Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Hypotéka od Poštovej banky - jej výhody a slabé stránky

Hypotéka od Poštovej banky - jej výhody a slabé stránky

Poštová banka prišla nedávno s novým typom produktu. Svoj vstup na trh s úvermi na bývanie ohlásila s doteraz jedinečnou sadzbou 0,725 percenta, no aj ďalšou novinkou. Je ňou neviazaný vklad na účte v banke, čo umožňuje klientovi dopracovať sa práve k historicky najnižšiemu hypotekárnemu úroku. Keďže ponuka je unikátna a ťažko porovnateľná s inými, pozrieme sa teraz bližšie na jej výhodnosť.

Ak sa človek pozrie iba na číslo úroku, hneď sa mu vynorí otázka: úver s nižšou sadzbou ako u niektorých termínovaných vkladov? Svietiaca kontrolka svieti správne. Túto sadzbu získa iba ten, kto banke, sám, či s pomocou až piatich osôb, vráti polovicu úveru v podobe vkladu na špeciálny bezúročný účet.

Kedy sú ponuky nevýhodné

Hypotéka s úsporou od Poštovej banky v sebe skrýva niekoľko polemík, ktoré môžu i nemusia vyznieť ako výhodné: Zvyšovať si finančnú rezervu alebo použiť peniaze na kúpu nehnuteľnosti s potrebou nižšej hypotéky? Je výhodnejší nižší hypoúrok v Poštovej banke alebo skôr úver aj vklad v dvoch rôznych bankách?

Poštová banka ponuku cieli na rodiny, kde rodičia chcú pomôcť svojim deťom riešiť bývanie. Zároveň sa ale nechcú vzdať možnosti disponovať so svojimi úsporami, čo im ponecháva možnosť použiť vklad na špeciálnom účte hocikedy počas trvania hypotéky i na iné účely. Úroková sadzba úveru sa v takom prípade zvýši. Pomoc rodiny tak môže byť len dočasná, čo je veľkou výhodou tohto produktu. Jeho nástrahou je ale spôsob výpočtu mesačnej platby.

Ako vzniká úspora

Hneď na úvod treba pre zrozumiteľnosť pripomenúť, že rovnomerná mesačná splátka úveru – anuita, je zložená z úroku a zo splátky istiny. Pomer medzi úrokom a splátkou sa v čase mení v prospech výšky splátky a v neprospech úroku. Teraz si túto teóriu dáme do praxe.

Poštová banka vypočíta mesačnú platbu cez bežnú úrokovú sadzbu (1,45 %). Pri hypotéke v hodnote 100 tisíc eur, na 25 rokov je to 397,59 eura mesačne. Ak má človek úspory na špeciálnom účte, má však nárok na odmenu. Jej výška je priamo úmerná výške uložených úspor. Pri vklade vo výške polovice sumy úveru sa úroková sadzba znižuje na 0,725 percenta. Mesačne teda klient zaplatí len 364,55 eura. Ušetrí teda 33,04 eura.

Háčik je však v tom, že pri zvýhodnenej sadzbe sa anuita nevypočíta, tak ako by si človek mohol myslieť, ale vychádza sa zo splátky pri vyššom úroku. Banka rozdiel medzi bežnou a zníženou splátkou potom za klienta dopláca. Dôsledkom tohto prepočtu je pomalšie znižovanie istiny (dlhu), ako by sa dalo predpokladať.

Mesačná platba pri 1,45 %

Mesačná platba pri 0,725 %

  Rozdiel (úspora)

397,59 eur

364,55 eur

  33,04 eur

Klient namiesto 397,59 eur zaplatí

364,55 eur 

Poštová banka za klienta zaplatí

33,04 eur

 

Pri pôvodnej výške úroku (1,45 %) ide na znižovanie dlhu menšia časť mesačnej splátky, než by išla pri akciovej úrokovej sadzbe (0,725 %). V reči čísiel: na umorovanie dlhu, ide v prvom mesiaci pri nezníženej sadzbe 276,76 eur, no pri úroku zníženom úroku by to malo byť až 304,14 eura mesačne. Keďže suma mesačnej platby je rovnaká a úrok je v druhom prípade nižší, mala by väčšiu časť anuity predstavovať splátka istiny. Logickým dôsledkom by malo byť rýchlejšie umorovanie (splácanie) dlhu. Nie je však tomu tak.

Po troch rokoch splácania bude úspešnému uchádzačovi o zvýhodnenú úrokovú sadzbu namiesto očakávaného zostatku dlhu vo výške 88 934 eur, na výpise svietiť zostatok 89 823 eur. Je to rozdiel 889 eur. Vďaka vkladu vo výške 50 tisíc eur, však klient pri 100 tisícovej hypotéke mesačne ušetrí 33,04 eur, čo je za tri roky spolu 1189,44 eura.  

Teraz sa pozrime na alternatívne riešenia k tejto ponuke, hoci pre korektnosť treba povedať, že tie sa, vzhľadom na spôsob získavania odmeny a podmienok vkladu, nebudú dať nikdy celkom presne porovnávať.

1. Čo s úsporami

Ísť do dlhu s určitou výškou úspor je jednoznačne dobrá myšlienka. Úspory majú slúžiť ako finančný vankúš/rezerva na náhle životné udalosti. Je však otázne, aká veľká táto rezerva má byť. Minimálne na úrovni niekoľkých mesačných výdavkov, no o hornom ohraničení sa dá len diskutovať. Majú to byť napríklad dva roky?

Pri vklade vo výške 50 percent z výšky úveru ide pri splatnosti úveru 25 rokov o rezervu na 11,4 roka. Ak by sa výška vkladu znížila na približne dvojročnú rezervu a úverový klient by sa rozhodol použiť peniaze na platbu za nehnuteľnosť, stačila by mu nižšia hypotéka. Na úrokoch by tak zaplatil o 21 percent menej ako v predchádzajúcom prípade. Dopracuje sa síce len k vyššej úrokovej sadzbe, avšak z nižšej sumy úveru. Mesačná splátka bude navyše o 40 percent nižšia (pri 100 tisícovej nehnuteľnosti len 238,55 oproti 397,59 eur). Mať príliš vysokú finančnú rezervu a zároveň čerpať vysoký úver sa teda neoplatí.

2. Úver z inej banky, vklad do inej banky

Aký je efekt zo zníženia sadzby úveru od Poštovej banky v porovnaní s alternatívou využitia vkladového produktu inej banky? Úver sa dá relatívne bez ťažkostí zohnať aj pri nižšom úroku než 1,45 percent, problém je nájsť vklad so zaujímavou sadzbou a bez výpovednej lehoty. Trojročný termínovaný vklad Privatbanka úročí 1,05 percentom p.a., čo je 0,85 % v čistom (pri päťročnej viazanosti ponúka aj úrok 1,2 % p.a., čo je 0,972 % v čistom). Pri hyposadzbe 1,35 % (Oberbank) človek počas prvej fixácie na úrokoch zaplatí 3848,69 eur. Po odpočítaní o výnos z termínovaného vkladu vo výške 1286,63 eur, to znamená, že pri kombinácii úveru a vkladu rôznych bánk dlžník v čistom zaplatí 2562,06 eur.

Je to menej ako 2947,06 eur, ktoré dlžník zaplatí v prípade Poštovej banky. Zostatok istiny by okrem toho po troch rokoch splácania bol 89 703 eur, čo je o niečo menej ako pri hypotéke od Poštovej banky.

To, či je ponuka Poštovej banky výhodná alebo nie, závisí z tohto pohľadu od úročenia vkladových a úverových produktov iných bánk. Neodškriepiteľnou výhodou Poštovej banky je však okamžitá dostupnosť vložených úspor a fakt, že vlastníkom úspor nemusí byť dlžník.

3. Vďačnosť a obavy pri cudzích peniazoch

Výpomoc pri financovaní tretími osobami je zaujímavým, ale aj rizikovým riešením. Či človek pri termínovanom vklade získa za rok 0,01 percenta (najnižšia sadzba na termínovaných účtoch, ktorú ponúkajú najväčšie banky) alebo nič, je v podstate jedno. Prečo by teda nepomohol, keď zníženie úroku na úvere je omnoho pôsobivejšie.

Dá sa pomocníkom zaplatiť „ďakovné“ tak, aby tí netratili? Inak povedané, oplatí sa znižovať si úrok úveru a obetovať úrok pri vklade? Záleží na tom, kam by pomocníci svoje peniaze pôvodne chceli uložiť. Ak by ich vložili hoc aj do Privatbanky na 1,2 percenta p.a., úspora na nižšej hypotekárnej sadzbe o Poštovej banky by stačila na pokrytie ušlých výnosov z vkladu. Celkový rozdiel by ale za tri roky predstavoval rádovo desať eur. Ak by vklad mal smerovať do inej banky, ktorá by ponúkala zhodnotenie do jedného percenta, dlžníkovi by zostalo po kompenzácii príbuzného od niekoľkých desiatok až po niekoľko stoviek eur. 

Rizikom pri „finančno-úrokovej výpomoci“ je premenlivosť mesačnej splátky. Aby dlžník nebol prekvapený, mal by sa dohodnúť s pomocníkmi, aby mu prípadné výbery vopred hlásili.

Využiť cudzie peniaze na zníženie úroku (teda premiestniť ich do Poštovej banky) je výhodné vtedy, ak sú dovtedy vložené v bankách s nízkym úrokom.

Zhrnutie

Zložitosť priznávania odmeny robí ponuku pomerne neporovnateľnou s ďalšími alternatívami. Úspory v Poštovej banke nie sú viazané, čo sa nedá povedať o bežných termínovaných vkladoch. Taktiež je výhodou, že vklad umožňujúci úsporu na mesačnej splátke nemusí patriť iba jednej osobe. Na druhej strane bude dlžníka zaujímať, čo ho čaká po skončení fixácie, teda aký bude zostatok úveru.

Porovnávať ponuku Poštovej banky s inými alternatívami je nemožné. Dôvodom je viacero špecifík tohto produktu:

  1. spôsob výpočtu úspory
  2. zostatok istiny po troch rokoch
  3. mesačná platba
  4. viazanosť úspor
  5. výška úspor
  6. aktuálne úročenie úspor

Celá výhodnosť hypotéky Poštovej banky však stojí a padá na ochote klienta hľadať výhodnejšiu ponuku na vklad či úver. Propagácia tejto hypotéky stojí na neuveriteľnom úroku 0,725 %. Trh sa pritom nachádza v rozpätí 1,2 – 1,99 percenta. Vklad sa však neúročí, pričom trh je v rozpätí 0,01 – 1,2 %. Uvedené prepočty vychádzajú z dostupných avšak tých najlepších ponúk bánk.

Autor je analytikom portálu FinančnáHitparáda.sk.

Hypotéka od Poštovej banky - jej výhody a slabé stránky

Hypotéka od Poštovej banky - jej výhody a slabé stránky >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

Peter Apolen | 24.07.2017 00:00 Bratislavčania si na dovolenke užívajú. Vidno to aj na ich platbách kartou

Nie je asi prekvapením, že výška výdavkov na dovolenke sa líši podľa danej krajiny. Najdrahšie z krajín preferovaných Slovákmi vychádza Taliansko s priemernou výškou platby kartou 277 eur. Naopak najlacnejšia je dovolenka v Bulharsku – platby kartou za len zhruba sto eur. Na výšku výdavkov na dovolenke však vplýva i kraj, z ktorého dovolenkár pochádza. Priemerný Bratislavčan tak napríklad zaplatí na dovolenke kartou viac ako dvojnásobok toho, čo šetrní obyvatelia Žilinského kraja. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 21.07.2017 00:00 Cena nehnuteľností rýchlo rastie, NBS však zatiaľ o bubline nehovorí

Nízke ceny úverov urobili bývanie dostupné takmer pre každého. Ceny v treťom bratislavskom obvode stúpli napríklad v druhom štvrťroku o šesť percent. Nami oslovený realitný maklér hovorí: “Mnoho nehnuteľností kúpených dnes, za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty”. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.07.2017 00:00 Exekúcia neznamená automatický stop na ceste k hypotéke

Počet aktívnych exekúcií na Slovensku sa pohybuje okolo hrozivého čísla troch miliónov. Hoci Slovenská komora exekútorov uviedla, že počet nových exekúcií klesá, aj v minulom roku pribudlo takmer 454 tisíc nových prípadov. Ide o odvrátenú stránku života na dlh, v ktorom Slováci nestrácajú dych. Ani napriek exekučnému konaniu pritom nie sú dlžníci navždy vyradení z hry na získanie nového úveru. Cesta k nemu však je komplikovanejšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Michael Boye | 11.07.2017 00:00 Taliansko zachránilo banky. Opäť z daní od občanov

Na záver minulého mesiaca boli nútene hodiť ručník do ringu ďalšie dve banky – Banco Popolare di Vicenza a Veneto Banca. Talianska vláda povolila druhej najväčšej a údajne nazdravšej talianskej banke – Intesa Sanpaulo, kúpiť aktíva týchto dvoch regionálnych a potápajúcich sa inštitúcií. „Zlé“ dlhy sa presunú do štátnej banky, teda na placia štátu. Záchranu talianskeho bankového sektore tak opäť zaplatia bežní občania. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 07.07.2017 00:00 Prenos účtu - užitočná služba, o ktorej málokto tuší

Preniesť si bankový účet za lepšími službami, či nižšími poplatkami môže byť lákavé, mnohých však odrádza množstvo formalít spojených s rušením starého a nastavovaním nového účtu. Málokto pritom vie, že banky už umožňujú zbytočnú administratívu obísť. Stačí podať jednu žiadosť a nová banka vybaví všetka za klienta. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

26.07.2017 12:05 Zmeny cenníkov bánk od 1.8.2017

Od augusta upravuje svoje sadzobníky poplatkov až sedem bánk. Porovnávač finančných produktov, FinančnáHitparáda.sk, pripravil ich prehľad. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.07.2017 11:36 Ceny nehnuteľností rástli aj v 2. štvrťroku, no už pomalšie

Ceny bytov na Slovensku pokračovali vo vysokom raste aj v 2. štvrťroku, no oproti prvým trom mesiacom roka sa tempo spomalilo.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

18.07.2017 14:53 mBank na Slovensku má nového šéfa

Digitálna banka mBank mení svoje vedenie. Na pozíciu generálneho riaditeľa a vedúceho organizačnej zložky nastupuje dlhoročný obchodný riaditeľ, Robert Chrištof. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.07.2017 16:50 Tento rok plánuje do modernizácie bývania investovať zhruba každý tretí Slovák

Najčastejším dôvodom, pre ktorý si ľudia berú spotrebný úver, je rekonštrukcia bývania, nasleduje vybavenie a zariadenie domácnosti a tretím najčastejším dôvodom je kúpa osobného auta. Tento rok si chce svoje bývanie, podľa prieskumu, vylepšiť každý tretí Slovák. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

14.07.2017 09:28 Opatrenia NBS úverovanie nespomalili - naopak

Objem úverov slovenských domácností rastie medziročne o 15 percent. Ku koncu mája dosiahol podľa štatistík NBS 23,1 miliardy eur, čo je medziročne viac o takmer tri miliardy eur. Došlo i k medzimesačnému nárastu – o 269,4 milióna eur. Snaha centrálnej banky spomaliť nárast zadlženia domácností tak má opačný účinok.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Michael Boye | 11.07.2017 00:00 Taliansko zachránilo banky. Opäť z daní od občanov

Na záver minulého mesiaca boli nútene hodiť ručník do ringu ďalšie dve banky – Banco Popolare di Vicenza a Veneto Banca. Talianska vláda povolila druhej najväčšej a údajne nazdravšej talianskej banke – Intesa Sanpaulo, kúpiť aktíva týchto dvoch regionálnych a potápajúcich sa inštitúcií. „Zlé“ dlhy sa presunú do štátnej banky, teda na placia štátu. Záchranu talianskeho bankového sektore tak opäť zaplatia bežní občania. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 21.07.2017 00:00 Cena nehnuteľností rýchlo rastie, NBS však zatiaľ o bubline nehovorí

Nízke ceny úverov urobili bývanie dostupné takmer pre každého. Ceny v treťom bratislavskom obvode stúpli napríklad v druhom štvrťroku o šesť percent. Nami oslovený realitný maklér hovorí: “Mnoho nehnuteľností kúpených dnes, za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty”. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.07.2017 00:00 Exekúcia neznamená automatický stop na ceste k hypotéke

Počet aktívnych exekúcií na Slovensku sa pohybuje okolo hrozivého čísla troch miliónov. Hoci Slovenská komora exekútorov uviedla, že počet nových exekúcií klesá, aj v minulom roku pribudlo takmer 454 tisíc nových prípadov. Ide o odvrátenú stránku života na dlh, v ktorom Slováci nestrácajú dych. Ani napriek exekučnému konaniu pritom nie sú dlžníci navždy vyradení z hry na získanie nového úveru. Cesta k nemu však je komplikovanejšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »