Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak?

Príklad konkrétnej investície do nehnuteľnosti

Ako príklad si zoberieme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016. Ide o garzónku v Bratislave v centre mesta. Pozrime sa na danú investíciu pohľadom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto nehnuteľnosť v hotovosti a spravil by si nasledovný výpočet:

  • Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92 000 eur
  • Platba kúpnej ceny: v hotovosti
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 eur
  • Mesačné náklady: 90 eur (platby správcovi, energie, internet)

Aká je výnosnosť tejto investície?

Nájomné (425) mínus náklady (90), vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem), vydelené cenou nehnuteľnosti (92 000), vychádza v percentách 4,37 % p.a.

Tento ukazovateľ sa volá „Net yield” alebo „Cap rate,“ teda čistý výnos. 4,37 percenta vyzerá v porovnaní s tým, čo môžete momentálne získať v banke (0,2–0,5% p.a.) celkom zaujímavo a to aj napriek „starostiam” s nájomníkmi. Na otázku, či by som išiel do takejto investície, by som však odpovedal: Ani náhodou! Od svojich investícií očakávam oveľa vyšší výnos!

Páka, kúpa za výhodnú cenu a všetky náklady

Tejto investícii chýbajú tri základné body – tzv. leverage (pákový efekt), kúpa za výhodnú cenu a posúdenie všetkých nákladov a výnosov. Pozrime sa na jednotlivé zložky postupne.

Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach má investor jednu veľkú výhodu: sám určuje, aká je hodnota konkrétnej investície, teda koľko je za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A pripravte sa na to, že pokiaľ to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľa krát. Tomu, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu, sa budem venovať v ďalších častiach. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81 000 eur.

Leverage (Pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že Vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a najmä výnosy) z celej investície!

Pozrime sa teda na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny a páky:

  • Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81 000 eur
  • Platba: 20% hotovosť (16 200 €) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 1,69% (5-ročný fix)
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 €
  • Mesačné náklady: 90 € (platby správcovi, energie, internet)
  • Mesačná splátka úveru: 230 €

Podľa vzorca vyššie si môžeme opäť vypočítať Net yield: (425–90–230) x 12 / 81 000 = 1,56% p.a.

Počkať, veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos, a 1,56% je predsa menej ako 4,37%!

Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, keďže banka nám požičala 80% z ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte. 

Return On Investment (ROI) alebo výnos na nami vložený kapitál.

Výpočet je podobný ako vyššie, pričom namiesto 81 000 použijeme len nami vložených 20%, teda 16 200 eur. Dôvod je jednoduchý! Chceme vedieť, ako tvrdo budú nami vložené peniaze pracovať!

Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz: (425–90–230) x 12 /16 200 =7,78% p.a.

Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem vás, tento výnos je stále príliš nízky! Môže to byť ešte lepšie? Ešte stále sme nezohľadnili dva dôležité faktory: splácanie istiny úveru nájomníkom a rast hodnoty nehnuteľnosti.

Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje!

Pozrime sa opäť na príklad vyššie: pri úvere 64 800 eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 1,69% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 1678 €. To predstavuje náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti I keď sa tento výnos okamžite neprejaví na našom cashflow

Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru: {(425–90–230) x 12+1.678} /16 200 =18,2 % p.a.

Wau, to je už investícia, na ktorú sa oplatí pozrieť! Stále nám ešte chýbajú posledné dieliky mozaiky.

Zhodnotenie nehnuteľnosti – nehnuteľnosti rástli od roku 2002 v priemere ročne o 5,77% (zdroj – nbs.sk vývoj cien nehnuteľností). Preto ak by sme aj zobrali konzervatívny odhad rastu len o dve percentná ročne, naša nehnuteľnosť by narástla počas roka na cene o 81 000×2% = 1620 eur.

Ale ako sme spomenuli v predchádzajúcom článku, rozumný investor pozerá na zhodnotenie len ako na čerešničku na torte! Špekulovať na nárast cien nehnuteľností je vždy riziko, preto musí byť investícia výhodná aj v prípade, že by nehnuteľnosti nerástli na cene!

Ako vidíte, už pri konzervatívnom odhade rastu nehnuteľnosti o 2%, je dopad na ziskovosť obrovský: (425–90–230) x 12+1688+1620 /16 200 = 28,2 % p.a.

Pri raste o 5% (nárast ceny o 4050 eur) je to až 43% p.a.!!!

Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Chcem ale ešte raz zdôrazniť, že na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období, a už vôbec nie v období niekoľkých rokov. Ako identifikovať nehnuteľnosti, ktoré majú vysokú pravdepodobnosť rastu ceny, si povieme v ďalších článkoch.

Aby sme dokončili analýzu tejto investície, je potrebné si uvedomiť aj všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Veľa začínajúcich investorov si myslí, že stačí vziať do úvahy mesačnú splátku hypotéky, platby za energie, platby správcovi, platby za internet/káblovú televíziu, výsledok odpočítať od mesačného nájomného, a hop! Máme čistý mesačný zisk. Rozumný investor vie, že musí započítať všetky náklady vrátane rezerv na MOŽNÉ NÁKLADY V BUDÚCNOSTI! Okrem toho je tu daň z príjmu.

Nezabúdajme na budúce náklady

Vymenujme si tie najdôležitejšie:

Náklady na opravy/ výmenu zariadenia – v bytoch sa niečo pokazí, napr. splachovanie na WC, práčka, atď. Osobne počítam s mesačným nákladom vo výške 5–6% z nájomného (cca 30–40 € mesačne).

Obdobie, kedy byt nie je prenajatý – štandardne počítam s obdobím 2 týždňov až 1 mesiaca počas roka, kedy byt nebude prenajatý (náklad 17 € mesačne).

Poistenie bytu – v Bratislave je to približne 10–15 € za mesiac.

Daň z nehnuteľnosti – cca 1–2 eurá mesačne.

Po zohľadnení všetkých nákladov sa teda výnosnosť pohybuje okolo 15 percent pred započítaním výnosu z rastu ceny nehnuteľnosti, a to sme ešte nevyužili žiadne daňové výhody, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú. O daniach si povieme neskôr.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 7 komentárov)

Re: Ucelovy reklamny clanok... hannibal | 20.03.2017 12:34
Rozlozenie rizika Otrch | 05.02.2017 00:20
riziko Zuzka | 17.01.2017 21:09
uprava vynosu Milan | 15.01.2017 23:22
Ucelovy reklamny clanok... Milan | 15.01.2017 22:59

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Investície

Marek Mittaš | 20.04.2017 00:00 Dlhopisy slovenských firiem - čo treba vedieť pred ich kúpou

Pri hľadaní možností zhodnotiť finančné prostriedky aspoň nad hranicou inflácie, sa mnohí investori ohliadajú po dlhopisoch slovenských firiem. Tie aj po odpočítaní poplatkov predstavujú vyššie zhodnotenie ako termínované vklady a zdanlivo istejšie peniaze ako akciové fondy. Hoci majú mnoho výhod, obsahujú aj niekoľko rizík. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 19.04.2017 00:00 Svetový deň investičných fondov pomáha v popularizácii kolektívneho investovania

Investovanie do podielových fondov už ani na Slovensku nie je ničím výnimočným. Objavuje ho stále viac ľudí. Pri príležitosti Svetového dňa investičných fondov je príležitosť pozrieť sa trochu do štatistík. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jozef Beständig | 13.04.2017 00:00 Sú Slováci opatrní, alebo len nevzdelaní investori?

Slováci finančné trhy dlho nepotrebovali. A preto ani nepoznali. Štát im “garantoval všetko”. Od narodenia v podobe predškolskej opatery, vzdelávacieho systému, zamestnania, bývania, sociálnych dávok až po dôchodok. Zjednodušene, “všetci mali všetko”. Ak aj cítili potrebu niečo si bokom odložiť alebo sa poistiť, mali na to presne jednu banku a jednu poisťovňu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 19.04.2017 14:25

Stanislav Pánis | 10.04.2017 00:00 Trhy znepokojila neschopnosť D. Trumpa presadiť reformy

Finančné trhy nepriaznivo ohodnotili prvé politické kroky nového amerického prezidenta, najmä jeho neschopnosť zrušiť Obamacare. To vzbudilo obavy, či sa mu podarí presadiť ďalšie body jeho volebného programu. Na druhej strane investorov potešili výsledky holandského referenda ako aj predvolebné prieskumy z Francúzska. Vyzerá to tak, že na starom kontinente sa nenaplnia čierne obavy a vlna populizmu sa zastaví, alebo aspoň spomalí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 07.04.2017 00:00 Bitka o hypotekárnych klientov sa stupňuje

Trh financovania bývania chytil nový dych. Napriek tomu, že ešte na začiatku roka analytici špekulovali, že sadzby začnú pomaly opäť rásť, marec rozpútal novú bitku o klientov a s tým spojený pokles úrokov. Aktuálne banky prichádzajú s novými nástrojmi, ako ešte viac rozvíriť, už i tak búrlivé, vody hypotekárneho trhu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 19.04.2017 14:27Ďalšie články »

Krátké správy z Investície

24.04.2017 13:36 Trhy prijali výsledok francúzskych volieb s úľavou

Slušné volebné výsledky centristického kandidáta Emmanuela Macorna v nedeľnom prvom kole francúzskych prezidentských volieb priniesli finančným trhom úľavu. Týka sa to najmä akcií, ktoré bezprostredne poskočili, kým zlato, ako bezpečný prístav, zaznamenáva pokles. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

24.04.2017 11:12 Ranný prehľad trhov 24. 4. 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.04.2017 20:13 Akciové trhy končili piatok zmiešane

Akciové trhy končili piatok zmiešaneNa konci týždňa boli akciové trhy už tradične plné dát. V Európe sme sa dozvedeli hlavne Indexy nákupných manažérov v krajinách EU od spoločnosti Markit. Francúzsky index merajúci sektor služieb dosiahol 57.7 bodov po predošlom výsledku na úrovni 57.5 bodov a pri očakávaniach na úrovni  57.1 bodov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.04.2017 09:02 Ranný prehľad trhov 21. 4. 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.04.2017 08:21 Akciové indexy pokračovali v raste

Deň začal výsledkami inflácie z Nového Zélandu, ktorá prekvapila rastom o 1% oproti očakávaniam na úrovni 0,8% na kvartálnej báze. Neskôr boli zverejnené výsledky obchodnej bilancie Japonska, ktorá skončila v menšom prebytku ako sa očakávalo. Ázijské akciové indexy končili v kladných číslach až na Nikkei –0,01%, Hang Seng +0,97%, CSI 300 +0,46%. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Investície za posledných 14 dní

Stanislav Pánis | 10.04.2017 00:00 Trhy znepokojila neschopnosť D. Trumpa presadiť reformy

Finančné trhy nepriaznivo ohodnotili prvé politické kroky nového amerického prezidenta, najmä jeho neschopnosť zrušiť Obamacare. To vzbudilo obavy, či sa mu podarí presadiť ďalšie body jeho volebného programu. Na druhej strane investorov potešili výsledky holandského referenda ako aj predvolebné prieskumy z Francúzska. Vyzerá to tak, že na starom kontinente sa nenaplnia čierne obavy a vlna populizmu sa zastaví, alebo aspoň spomalí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 20.04.2017 00:00 Dlhopisy slovenských firiem - čo treba vedieť pred ich kúpou

Pri hľadaní možností zhodnotiť finančné prostriedky aspoň nad hranicou inflácie, sa mnohí investori ohliadajú po dlhopisoch slovenských firiem. Tie aj po odpočítaní poplatkov predstavujú vyššie zhodnotenie ako termínované vklady a zdanlivo istejšie peniaze ako akciové fondy. Hoci majú mnoho výhod, obsahujú aj niekoľko rizík. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 19.04.2017 00:00 Svetový deň investičných fondov pomáha v popularizácii kolektívneho investovania

Investovanie do podielových fondov už ani na Slovensku nie je ničím výnimočným. Objavuje ho stále viac ľudí. Pri príležitosti Svetového dňa investičných fondov je príležitosť pozrieť sa trochu do štatistík. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jozef Beständig | 13.04.2017 00:00 Sú Slováci opatrní, alebo len nevzdelaní investori?

Slováci finančné trhy dlho nepotrebovali. A preto ani nepoznali. Štát im “garantoval všetko”. Od narodenia v podobe predškolskej opatery, vzdelávacieho systému, zamestnania, bývania, sociálnych dávok až po dôchodok. Zjednodušene, “všetci mali všetko”. Ak aj cítili potrebu niečo si bokom odložiť alebo sa poistiť, mali na to presne jednu banku a jednu poisťovňu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00Ďalšie články »