Obnova bytového domu podľa projektu nie je vždy cenovo najvýhodnejšia

Investovanie do obnovy bytového domu prináša rad problémov - všetko sa začína projektom, pri ktorom sa projektant snaží uplatniť vyššie ceny, od nich sa odvádza jeho odmena. Otvorenou otázkou je aj to, či je lepšia rekonštrukcia postupná alebo “všetko naraz”. Prvý variant je výhodnejší pre skupiny vlastníkov bytov, ktoré tvoria dôchodcovia alebo sociálne slabšie rodiny vrátane rodín s malými deťmi.

Mnohé bytové domy už nespĺňajú súčasné normy, majú konštrukčné vady a nedostatky z bývalých technológii a pracovných postupov, ktoré treba odstrániť obnovou plášťa domu. V obytných domoch však bývajú vlastníci bytov, ktorí majú rozdielny vzťah k svojmu vlastníctvu. Dotiahnuť obnovu obalových konštrukcií do konečnej podoby za najvýhodnejších podmienok pre všetkých vlastníkov a pritom dodržať kvalitu realizácie stavby nie je preto vôbec jednoduché.

Každá obnova obalových konštrukcií začína projektom, pri ktorom sa projektant snaží uplatniť vyššie ceny, od ktorých sa odvádza aj jeho odmena. Ak sa správca domu snaží presadiť obnovu domu podľa projektu, nemusí to byť vždy pre dobro vlastníkov bytového domu. Je samozrejmé, že všetky práce sa nemusia vykonať naraz, ale môžu sa realizovať postupne podľa stavu obytného domu a podľa finančných príjmov vlastníkov bytového domu.

Postupné kroky sú výhodnejšie pre skupiny vlastníkov bytov, ktoré tvoria dôchodcovia alebo sociálne slabšie rodiny, napríklad aj vrátane rodín s malými deťmi. Kompletná rekonštrukcia obytného domu síce zaťažuje vlastníkov bytov, no zjednodušuje prácu správcovi domu.

Správca bytov sa zodpovedá vlastníkom bytov

Vlastníci bytov nemusia pri výbere dodávateľa postupovať podľa zákona o verejnom obstarávaní. Záleží len na nich ako si výber dodávateľa ustrážia. Väčšinou si vytvoria komisiu na výber dodávateľa. Tu ale vzniká prvý problém, o akú odbornú a serióznu komisiu zo zástupcov vlastníkov bytov pôjde, a aké údaje sa z výberového konania vlastníkom bytov sprístupnia. Zmluvu s dodávateľom podpisuje štatutár správcu domu, ktorý má uzatvorenú písomnú zmluvu o výkone správy s vlastníkmi bytov.

Na základe zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. § 8 ods. 5, správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.

Zmluva nemôže odporovať zákonu, ale môže ísť nad rámec zákona v prípade dobrovoľných povinností správcu domu. Pri výbere dodávateľa obalových konštrukcií má správca aj tieto povinnosti:

1. dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
2. vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
3. pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zároveň je správca domu povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa.

Ak komisia podrazí vlastníkov

Je zrejmé, že tretie ustanovenie si na prvý pohľad vzájomne odporuje. Ak si vlastníci bytov vytvoria komisiu na výber dodávateľa zo svojich radov a táto komisia vlastníkov bytov podrazí, následky voči komisii ostávajú len v morálnej rovine.

Právna zodpovednosť komisie voči vlastníkom bytov ani neexistuje, rovnako sa nedá uplatniť ani bezdôvodné obohatenie. Správca domu však nemôže poprieť svoju zodpovednosť v prípade, ak dodávateľa vyberie komisia zložená len z vlastníkov bytov, ktorí nemajú odborné schopnosti a vedomosti na posúdenie cien pri výbere dodávateľa, nakoľko sa môže stať, že komisia vyberie dodávateľa s cenou totožnou s cenou v projektovej dokumentácii.

Ak laická komisia vyberie dodávateľa, ktorého ponuka nezodpovedá bežnej cene, je správca domu na túto skutočnosť povinný upozorniť vlastníkov bytov náležitým spôsobom.

V prípade, že vlastníci bytov aj napriek výhradám správcu domu trvajú na zrealizovaní stavby za pôvodných podmienok, až vtedy sa správca domu zbaví svojej zodpovednosti.

Kto má koľko platiť?

Problémy často vznikajú aj vtedy, ak sa niektorým vlastníkom nepáči ich podiel, akým sa majú spolupodieľať na obnove bytového domu. Odpoveď je ale jasná: Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Na základe podielu uvedeného v liste vlastníctva si každý vlastník vie vypočítať svoj podiel na obnove strechy alebo zateplenia obvodových stien.

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu sa vypočítava ako podiel podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Ak si vlastník bytu uvedomí, že zatepľovacie práce sú predražené a nezodpovedajú obvyklej cene, odporúčame mu obrátiť sa na súd a žalovať správcu domu za nedostatočné plnenie si svojich povinností podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Správa domu je voľnou živnosťou realizovanou za dosiahnutím zisku a podnikateľ je povinný si svoje povinnosti plniť odbornou starostlivosťou, keďže za správu domu dostáva odmenu.

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa najprísnejšie posudzuje dodržiavanie zákona v prípade vstavby, nadstavby a prístavby. Súčasťou vkladu do katastra nehnuteľností je aj zápisnica so všetkými podpismi vlastníkov bytov, ktorí hlasovali za. Ak by sa nedodržala dvojtretinová väčšina, kataster ani zápis nezrealizuje.

Hlasovanie o úvere: Bez podpisov!

Ak má mať vlastník bytu, ktorý podá žalobu na súd, úspech, je povinný súdu preukázať dôvodné obavy a reálny zásah do svojho vlastníckeho práva prijatím rozhodnutia vlastníkov bytov. Vlastník bytu môže zmeniť rozhodnutie vlastníkov bytov ak sú na to zákonné dôvody – ak by schôdza vlastníkov bytov vykazovala právne vady. Len požadovať vyhlásenie neplatnosti zhromaždenia vlastníkov bytov, to súd vždy zamietne s odôvodnením, že zhromaždenie nie je právnym úkonom, ktorý by bolo možné vyhlásiť za neplatný.

Vlastník nehnuteľnosti sa môže domáhať po prijatí uznesenia prijatého vlastníkmi bytov podľa § 80 Občianskeho súdneho poriadku (OSP) o splnenie povinností, ktoré vyplývajú zo zákona, z právneho vzťahu alebo z porušenia práva. Problém vzniká pri písomnom hlasovaní o úvere alebo výbere dodávateľa na zateplenie. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hlasovacie lístky nemusia byť archivované, ostáva len zápisnica, ktorú podpisujú účastníci podľa zákona. Zo zápisnice nie je zrejmé, ktorý vlastník bytu ako hlasoval, sú v nej uvedené len počty za a proti predmetu hlasovania.

• V prípade hlasovania o úvere hlasovacie lístky musia byť podpísané vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
• Pri výbere dodávateľa hlasovacie lístky nemusia byť podpísané vlastníkmi bytov.

Súd podľa OSP vykonáva dokazovanie na pojednávaní, ak neboli splnené podmienky na vydanie rozhodnutia bez ústneho pojednávania.

Písomné hlasovanie – diery v zákone

Pri realizácii obnovy plášťa domu a po ňom vznikajú medzi vlastníkmi bytov rozpory, ktoré sa môžu vyhrotiť do takej situácie, že vlastníci bytov na súde poprú svoje pôvodné hlasovanie. Žaloba na zrušenie hlasovania vlastníkov bytov, ktorú podá prehlasovaný vlastník, je pre sudcu nevďačná. Azda aj preto sudca využije každú možnosť, aby našiel taký nedostatok podmienky konania, ktorý nemožno odstrániť a konanie bolo možné zastaviť.

Treba totiž doplniť, že v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie sú podmienky pre písomné hlasovanie upravené dostatočne, napríklad miesto a čas písomného hlasovania a kontrola pri vhadzovaní hlasovacích lístkov do zriadenej urny na hlasovanie.

Urna býva umiestnená v byte člena komisie a potom pri spočítavaní hlasov môže komisia len konštatovať, koľko hlasov sa nachádza v urne a kto ako hlasoval. Pritom nikto nemá istotu, že člen komisie, ktorému bola urna zverená, s ňou nemanipuloval. Ani pri hlasovaní o úvere komisia nemôže stopercentne vedieť, že hlasovací lístok podpísal uvedený vlastník bytu.

Podľa nášho názoru v zákone chýba povinnosť, aby súčasťou zápisnice bol zoznam vlastníkov bytov, ktorí hlasovali za alebo proti predmetu hlasovania.

V prípade nadstavby, prístavby má zmysel podať žalobu na súd len vtedy, ak je ohrozený život, zdravie alebo majetok užívateľov bytu alebo nebola dodržaná zákonná povinnosť- súhlas dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V prípade obnovy obalových konštrukci má zmysel podať žalobu len ak nebol dodržaný zákonný súhlas vlastníkov bytov, alebo stavba je realizovaná za cenu, ktorá je v rozpore s obvyklou cenou na trhu. Vlastník bytu si môže uplatniť náhradu škody, ak sú splnené tieto podmienky:

• zavinenie vyplývajúce z porušenia právnych povinností
• súvislosť medzi príčinou a následkom
• vyčíslená výška škody.

Ak ale chýba čo len jedna z podmienok, súd žalobu zamietne. Aj z týchto dôvodov uspieť na súde nie je vôbec jednoduché.

Miroslav Buriánek je pracovníkom Najvyššieho kontrolného úradu SR, ilustračné foto v záhlaví článku: www.sxc.hu