Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Cyklus realitného trhu môžeme rozdeliť do štyroch fáz. Ten slovenský trh sa aktuálne nachádza v časti pomalého rastu. Na ako by sa mohol trh vyvíjať v najbližšej budúcnosti, a čo by to mohlo znamenať pre investora do realít sa pokúsime odpovedať v nasledujúcom článku.  

Osobne dnes vidím na slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností, viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus. A to aj v tomto období rýchlo rastúcich cien.

18-ročný cyklus nehnuteľností

Všeobecne platí, že začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí v čase, keď sú ceny vysoko, a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny, najmä po kríze, na dne.

Tí skúsenejší investori však vedia, že história sa opakuje. Ak teda niečo ide dole, skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných tri sto rokov, ktoré potvrdzujú, že táto skúsenosť platí aj v oblasti nehnuteľností. Áno, tri sto rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka.

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriám, obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť, mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Tu je jeho predpoveď z roku 2005.

F. Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný štyrmi rokmi poklesu.

Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je vzťah opačný. Je to trh nehnuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné. Presnejšie povedané cena pôdy.

Jej ponuka pôdy je totiž obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa postupne stáva nedostatkovým tovarom. Biznis na podnikanie a domácnosti na bývanie potrebujú stále viac a viac pôdy a preto jej cena začne rásť.

Do hry vstupujú špekulanti, ktorí pôdu kupujú s úmyslom zarobiť na raste jej ceny. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek takmer bez ohľadu na jeho schopnosť splácať. V dôsledku silného rastu cien sa pôda, a tým aj nehnuteľnosti, stávajú väčšinu ľudí a firiem nedostupné. Vtedy prichádza krach.

Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu nehnuteľností:

cyklus-nehnutelnosti

Fázy cyklu nehnuteľností:

  1. Stealth phase – sedem rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori – Awarness phase.
  2. Bear trap – mini recesia v strede tohto cyklu.
  3. Mania phase – sedem rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už vystupujú z vlaku, no investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naopak naskakujú. Táto fáza má aj svoj vrchol. Predstavuje posledné dva roky tejto fázy. Rast je vtedy najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je však vtedy veľmi zlý nápad.
  4. Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich štyroch rokov.

Prečo je to dôležité?

Poznanie tohto vývoja je dôležité preto, že nám to umožňuje robiť odhady budúceho vývoja, a umožňuje nám to prispôsobiť naše správanie. Táto teóriu môžeme využiť, najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak  stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie nové investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch prosperity. A teraz otázka za milión:)

Kde v cykle sa nachádzame na Slovensku v roku 2016?

Pozrime sa najprv na graf vývoja cien nehnuteľností na Slovensku:

ceny-nehnutelnosti-sk

Zdroj: nbs.sk

Pripomína Vám tento vývoj niečo, čo sme si povedali v predchádzajúcich častiach?

Áno, v roku 2005 prišla mini recesia v strede cyklu. Nasledovalo obdobie rýchleho rastu až do roku 2008.  V roku 2008 prišiel krach a nasledovali štyri roky recesie, kedy ceny klesali.  Ako je vidieť z grafu, v roku 2014 začala fáza pomalého rastu, ktorá sa pomaly končí, keďže v roku 2016 sa už začína rast cien zrýchľovať. Ešte stále neveríte tejto teórii?

Dovoľte mi zahrať sa na veštca. Podľa teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to možno Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine. To sa dá len ťažko predpovedať. Nechám sa prekvapiť. Ale na príčine veľmi nezáleží. Dôležité je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu. 

Ak budeme vidieť, že ľudia kupujú všetko, na čo môžu siahnuť, že ponúkajú za nehnuteľnosti ceny vyššie, ako sú uvedené v inzerátoch, že kupujúci navyšujú cenu, aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď vám taxikár porozpráva, ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie. O chvíľu sa vám totiž naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny, aké môžeme vidieť len raz za 18 rokov.

Záverečné varovanie

I keď sa táto teória volá 18 ročný cyklus, nemusí tento cyklus trvať vždy presne toľko. Najkratší cyklus trval napríklad len šesť rokov a najdlhší až 48 rokov!

cykly-nehnutelnosti-historia

Taktiež je dôležité uvedomiť si, že situácia v rôznych mestách môže byť odlišná. Bratislava je v súčasnosti pravdepodobne najďalej vo fáze pomalého rastu, pričom iné mestá sú ešte len v strede tejto fázy. 

Pre investorov je však dôležité vedieť rozoznať jednotlivé fázy, bez ohľadu na to, či trvali jeden, či desať rokov a prispôsobiť tomu svoje investičné rozhodnutia.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Marek Mittaš | 21.07.2017 00:00 Cena nehnuteľností rýchlo rastie, NBS však zatiaľ o bubline nehovorí

Nízke ceny úverov urobili bývanie dostupné takmer pre každého. Ceny v treťom bratislavskom obvode stúpli napríklad v druhom štvrťroku o šesť percent. Nami oslovený realitný maklér hovorí: “Mnoho nehnuteľností kúpených dnes, za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty”. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Redakcia | 20.07.2017 00:00 Finančné trhy v 3. kvartáli - návrat vysokej volatility

Hlavný rizikom pre menové trhy v prebiehajúcom letnom období bude narastajúca volatilita. V tejto chvíli prevláda na trhoch kombinácia spomaľujúcej sa inflácie a slabšieho dolára. Avšak najväčším rizikom pre globálny ekonomický rast bude v najbližšej budúcnosti sprísňovanie čínskej monetárnej politiky. Jediným ostrovom pozitívneho sentimentu by mohla byť v treťom kvartáli Európa. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.07.2017 00:00 Exekúcia neznamená automatický stop na ceste k hypotéke

Počet aktívnych exekúcií na Slovensku sa pohybuje okolo hrozivého čísla troch miliónov. Hoci Slovenská komora exekútorov uviedla, že počet nových exekúcií klesá, aj v minulom roku pribudlo takmer 454 tisíc nových prípadov. Ide o odvrátenú stránku života na dlh, v ktorom Slováci nestrácajú dych. Ani napriek exekučnému konaniu pritom nie sú dlžníci navždy vyradení z hry na získanie nového úveru. Cesta k nemu však je komplikovanejšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Michael Boye | 11.07.2017 00:00 Taliansko zachránilo banky. Opäť z daní od občanov

Na záver minulého mesiaca boli nútene hodiť ručník do ringu ďalšie dve banky – Banco Popolare di Vicenza a Veneto Banca. Talianska vláda povolila druhej najväčšej a údajne nazdravšej talianskej banke – Intesa Sanpaulo, kúpiť aktíva týchto dvoch regionálnych a potápajúcich sa inštitúcií. „Zlé“ dlhy sa presunú do štátnej banky, teda na placia štátu. Záchranu talianskeho bankového sektore tak opäť zaplatia bežní občania. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Furmaník st. | 03.07.2017 00:00 Rozhodnú o budúcnosti eurozóny frustrovaní vojaci a bude mať každá slovenská firma vlastné pohrebníctvo?

Oslovila ma susedka z vedľajšieho paneláku, žena krátko po štyridsiatke, či by som nemohol pomôcť jej synovi s notebookom: „Voľajako mu nefunguje, náhle sa prestal nabíjať, syn hovorí, že je tam vo vnútri asi nejaký zlý kontakt alebo čo…“  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

21.07.2017 12:24 Miera nezamestnanosti je po prvý krát pod 7 %

Miera evidovanej nezamestnanosti na Slovensku dosiahla v júni tohto roka historicky najnižšiu úroveň 6,9 percenta. Oproti predchádzajúcemu roku je to zlepšenie o 2,55 percentuálneho bodu.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.07.2017 10:23 Social Watch: Západní země nedoženeme?

Médii proběhla vcelku masivně (takže v podstatě všude) zpráva sociální sítě Social Watch o vývoji v České republice. Vyspělé země podle ní nedoženeme. Přes vznosný cizojazyčný název organizace jde ale o domácí a ryze české hodnocení domácích a ryze českých problémů. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.07.2017 09:34 Grécko by sa rado vrátilo na dlhopisové trhy

Sága gréckej dlhovej krízy sa vracia do pozornosti finančných trhov od momentu, kedy boli odhalené dlhové problémy tejto krajiny, a prebehol prvý bailout v roku 2010, zas a znova opakovane. Pri rôznych príležitostiach predstavuje táto téma, ktorá takmer spôsobila rozpad eurozóny, permanentnú hrozbu pre stabilitu Európy. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.07.2017 11:36 Ceny nehnuteľností rástli aj v 2. štvrťroku, no už pomalšie

Ceny bytov na Slovensku pokračovali vo vysokom raste aj v 2. štvrťroku, no oproti prvým trom mesiacom roka sa tempo spomalilo.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

18.07.2017 11:33 Slovenská spotrebiteľská inflácia v júni dosiahla 1 %

Medziročná miera inflácie mierne zaostala za trhovými očakávaniami. Medzimesačne sa spotrebiteľské ceny v júni nezmenili. Jadrová inflácia spomalila na 1,7 percenta r/r (z 1,9 % r/r v predchádzajúcom mesiaci).  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Bývanie za posledných 14 dní

Michael Boye | 11.07.2017 00:00 Taliansko zachránilo banky. Opäť z daní od občanov

Na záver minulého mesiaca boli nútene hodiť ručník do ringu ďalšie dve banky – Banco Popolare di Vicenza a Veneto Banca. Talianska vláda povolila druhej najväčšej a údajne nazdravšej talianskej banke – Intesa Sanpaulo, kúpiť aktíva týchto dvoch regionálnych a potápajúcich sa inštitúcií. „Zlé“ dlhy sa presunú do štátnej banky, teda na placia štátu. Záchranu talianskeho bankového sektore tak opäť zaplatia bežní občania. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Furmaník st. | 03.07.2017 00:00 Rozhodnú o budúcnosti eurozóny frustrovaní vojaci a bude mať každá slovenská firma vlastné pohrebníctvo?

Oslovila ma susedka z vedľajšieho paneláku, žena krátko po štyridsiatke, či by som nemohol pomôcť jej synovi s notebookom: „Voľajako mu nefunguje, náhle sa prestal nabíjať, syn hovorí, že je tam vo vnútri asi nejaký zlý kontakt alebo čo…“  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.07.2017 00:00 Exekúcia neznamená automatický stop na ceste k hypotéke

Počet aktívnych exekúcií na Slovensku sa pohybuje okolo hrozivého čísla troch miliónov. Hoci Slovenská komora exekútorov uviedla, že počet nových exekúcií klesá, aj v minulom roku pribudlo takmer 454 tisíc nových prípadov. Ide o odvrátenú stránku života na dlh, v ktorom Slováci nestrácajú dych. Ani napriek exekučnému konaniu pritom nie sú dlžníci navždy vyradení z hry na získanie nového úveru. Cesta k nemu však je komplikovanejšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »