Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Autor: Peter Furmaník ml. | 12.03.2013 00:00 | Kategórie: Dane | 3 komentáre
Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Náš čitateľ Radoslav predal vlani dom, ktorý si kúpil ešte v roku 2008. Radoslav sa dozvedel, že z predajnej ceny 100 tisíc eur musí zaplatiť daň z príjmov vo výške 19 tisíc eur a k tomu aj odvody na zdravotné poistenie. Suma sa mu však zdá privysoká. Je to teda naozaj tak? Prinášame postup, ako zdaniť príjmy z predaja nehnuteľností súkromnou osobou.

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktorý uskutočnila súkromná fyzická osoba, sa radia medzi tzv. ostatné príjmy a ako také sa aj zdaňujú. Iným spôsobom však postupuje fyzická osoba-podnikateľ – predaj nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do jeho obchodného majetku, sa zdaňuje ako príjem z podnikania. Niektoré pravidlá a možnosti sú v oboch prípadoch rozdielne.

Bola nehnuteľnosť oslobodená od dane?

Príjmy z predaja nehnuteľnosti sú v určitých prípadoch oslobodené od dane z príjmov. Daň sa z nich teda neplatí a uvedený predaj sa neuvádza v daňovom priznaní. Ide o:

  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú jej majiteľ nadobudol dedením v priamom rade, ak zároveň uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva poručiteľom. (5 ročná lehota na nezdanený predaj sa teda nevzťahuje na dátum zdedenia)
  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú jej majiteľ nadobudol iným spôsobom (napríklad kúpou), ak zároveň uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva.
  • v oboch prípadoch však nie je oslobodený príjem na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti a to aj v prípade, ak bude kúpna zmluva uzatvorená až po 5 rokoch. V praxi to môže znamenať, že ak si majiteľ nehnuteľnosti zoženie kupca ešte pred uplynutím 5 ročnej lehoty, uzavrie s ním len zmluvu o budúcej zmluve a kúpnu zmluvu načasuje až po uplynutí 5 rokov, povinnosti platiť daň sa nevyhne.

Pán Radoslav nadobudol nehnuteľnosť v r. 2008 a predal ju v r. 2012. Podmienky pre oslobodenie od dane teda nespĺňa a príjem z predaja domu musí zdaniť. Naopak, ak by počkal približne rok, zdaneniu by sa vyhol.

Daň sa platí zo základu dane, nie z predajnej ceny

Daň z príjmov sa vo všeobecnosti platí zo základu dane. A základom dane pri väčšine príjmov je rozdiel medzi daňovými príjmami a daňovými výdavkami. Toto pravidlo platí aj pre predaj nehnuteľnosti.

Príjem je jednoznačný. Pán Radoslav zinkasoval 100 000 EUR na svoj účet. Podľa zákona sa tento príjem zahrnie do základu dane až v tom zdaňovacom období, v ktorom ho predávajúci prijal – teda bez ohľadu na obdobie, v ktorom nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúdateľ/kupujúci. Pán Radoslav zinkasoval 100 000 EUR v r. 2012, takže príjem z predaja nehnuteľnosti zdaní v r. 2012.

Výdavok: od základu dane je možné – rovnako ako pri väčšine príjmov – odpočítať výdavky prekázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu. V tomto prípade je to z hľadiska sedliackeho rozumu jasné, no zákon pre istotu hovorí, že pri tomto druhu príjmu je výdavkom „kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec…“. Teda nákupná cena nehnuteľnosti.

Pán Radoslav teda neplatí daň z príjmov z celej predajnej ceny, teda sumy, ktorú zinkasoval. Ale len z rozdielu medzi predajnou cenou a kúpnou cenou, teda základu dane. V jeho prípade ide o rozdiel 100 000 mínus 90 000 = 10 000 EUR.

Výdavky na rekonštrukciu, províziu realitnej kancelárii či úroky z hypotéky: Môžu ísť do výdavkov?

Výdavky však môžu byť aj vyššie. Ak by pán Radoslav do domu čosi „vrazil“ – tj ho zrekonštruoval – môže si uplatniť aj výdavky na rekonštrukciu. Samozrejme, musí mať k dispozícii doklady, preukazujúce, že tieto výdavky skutočne vynaložil. Rovnako je samozrejmý daňovým výdavkom prípadná zaplatená provízia realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja.

Čo sa týka bežných výdavkov, ako sú náklady na správu domu či energie, tieto sa spravidla pre predaji za daňové nepovažujú. Neboli totiž vynaložené na dosiahnutie príjmu z predaja. Môžu však byť vynaložené na prípadné príjmy z prenájmu – v prípade týchto príjmov náklady na energie daňovými výdavkami sú.

Zaujímavou a samozrejmou otázkou z praxe býva: „Sú daňovým výdavkom aj zaplatené úroky z hypotekárneho úveru, ak bola daná nehnuteľnosť obstaraná prostredníctvom úveru?“ Zákon na túto otázku neposkytuje jednoznačnú odpoveď, v zmysle formulácie „výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku“ však úroky z úveru sú daňovým výdavkom, o ktorý je možné znížiť prípadný príjem z predaja nehnuteľnosti.

Je však potrebné rozlišovať, či majiteľ nehnuteľnosti danú nehnuteľnosť aj prenajímal alebo iba či ju kúpil len za účelom predaja – v týchto situáciách vzniká v praxi niekoľko variánt, kedy a ako výdavky na úroky uplatniť.

Prečítajte si

Ako na daňové priznanie za rok 2012 a tlačivá na stiahnutie

Odloženie daňového priznania

Pozor na nové čísla účtov

RZZP robí už druhý rok zdravotná poisťovňa

Ako ušetriť?

Keď si nerozumieme s daňovým úradom

Pohľad do nedávnej histórie

Pridajte sa k priaznivcov daňovej optimalizácie na Facebooku.

Pri predaji nehnuteľností strata vzniknúť nemôže

Od príjmu si pán Radoslav môže odpočítať výdavky maximálne do výšky príjmu. Teda ak by pán Radoslav prerobil, tj jeho výdavky na kúpu domu by boli vyššie než príjmy, „do mínusu“ ísť nemôže – tj daňovú stratu z tohto obchodu dosiahnuť ani vykázať nemôže. Nemôže si ju preto prípadne ani odpočítať od iných čiastkových základov dane (zo zamestnania, či z podnikania) ani od základu dane v budúcnosti.

Predaj nehnuteľnosti znamená pasívny príjem – so všetkými daňovými nevýhodami

Predaj nehnuteľnosti ako aj ostatné príjmy sú z hľadiska dane z príjmov príjmami pasívnymi. Nie je teda možné základ dane z takéhoto príjmu znížiť o nezdaniteľné časti - nezdaniteľnú časť na samotného daňovníka (tj pána Radoslava), prípadne nezdaniteľnú časť na manželku. Rovnako si daňovník, ktorý mal v danom roku iba príjmy z predaja nehnuteľností, nemôže uplatniť daňový bonus na deti - tento patrí rovnako len daňovníkom s aktívnymi príjmami (príjmy zo zamestnania či väčšina príjmov z podnikania okrem prenájmu).

Výpočet v prípade, ak pán Radoslav mal v r. 2012 iba príjem z predaja nehnuteľností (a žiadny iný):

Ostatné príjmy (VIII. oddiel, tabuľka č. 3):

  • Príjem 100 000 EUR
  • Výdavok 90 000 EUR
  • Čiastkový základ dane z ostatných príjmov 10 000 EUR
  • Celkový základ dane 10 000 EUR
  • Nezdaniteľné časti základu dane 0 EUR
  • Daň = 19% x 10 000 = 1 900 EUR.

Výpočet v prípade, ak pán Radoslav mal v r. 2012 aj príjmy zo zamestnania a zároveň predal nehnuteľnosť

Príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel):

  • Príjmy zo zamestnania 12 000 EUR
  • Úhrn povinného poistného 1 608 EUR
  • Čiastkový základ dane z príjmov zo závislej činnosti = 12 000 mínus 1 608 = 10 392 EUR.
  • Ostatné príjmy (VIII. oddiel, tabuľka č. 3):
  • Príjem 100 000 EUR
  • Výdavok 90 000 EUR
  • Čiastkový základ dane z ostatných príjmov 10 000 EUR
  • Celkový základ dane = 10 392 + 10 000 EUR = 20 392 EUR
  • Nezdaniteľná časť na daňovníka 3 644,74 EUR
  • Základ dane z aktívnych príjmov (zamestnanie) znížený o nezdaniteľnú časť = 10 392 – 3 644,74 = 6 747,26 EUR
  • Celkový upravený základ dane = 10 000 plus 6 747,26 EUR = 16 747,26 EUR
  • Daň = 19% x 16 747,26 = 3 181,97 EUR

V oboch prípadoch podáva pán Radoslav daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Z príjmu z predaja nehnuteľnosti aj zdravotné odvody

Z príjmov z predaja nehnuteľnosti – rovnako ako zo všetkých ostatných príjmov – sa v súčasnosti platia aj odvody na zdravotné poistenie. V tomto prípade ide o jednorazový odvod v sadzbe 14% (resp.7 % pri zdravotne postihnutých poistencoch) Základom pre jeho výpočet je základ dane, tj v našom prípade 10 000 EUR. Odvod sa vysporiada jednorazovo v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia, ktoré od r. 2012 za poistencov vyhotovujú samotné zdravotné poisťovne. 

Ilustračné foto: sxc.hu.

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
Reklama

 

Posledné pridané komentáre (celkem 3 komentáre)

Stefan | 30.11.2013 04:18
Re: príloha k danovemu priznaniu Peter Furmaník ml. | 20.03.2013 14:48
príloha k danovemu priznaniu Silvia | 16.03.2013 16:18

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Dane

Peter Apolen | 22.09.2016 00:00 Nižšie dane sú fajn, ale čo zato...

Slovenská vláda včera prekvapila. V balíku oznámila viacero daňových zmien priaznivých pre podnikanie. Prilepšia si živnostníci, ale i právnické osoby. No všetko je jednoznačné. Pohoršia si komerčné poisťovne a finanční sprostredkovatelia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 21.07.2016 00:00 Chystajú sa veľké zmeny v daniach

Ministerstvo Financií SR predložilo do pripomienkového konania viacero návrhov zmien v oblasti daní. Vláda navrhuje zrušiť zdravotné odvody z príjmov z dividend, na druhej strane však plánuje zaviesť ich zdanenie, ktoré daňovníkom prinesie oveľa vyššie zaťaženie. A aj keď MF SR plánuje znížiť firemnú daň na 21%, skutočnú úľavu firmám to pravdepodobne neprinesie. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 29.06.2016 00:00 Od júla bude možné overiť si, na koho je vedená exekúcia

Od začiatku júla začne fungovať centrálny register všetkých aktívnych exekúcií. Nahliadať doň budú môcť tak inštitúcie, ako i bežní občania. Jeden vstup bude stáť dve eurá.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 16.06.2016 00:00 Ďalší premrhaný rok v slovenských verejných financiách

Slovensku sa vo verejných financiách vlani nedarilo. Deficit sa oproti predchádzajúcemu roku zvýšil, k čom došlo okrem Slovenska vlani len v Grécku a Fínsku. Analytik kritizuje vládu za to, že príjmy z lepšieho výberu daní minula a nepoužila na zníženie dlhu. O verejných financiách sa rozprávame s Jurajom Valachym, senior analytikom Tatra banky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 15.03.2016 00:00 Rozmýšľate o prechode zo živnosti na s.r.o.? Jednoznačná odpoveď neexistuje

Na začiatku podnikania riešia budúci podnikatelia častokrát dilemu, či si založiť živnosť, alebo sa rozhodnúť pre spoločnosť s ručením obmedzeným. Na túto otázka nie je ľahká odpoveď. Treba vždy zohľadniť konkrétne podmienky daného podnikateľa. Ponúkame niekoľko rád, podľa ktorých sa môžno lepšie zorientovať. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Dane

26.09.2016 09:09 Vyššími paušálnymi výdavkami ušetrí 60 tisíc živnostníkov

Zvýšenie limitu paušálnych výdavkov pre živnostníkov zo 40 na 60 percent a zvýšenie ich horného stropu zníži dane zhruba 60 tisíc živnostníkom.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.09.2016 15:49 Nové daňové pravidlá uvítajú aj slobodné povolania

Zvýšenie paušálnych nákladov zjednoduší život slobodným povolaniam, ako napríklad advokátom, či umelcom. Tí totiž majú veľmi nízke priame náklady, takže paušálne výdavky im môžu priniesť výraznú úsporu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.09.2016 10:24 Daň z dividend bude nižšia ako sa plánovalo

Vláda dnes, v stredu, prerokuje zmeny v zákona o dani z príjmov, podľa ktorých sa má zaviesť daň z dividend. Koaličná rada však ešte predtým avizovala, že z plánovanej výšky 15 percent klesne návrh pod desať percent.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

09.09.2016 13:29 Živnostníci uhradili po upozorneniach Sociálnej poisťovne dlhy vo výške 550 tis. eur

Sociálna poisťovňa aj v auguste upozorňovala živnostníkov a ostatné samostatne zárobkovo činné osoby na aktuálny nedoplatok na poistnom za mesiac júl 2016. Formou SMS správ a e-mailov odoslala 20 780 a doručila 18 191 SMS správ a e-mailov, ktoré im pripomínali dlžné poistné vo výške 2 641 564,83 eur. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

07.09.2016 14:51 Slovenské predsedníctvo chce zatraktívniť európske daňové prostredie pre investorov

Členské krajiny Európskej únie by mali lepšie koordinovať daňové zákony, aby sa vyhli príliš tvrdým dopadom na podniky. Podľa agentúry Reuters to navrhuje slovenské predsedníctvo EÚ.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Dane za posledných 14 dní

Peter Apolen | 22.09.2016 00:00 Nižšie dane sú fajn, ale čo zato...

Slovenská vláda včera prekvapila. V balíku oznámila viacero daňových zmien priaznivých pre podnikanie. Prilepšia si živnostníci, ale i právnické osoby. No všetko je jednoznačné. Pohoršia si komerčné poisťovne a finanční sprostredkovatelia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »