Pokles cien nehnuteľností: špekulácie, vyčkávanie, premrštené predstavy

Slovenský realitný trh zažil v poslednom období viaceré zlomy a premeny. Po realitnom boome a často "nekresťanskom" zvyšovaní cien nehnuteľností nastala stagnácia a nasledoval pomerne prudký pád. Štatistiky sú neúprosné: ceny dosiahli svoj vrchol v druhom kvartáli roka 2008 a odvtedy sústavne klesajú. Niektorých predávajúcich to však nezaujíma a chcú ešte aj dnes predať "ako za starých čias".

Pokles cien vo všetkých segmentoch

Nehnuteľnosti určené na bývanie ako celok boli najdrahšie v druhom štvrťroku 2008 , kedy sa na Slovensku o "nejakej" svetovej" úverovej a finančnej ešte nehovorilo a médiá sa jej nevenovali. Z podrobných štatistík NBS a metodických poznámok k nim je však zrejmé, že pokiaľ ide o jednotlivé typy a druhy nehnuteľností určených na bývanie, sú vo vývoji cien isté rozdiely.

Svoj vrchol dosiahli v 2. štvrťroku ceny menších bytov (jedno až trojizbových). U väčších bytov (štvor, päť a viacizbových) však ceny stúpali i naďalej a u tých najväčších bytov sa ich rast zastavil až na prelome rokov 2008/09. Podobná situácia je aj s rodinnými domami a vilami - v segmente rodinných domov ceny klesli v 3. kvartáli a potom znova nakrátko vzrástli, ceny vilových domov rovnomerne stúpali po celý vlaňajší rok a zlomilo sa to až na prelome rokov. Odvtedy idú ceny všetkých typov nehnuteľností určených na bývanie prudko dolu. Napríklad ceny vilových domov sa v 1. štvrťroku 2009 dostali kdesi na samý začiatok roka 2007.

Na roztvárajúce sa nožnice vplývajú mnohé faktory

Odborníci však upozorňujú, že ceny nehnuteľností vyčíslené v štatistických tabuľkách nie sú práve najvernejším zrkadlom odrážajúcim všetky pohyby realitného trhu. Neodzrkadľujú totiž významné rozdiely medzi medzi ponukovými a realizačnými cenami nehnuteľností na bývanie, ktoré sa ako pomyselné nožnice otvárajú raz viac, inokedy menej reagujúc na mnohé spoločenské a ekonomické faktory, vrátane nezamestnanosti v tom-ktorom regióne. A navyše, predaj každej jednej nehnuteľnosti je prísne individualizovaný a tak nie nadarmo sa hovorí, že v cene každej nehnuteľnosti sa skrýva kus psychológie.

Regionálne rozdiely a súvislosti

Ako vyplýva zo štatistík NBS, ceny nehnuteľností určených na bývanie v 1. štvrťroku 2009 klesli oproti 4. štvrťroku vo všetkých krajoch. V  absolútnych číslach je najvýraznejší pokles v regiónoch troch najväčších miest (v Košickom kraji o 148 € , Bratislavskom o 82 €  a v Prešovskom o 65 € za meter štvorcový). A naopak v prepočte na jeden meter štvorcový ceny najmenej poklesli v Banskobystrickom (o 17 €) a v Nitrianskom kraji (o 26 €).

Ale ani tieto čísla nič nehovoria o reálnej možnosti kúpiť si byt alebo dom v danom regióne. Podľa analýzy UniCredit Bank pri porovnávaní cien bytov a priemernej mzdy sú byty v Bratislave cenovo najnedostupnejšie. Ceny bytov sú v bratislavskom regióne dvojnásobné oproti priemeru ostatných regiónov, avšak priemerná mesačná mzda je vyššia len o 50%.Podľa analytika banky Dávida Dereníka občan pracujúci v Bratislave si na nový byt ( s rozlohou 70 metrov štvorcových) musí hypoteticky odkladať dnešnú čistú mesačnú mzdu približne 16 rokov,  kým občan žijúci v nitrianskom regióne, kde sú relatívne vysoké mzdy a lacnejšie byty, len 10 rokov. Analýza pritom podľa Dereníka poukazuje na to, že pred krízou bola situácia ešte horšia.

Rôznorodé vnímanie klesajúcich cien

Celkový pokles nehnuteľností vnímajú predávajúci rôznorodo. Časť z nich už vo svojej ponuke realisticky ráta s nižšou cenou. Sú však i takí, ktorí naďalej trvajú na vysokých a nereálnych cenách v snahe čo najviac sa nabali ť. Potom často nasleduje to, čomu sa v hantírke realitných maklérov hovorí, že sny sa rozchádzajú s realitou, a to najmä vtedy, keď majiteľ bytu či domu si odmieta priznať, že jeho predstavy o predajnej cene sú - slušne povedané - premrštené.

Na to, ako verejnosť rôznorodo vníma pokles cien nehnuteľností určených na bývanie a  skutočné rozdiely medzi cenami  ponukovými a realizačnými, poukázal Roland Bončo z realitnej kancelárie NELLY: " Znižovanie cien nehnuteľností, hlavne bytov v Bratislave a   blízkom okolí vnímame už asi rok. P ostupne totiž n astala situácia, že stály pokles cien sa premiet a do zníženého záujmu zo strany kupujúcich (hlavne tzv . investorov) a ľudia volia skôr vyčkávaciu taktiku - čiže kto nemusí kupovať , nekupuje, ale radšej si byt berie do prenájmu ."   Predávajúci   vo veľa prípadoch už reálne vnímajú trhovú cenu a snažia sa predať čo najskôr aj za cenu toho, že s cenou nehnuteľnosti pôjdu   dolu. Ale stále je ešte veľké množstvo predávajúcich , ktorí sú " v očakávaní niečoho nereálneho s cenami niekde s pred roka. "

Mnoho ponúk - manévrovací priestor pre kupujúceho

Na otázku, či terajšie nožnice medzi ponukovými a realizačnými cenami nehnuteľnosti sú oproti minulému roku otvorené viac alebo menej  a či už predávajúci v reále chápu, že za nereálne nadsadené ceny nehnuteľnosť nepredajú, resp. či naďalej špekulujú, Roland Bončo uviedol:

" Veľa ponúkaných nehnuteľností má uvedenú cenu , ktorá nie je reálna, avšak v súčasnej do be rozhoduje o obchode už kupujúci (a nie predávajúci ako tomu bolo kedysi) a veľakrát sa stáva , že kupujúci ponúkne za byt cenu o niekoľko percent nižšiu, predávajúci však trvá na svojom a kupujúci ide „o dom ďalej“ a s rovnakou ponukou tam pochodí. "

Podľa Bonča sa dá jednoznačne povedať, že minimálne každý tretí predávajúci je veľmi ochotný jednať o cene . V súčasnosti je podľa jeho slov ponúk dosť, takže to vytvára veľký manévrovací priestor pre kupujúceho. „ Oproti minulosti je zrejme už viacej takých cien , ktoré zodpovedajú realite, aj keď všeobecne ťažko o tom teraz hovoriť , keďže pokles cien stále pokračuje ."

Nízky záujem o nadštandardné byty

Realitné kancelárie vo všeobecnosti momentálne zaznamenávajú veľmi nízky záujem o nadštandardné typy bytov, čo je podľa nich priamy dôsledok svetovej finančnej krízy. Nie nadarmo platí, že trh s bytmi je ukazovateľom celkovej ekonomickej situácie v krajine. Takých, ktorí sú ochotní zaplatiť za nadštandard, je podľa predstaviteľov realitiek dnes už pomenej.

Roland Bončo v tejto súvislosti zdôrazňuje, že "v súčasnosti je záujem hlavne o „jednoduché“ byty. Čiže o bežné garzónky, jedno, dvoj, maximálne trojizbové byty napr íklad v Petržalke, Ružinove, Dúbravke. Záujem o nadštandardné bývanie je veľmi malý - v tomto segmente je najväčší   pokles záujmu ."

Novostavby vs. vysoká marža developerov

Realitní makléri sa síce s nadsadenými a nereálnymi ponukovými cenami stretávajú v mnohých segmentoch realitného trhu, najokatejšie je to však podľa nich pri predaji novostavieb.

"Zostalo ešte zostalo veľké množstvo developerov , ktorí veria že dokážu predať novostavby s pôvodnými cenami, čo považujem za absolútne nereálne. Ľudia už nie sú a nebudú ochotní platiť za nehnuteľnosti také ceny, ktoré nezodpovedajú trhovej hodnote vzhľadom k lokalite a charakteru, ale odrážali len vysokú ziskovú maržu developero v," upozorňuje Roland Bončo.

Nadsadenie cien, to je podľa jeho slov všeobecne ponímaný problém novostavieb. " Určite si k aždý všim ol, že je veľa stavieb kde sa už rok aj viacej predávajú „posledné voľné byty“. Vyčkávací trend zo strany predávajúcich (developerov) nebude viesť k ničomu, pre trh je lepšie ak sa ceny „zreálnia“ čo najskôr a tým pádom bude možné stavať na skutočných hodnotách pri predaji v budúcnosti. Akékoľvek odďaľovanie a presviedčanie ľudí o opaku je kontraproduktívne ."

Kedy sa vyplatí vyčkávacia taktika?

Pokles  cien nehnuteľností mnohých predávajúcich zvádza k tzv. vyčkávacej taktike: "Počkám, kým sa ceny opäť zdvihnú a potom dobre predám." Ralitné kancelárie majú s vyčká vacou taktikou niektorých typov klientov nemalé skúsenosti.

"V yčkávaciu taktiku môže predávajúci aplikovať hlavne pri predaji pozemku, ktorý môže predávať za ním stanovenú cenu aj niekoľko rokov a nič ho to nestojí , pretože pozemok nevyžaduje údržbu a starostlivosť .   Je len s amozrejm é, že pri bytoch je vyčkávanie spojené s tým, že byt je prázdny a jeho majiteľ musí platiť za energie a služby alebo sa rozhodnúť pre prenájom. "

Aj tento faktor podľa predstaviteľa realitnej kancelárie NELLY   poukazuje na to, že pokles cien pozemkov nie je natoľko badateľný , pretože ich vlastníci vo všeobecnosti patria do vyššej príjmovej skupiny a nepotrebujú predať až tak rýchlo ako vlastníci bežných bytov, ktorí musia splácať hypotéku a ďalšie platby.

Vo všeobecnosti však platí, že "v yčkávať sa nemusí vyplatiť hlavne tým, ktorí nemôžu čakať dlhšiu dobu na zmenu vo vývoji cien a tým, ktorí splácajú nevýhodné splátky hypotéky z minulosti, keď ceny boli   vyššie ," uzatvára Roland Bončo.

Priemerné ceny nehnuteľností podľa NBS

Primerná cena nehnuteľností za prvé tri mesiace tohto roka predstavuje 238% cien z roku 2000. Cenový vrchol dosiahli byty a domy v druhom kvartáli minulého roka a postupne klesajú ďalej.

Obdobie	Cena v €/m2	Zmena (rok 2002=100%)	Medziročná zmena
1.Q 09	1 413	238,7	95,7
2008	1 511	255,3	122,1
4.Q 08	1 479	249,9	106,4
3.Q 08	1 542	260,5	119,9
2.Q 08	1 549	261,7	131,2
1.Q 08	1 476	249,3	134,5
2007	1 238	209,2	123,9
4.Q 07	1 391	234,9	132,5
3.Q 07	1 286	217,2	125,4
2.Q 07	1 180	199,4	120,5
1.Q 07	1 097	185,3	116,3
2006	1 000	168,9	116,8
4.Q 06	1 050	177,4	117,5
3.Q 06	1 025	173,2	118,0
2.Q 06	980	165,5	118,0
1.Q 06	944	159,4	113,7
2005	856	144,6	89,7

Prepad cien najvýraznejšie postihol jednoizbové byty, o ktoré je tradične najvyšší záujem.

Obdobie	Byty	1-i	2-i	3-i	4-i	5-i +	Domy	Spolu
1.Q 09	1 447	1 596	1 508	1 352	1 356	1 543	1 259	1 413
2008	1 574	1 806	1 655	1 452	1 416	1 472	1 270	1 511
4.Q 08	1 521	1 701	1 600	1 408	1 399	1 553	1 276	1 479
3.Q 08	1 600	1 856	1 672	1 462	1 439	1 500	1 247	1 542
2.Q 08	1 619	1 873	1 695	1 492	1 432	1 434	1 292	1 549
1.Q 08	1 555	1 793	1 655	1 447	1 396	1 402	1 266	1 476

Najdrahšie byty majú naďalej v Bratislave, najlacnejšie byt sú v Nitre.

Obdobie	SR	BA	TT	NR	TN	ZA	BB	KE	PO
1.Q 09	1 413	1 828	992	755	818	905	839	960	966
2008	1 511	1 972	1 006	744	830	945	851	1 137	1 051
4.Q 08	1 479	1 910	1 036	781	867	961	856	1 108	1 031
3.Q 08	1 542	1 991	1 055	796	854	973	853	1 159	1 157
2.Q 08	1 549	2 019	1 019	751	863	964	866	1 186	1 054
1.Q 08	1 476	1 968	915	648	736	883	831	1 093	960

Zdroj: NBS