Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Cyklus realitného trhu môžeme rozdeliť do štyroch fáz. Ten slovenský trh sa aktuálne nachádza v časti pomalého rastu. Na ako by sa mohol trh vyvíjať v najbližšej budúcnosti, a čo by to mohlo znamenať pre investora do realít sa pokúsime odpovedať v nasledujúcom článku.  

Osobne dnes vidím na slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností, viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus. A to aj v tomto období rýchlo rastúcich cien.

18-ročný cyklus nehnuteľností

Všeobecne platí, že začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí v čase, keď sú ceny vysoko, a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny, najmä po kríze, na dne.

Tí skúsenejší investori však vedia, že história sa opakuje. Ak teda niečo ide dole, skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných tri sto rokov, ktoré potvrdzujú, že táto skúsenosť platí aj v oblasti nehnuteľností. Áno, tri sto rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka.

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriám, obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť, mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Tu je jeho predpoveď z roku 2005.

F. Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný štyrmi rokmi poklesu.

Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je vzťah opačný. Je to trh nehnuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné. Presnejšie povedané cena pôdy.

Jej ponuka pôdy je totiž obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa postupne stáva nedostatkovým tovarom. Biznis na podnikanie a domácnosti na bývanie potrebujú stále viac a viac pôdy a preto jej cena začne rásť.

Do hry vstupujú špekulanti, ktorí pôdu kupujú s úmyslom zarobiť na raste jej ceny. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek takmer bez ohľadu na jeho schopnosť splácať. V dôsledku silného rastu cien sa pôda, a tým aj nehnuteľnosti, stávajú väčšinu ľudí a firiem nedostupné. Vtedy prichádza krach.

Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu nehnuteľností:

cyklus-nehnutelnosti

Fázy cyklu nehnuteľností:

  1. Stealth phase – sedem rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori – Awarness phase.
  2. Bear trap – mini recesia v strede tohto cyklu.
  3. Mania phase – sedem rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už vystupujú z vlaku, no investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naopak naskakujú. Táto fáza má aj svoj vrchol. Predstavuje posledné dva roky tejto fázy. Rast je vtedy najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je však vtedy veľmi zlý nápad.
  4. Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich štyroch rokov.

Prečo je to dôležité?

Poznanie tohto vývoja je dôležité preto, že nám to umožňuje robiť odhady budúceho vývoja, a umožňuje nám to prispôsobiť naše správanie. Táto teóriu môžeme využiť, najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak  stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie nové investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch prosperity. A teraz otázka za milión:)

Kde v cykle sa nachádzame na Slovensku v roku 2016?

Pozrime sa najprv na graf vývoja cien nehnuteľností na Slovensku:

ceny-nehnutelnosti-sk

Zdroj: nbs.sk

Pripomína Vám tento vývoj niečo, čo sme si povedali v predchádzajúcich častiach?

Áno, v roku 2005 prišla mini recesia v strede cyklu. Nasledovalo obdobie rýchleho rastu až do roku 2008.  V roku 2008 prišiel krach a nasledovali štyri roky recesie, kedy ceny klesali.  Ako je vidieť z grafu, v roku 2014 začala fáza pomalého rastu, ktorá sa pomaly končí, keďže v roku 2016 sa už začína rast cien zrýchľovať. Ešte stále neveríte tejto teórii?

Dovoľte mi zahrať sa na veštca. Podľa teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to možno Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine. To sa dá len ťažko predpovedať. Nechám sa prekvapiť. Ale na príčine veľmi nezáleží. Dôležité je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu. 

Ak budeme vidieť, že ľudia kupujú všetko, na čo môžu siahnuť, že ponúkajú za nehnuteľnosti ceny vyššie, ako sú uvedené v inzerátoch, že kupujúci navyšujú cenu, aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď vám taxikár porozpráva, ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie. O chvíľu sa vám totiž naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny, aké môžeme vidieť len raz za 18 rokov.

Záverečné varovanie

I keď sa táto teória volá 18 ročný cyklus, nemusí tento cyklus trvať vždy presne toľko. Najkratší cyklus trval napríklad len šesť rokov a najdlhší až 48 rokov!

cykly-nehnutelnosti-historia

Taktiež je dôležité uvedomiť si, že situácia v rôznych mestách môže byť odlišná. Bratislava je v súčasnosti pravdepodobne najďalej vo fáze pomalého rastu, pričom iné mestá sú ešte len v strede tejto fázy. 

Pre investorov je však dôležité vedieť rozoznať jednotlivé fázy, bez ohľadu na to, či trvali jeden, či desať rokov a prispôsobiť tomu svoje investičné rozhodnutia.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Steen Jakobsen | 12.05.2017 00:00 Najväčším rizikom pre budúcnosť Európy je teraz Taliansko

Slávny Erasmov výrok znie: „Lepšie je chorobám predchádzať, ako ich liečiť.“ Po pondelkovom oznámení výrazného víťazstva proeurópskeho kandidáta E. Macrona vo francúzskych prezidentských voľbách môžeme súhlasiť, že E. Macron zabránil populistickému nacionalizmu Marine Le Penovej, aby prevzal opraty v Paríži. Ale ak ide o vyliečenie francúzskych problémov, zatiaľ o tom nie sme presvedčení. Júnové voľby vo Francúzsku sú totiž pre E. Macrona len začiatkom „skutočnej“ práce. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Pavel Škriniar | 04.05.2017 00:00 Hypotéka od Poštovej banky - jej výhody a slabé stránky

Poštová banka prišla nedávno s novým typom produktu. Svoj vstup na trh s úvermi na bývanie ohlásila s doteraz jedinečnou sadzbou 0,725 percenta, no aj ďalšou novinkou. Je ňou neviazaný vklad na účte v banke, čo umožňuje klientovi dopracovať sa práve k historicky najnižšiemu hypotekárnemu úroku. Keďže ponuka je unikátna a ťažko porovnateľná s inými, pozrieme sa teraz bližšie na jej výhodnosť. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Ľubomír Koršňák | 03.05.2017 00:00 Slovensko sa zaradilo medzi rozpočtovo menej zodpovedné krajiny únie

Slovensko vlani vykázalo historicky najnižší schodok verejných financií – 1,68 percenta. Je to lepšie ako plánovaná úroveň, no krajina už nepatrí medzi rozpočtovo zodpovednejšie. Až 12 európskych vlád totiž hospodárilo s prebytkovým, alebo vyrovnaným rozpočtom. Tvoria si tak rezervy na horšie časy, kým SR zatiaľ stále zvyšuje dlh.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Furmaník st. | 02.05.2017 00:00 Budeme sa mať ako hovadá! Alebo ako prasatá v žite? (Zrkadlo uplynulého mesiaca očami politikov, investorov i bežných občanov)

Korupcia, ktorá prekáža rastu ekonomiky, na Slovensku akoby už skapínala. Požiadajú Putin, Orbán a Fico, aby boli zdaňovaní vyššou sadzbou než ostatní ľudia? Jazýčkom na váhach sú Francúzi a internet ako fenomén súčasnosti. Ale otázka znie inak: Pôjde sa šéf slovenského parlamentu poriadne ožrať? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

| 28.04.2017 00:00 Pozeráme sa už pri hypotekárnych úrokoch na samé dno?

Banky zas a znova prerábajú svoje reklamy a dôvodom nie je nič iné ako ďalšie zmeny hypotekárnych sadzieb. Úrokové sadzby pod jedným už nie sú žiadnym prvoaprílovým žartom, ale reálne dosiahnutou métou v histórii hypoték.  Áno, je pravdou, že pri reálnom hodnotení výhodnosti hypoték treba brať do úvahy aj ďalšie, naviazané produkty, faktom ale zostáva, že úroky pravdepodobne už dosiahli svoje dno.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

26.05.2017 11:05 Podarí sa Francúzsku znížiť dlh a deficit aj pri súčasnom nízkom raste?

Nový francúzsky minister hospodárstva, Bruno Le Maire, tento týždeň uviedol, že Francúzsko si váži svoje európske záväzky a chce tak znížiť svoj deficit. Avšak pri súčasnej prognóze relatívne mierneho hospodárskeho rastu sa táto úloha zdá byť až príliš ambiciózna. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

26.05.2017 09:35 Kim sem, Kim tam, všude kam se podívám

Donald Trump a spolu s ním celý civilizovaný svět má problém. Tím problémem je s obezitou neúspěšně bojující vyznavač západního luxusu a neomezený vládce KLDR v jedné osobě Kim Čong-un, pro potřeby tohoto blogu Kim III. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

24.05.2017 15:43 Inflácia sa v apríli spomalila na 0,8 %

Inflácia na Slovensku v apríli spomalila. Po tom, čo vo februári a marci spotrebiteľské ceny medziročne vzrástli o 1,1 % resp. 1,0 %, v marci sa ich rast zmiernil na 0,8 % podľa národného CPI indexu aj harmonizovaného HICP indexu. Aprílové medziročné spomalenie inflácie bolo spôsobené hlavne pomalším rastom cien v doprave a zastabilizovaním cien potravín. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

19.05.2017 14:25 Nezamestnanosť sa blíži historickému rekordu z roku 2008

Nezamestnanosť klesla v apríli na 7,74 percenta. Blíži sa tak k rekordne najnižšej hodnote z augusta 2008, keď predstavovala 7,36 percenta. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

18.05.2017 08:58 Petr Zajíc: Pro trhy je lepší známý ďábel než neznámý anděl

Francouzské volby vyhrál Emmanuel Macron. Na budoucí vývoj Evropy a finančních trhů  se podíval Petr Zajíc, Senior Portfolio Manager investiční společnosti Pioneer Investments v Rakousku.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »