Ceny nehnuteľností naďalej klesajú, obrat príde možno na jeseň

Ceny nehnuteľností klesajú od leta 2008, výnimkou je Košický kraj, kde nastal v poslednom kvartáli 2009 obrat. Cenový progres je dôležitý aj pri poskytovaní hypoték. Banky začnú vo väčšom množstve poskytovať úvery na 100% hodnoty nehnuteľnosti, až keď si budú isté, že ceny domov a bytov budú rásť.

Ceny nehnuteľností podľa veľkosti

Podľa údajov NBS sa v poslednom štvrťroku prepadli ceny bytov medzikvartálne o 1,89%. Ceny padali vo všetkých sledovaných typoch nehnuteľností, pričom najväčší pokles - až na úrovni 8,66% si pripísali 4-izbové byty, nasledované 5 a viac-izbovými bytmi s prepadom 3,29%. Hodnota menších bytov klesala pomalšie (1-izbové o 1,15%, 2-izbové o 0,43% a 3-izbové 1,57%). Celkovo sa cena bytov znížila o 1,99% a cena domov o 0,59%.

	1.Q 08	2.Q 08	3.Q 08	4.Q 08	1.Q 09	2.Q 09	3.Q 09	4.Q 09	Medzikvartálny rast v % v 4.Q 09
1i	1793	1873	1856	1701	1596	1503	1482	1465	-1,15
2i	1655	1695	1672	1600	1508	1424	1385	1379	-0,43
3i	1447	1492	1462	1408	1352	1286	1274	1254	1,57
4i	1396	1432	1439	1399	1356	1302	1328	1213	8,66
5i+	1402	1434	1500	1553	1543	1547	1460	1412	3,29
Domy	1266	1292	1247	1276	1259	1196	1187	1 180	0,59
Byty	1555	1619	1600	1521	1447	1372	1354	1 327	1,99

Údaje v eurách za m², zdroj: NBS

Vývoj cien 1,2 a 3 izbových bytov

Vývoj cien 4 a 5 izbových bytov

Vývoj cien domov a bytov

             

Ceny nehnuteľností podľa krajov

Jediným krajom s rastom cien nehnuteľnosti boli Košice s prírastkom +2,23%, nižší prepad v porovnaní so slovenským priemerom (1,89%) zaznamenal ešte Bratislavský kraj a to na úrovni -0,29%. Podľa analytika UniCredit Bank Dávida Dereníka badať v týchto väčších mestách náznaky stabilizácie: „ Tento nárast v Košiciach je určitou korekciou, keďže práve v košickom regióne spadli ceny od svojich najvyšších úrovní najviac a to o 22,7%.   Predpokladáme, že spomínané regióny budú v roku 2010 klesať už len mierne a bude tu skôr dochádzať k stabilizácii cien.“ Najviac sa ceny prepadli v Nitrianskom (-7,39% ) a Žilinskom kraji (-6,34% ).

	1.Q 08	2.Q 08	3.Q 08	4.Q 08	1.Q 09	2.Q 09	3.Q 09	4.Q 09	Medzikvartálny rast v % v 4.Q 09
SR	1 476	1 549	1 542	1 479	1 413	1 342	1 322	1 297	-1,89
BA	1 968	2 019	1 991	1 910	1 828	1 731	1 720	1 715	-0,29
TT	915	1 019	1 055	1 036	992	941	935	879	-5,99
NR	648	751	796	781	755	727	704	652	-7,39
TN	736	863	854	867	818	777	737	706	-4,21
ZA	883	964	973	961	905	902	852	798	-6,34
BB	831	866	853	856	839	805	760	754	-0,79
KE	1 093	1 186	1 159	1 108	960	913	897	917	+2,23
PO	960	1 054	1 157	1 031	966	926	871	834	-4,25

Údaje v eurách za m², zdroj: NBS

Vývoj cien v BA a TT kraji	Vývoj cien v KE a PO kraji
Vývoj cien v TN a NR kraji	Vývoj cien v ZA a BB kraji

100% hypotéky: Banky chcú istotu, že ceny nehnuteľností budú rásť

Mnohí potenciálni kupci nehnuteľností takýto vývoj očakávali a preto ešte stále vyčkávajú s kúpou. Trh nehnuteľností však zrejme pomôžu naštartovať až klienti, ktorí si musia zobrať úver takmer na celú hodnotu bytu. Takéto úvery však zatiaľ banky nerady poskytujú a ak áno, tak len bonitným klientom.

Aby sa hypotéky na 100% hodnoty nehnuteľnosti opäť rozmohli, banky potrebujú mať istotu, že ceny budú rásť a hodnota zábezpeky sa nezníži. Pre Investujeme.sk to pred časom vysvetlil šéf ČSOB Daniel Kollár: „ V minulosti to bolo tak, že hodnota nehnuteľností neustále rástla, banka mohla v pozícii veriteľa  počítať s rastom cien nehnuteľností., t.j. ak poskytne úver vo výške 100% nehnuteľnosti a jej hodnota pôjde hore o ďalších 20-30% v priebehu piatich rokov, tak má banka stále časť financovanú. Dnes je situácia opačná, odhaduje sa, že ceny nehnuteľností pôjdu mierne dole, to znamená, že banka sa prispôsobuje a poskytuje úvery do 70-80% hodnoty nehnuteľnosti.“

Podľa Dávida Dereníka by mali ceny nehnuteľností klesať aj v tomto roku: “ Rok 2010 sa bude všeobecne niesť v duchu pomerne lacných hypoték a taktiež prijateľnejších cien nehnuteľností. Preto najmä v bohatších mestách menej postihnutých nárastom nezamestnanosti sa vyčkávajúci rozhodnú pre kúpu nového bytu. Ku stabilizácii cien v niektorých regiónoch prispeje aj určitá psychologická hranica predajnej ceny, pod ktorú nebude predávajúci ochotný predať. Ide o psychologický efekt kedy predávajúci považuje predaj za stratu v porovnaní s vyššími cenami. Vo všeobecnosti tak očakávame, že by k určitému dnu v cenách bytov mohlo dôjsť skôr v druhej polovici tohto roka. Nárastu cien, aké tu boli pred krízou, sa určite kupujúci aj po stabilizácii nemusia obávať.“

Najdlhšie musí na byt šetriť Bratislavčan...

Analytici UniCredit Bank zverejňujú pomerne zaujímavé porovnanie priemernej mzdy a ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch. Podľa najnovších výpočtov si najdlhšie na byt potrebuje šetriť paradoxne Bratislavčan. „Pretože mzdy sú v Bratislave v porovnaní s ostatnými regiónmi vyššie o 51% avšak ceny nehnuteľností tu prevyšujú dvojnásobok priemeru ostatných regiónov," vysvetľuje D. Dereník. "Rovnako nie je ľahké našetriť na nehnuteľnosť v Prešovskom regióne, kde nízke mzdy a stále drahé nehnuteľnosti posúvajú dobu šetrenia až na 14 rokov a 4 mesiace. Ak si na nehnuteľnosť odkladáme peniaze, tak najlepší pomer cien ku mzdám je momentálne v trenčianskom regióne, kde sú ceny nehnuteľností druhénajlacnejšie na Slovensku a mzdy sa vďaka priemyselným parkom držia len mierne pod priemerom Slovenska.“

Takáto štatistika je však pomerne zjednodušená. Za relevantnejšiu by sme ju považovali, keby sa od priemerného príjmu odpočívali životné náklady. Reálne sa totiž môže stať, že priemerný Bratislavčan si zo svojho platu môže dovoliť vyčleniť na hypotéku väčšiu časť, ako obyvateľ regiónu s nižšou priemernou mzdou.