Luxusné apartmány: investícia do nehnuteľností s garantovaným výnosom

Investori váhajú vložiť svoje peniaze do nehnuteľností. Najmä v Bratislave už cenová bublina nerastie – fučí z nej zo všetkých strán a ťažko odhadnúť, či sa podarí diery zalátať, alebo nadobro spľasne. Developeri luxusných apartmánov však chcú vložené peniaze späť - lákajú na garantovaný výnos.

Investovať do luxusného apartmánu sa oplatí z viacerých dôvodov: vlastné miesto na dovolenku, prestíž, možnosť zarábať na prenájme a peniaze vložené do nehnuteľnosti. Finančná kríza a pokles cien nehnuteľností však spôsobili, že posledný argument hovorí momentálne skôr proti kúpe.

Devoloperi hľadajú cestu ako zaujať a ponúkajú garantovaný výnos na prvé roky. Ide zväčša o  zhodnotenie 5 až 7% na obdobie minimálne dvoch rokov, ale môže to byť až 9 rokov. Samozrejme, čím vyšší úrok, tým kratšia garancia. Pri investícii 2-3 milióny je to zaujímavý spôsob, ako ochrániť peniaze pred infláciou.

Pre porovnanie, podobný úrok by ste si pri dlhšej viazanosti a vyššej uloženej sume zrejme vyjednali aj na bezpečnom termínovanom vklade v banke. Tam však treba rátať s infláciou. A aj keď sa naplnia čierne scenára, novostavba na sa za pár rokov ťažko znehodnotí. Navyše garantovaný výnos nie je maximum, čo sa dá získať. Pokiaľ bude zisk z prenájmu vyšší ako garantovaný, môže z neho investor získať podiel.

Garantované zhodnotenie

Projekt	Garantovaný výnos	Obdobie garancie
TATRAGOLF (Vysoké Tatry)	7%	3 roky
SUNRISE Liptovská Mara	5%	9 rokov
Silver Resort (Vysoké Tatry)	7,14%	2 roky
Golden Park Kremnica	5%	5 rokov

zdroj: developeri a realitné kancelárie

Návratnosť rýchlejšia ako pri bežnej nehnuteľnosti

Projektový manažér Roland Bončo z realitnej kancelárie Nelly, ktorá predáva TATRAGOLF, zdôrazňuje ako výhodu atraktívne prostredie: „Návratnosť investovaných prostriedkov do rekreačného rezortu je vyššia ako pri klasickej nehnuteľnosti. Pri prenájme apartmánu sa využíva tzv. kumulovanie krátkodobých prenájmov, ktoré pri celkovom obsadení apartmánu 60% v rámci roka vytvára vyššie príjmy ako pri je bežnej nehnuteľnosti prenajatej na obdobie jedného roka."

To sa prejaví na rýchlejšej návratnosti: "Zatiaľ čo pri prenájme klasického bytu je jeho návratnosť pri prenájme cca medzi 12-15 rokmi, pri prenajímaní apartmánu je to 8-10 rokov. Okrem toho je tu rovnako ako pri všetkých nehnuteľnostiach aj kapitálový nárast ceny.“

Investor získa právo využívať nehnuteľnosť istú časť roka, napríklad 30 dní. Zvyšný čas sa nehnuteľnosť prenajíma, pričom o všetko zabezpečuje developer alebo realitná kancelária.

Možností investovať do luxusných apartmánov a navyše s garantovaným výnosom zatiaľ na Slovensku nie je veľa. Podľa generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií  (NARSK) Martina Lazíka je apartmánový biznis veľmi úzky segment: „Na celom Slovensku sa podľa nášho prieskumu postavilo v nedávnej minulosti alebo pripravuje postaviť niekoľko tisíc apartmánov a rekreačných domov. Cena apartmánov sa pohybuje od 50.000Sk/m2 až do súm presahujúcich 100.000Sk/m2 – všetko závisí najmä od lokality a od ponúkaných služieb a štandardu. Najmä súvislosti s apartmánmi sa zvykne hovoriť o investícii a developer ponúka aj balík služieb, ktoré by mali zabezpečiť návratnosť tejto investície.“

Úspešnosť závisí od rozvoja cestovného ruchu

Návratnosť investícií závisí od podľa M. Lazíka aj na rozvoji cestovného ruchu. A ponúkané lokality, ako napríklad Vysoké Tatry, sú skutočne zaujímavé. V pomerne riskantnej pozícii sa však ocitol developer projektu Golden Park Kremnica. V zlatom mestečku sa hovorí o možnosti obnovenia ťažby zlata kyanidovou metódou. Táto hrozba však nemusí byť reálna.

Proti zámerom kanadského investora sa zodvihla vlna protestov. Aktivistka občianskeho združenia Kremnica nad zlato Zuzana Balážová zvíťazila pred dvoma rokmi v komunálnych voľbách a zasadla do kresla primátorky. Samospráva jednoznačne obnovenie ťažby odmieta a chce prosperovať z turistického ruchu. Táto garancia zrejme pomôže lepšie spávať aj investorom Golden Park Kremnica.

Šéf developerských projektov spoločnosti MEXX Reality Ondřej Soukup verí v úspešnosť investície: „Vzhľadom k nízkym štartovacím cenám a perspektívne lokality sa dá očakávať nad rámec príjmom z prenájmu i významné zhodnotenie ceny nehnuteľnosti.“

Kríza luxusné apartmány veľmi nepoznačila

Luxusné apartmány s garantovaným výnosom majú svoju perspektívu. Ako sa však vyrovnávajú s hypotekárnou krízou a možným nižším záujmom? „Predpokladám, že aj tento segment bol zasiahnutý a prišlo k ochladeniu záujmu o kúpu. Na druhej strane išli do kúpy zvyčajne skúsenejší investori, ktorí nemajú vo zvyku podliehať panike. Takisto skladba kupujúcich bola a predpokladám aj bude veľmi rôznorodá, sú z rôznych krajín a zvyčajne sa jedná o bonitnejšiu klientelu,“ zamýšľa sa generálny sekretár NARKS M. Lazík.

O kríze nechce hovoriť R. Bončo z Nelly: „Kríza v oblasti nehnuteľností sa skôr prejavila v Bratislave a okolí kde ceny dlhodobo nezodpovedali úrovni hospodárskeho rozvoja. Investovanie do nehnuteľnosti rekreačného typu je v súčasnosti stabilné a záujem klientov pretrváva aj keď na ich správaní možno všeobecne pozorovať viac opatrnosti ako v minulosti."

Apartmány sú podľa neho bezpečnou investíciou: "Každopádne táto forma investovania stále zostáva na Slovensku jednou z najbezpečnejších, keďže klient investuje do nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností a nie je len „virtuálnou“ investíciou do podielových fondov a iné bankové produkty, ktoré sa neukázali v tejto dobe ako veľmi výhodné.“

Podobný názor zdieľa aj Michaela Rokašová z REB - REAL PARTNERS (Silver Resorts): „Samozrejme si uvedomujeme súčasnú finančnú krízu, ale vzhľadom k tomu, že máme silné finančné zabezpečenie od našich investorov a bánk, sme v lepšej pozícii ako mnoho iných developerských spoločností.“

REB REAL PARTNERS má predaných 38% z celkového počtu 400 apartmánov a víl. Nelly hovorí o predaji 281 apartmánov z 352 v projekte Tatragolf. Rovnaká kancelária zaznamenala pri Veľkej Rači predaj 39 apartmánov a 5 chát z celkového počtu 72 a 11. Vo Fatraparku pri Ružomberku predali v dvoch etapách už 164 apartmánov a z tretej várky majú zo 66 zarezervované 4.

Čím lákajú?

TATRAGOLF: Projekt vyrastie v areály nového profesionálneho golfového ihriska. V bezprostrednej blízkosti budúcich apartmánov vo Veľkej Lomnici sa pripravuje realizácia aquaparku a kúpeľov. Vo vzdialenosti 4 kilometrov sa nachádza lyžiarske a športové stredisko v Tatranskej Lomnici , ktorého rekonštrukcia a dostavba je jedným zo zásadných projektov budúceho rozvoja regiónu.

Projektový manažér z realitnej kancelárie Nelly Roland Bončo zdôrazňuje: „Rekreačné apartmány sú pre klienta investično-spotrebným produktom. Na jednej strane klient kupuje nehnuteľnosť, ktorú môže využívať pre seba a svoju rodinu na strane druhej po zvyšok roka mu prináša výnosy formou prenájmu.“

SILVER RESORT: Vyrastie priamo vo Vysokých Tatrách a stane sa celoročnou destináciou pre relax a šport. Lokalizovaný bude medzi Veľkou a Tatranskou Lomnicou, v tesnej blízkosti 18-jamkového golfového ihriska, lyžiarskych tratí a pár kilometrov od Aquaparku v Poprade. Priamo v areáli budú mať návštevníci k dispozícii tenisové ihrisko, bazény a ďalšie športoviská.

Michaela Rokašová z REB - REAL PARTNERS vyzdvihuje: „Garantovaný výnos počas prvých dvoch rokov a zabezpečenú komplexnú správu komplexu minimálne na 10 rokov podľa celosvetovo osvedčeného systému správy rekreačných komplexov.“

Golden Park Kremnica: Apartmány v hotelovom komplexe kombinujú výhodné investovanie peňazí s možnosťou rekreácie v kúpeľnom centre na okraji Veľkej Fatry. Atrakciou bude aquapark napájaný vodou s termálneho premeňa s liečivými účinkami. V okolí strediska sú dve zjazdovky na aplské lyžovanie a 55 kilometrov bežeckých tratí.

Šéf developerských projektov spoločnosti MEXX Reality Ondřej Soukup hovorí: „Každý majiteľ môže apartmán bezplatne užívať 30 dní v roku s možnosťou rozhoženia tohto obdobia na ľubovoľný počet intervalov.

SUNRISE: Komplex bude situovaný s výhľadmi na vodnú plochu Liptovskom Mary rozprestierajúcu sa medzi Nízkymi a Západnými Tatrami. Projekt SUNRISE predstavuje ucelený súbor objektov s apartmánovým ubytovaním a správnou budovou hotelového typu.