Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Investície do nehnuteľností? Hľadajte radšej mimo Bratislavy

Investície do nehnuteľností? Hľadajte radšej mimo Bratislavy

Už je to pár týždňov odkedy som napísal svoj posledný článok. Dôvod je jednoduchý – mal som plné ruky práce s novými investíciami. V tomto článku sa pozrieme na jednu konkrétnu, ktorú som práve v týchto dňoch dokončil.

Od mojej poslednej investície, ktorú som zrealizoval v máji 2016, som nevedel nájsť v Bratislave žiadnu príležitosť, pri ktorej by mi vychádzali čísla – ROI, cap rate, pozitívny cash-flow atď. (čo presne tieto údaje znamenajú a aké minimálne hodnoty by mali dosahovať nájdete v tomto článku).

Taktiež som začal počúvať od viacerých ľudí z môjho okolia, že „idú investovať do nehnuteľností“. Navyše sa v správach začali čoraz častejšie objavovať informácie o rýchlom raste cien nehnuteľností v Bratislave. Toto boli pre mňa prvé znamenia, že nastal pomaly čas prestať investovať  v Bratislave!

Rozhodol som sa preto pozrieť na iné mestá. Ako prvú som si spravil analýzu jednotlivých krajov (údaje sú zo štatistického úradu a nbs.sk) – bližšie som sa pozrel na niektoré údaje, najmä na rast cien nehnuteľností v danom regióne za posledných 15 rokov, rast platov, dostupnosť bývania a rast/pokles počtu obyvateľov v danom kraji. Nižšie je tabuľka, ktorú som dostal. Dôležité však je povedať, že toto sú údaje za celé kraje, to znamená, že situácia v konkrétnom krajskom meste môže byť odlišná.

V ďalšom kroku som vylúčil mestá pod 80 tisíc obyvateľov, nakoľko investujem len v mestách, kde je a aj bude dostatočne veľký trh s nájmami. Klesajúci počet obyvateľov bol pre mňa KO kritériom. Z tejto analýzy  mi vyšli ako najvhodnejšie kraje: Prešovský a Žilinský. Celkom ma prekvapil Prešovský kraj no vzhľadom na jeho vzdialenosť od Bratislavy som sa rozhodol bližšie pozrieť sa na Žilinský kraj – konkrétne na mesto Žilina.

Začal som sa teda študovať mesto Žilina ako také – priemysel (najmä situácia v KIA), zamestnanosť, vývoj počtu obyvateľov, dostupnosť bývania, diaľničné pripojenie, mestská doprava atď. Posledným krokom bolo oslovenie viacerých realitných kancelárií (členov NARKS) so žiadosťou o kontakt na lokálneho makléra, ktorý sa venuje prenájmom. Asi som mal šťastie, pretože ako prvá sa mi ozvala maklérka pani Marcela Stáreková z realitnej kancelárie RED, s ktorou som neskôr aj zrealizoval svoju prvú investíciu v Žiline.

Pri rozhovore som sa pýtal najmä na nasledovné veci:

  • aká je situácia na realitnom trhu v danom meste všeobecne (ide o trh predávajúcich, či trh kupujúcich)
  • kto sú typickí nájomníci
  • o aké byty je najväčší záujem u nájomcov
  • aká je ich priemerná cena
  • ktoré lokality sú najatraktívnejšie
  • ako dlho ostávajú nájomníci priemerne v nájme
  • aké nájomné sa dá pri daných bytoch dosiahnuť
  • aké sú poplatky za sprostredkovanie nájmu/ kúpy byt

Po tomto rozhovore som mal zo Žiliny veľmi dobrý pocit. Keď som si podľa odporúčaní maklérky pozrel niektoré realitné ponuky na internete, čísla mi vychádzali veľmi dobre.

Urobil som teda rozhodnutie zrealizovať v Žiline investíciu. Maklérka mi následne začala posielať ponuky podľa mojich špecifikácii a za pár týždňov som našiel tú pravú nehnuteľnosť. Išlo o dvojizbový byt, v šesťročnej novostavbe vo vyhľadávanej lokalite.

Pozrime sa na presné čísla:

byt-zilina

Pre viac informácií ohľadne analýzy nehnuteľností odporúčam prečítať si tento článok (alebo vyskúšajte DEAL ANALYZER!). V skratke – táto nehnuteľnosť mi mesačne dáva 0 Eur v hotovosti ak započítam všetky náklady, rezervy na opravy, údržbu (cca 7% z mesačného nájomného), neobsadenosť nehnuteľnosti počas roka (1 mesiac v roku) a poplatky maklérovi za prenajatie nehnuteľnosti (1 mesačné nájomné, každý rok).

No tieto odhady sú veľmi konzervatívne – vzhľadom k tomu, že ide o novostavbu, údržba bude značne nižšia a taktiež vzhľadom k situácii na trhu nehnuteľností v Žiline (nedostatok bytov na prenájom) vydržia v priemere nájomníci dlhšie ako jeden rok. Ak teda nepočítam s rezervami ostáva mi mesačne 111 eur (po zaplatení všetkých nákladov a hypotéky).

Ak ešte navyše zoberiem do úvahy fakt, že nájomníci splácajú hypotéku, dostanem sa k výnosovosti na vložené prostriedky (Return on equity resp. Cash on cash vrátane splátky úveru) vo výške 15,6 percdenta p.a., čo je veľmi slušný výnos. Akýkoľvek rast ceny tejto nehnuteľnosti, preto bude už len pekný bonus. No pri raste cien o konzervatívne štyri percentá ročne bude moja výnosnosť na vložené prostriedky vo výške 43,73 percenta ročne.  

Čo sa týka správy nehnuteľnosti rozhodol som sa pre niečo medzi kompletným outsourcovaním na property managera a kompletnou správou v mojej réžii. S maklérkou sme sa dohodli, že nájomníkov bude hľadať ona, taktiež byt odovzdá a pri ukončení nájmu byt prevezme. Počas nájmu budem akékoľvek požiadavky nájomníkov na opravy, údržbu a podobne riešiť ja. Samozrejme, že nebudem pri každej oprave utekať do Žiliny, ale využijem služby miestnych ‘hodinových manželov’. Presný popis ako na to nájdete v tomto článku

Na základe mojej analýza som teda dospel k názoru, že v Žiline sa ešte dajú nájsť nehnuteľnosti vhodné na investovanie. Pozerám sa preto na ďalšie príležitosti v tomto meste, aj keď už i tu začína byť trh horúci.

Našli ste už aj vy svoju lokalitu? Máte otázky k tomuto článku? – rád vám na ne odpoviem.

Prajem veľa úspechov pri investovaní.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Investície do nehnuteľností? Hľadajte radšej mimo Bratislavy

Investície do nehnuteľností? Hľadajte radšej mimo Bratislavy >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Investície

PR článok | 20.06.2017 14:55 K investovaniu do podielových fondov stačí len pár klikov

Ak si myslíte, že nakupovanie podielových fondov je záľubou bohatých ľudí a vyzerá ako kopa veľkých čísel a grafov, ktoré sú také zložité, až sa v nich väčšina z nás nevyzná, radi vás vyvedieme z omylu a všetko vás naučíme. Stačí vám internetové bankovníctvo od mBank a základné znalosti, o ktoré sa s vami chceme podeliť v novom seriáli o investovaní. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Petr Hechtberger | 16.06.2017 00:00 A do ktorej skupiny dôchodcov budete patriť vy?

Na dôchodok sa časť z náš teší, ako na obdobie zaslúženého odpočinku, no druhá časť sa ho obáva ako obdobia finančnej núdze a uskromňovania sa. Aby ste nepatrili do tej druhej skupiny, mali by ste začať čo najskôr finančne plánovať. Na dôchodku nás s najväčšou pravdepodobnosťou stretne z finančného pohľadu jeden zo štyroch základných scenárov: Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 15.06.2017 00:00 Aké možnosti majú dnes konzervatívni investori

Väčšina Slovákov patrí do skupiny konzervatívnych investorov. Ich vzťah k riziku je veľmi striedmy, takže ich obľúbenou voľbou sú termínované vklady. Tie však dosahujú výnosy blízke nule. Pozreli sme sa preto na alternatívy, ako nenechať úspory napospas prebúdzajúcej sa inflácii a súčasne nepodstupovať zbytočné riziko. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 14.06.2017 00:00 Prečo Slováci nevedia dobre investovať? Chýba gramotnosť, všeobecná...

Podľa nedávno zverejnenej štúdie OECD PISA 2015, Slovensko v oblasti finančnej gramotnosti zaostáva za ostatnými krajinami Európy. V tomako zaobchádzať s financiami a ako sa zabezpečiť do budúcnosti sú na tom lepšie aj všetky štáty V4. O príčinách nedostatočnej investičnej gramotnosti sa rozprávame s Martinom Wiedermannom, generálnym riaditeľom Centrálneho depozitára cenných papierov a Róbertom Kopálom, riaditeľom Asociácie obchodníkov s cenných papierov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Tomáš Rajtar | 12.06.2017 00:00 Čo rozhodujúce sa odohralo na finančných trhov v máji

Americké akciové trhy v priebehu mája pokračovali v prepisovaní historických maxím, no aj napriek pozitívnej nálade výnosy štátnych dlhopisov zostali dole. Zlato najprv, po zvolení Emmanuela Macrona, klesalo, no v ďalšej časti roka vďaka politickej nervozite v USA, vyvolanej ako inak Donaldom Trumpom, svoje straty zmazalo. Aké ďalšie dôležité udalosti sa odohrali na finančných trhoch v máji, sa dočítate v pravidelnom mesačnom prehľade.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Investície

23.06.2017 10:02 Ranný prehľad trhov 23. 6. 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.06.2017 09:09 Na trhy se vrací nejistota, jedinou jistotou zůstává Její Veličenstvo

Tento týden jsem měl tu čest navštívit oslavu na počest Jejího Veličenstva královny Alžběty II. Tato dáma je inspirativní a v dnešní době obzvlášť. 65 let trvající vláda jen dokazuje její přednosti a pro ty, kteří by to snad nevěděli, je to nejdéle vládnoucí monarcha v historii.   Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.06.2017 16:09 Bitcoin naplnil šokujúce predpovede zo začiatku roka

Bitcoin vykazuje tento rok silný rast. Pred nedávnom atakoval hranicu tri tisíc dolárov, čo je viac ako strojnásobenie hodnoty z konca minulého roka. Saxo Bank tento vývoj predpovedala vo svojich Šokujúcich predpovediach na rok 2017. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.06.2017 10:37 Riziká sa nepotvrdili. Trhy prepadli optimizmu

Je tomu po prvý krát za posledné tri roky, čo si dovolím byť pri výhľade na globálnu ekonomiku a najmä eurozónu, optimistický. Politické riziko bolo hlavným ťahúňom trhov počas minulého roka. Išlo napríklad o referendum o brexite, alebo o neočakávané víťazstvom Donalda Trumpa. No ako ukazujú nedávne voľby vo Francúzsku, investori sa pri hodnotení politického rizika pre Európu v tomto roku mýlili. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.06.2017 09:53 Ranný prehľad trhov 22. 6. 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Investície za posledných 14 dní

Marek Mittaš | 15.06.2017 00:00 Aké možnosti majú dnes konzervatívni investori

Väčšina Slovákov patrí do skupiny konzervatívnych investorov. Ich vzťah k riziku je veľmi striedmy, takže ich obľúbenou voľbou sú termínované vklady. Tie však dosahujú výnosy blízke nule. Pozreli sme sa preto na alternatívy, ako nenechať úspory napospas prebúdzajúcej sa inflácii a súčasne nepodstupovať zbytočné riziko. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Petr Hechtberger | 16.06.2017 00:00 A do ktorej skupiny dôchodcov budete patriť vy?

Na dôchodok sa časť z náš teší, ako na obdobie zaslúženého odpočinku, no druhá časť sa ho obáva ako obdobia finančnej núdze a uskromňovania sa. Aby ste nepatrili do tej druhej skupiny, mali by ste začať čo najskôr finančne plánovať. Na dôchodku nás s najväčšou pravdepodobnosťou stretne z finančného pohľadu jeden zo štyroch základných scenárov: Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Tomáš Rajtar | 12.06.2017 00:00 Čo rozhodujúce sa odohralo na finančných trhov v máji

Americké akciové trhy v priebehu mája pokračovali v prepisovaní historických maxím, no aj napriek pozitívnej nálade výnosy štátnych dlhopisov zostali dole. Zlato najprv, po zvolení Emmanuela Macrona, klesalo, no v ďalšej časti roka vďaka politickej nervozite v USA, vyvolanej ako inak Donaldom Trumpom, svoje straty zmazalo. Aké ďalšie dôležité udalosti sa odohrali na finančných trhoch v máji, sa dočítate v pravidelnom mesačnom prehľade.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Pavel Škriniar | 05.06.2017 00:00 Detské finančné produkty predstavujú zaujímavú príležitosť

Deti predstavujú pre finančné inštitúcie zaujímavú cieľovú skupinu. Jednak predstavujú pre ne potenciál ako si vychovať budúcich klientov, no cez deti sa vedia dostať i k peňaženkám ich rodičov. Ako to robia? Cez vyššie úročenie vkladov a cez doplnkové služby. Škoda by preto bola tieto výhody nevyužiť. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00

Peter Apolen | 14.06.2017 00:00 Prečo Slováci nevedia dobre investovať? Chýba gramotnosť, všeobecná...

Podľa nedávno zverejnenej štúdie OECD PISA 2015, Slovensko v oblasti finančnej gramotnosti zaostáva za ostatnými krajinami Európy. V tomako zaobchádzať s financiami a ako sa zabezpečiť do budúcnosti sú na tom lepšie aj všetky štáty V4. O príčinách nedostatočnej investičnej gramotnosti sa rozprávame s Martinom Wiedermannom, generálnym riaditeľom Centrálneho depozitára cenných papierov a Róbertom Kopálom, riaditeľom Asociácie obchodníkov s cenných papierov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »