Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak?

Príklad konkrétnej investície do nehnuteľnosti

Ako príklad si zoberieme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016. Ide o garzónku v Bratislave v centre mesta. Pozrime sa na danú investíciu pohľadom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto nehnuteľnosť v hotovosti a spravil by si nasledovný výpočet:

  • Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92 000 eur
  • Platba kúpnej ceny: v hotovosti
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 eur
  • Mesačné náklady: 90 eur (platby správcovi, energie, internet)

Aká je výnosnosť tejto investície?

Nájomné (425) mínus náklady (90), vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem), vydelené cenou nehnuteľnosti (92 000), vychádza v percentách 4,37 % p.a.

Tento ukazovateľ sa volá „Net yield” alebo „Cap rate,“ teda čistý výnos. 4,37 percenta vyzerá v porovnaní s tým, čo môžete momentálne získať v banke (0,2–0,5% p.a.) celkom zaujímavo a to aj napriek „starostiam” s nájomníkmi. Na otázku, či by som išiel do takejto investície, by som však odpovedal: Ani náhodou! Od svojich investícií očakávam oveľa vyšší výnos!

Páka, kúpa za výhodnú cenu a všetky náklady

Tejto investícii chýbajú tri základné body – tzv. leverage (pákový efekt), kúpa za výhodnú cenu a posúdenie všetkých nákladov a výnosov. Pozrime sa na jednotlivé zložky postupne.

Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach má investor jednu veľkú výhodu: sám určuje, aká je hodnota konkrétnej investície, teda koľko je za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A pripravte sa na to, že pokiaľ to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľa krát. Tomu, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu, sa budem venovať v ďalších častiach. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81 000 eur.

Leverage (Pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že Vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a najmä výnosy) z celej investície!

Pozrime sa teda na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny a páky:

  • Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81 000 eur
  • Platba: 20% hotovosť (16 200 €) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 1,69% (5-ročný fix)
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 €
  • Mesačné náklady: 90 € (platby správcovi, energie, internet)
  • Mesačná splátka úveru: 230 €

Podľa vzorca vyššie si môžeme opäť vypočítať Net yield: (425–90–230) x 12 / 81 000 = 1,56% p.a.

Počkať, veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos, a 1,56% je predsa menej ako 4,37%!

Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, keďže banka nám požičala 80% z ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte. 

Return On Investment (ROI) alebo výnos na nami vložený kapitál.

Výpočet je podobný ako vyššie, pričom namiesto 81 000 použijeme len nami vložených 20%, teda 16 200 eur. Dôvod je jednoduchý! Chceme vedieť, ako tvrdo budú nami vložené peniaze pracovať!

Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz: (425–90–230) x 12 /16 200 =7,78% p.a.

Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem vás, tento výnos je stále príliš nízky! Môže to byť ešte lepšie? Ešte stále sme nezohľadnili dva dôležité faktory: splácanie istiny úveru nájomníkom a rast hodnoty nehnuteľnosti.

Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje!

Pozrime sa opäť na príklad vyššie: pri úvere 64 800 eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 1,69% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 1678 €. To predstavuje náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti I keď sa tento výnos okamžite neprejaví na našom cashflow

Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru: {(425–90–230) x 12+1.678} /16 200 =18,2 % p.a.

Wau, to je už investícia, na ktorú sa oplatí pozrieť! Stále nám ešte chýbajú posledné dieliky mozaiky.

Zhodnotenie nehnuteľnosti – nehnuteľnosti rástli od roku 2002 v priemere ročne o 5,77% (zdroj – nbs.sk vývoj cien nehnuteľností). Preto ak by sme aj zobrali konzervatívny odhad rastu len o dve percentná ročne, naša nehnuteľnosť by narástla počas roka na cene o 81 000×2% = 1620 eur.

Ale ako sme spomenuli v predchádzajúcom článku, rozumný investor pozerá na zhodnotenie len ako na čerešničku na torte! Špekulovať na nárast cien nehnuteľností je vždy riziko, preto musí byť investícia výhodná aj v prípade, že by nehnuteľnosti nerástli na cene!

Ako vidíte, už pri konzervatívnom odhade rastu nehnuteľnosti o 2%, je dopad na ziskovosť obrovský: (425–90–230) x 12+1688+1620 /16 200 = 28,2 % p.a.

Pri raste o 5% (nárast ceny o 4050 eur) je to až 43% p.a.!!!

Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Chcem ale ešte raz zdôrazniť, že na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období, a už vôbec nie v období niekoľkých rokov. Ako identifikovať nehnuteľnosti, ktoré majú vysokú pravdepodobnosť rastu ceny, si povieme v ďalších článkoch.

Aby sme dokončili analýzu tejto investície, je potrebné si uvedomiť aj všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Veľa začínajúcich investorov si myslí, že stačí vziať do úvahy mesačnú splátku hypotéky, platby za energie, platby správcovi, platby za internet/káblovú televíziu, výsledok odpočítať od mesačného nájomného, a hop! Máme čistý mesačný zisk. Rozumný investor vie, že musí započítať všetky náklady vrátane rezerv na MOŽNÉ NÁKLADY V BUDÚCNOSTI! Okrem toho je tu daň z príjmu.

Nezabúdajme na budúce náklady

Vymenujme si tie najdôležitejšie:

Náklady na opravy/ výmenu zariadenia – v bytoch sa niečo pokazí, napr. splachovanie na WC, práčka, atď. Osobne počítam s mesačným nákladom vo výške 5–6% z nájomného (cca 30–40 € mesačne).

Obdobie, kedy byt nie je prenajatý – štandardne počítam s obdobím 2 týždňov až 1 mesiaca počas roka, kedy byt nebude prenajatý (náklad 17 € mesačne).

Poistenie bytu – v Bratislave je to približne 10–15 € za mesiac.

Daň z nehnuteľnosti – cca 1–2 eurá mesačne.

Po zohľadnení všetkých nákladov sa teda výnosnosť pohybuje okolo 15 percent pred započítaním výnosu z rastu ceny nehnuteľnosti, a to sme ešte nevyužili žiadne daňové výhody, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú. O daniach si povieme neskôr.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 6 komentárov)

Rozlozenie rizika Otrch | 05.02.2017 00:20
riziko Zuzka | 17.01.2017 21:09
uprava vynosu Milan | 15.01.2017 23:22
Ucelovy reklamny clanok... Milan | 15.01.2017 22:59
Re: Daň z príjmu? Tomas P | 14.01.2017 10:40

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Investície

Jaroslav Ilek | 24.02.2017 00:00 Bitka o hypotekárnych klientov sa opäť rozbieha

Slovenská sporiteľňa začala nový rok zvyšovaním úrokov. Vyzeralo to preto tak, že banky otáčajú kormidlo k vyšším sadzbám. Dlho to však netrvalo a začiatkom roka prišla s úrokom 1,39 najväčšia hypotekárna banka na trhu VÚB. O zhruba desať dní ju nasledovala aj trhová dvojka Slovenská sporiteľňa. Preberať klientov ostatných bankám chce novou ponukou i Tatra banka. Vyzerá to teda, že cenová vojna pokračuje.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Pavel Drahotský | 23.02.2017 00:00 Sme uprostred revolúcie – ETF fondy získavajú na atraktivite

Objem majetku spravovaného takzvanými burzovo obchodovanými fondami (exchange traded funds – ETF) v posledných rokoch prudko rastie. Podľa údajov londýnskej spoločnosti ETFGI už celosvetovo dosahuje takmer 3,5 bilióna amerických dolárov. Najmä v Spojených štátoch amerických, ale už aj v západnej Európe sú tieto fondy čoraz populárnejšie. Záujem o ne majú najmä investori nespokojní s klasickými podielovými fondami. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 22.02.2017 00:00 Opatrnejší investori ako Slováci sú v Európe len Gréci

Hodnota finančného majetku domácností na Slovensku sa za uplynulú dekádu takmer strojnásobila. Nezmenilo sa však nič na tom, že tak ako v minulosti, aj teraz držia Slováci väčšinu svojich úspor na bežných, sporiacich alebo termínovaných účtoch, resp. vkladoch. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 16.02.2017 00:00 Úspory Slovákov sú v (ne)bezpečí!!!

Slováci sa začínajú odvracať od termínovaných vkladov. Paradoxne tak však nerobia v čase najnižšieho reálneho výnosu, ale v čase opticky najnižšieho percentuálneho úroku. Slabá investičná gramotnosť a averzia k riziku je však najmä záležitosťou doterajších generácií. S novými investičnými možnosťami a otvorenou hlavou sa nová generácia budúcich investorov pravdepodobne podstatne zmení. Vzrastie tak aj jej odolnosť voči riziku. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 21.02.2017 20:06

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Investície

24.02.2017 12:57 Dokáže Elon Musk realizovať tajné sny investorov?

Tesla dokázala svoje výnimočné schopnosti v účtovnej gymnastike a zároveň tvrdo pracovala aj vo svojich výrobných halách tak, aby sa mohla pochváliť ziskovým tretím kvartálom. Aj napriek tomu, že výsledky štvrtého kvartálu nenaplnili očakávania. Akcie od začiatku decembra minulého roka však vzrástli až o 54 percent. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

24.02.2017 10:44 Ranný prehľad trhov 24. februára

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.02.2017 22:44 Mierne poklesy pred koncom týždňa

Vo štvrtok bola núdza na dáta v Ázií. Japonsko ukázalo index cien poskytovateľov služieb, ten prekonal očakávania 0,4% a dosiahol hranicu 0,5%. Austrália pridala kvartálnu mieru spotreby súkromného kapitálu, ktorá klesla nad očakávania na úroveň –2,1%. Ázijské indexy štvrtok uzavreli v strate, Nikkei 225 –0,04%, Hang Seng –0,36%, Shanghai –0,3%. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.02.2017 09:56 Ranný prehľad trhov 23. februára 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.02.2017 23:36 Streda bohatá na makrodáta

Stred týždňa bol tradične silný na makroekonomické dáta, najmä v Európe. Rakúska inflácia vzrástla z 1.4% na 2%, pri očakávaniach analytikov na úrovni 1.7%. Na mesačnej báze klesla z 0.5% na –0.3%, v súlade s očakávaniami. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Investície za posledných 14 dní

Pavel Drahotský | 23.02.2017 00:00 Sme uprostred revolúcie – ETF fondy získavajú na atraktivite

Objem majetku spravovaného takzvanými burzovo obchodovanými fondami (exchange traded funds – ETF) v posledných rokoch prudko rastie. Podľa údajov londýnskej spoločnosti ETFGI už celosvetovo dosahuje takmer 3,5 bilióna amerických dolárov. Najmä v Spojených štátoch amerických, ale už aj v západnej Európe sú tieto fondy čoraz populárnejšie. Záujem o ne majú najmä investori nespokojní s klasickými podielovými fondami. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 22.02.2017 00:00 Opatrnejší investori ako Slováci sú v Európe len Gréci

Hodnota finančného majetku domácností na Slovensku sa za uplynulú dekádu takmer strojnásobila. Nezmenilo sa však nič na tom, že tak ako v minulosti, aj teraz držia Slováci väčšinu svojich úspor na bežných, sporiacich alebo termínovaných účtoch, resp. vkladoch. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jaroslav Ilek | 24.02.2017 00:00 Bitka o hypotekárnych klientov sa opäť rozbieha

Slovenská sporiteľňa začala nový rok zvyšovaním úrokov. Vyzeralo to preto tak, že banky otáčajú kormidlo k vyšším sadzbám. Dlho to však netrvalo a začiatkom roka prišla s úrokom 1,39 najväčšia hypotekárna banka na trhu VÚB. O zhruba desať dní ju nasledovala aj trhová dvojka Slovenská sporiteľňa. Preberať klientov ostatných bankám chce novou ponukou i Tatra banka. Vyzerá to teda, že cenová vojna pokračuje.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 16.02.2017 00:00 Úspory Slovákov sú v (ne)bezpečí!!!

Slováci sa začínajú odvracať od termínovaných vkladov. Paradoxne tak však nerobia v čase najnižšieho reálneho výnosu, ale v čase opticky najnižšieho percentuálneho úroku. Slabá investičná gramotnosť a averzia k riziku je však najmä záležitosťou doterajších generácií. S novými investičnými možnosťami a otvorenou hlavou sa nová generácia budúcich investorov pravdepodobne podstatne zmení. Vzrastie tak aj jej odolnosť voči riziku. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »