Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak?

Príklad konkrétnej investície do nehnuteľnosti

Ako príklad si zoberieme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016. Ide o garzónku v Bratislave v centre mesta. Pozrime sa na danú investíciu pohľadom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto nehnuteľnosť v hotovosti a spravil by si nasledovný výpočet:

  • Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92 000 eur
  • Platba kúpnej ceny: v hotovosti
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 eur
  • Mesačné náklady: 90 eur (platby správcovi, energie, internet)

Aká je výnosnosť tejto investície?

Nájomné (425) mínus náklady (90), vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem), vydelené cenou nehnuteľnosti (92 000), vychádza v percentách 4,37 % p.a.

Tento ukazovateľ sa volá „Net yield” alebo „Cap rate,“ teda čistý výnos. 4,37 percenta vyzerá v porovnaní s tým, čo môžete momentálne získať v banke (0,2–0,5% p.a.) celkom zaujímavo a to aj napriek „starostiam” s nájomníkmi. Na otázku, či by som išiel do takejto investície, by som však odpovedal: Ani náhodou! Od svojich investícií očakávam oveľa vyšší výnos!

Páka, kúpa za výhodnú cenu a všetky náklady

Tejto investícii chýbajú tri základné body – tzv. leverage (pákový efekt), kúpa za výhodnú cenu a posúdenie všetkých nákladov a výnosov. Pozrime sa na jednotlivé zložky postupne.

Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach má investor jednu veľkú výhodu: sám určuje, aká je hodnota konkrétnej investície, teda koľko je za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A pripravte sa na to, že pokiaľ to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľa krát. Tomu, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu, sa budem venovať v ďalších častiach. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81 000 eur.

Leverage (Pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že Vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a najmä výnosy) z celej investície!

Pozrime sa teda na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny a páky:

  • Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81 000 eur
  • Platba: 20% hotovosť (16 200 €) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 1,69% (5-ročný fix)
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 €
  • Mesačné náklady: 90 € (platby správcovi, energie, internet)
  • Mesačná splátka úveru: 230 €

Podľa vzorca vyššie si môžeme opäť vypočítať Net yield: (425–90–230) x 12 / 81 000 = 1,56% p.a.

Počkať, veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos, a 1,56% je predsa menej ako 4,37%!

Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, keďže banka nám požičala 80% z ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte. 

Return On Investment (ROI) alebo výnos na nami vložený kapitál.

Výpočet je podobný ako vyššie, pričom namiesto 81 000 použijeme len nami vložených 20%, teda 16 200 eur. Dôvod je jednoduchý! Chceme vedieť, ako tvrdo budú nami vložené peniaze pracovať!

Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz: (425–90–230) x 12 /16 200 =7,78% p.a.

Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem vás, tento výnos je stále príliš nízky! Môže to byť ešte lepšie? Ešte stále sme nezohľadnili dva dôležité faktory: splácanie istiny úveru nájomníkom a rast hodnoty nehnuteľnosti.

Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje!

Pozrime sa opäť na príklad vyššie: pri úvere 64 800 eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 1,69% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 1678 €. To predstavuje náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti I keď sa tento výnos okamžite neprejaví na našom cashflow

Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru: {(425–90–230) x 12+1.678} /16 200 =18,2 % p.a.

Wau, to je už investícia, na ktorú sa oplatí pozrieť! Stále nám ešte chýbajú posledné dieliky mozaiky.

Zhodnotenie nehnuteľnosti – nehnuteľnosti rástli od roku 2002 v priemere ročne o 5,77% (zdroj – nbs.sk vývoj cien nehnuteľností). Preto ak by sme aj zobrali konzervatívny odhad rastu len o dve percentná ročne, naša nehnuteľnosť by narástla počas roka na cene o 81 000×2% = 1620 eur.

Ale ako sme spomenuli v predchádzajúcom článku, rozumný investor pozerá na zhodnotenie len ako na čerešničku na torte! Špekulovať na nárast cien nehnuteľností je vždy riziko, preto musí byť investícia výhodná aj v prípade, že by nehnuteľnosti nerástli na cene!

Ako vidíte, už pri konzervatívnom odhade rastu nehnuteľnosti o 2%, je dopad na ziskovosť obrovský: (425–90–230) x 12+1688+1620 /16 200 = 28,2 % p.a.

Pri raste o 5% (nárast ceny o 4050 eur) je to až 43% p.a.!!!

Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Chcem ale ešte raz zdôrazniť, že na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období, a už vôbec nie v období niekoľkých rokov. Ako identifikovať nehnuteľnosti, ktoré majú vysokú pravdepodobnosť rastu ceny, si povieme v ďalších článkoch.

Aby sme dokončili analýzu tejto investície, je potrebné si uvedomiť aj všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Veľa začínajúcich investorov si myslí, že stačí vziať do úvahy mesačnú splátku hypotéky, platby za energie, platby správcovi, platby za internet/káblovú televíziu, výsledok odpočítať od mesačného nájomného, a hop! Máme čistý mesačný zisk. Rozumný investor vie, že musí započítať všetky náklady vrátane rezerv na MOŽNÉ NÁKLADY V BUDÚCNOSTI! Okrem toho je tu daň z príjmu.

Nezabúdajme na budúce náklady

Vymenujme si tie najdôležitejšie:

Náklady na opravy/ výmenu zariadenia – v bytoch sa niečo pokazí, napr. splachovanie na WC, práčka, atď. Osobne počítam s mesačným nákladom vo výške 5–6% z nájomného (cca 30–40 € mesačne).

Obdobie, kedy byt nie je prenajatý – štandardne počítam s obdobím 2 týždňov až 1 mesiaca počas roka, kedy byt nebude prenajatý (náklad 17 € mesačne).

Poistenie bytu – v Bratislave je to približne 10–15 € za mesiac.

Daň z nehnuteľnosti – cca 1–2 eurá mesačne.

Po zohľadnení všetkých nákladov sa teda výnosnosť pohybuje okolo 15 percent pred započítaním výnosu z rastu ceny nehnuteľnosti, a to sme ešte nevyužili žiadne daňové výhody, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú. O daniach si povieme neskôr.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 7 komentárov)

Re: Ucelovy reklamny clanok... hannibal | 20.03.2017 12:34
Rozlozenie rizika Otrch | 05.02.2017 00:20
riziko Zuzka | 17.01.2017 21:09
uprava vynosu Milan | 15.01.2017 23:22
Ucelovy reklamny clanok... Milan | 15.01.2017 22:59

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Investície

Miroslav Zajac | 23.03.2017 00:00 Lacnejšie nehnuteľnosti? Ani napriek sprísneniu hypotekárnych pravidiel

Ceny nehnuteľností na Slovensku v minulom roku lámali pokrízové rekordy a nielen v Bratislave rástli dvojciferným tempom. Nie je preto prekvapením, že viacerí sa na tento vývoj pozerali s obavami a varovali pred prehriatím realitného trhu. Odveď prišla aj z Národnej banky Slovenska (NBS) a už od začiatku roka je v platnosti nariadenie, ktoré pomerne výrazne komplikuje cestu Slovákov k hypotékam. Marec priniesol ďalšie prekážky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jana Glasová | 22.03.2017 00:00 Slováci očakávajú zlepšenie ich finančnej situácie

Slováci sú stále pesimisti. Napriek zlepšujúcej sa ekonomike sú ich budúce očakávania negatívne. K zlepšeniu však dochádza pri finančnom správaní. Zvyšuje sa podiel ľudí, ktorí sú schopní si sporiť, naopak klesá podiel tých, ktorí žijú od výplaty k výplate. A stále rastie aj počet tých, ktorí plánujú kúpu bytu, či domu.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 17.03.2017 00:00 Najmenej dostupné vlastné bývanie je v Bratislavskom kraji

V uplynulom roku klesla priemerná sadzba úverov na bývanie z 2,35 na 1,76 percenta, čo je historicky najnižšia úroveň. Pre porovnanie lacnejšie si požičiavajú ľudia iba v piatich krajinách eurozóny – v Nemecku, Rakúsku, Fínsku, Portugalsku a Francúzsku.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 15.03.2017 00:00 OPEC dohodu o obmedzení ťažby plní, no najmä vďaka Saudskej Arábii

OPEC sa už tretí mesiac plní novembrovú dohodu o znížení produkcie. Je to však najmä zásluhou Saudskej Arábie, ktorá kompenzuje horšiu disciplínu ostatných krajín kartelu. Bez nej by dohodu nebolo možné dodržať. Má však postrannú motiváciu – blížiace sa IPO národnej ropnej spoločnosti Saudi Aramco.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.03.2017 00:00 Čo stojí za rastúcou popularitou Bitcoinu?

V tomto roku prvý raz virtuálna mena Bitcoin prerástla cenu zlata. Napriek tomu, že nie je podložená žiadnym reálnym aktívom, si získava stále vyššiu popularitu. Čo za za ňou stojí? Nepredstavujú len investičnú bublinu? Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 14.03.2017 10:26Ďalšie články »

Krátké správy z Investície

23.03.2017 11:40 Dosiahli už ceny akcií svoj vrchol?

Americké akcie zaznamenali aktuálne najväčší jednodňový prepad od novembra 2016. Investori sa totiž obávajú, že D. Trump nebude schopný svoju politiku presadiť. Akcie amerických bánk v utorok klesli o tri percentá a v porovnaní s vrcholom z 1.marca sú už dole o 8,2 percenta. „Nebol by som prekvapený, keby korekcia globálnych akcií nakoniec dosiahla päť až desať percent“ hovorí Peter Garnry akciový analytik Saxo Bank. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.03.2017 10:33 Ceny ropy sú ako na hojdačke

Ceny čierneho zlata s výnimkou stredy a piatka minulý týždeň klesali. Ceny ropy sú neustále ovplyvňované najmä náladou investorov, ktorá sa mení podľa toho, či prevládne optimizmus zo znižovania produkcie ropy zo strany OPEC alebo obavy z rastu produkcie v USA. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.03.2017 09:24 Ranný prehľad trhov 23. marca 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.03.2017 12:47 Úspory v druhom pilieri presiahli 7 mld. eur

Čistá hodnota majetku v správe dôchodkových správcovských spoločností presiahla začiatkom februára hodnotu sedem miliárd eur. V systéme si sporí až 1,4 mil. Slovákov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.03.2017 09:15 Ranný prehľad trhov 22. marca 2017

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Investície za posledných 14 dní

Pavel Drahotský | 06.03.2017 00:00 Obchodovanie na trhoch nie je vrodená, ale získaná vlastnosť

Začínate s obchodovaním? Skôr, ako uskutočníte svoj prvý obchod, mali by ste si najprv stanoviť investičnú stratégiu a obchodný plán. Je veľmi dôležité odpovedať si na tieto otázky: Ste krátkodobý, agresívny špekulant tipujúci na pohyby rádoch v minútach? Alebo preferujete obchody trvajúce niekoľko dní a týždňov, či máte trpezlivosť a nebojí sa držať pozíciu, napríklad v akciách Applu alebo v komoditách, aj niekoľko mesiacov či rokov? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 09.03.2017 00:00 Umenie: Hobby, ktoré dokáže zhodnocovať peniaze!

Hlad investorov po zhodnocovaní majetku sa už dlhodobo obzerá po lukratívnych príležitostiach. Tými sa dnes čoraz častejšie stávajú hmatateľné „obeživá“, ku ktorým patrí aj umenie. Prináša možnosť zhodnotenia voľných finančných prostriedkov a ich skĺbenie s estetickým zážitkom. Ten však už dávno nie je prioritou. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 15.03.2017 00:00 OPEC dohodu o obmedzení ťažby plní, no najmä vďaka Saudskej Arábii

OPEC sa už tretí mesiac plní novembrovú dohodu o znížení produkcie. Je to však najmä zásluhou Saudskej Arábie, ktorá kompenzuje horšiu disciplínu ostatných krajín kartelu. Bez nej by dohodu nebolo možné dodržať. Má však postrannú motiváciu – blížiace sa IPO národnej ropnej spoločnosti Saudi Aramco.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 17.03.2017 00:00 Najmenej dostupné vlastné bývanie je v Bratislavskom kraji

V uplynulom roku klesla priemerná sadzba úverov na bývanie z 2,35 na 1,76 percenta, čo je historicky najnižšia úroveň. Pre porovnanie lacnejšie si požičiavajú ľudia iba v piatich krajinách eurozóny – v Nemecku, Rakúsku, Fínsku, Portugalsku a Francúzsku.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Miroslav Zajac | 10.03.2017 00:00 Nech sa páči: luxus nižšieho štandardu

V slovníku realitných maklérov nielen v Bratislave sa už pred pár rokmi udomácnil pojem apartmán. Na prvé počutie môže u širokej verejnosti síce evokovať dojem exkluzivity a luxusu, skutočnosť je však tejto predstave často na míle vzdialená a kúpychtivých záujemcov môže nepríjmne prekvapiť. Aké sú špecifiká apartmánov a na čo si pri ich kúpe treba dávať pozor? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »