Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti

Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti

Poradenská spoločnosť Accace prináša prehľad najčastejšie kladených otázok ohľadne predaja a prenájmu nehnuteľností a z toho vyplývajúcich daňových a odvodových povinností.

Daň z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľnosti je v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP v aktuálnom znení oslobodený od dane v prípade, ak uplynulo najmenej 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či sa daňovník stal vlastníkom predávanej nehnuteľnosti do 31.12.2010 alebo až po tomto dátume. V prípade, že túto nehnuteľnosť nadobudol do konca roka 2010, môže ešte stále pri jej predaji uplatniť oslobodenie aj v prípade, že mal v danej nehnuteľnosti trvalý pobyt počas najmenej 2 rokov bezprostredne predchádzajúcich predaju tejto nehnuteľnosti. Toto oslobodenie bolo síce zo zákona, resp. jeho všeobecných ustanovení vypustené, avšak v zmysle prechodných ustanovení § 52j ods. 2 Zákona č. 595/2003 Z.z, o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“), naďalej platí pre nehnuteľnosti obstarané do 31.12.2010.  

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený taktiež v prípade, ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Aj v tomto prípade je potrebné, aby táto nehnuteľnosť nebola zahrnutá v obchodnom majetku najmenej 5 rokov predchádzajúcich predaju.

Vo všeobecnosti sa dňom nadobudnutia nehnuteľnosti rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností. Výnimky z tohto pravidla stanovujú osobitné predpisy, napr. katastrálny zákon.

Prehľad najčastejšie kladených otázok: Príklady z praxe

Prinášame Vám prehľad otázok, s ktorými sa naši odborníci najčastejšie stretávajú. Na vybrané príklady z praxe odpovedal Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant Accace k.s. .

Príklad 1: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom

Darovaním som nadobudol dom od rodičov, pričom zmluva bola podpísaná dňa 30.12.2010 a návrh do katastra podaný 30.12.2010. Kataster urobil vklad a uviedol ma ako vlastníka až 1.3.2011. V zmluve nemám uvedený znalecky posudok, akú mala nehnuteľnosť hodnotu v čase darovania. V dome mám trvalý pobyt viac ako 5 rokov a teraz ho chcem predať. Dom nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázky:

  1. Musím zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti?
  2. Musím zaplatiť daň z celej sumy predaja?
  3. Je možné urobiť spätne posudok do darovacej zmluvy za rok 2011?

Riešenie:

Dňom nadobudnutia darovanej nehnuteľnosti sa v danom prípade rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností, takže v tomto prípade nastal vklad do katastra nehnuteľností až v roku 2011. Z dôvodu nadobudnutia nehnuteľnosti po 31.12.2010 nie je možné použiť prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP, t.j. nie je možné aplikovať oslobodenie na príjem predaja nehnuteľností z dôvodu prípadného trvalého pobytu v tejto nehnuteľnosti.

Rovnako nie je splnená podmienka na uplatnenie oslobodenia od dane, a to podmienka uplynutia piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti. Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem bude zdaniteľným príjmom.

Keďže vychádzame z predpokladu, že príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu by bol v čase darovania od dane oslobodený podľa §9 ZDP, máme zato, že sa za výdavok môže použiť reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti v čase darovania. Za týmto účelom je vhodné si nechať spracovať znalecký posudok.

Príklad 2: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade po častiach

V roku 2011 som po otcovi zdedil byt, ktorého 1/4 vlastnil dlhšie ako 20 rokov a zvyšné 3/4 zdedil až v roku 2008, t.j. celú nehnuteľnosť vlastnil menej ako 4 roky. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázka:

Budem platiť daň z predaja tohto bytu?

Riešenie:

Vychádzajúc z predpokladu, že v prípade 3/4 domu ešte neuplynula doba 5 rokov od jeho nadobudnutia poručiteľom práve príjem z predaja predmetného bytu vo výške 3/4 bude predmetom zdanenia.´

Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v nepriamom rade a uplatnenie preukázateľných výdavkov

V roku 2012 som zdedil 1/2 bytu po zosnulej sestre. Jediným dedičom bola mama, ktorá sa v rámci dedičského konania zriekla dedičstva v prospech svojich zvyšných dvoch detí – mňa a môjho brata.  My s bratom sme byt predali. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázky:

  1. Budem platiť daň z predaja tohto bytu?
  2. Ak áno, dajú sa do zníženia základu dane započítať preukázateľné náklady ako napríklad  poplatky za byt od doby úmrtia sestry, poplatok realitnej kancelárii, dedičské poplatky a iné?

Riešenie:

Predmetný príjem z predaja danej nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom. Keďže sa v danom prípade nejedná o dedenie v priamom rade, nie je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.

Ako výdavok je v prípade získania nehnuteľnosti dedením možné v súlade s §8 ods. 5 písm. b) a §25 ods. 1 písm. c) ZDP použiť reprodukčnú obstarávaciu cenu zistenú v súlade so Zákonom o účtovníctve.

Reprodukčnou obstarávacou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.

Zákon o účtovníctve presne nešpecifikuje, akým spôsobom sa určí reprodukčná obstarávacia cena, za najlepší spôsob pre účely uplatnenia §8 ods. 5 písm. b) ZDP považujeme stanovenie ceny znaleckým posudkom alebo použitie ceny uvedenej v rozhodnutí o dedičstve. Ako daňový výdavok je okrem vyššie uvedeného v súlade s §8 ods. 5 možné považovať aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku ako i výdavky súvisiace s predajom okrem výdavkov na osobné účely.

Príklad 4: Predaj nehnuteľnosti s pozemkom

Vlastním pozemok, ktorý som nadobudol v roku 2003, a dom na tomto pozemku, ktorý bol skolaudovaný až v roku 2009. Predmetný dom nemám zaradený v obchodnom majetku. Plánujem predať túto nehnuteľnosť.

Otázky:

  1. Je potrebné posudzovať zvlášť predaj domu a zvlášť predaj pozemku?
  2. Z čoho sa vyráta daň a odvod do zdravotnej poisťovne?

Riešenie:

Ak daňovník predáva dom spolu s pozemkom, pričom v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou a nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, je potrebné aj v takomto prípade posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností, t.j. samostatne za pozemok a samostatne za dom. 

Ak je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane a príjem z predaja domu je zdaniteľným príjmom, potom musí daňovník, kúpnu cenu rozčleniť a určiť, aký príjem z celkového dosiahnutého príjmu dosiahol z predaja rodinného domu (zdaniteľný príjem) a aký príjem za predaj pozemku (príjem oslobodený od dane).

Vzhľadom k tomu, že v danom prípade od obstarania pozemku uplynulo viac než 5 rokov, je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane. Pri dome nadobudnutom vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom je potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Nakoľko zo zadania vyplýva, že k predaju domu došlo, resp. dôjde v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia (kolaudácie), príjem z jeho predaja sa považuje za zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľností.

Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Výdavkami pritom môže byť kúpna cena nehnuteľnosti, ako aj výdavky spojené s výstavbou nehnuteľnosti. Za výdavok však nie je možné považovať hodnotu vlastnej práce na nehnuteľnosti.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti budú podliehať taktiež odvodom na zdravotné poistenie, pričom vymeriavací základ pre platenie odvodov bude zhodný so základom dane pre účely dane z príjmov (§ 13 ods. 7 zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení).

Príklad 5: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti pri manželoch v bezpodielovom spoluvlastníctve

S manželom prenajímame nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve, ktorá patrí do BSM. Ja som bola zamestnaná celý rok 2012, manžel len 4 mesiace. Manžel je zároveň celý rok konateľom spoločnosti s ručením obmedzeným, kde nepoberá žiadny príjem.

Otázka:

Môže si zahrnúť celý príjem z prenájmu do daňového priznania B len jeden z manželov?

Riešenie:

Príjmy z prenájmu, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak; v tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov. To znamená, že je možné zahrnúť všetky príjmy z prenájmu v danom období do daňového priznania iba u jedného z manželov, ak sa manželia tak dohodnú.

V súlade s §9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu do 500 eur od dane oslobodené, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmov zahrnovaných do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. V prípade aplikácie paušálnych výdavkov pri príjmoch z prenájmu nad 500 eur sa výdavky vo výške 40% vypočítajú zo sumy zdaniteľného príjmu, t.j. zo sumy príjmu nad sumu 500 eur. Upozorňujeme, že paušálne výdavky v súvislosti s príjmami z prenájmu bolo možné naposledy uplatniť v daňovom priznaní za rok 2012.

Príklad 6: Prevod nehnuteľností a zdravotné poistenie

Základ dane z prevodu nehnuteľností mám vo výške 25 000 EUR. Z tohto zisku odvediem daň z príjmu 19%, čo je 4750 EUR a do zdravotnej poisťovne odvediem 14 % ale zo sumy 25 000–4750, čiže zo sumy 20 250 EUR. Druhá možnosť je, že sa do zdravotnej poisťovne odvádza 14% zo zisku, t.j. odvod do zdravotnej poisťovne by mal byť 14% zo sumy 25 000 EUR

Otázky:

  1. Ktorý postup je správny?
  2. Z čoho sa rátajú odvody do zdravotnej poisťovne zo zisku z prevodu nehnuteľnosti?

Riešenie:

V súlade s §10b ods. 1 písm. d) Zákona o zdravotnom poistení (ďalej len „Zákon“) sa za zárobkovú činnosť na účely zdravotného poistenia rozumie aj dosahovanie tzv. ostatných príjmov podľa §8 Zákona o dani z príjmov, t.j. aj príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

V súlade s §13 ods. 7 Zákona sa vymeriavacím základom pre odvod zdravotného poistenia z príjmov z prevodu nehnuteľností považuje výška základu dane z príjmov fyzických osôb dosiahnutá v rozhodujúcom období. Vyššie uvedené znamená, že vymeriavacím základom na účely výpočtu zdravotného poistenia je suma 25 000 EUR, t.j. suma, ktorá nie je ponížená o sumu dane z príjmov fyzických osôb.

Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti

Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
Reklama

 

Posledné pridané komentáre (celkem 3 komentáre)

predaj nehnutelnosti Roman | 10.05.2016 14:06
príspevky do fondov Juraj Socha | 06.03.2016 15:23
Predaj nehnutelnosti Alan | 31.01.2014 20:35

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Dane

Peter Apolen | 16.06.2016 00:00 Ďalší premrhaný rok v slovenských verejných financiách

Slovensku sa vo verejných financiách vlani nedarilo. Deficit sa oproti predchádzajúcemu roku zvýšil, k čom došlo okrem Slovenska vlani len v Grécku a Fínsku. Analytik kritizuje vládu za to, že príjmy z lepšieho výberu daní minula a nepoužila na zníženie dlhu. O verejných financiách sa rozprávame s Jurajom Valachym, senior analytikom Tatra banky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 15.03.2016 00:00 Rozmýšľate o prechode zo živnosti na s.r.o.? Jednoznačná odpoveď neexistuje

Na začiatku podnikania riešia budúci podnikatelia častokrát dilemu, či si založiť živnosť, alebo sa rozhodnúť pre spoločnosť s ručením obmedzeným. Na túto otázka nie je ľahká odpoveď. Treba vždy zohľadniť konkrétne podmienky daného podnikateľa. Ponúkame niekoľko rád, podľa ktorých sa môžno lepšie zorientovať. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 26.02.2016 00:00 Podávate ako finančný sprostredkovateľ daňové priznanie po prvý krát? Ponúkame niekoľko rád

Blíži sa termín podania daňového priznania. Hoci finanční agenti nie sú živnostníci, daňové povinnosti, sa ich týkajú rovnakou mierou. Pozreli sme sa preto na to, aké možnosti majú sprostredkovatelia pri platení daní. Rady ocenia najmä nováčikovia, ktorí si budú daňové priznanie podávať prvý krát. Vedeli ste napríklad, že výdavok na kávu, či čaj s klientom si z daní odrátať nemôžete? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

| 24.02.2016 00:00 Daňové priznanie 2015 - zmeny, novinky, limity

Novela Zákona o dani z príjmov účinná od začiatku roka 2015 priniesla rozsiahle zmeny. Niektoré z týchto zmien boli v priebehu uplynulého roka opätovne pozmenené, resp. spresnené. Prinášame prehľad najvýznamnejších zmien, na ktoré by ste nemali zabudnúť pri príprave daňových priznaní za minulý rok.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 10.02.2016 00:00 10 zmien, ktoré požadujú podnikatelia od novej vlády

Predvolebná kampaň je v plnom prúde. Politické škandály sa odkrývajú jedne za druhým. Prím v súčasnosti hrá štrajk učiteľov, ktorý sa zmenil na občiansku aktivitu. My v investujeme.sk však chceme zostať pri ekonomike. Myslíme si, že v podmienkach na podnikanie je stále čo zlepšovať a veľa problémov, ktoré treba riešiť. Prinášame preto zoznam desiatich opatrení, ktorých splnenie od novej vlády požadujú podnikatelia, v tomto prípade zastúpení Podnikateľskou alianciou Slovenska. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Dane

22.06.2016 12:31 Od júla sa mení výška odvodov do Sociálnej poisťovne

Za júl už budú musieť samostatne zárobkovo činné osoby platiť novú výšku odvodov do Sociálnej poisťovne. Vychádzať sa bude z ich minuloročných príjmov. Prvý krát treba odvody v novej výške zaplatiť do 8. augusta. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.06.2016 08:30 Zamestnávateľov čakajú nové administratívne povinnosti

Nový zákon o cezhraničnej spolupráci pri vysielaní zamestnancov na výkon prác pri poskytovaní služieb prinesie podľa spoločnosti Deloitte množstvo nových povinností pre zahraničných aj slovenských zamestnávateľov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

02.06.2016 11:37 Priemerná daň malých firiem a živnostníkov v marci predstavovala 785 eur

Najvyššiu daň platili malé firmy v Žilinskom kraji, naopak najmenšiu Prešovskom. Rozdiel predstavuje až 200 eur. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

02.06.2016 10:01 Daňové priznanie ešte musí podať 158 tisíc firiem

Trojmesačný odklad oproti riadnemu marcovému termínu uplynie 30. júna. Daňovú povinnosť si nesplnilo ešte 158 tisíc firiem. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

01.06.2016 14:21 Európska komisia upozorňuje Slovensko na prílišnú administratívnu zaťaž podnikateľov

Slovensko potrebuje čo najskôr zlepšenie podnikateľského prostredia, aby si udržalo ekonomický rast, zvýšilo zamestnanosť a pomohlo rozvoju malých a stredných podnikov, najmä v ekonomicky slabých regiónoch, konštatuje to Európska komisia, ako aj Podnikateľská aliancia Slovenska (PAS).  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Dane za posledných 14 dní

Peter Apolen | 16.06.2016 00:00 Ďalší premrhaný rok v slovenských verejných financiách

Slovensku sa vo verejných financiách vlani nedarilo. Deficit sa oproti predchádzajúcemu roku zvýšil, k čom došlo okrem Slovenska vlani len v Grécku a Fínsku. Analytik kritizuje vládu za to, že príjmy z lepšieho výberu daní minula a nepoužila na zníženie dlhu. O verejných financiách sa rozprávame s Jurajom Valachym, senior analytikom Tatra banky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »