Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Cyklus realitného trhu môžeme rozdeliť do štyroch fáz. Ten slovenský trh sa aktuálne nachádza v časti pomalého rastu. Na ako by sa mohol trh vyvíjať v najbližšej budúcnosti, a čo by to mohlo znamenať pre investora do realít sa pokúsime odpovedať v nasledujúcom článku.  

Osobne dnes vidím na slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností, viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus. A to aj v tomto období rýchlo rastúcich cien.

18-ročný cyklus nehnuteľností

Všeobecne platí, že začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí v čase, keď sú ceny vysoko, a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny, najmä po kríze, na dne.

Tí skúsenejší investori však vedia, že história sa opakuje. Ak teda niečo ide dole, skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných tri sto rokov, ktoré potvrdzujú, že táto skúsenosť platí aj v oblasti nehnuteľností. Áno, tri sto rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka.

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriám, obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť, mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Tu je jeho predpoveď z roku 2005.

F. Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný štyrmi rokmi poklesu.

Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je vzťah opačný. Je to trh nehnuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné. Presnejšie povedané cena pôdy.

Jej ponuka pôdy je totiž obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa postupne stáva nedostatkovým tovarom. Biznis na podnikanie a domácnosti na bývanie potrebujú stále viac a viac pôdy a preto jej cena začne rásť.

Do hry vstupujú špekulanti, ktorí pôdu kupujú s úmyslom zarobiť na raste jej ceny. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek takmer bez ohľadu na jeho schopnosť splácať. V dôsledku silného rastu cien sa pôda, a tým aj nehnuteľnosti, stávajú väčšinu ľudí a firiem nedostupné. Vtedy prichádza krach.

Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu nehnuteľností:

cyklus-nehnutelnosti

Fázy cyklu nehnuteľností:

  1. Stealth phase – sedem rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori – Awarness phase.
  2. Bear trap – mini recesia v strede tohto cyklu.
  3. Mania phase – sedem rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už vystupujú z vlaku, no investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naopak naskakujú. Táto fáza má aj svoj vrchol. Predstavuje posledné dva roky tejto fázy. Rast je vtedy najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je však vtedy veľmi zlý nápad.
  4. Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich štyroch rokov.

Prečo je to dôležité?

Poznanie tohto vývoja je dôležité preto, že nám to umožňuje robiť odhady budúceho vývoja, a umožňuje nám to prispôsobiť naše správanie. Táto teóriu môžeme využiť, najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak  stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie nové investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch prosperity. A teraz otázka za milión:)

Kde v cykle sa nachádzame na Slovensku v roku 2016?

Pozrime sa najprv na graf vývoja cien nehnuteľností na Slovensku:

ceny-nehnutelnosti-sk

Zdroj: nbs.sk

Pripomína Vám tento vývoj niečo, čo sme si povedali v predchádzajúcich častiach?

Áno, v roku 2005 prišla mini recesia v strede cyklu. Nasledovalo obdobie rýchleho rastu až do roku 2008.  V roku 2008 prišiel krach a nasledovali štyri roky recesie, kedy ceny klesali.  Ako je vidieť z grafu, v roku 2014 začala fáza pomalého rastu, ktorá sa pomaly končí, keďže v roku 2016 sa už začína rast cien zrýchľovať. Ešte stále neveríte tejto teórii?

Dovoľte mi zahrať sa na veštca. Podľa teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to možno Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine. To sa dá len ťažko predpovedať. Nechám sa prekvapiť. Ale na príčine veľmi nezáleží. Dôležité je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu. 

Ak budeme vidieť, že ľudia kupujú všetko, na čo môžu siahnuť, že ponúkajú za nehnuteľnosti ceny vyššie, ako sú uvedené v inzerátoch, že kupujúci navyšujú cenu, aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď vám taxikár porozpráva, ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie. O chvíľu sa vám totiž naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny, aké môžeme vidieť len raz za 18 rokov.

Záverečné varovanie

I keď sa táto teória volá 18 ročný cyklus, nemusí tento cyklus trvať vždy presne toľko. Najkratší cyklus trval napríklad len šesť rokov a najdlhší až 48 rokov!

cykly-nehnutelnosti-historia

Taktiež je dôležité uvedomiť si, že situácia v rôznych mestách môže byť odlišná. Bratislava je v súčasnosti pravdepodobne najďalej vo fáze pomalého rastu, pričom iné mestá sú ešte len v strede tejto fázy. 

Pre investorov je však dôležité vedieť rozoznať jednotlivé fázy, bez ohľadu na to, či trvali jeden, či desať rokov a prispôsobiť tomu svoje investičné rozhodnutia.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Steen Jakobsen | 14.02.2017 00:00 Začne D. Trump konečne niečo robiť pre Ameriku?

Prezident D. Trump zostáva záhadou aj pre ľudí, ktorí sa s ním stretli. Jeho osobnosť je prinajlepšom nevyrovnaná a v najhoršom prípade až patologická. Treba však priznať, že jeho schopnosť „udržať loptičku v hre“ je pôsobivá. Jeho činy presvedčili mnohých investorov, ktorých rešpektujem, že koná na základe „zvieracieho pudu“, teda konceptu, ktorý do nás, ekonómov, vštepil Adam Smith, zakladateľ myšlienky laissez-faire  ekonomického nezasahovania štátu do hospodárstva. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Redakcia | 09.02.2017 00:00 Investičné témy na obchodovanie v nadchádzajúcom období

Scenár nízky rast-nízka inflácia, ktorý charakterizoval svet niekoľko minulých rokov, by sa konečne mohol zmeniť na heterogénny rast. Znamená to, že expanzívne fiškálne politiky, ktoré plánujú niektoré krajiny, by mohli mohli naštartovať rast a infláciu, znížiť záťaž v podobe vysokého dlhu, a zároveň zmierniť sociálnu nespokojnosť v spoločnosti. Vlády sú totiž nútené ukončiť nízky rast, nulovú infláciu a riziko politickej nestability a začať s expanzívnou fiškálnou politikou. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Christopher Dembik | 07.02.2017 00:00 USA v skutočnosti D. Trumpa nepotrebujú

Takzvaný Trumpov efekt je len špekulatívna bublina. Rovnako ako u všetkých bublín, aj táto nakoniec praskne a to vtedy, keď si investori uvedomia, že nový prezident nie je schopný dodržať svoje sľuby. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 31.01.2017 00:00 Rozvod po anglicky: Čo prinesie tvrdý brexit pre ekonomiku

Šesť mesiacov po tom, čo súčasná britská premiérka Theresa Mayová nahradila vo funkcii Davida Camerona ako dôsledok referenda o Brexite, už Európa pozná jasnejšiu predstavu Británie o rozvode s Európou. Dvanásť bodový plán, ktorý Mayová pred nedávnom zverejnila, rozoberá podrobnejšie predstavy o budúcnosti vzťahov s úniou, predovšetkým pokiaľ ide o opustenie jednotného trhu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

21.02.2017 13:33 Ceny bytov s väčšou rozlohou už prekonali predkrízovú úroveň

Za posledné tri roky sa priemerná cena bytov zvýšila o 20 percent, kým priemerná nominálna mzda len o desať percent a to pri zápornej inflácii jedno percento. „Ak bude tento vývoj pokračovať, realitná bublina je tu čo nevidieť,“ myslí si Maroš Ďurik zo spoločnosti Across Private Investments. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.02.2017 12:12 Donald Trump je pod tlakom a preto je nebezpečný

Vnútorný súboj Donalda Trumpa medzi snahou udržať ekonomický rast krajiny a regresiou k „Trumpovi-kandidátovi“ ukazuje na obmedzený dosah a výkon jeho vlády. Touto dobou mali už všetci Trumpovi predchodcovia v prezidentskej funkcii pripravený a zverejnený svoj ekonomický program a agendu. D. Trump však nemá ani len smer či stratégiu, s výnimkou jeho útokov na Twitteri. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.02.2017 17:36 Minulý rok sa do katastra zapísal rekordný počet vlastníckych práv

Minulý rok sa uskutočnilo 345 649 zápisov vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Najviac ich bolo v Bratislavskom kraji a najmenej v Trenčianskom. Vyplýva to z údajov Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.02.2017 16:18 Nezamestnanosť v januári opäť príjemne prekvapila

Trh práce v úvode roka znova raz príjemne prekvapil. Na prelome rokov sa zvyčajne pokles nezamestnanosti zastavuje, keď do evidencie úradov práce vo väčšej miere prichádzajú sezónni pracovníci v poľnohospodárstve a stavebníctve. Tento sezónny vplyv sa však posledné roky zmierňuje a potvrdili to aj čísla z prelomu tohto a minulého roka. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.02.2017 11:03 Česká ekonomika vlani vzrástla o 2,3 %

Rast českej ekonomiky sa vlani spomalil na 2,3 percenta. Predvlani predstavoval 4,6 percenta. Vyplýva to z predbežného odhadu hrubého domáceho produktu, ktorý zverejnil Český štatistický úrad (ČSÚ). V 4. štvrťroku 2016 ekonomika medziročne stúpla o 1,7 percenta. Podľa analytikov bola za spomalením predovšetkým nižšia investičná aktivita. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Bývanie za posledných 14 dní

Christopher Dembik | 07.02.2017 00:00 USA v skutočnosti D. Trumpa nepotrebujú

Takzvaný Trumpov efekt je len špekulatívna bublina. Rovnako ako u všetkých bublín, aj táto nakoniec praskne a to vtedy, keď si investori uvedomia, že nový prezident nie je schopný dodržať svoje sľuby. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Steen Jakobsen | 14.02.2017 00:00 Začne D. Trump konečne niečo robiť pre Ameriku?

Prezident D. Trump zostáva záhadou aj pre ľudí, ktorí sa s ním stretli. Jeho osobnosť je prinajlepšom nevyrovnaná a v najhoršom prípade až patologická. Treba však priznať, že jeho schopnosť „udržať loptičku v hre“ je pôsobivá. Jeho činy presvedčili mnohých investorov, ktorých rešpektujem, že koná na základe „zvieracieho pudu“, teda konceptu, ktorý do nás, ekonómov, vštepil Adam Smith, zakladateľ myšlienky laissez-faire  ekonomického nezasahovania štátu do hospodárstva. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Redakcia | 09.02.2017 00:00 Investičné témy na obchodovanie v nadchádzajúcom období

Scenár nízky rast-nízka inflácia, ktorý charakterizoval svet niekoľko minulých rokov, by sa konečne mohol zmeniť na heterogénny rast. Znamená to, že expanzívne fiškálne politiky, ktoré plánujú niektoré krajiny, by mohli mohli naštartovať rast a infláciu, znížiť záťaž v podobe vysokého dlhu, a zároveň zmierniť sociálnu nespokojnosť v spoločnosti. Vlády sú totiž nútené ukončiť nízky rast, nulovú infláciu a riziko politickej nestability a začať s expanzívnou fiškálnou politikou. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »