Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Autor: Peter Furmaník ml. | 12.03.2013 00:00 | Kategórie: Dane | 3 komentáre
Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Náš čitateľ Radoslav predal vlani dom, ktorý si kúpil ešte v roku 2008. Radoslav sa dozvedel, že z predajnej ceny 100 tisíc eur musí zaplatiť daň z príjmov vo výške 19 tisíc eur a k tomu aj odvody na zdravotné poistenie. Suma sa mu však zdá privysoká. Je to teda naozaj tak? Prinášame postup, ako zdaniť príjmy z predaja nehnuteľností súkromnou osobou.

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktorý uskutočnila súkromná fyzická osoba, sa radia medzi tzv. ostatné príjmy a ako také sa aj zdaňujú. Iným spôsobom však postupuje fyzická osoba-podnikateľ – predaj nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do jeho obchodného majetku, sa zdaňuje ako príjem z podnikania. Niektoré pravidlá a možnosti sú v oboch prípadoch rozdielne.

Bola nehnuteľnosť oslobodená od dane?

Príjmy z predaja nehnuteľnosti sú v určitých prípadoch oslobodené od dane z príjmov. Daň sa z nich teda neplatí a uvedený predaj sa neuvádza v daňovom priznaní. Ide o:

  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú jej majiteľ nadobudol dedením v priamom rade, ak zároveň uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva poručiteľom. (5 ročná lehota na nezdanený predaj sa teda nevzťahuje na dátum zdedenia)
  • príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú jej majiteľ nadobudol iným spôsobom (napríklad kúpou), ak zároveň uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva.
  • v oboch prípadoch však nie je oslobodený príjem na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti a to aj v prípade, ak bude kúpna zmluva uzatvorená až po 5 rokoch. V praxi to môže znamenať, že ak si majiteľ nehnuteľnosti zoženie kupca ešte pred uplynutím 5 ročnej lehoty, uzavrie s ním len zmluvu o budúcej zmluve a kúpnu zmluvu načasuje až po uplynutí 5 rokov, povinnosti platiť daň sa nevyhne.

Pán Radoslav nadobudol nehnuteľnosť v r. 2008 a predal ju v r. 2012. Podmienky pre oslobodenie od dane teda nespĺňa a príjem z predaja domu musí zdaniť. Naopak, ak by počkal približne rok, zdaneniu by sa vyhol.

Daň sa platí zo základu dane, nie z predajnej ceny

Daň z príjmov sa vo všeobecnosti platí zo základu dane. A základom dane pri väčšine príjmov je rozdiel medzi daňovými príjmami a daňovými výdavkami. Toto pravidlo platí aj pre predaj nehnuteľnosti.

Príjem je jednoznačný. Pán Radoslav zinkasoval 100 000 EUR na svoj účet. Podľa zákona sa tento príjem zahrnie do základu dane až v tom zdaňovacom období, v ktorom ho predávajúci prijal – teda bez ohľadu na obdobie, v ktorom nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúdateľ/kupujúci. Pán Radoslav zinkasoval 100 000 EUR v r. 2012, takže príjem z predaja nehnuteľnosti zdaní v r. 2012.

Výdavok: od základu dane je možné – rovnako ako pri väčšine príjmov – odpočítať výdavky prekázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu. V tomto prípade je to z hľadiska sedliackeho rozumu jasné, no zákon pre istotu hovorí, že pri tomto druhu príjmu je výdavkom „kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec…“. Teda nákupná cena nehnuteľnosti.

Pán Radoslav teda neplatí daň z príjmov z celej predajnej ceny, teda sumy, ktorú zinkasoval. Ale len z rozdielu medzi predajnou cenou a kúpnou cenou, teda základu dane. V jeho prípade ide o rozdiel 100 000 mínus 90 000 = 10 000 EUR.

Výdavky na rekonštrukciu, províziu realitnej kancelárii či úroky z hypotéky: Môžu ísť do výdavkov?

Výdavky však môžu byť aj vyššie. Ak by pán Radoslav do domu čosi „vrazil“ – tj ho zrekonštruoval – môže si uplatniť aj výdavky na rekonštrukciu. Samozrejme, musí mať k dispozícii doklady, preukazujúce, že tieto výdavky skutočne vynaložil. Rovnako je samozrejmý daňovým výdavkom prípadná zaplatená provízia realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja.

Čo sa týka bežných výdavkov, ako sú náklady na správu domu či energie, tieto sa spravidla pre predaji za daňové nepovažujú. Neboli totiž vynaložené na dosiahnutie príjmu z predaja. Môžu však byť vynaložené na prípadné príjmy z prenájmu – v prípade týchto príjmov náklady na energie daňovými výdavkami sú.

Zaujímavou a samozrejmou otázkou z praxe býva: „Sú daňovým výdavkom aj zaplatené úroky z hypotekárneho úveru, ak bola daná nehnuteľnosť obstaraná prostredníctvom úveru?“ Zákon na túto otázku neposkytuje jednoznačnú odpoveď, v zmysle formulácie „výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku“ však úroky z úveru sú daňovým výdavkom, o ktorý je možné znížiť prípadný príjem z predaja nehnuteľnosti.

Je však potrebné rozlišovať, či majiteľ nehnuteľnosti danú nehnuteľnosť aj prenajímal alebo iba či ju kúpil len za účelom predaja – v týchto situáciách vzniká v praxi niekoľko variánt, kedy a ako výdavky na úroky uplatniť.

Prečítajte si

Ako na daňové priznanie za rok 2012 a tlačivá na stiahnutie

Odloženie daňového priznania

Pozor na nové čísla účtov

RZZP robí už druhý rok zdravotná poisťovňa

Ako ušetriť?

Keď si nerozumieme s daňovým úradom

Pohľad do nedávnej histórie

Pridajte sa k priaznivcov daňovej optimalizácie na Facebooku.

Pri predaji nehnuteľností strata vzniknúť nemôže

Od príjmu si pán Radoslav môže odpočítať výdavky maximálne do výšky príjmu. Teda ak by pán Radoslav prerobil, tj jeho výdavky na kúpu domu by boli vyššie než príjmy, „do mínusu“ ísť nemôže – tj daňovú stratu z tohto obchodu dosiahnuť ani vykázať nemôže. Nemôže si ju preto prípadne ani odpočítať od iných čiastkových základov dane (zo zamestnania, či z podnikania) ani od základu dane v budúcnosti.

Predaj nehnuteľnosti znamená pasívny príjem – so všetkými daňovými nevýhodami

Predaj nehnuteľnosti ako aj ostatné príjmy sú z hľadiska dane z príjmov príjmami pasívnymi. Nie je teda možné základ dane z takéhoto príjmu znížiť o nezdaniteľné časti - nezdaniteľnú časť na samotného daňovníka (tj pána Radoslava), prípadne nezdaniteľnú časť na manželku. Rovnako si daňovník, ktorý mal v danom roku iba príjmy z predaja nehnuteľností, nemôže uplatniť daňový bonus na deti - tento patrí rovnako len daňovníkom s aktívnymi príjmami (príjmy zo zamestnania či väčšina príjmov z podnikania okrem prenájmu).

Výpočet v prípade, ak pán Radoslav mal v r. 2012 iba príjem z predaja nehnuteľností (a žiadny iný):

Ostatné príjmy (VIII. oddiel, tabuľka č. 3):

  • Príjem 100 000 EUR
  • Výdavok 90 000 EUR
  • Čiastkový základ dane z ostatných príjmov 10 000 EUR
  • Celkový základ dane 10 000 EUR
  • Nezdaniteľné časti základu dane 0 EUR
  • Daň = 19% x 10 000 = 1 900 EUR.

Výpočet v prípade, ak pán Radoslav mal v r. 2012 aj príjmy zo zamestnania a zároveň predal nehnuteľnosť

Príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel):

  • Príjmy zo zamestnania 12 000 EUR
  • Úhrn povinného poistného 1 608 EUR
  • Čiastkový základ dane z príjmov zo závislej činnosti = 12 000 mínus 1 608 = 10 392 EUR.
  • Ostatné príjmy (VIII. oddiel, tabuľka č. 3):
  • Príjem 100 000 EUR
  • Výdavok 90 000 EUR
  • Čiastkový základ dane z ostatných príjmov 10 000 EUR
  • Celkový základ dane = 10 392 + 10 000 EUR = 20 392 EUR
  • Nezdaniteľná časť na daňovníka 3 644,74 EUR
  • Základ dane z aktívnych príjmov (zamestnanie) znížený o nezdaniteľnú časť = 10 392 – 3 644,74 = 6 747,26 EUR
  • Celkový upravený základ dane = 10 000 plus 6 747,26 EUR = 16 747,26 EUR
  • Daň = 19% x 16 747,26 = 3 181,97 EUR

V oboch prípadoch podáva pán Radoslav daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Z príjmu z predaja nehnuteľnosti aj zdravotné odvody

Z príjmov z predaja nehnuteľnosti – rovnako ako zo všetkých ostatných príjmov – sa v súčasnosti platia aj odvody na zdravotné poistenie. V tomto prípade ide o jednorazový odvod v sadzbe 14% (resp.7 % pri zdravotne postihnutých poistencoch) Základom pre jeho výpočet je základ dane, tj v našom prípade 10 000 EUR. Odvod sa vysporiada jednorazovo v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia, ktoré od r. 2012 za poistencov vyhotovujú samotné zdravotné poisťovne. 

Ilustračné foto: sxc.hu.

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu?

Predaj nehnuteľnosti a daňové priznanie: Platí sa daň z predajnej ceny alebo len z rozdielu? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 3 komentáre)

Stefan | 30.11.2013 04:18
Re: príloha k danovemu priznaniu Peter Furmaník ml. | 20.03.2013 14:48
príloha k danovemu priznaniu Silvia | 16.03.2013 16:18

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Dane

Peter Furmaník ml. | 22.11.2016 00:00 Čo sa zmení v daniach v roku 2017

Šokujúce zvýšenie paušálnych výdavkov, zvýšenie odvodových stropov pre lepšie zarábajúcich a nahradenie zdravotných odvodov z dividend daňou z príjmu. To sú asi najviditeľnejšie daňové novinky pre budúci rok. Jeden štedrý plus, jeden nesystémový mínus a jeden krok z kaluže do blata.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0
investujeme-300-250

Redakcia | 26.10.2016 00:00 Od budúceho roku začnú platiť masívne daňové zmeny

S účinnosťou od Nového roku sa chystajú viaceré zásadné zmeny v daniach. Okrem všeobecne pozitívne prijatého zvýšenia paušálnych výdavkov sa zmeny týkajú aj zdaňovania dividend, transferového oceňovania a nadmerného odpočtu DPH. O tom, na aké najdôležitejšie zmeny je potrebné sa pripraviť od nového roka, a a aký vplyv to bude mať na podnikateľov, informuje poradenská spoločnosť Accace. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 21.10.2016 00:00 Ako dopadne bitka ministerstva financií a komerčných poisťovní?

Štát vyhlásil vojnu poisťovniam. Ohlásil legislatívny zámer zdaniť tržby poisťovní z majetkového poistenia sadzbou osem percent. Poisťovne sa bránia, no štát im vytýka prílišné zisky. Celá správa »

Komentárov: 5 / 5 Posledný komentár: 27.10.2016 17:28

Katarína Muchová | 13.10.2016 00:00 Slovenský rozpočet na budúci rok je málo ambiciózny

Slovenská vláda chce deficit svojho hospodárenia postupne znižovať. Už o tri roky by mohol byť rozpočet prebytkový. Doteraz dobré správy. Lenže vláde sa jej plány plniť nedarí. Tento rok prerobí viac, ako chcela, navyše prebytok si naplánovala dosiahnuť presne v predvolebnom roku, kedy sa tradične šetrí veľmi ťažko. Dočká sa teda Slovensko konečne vytúženého vyrovnaného rozpočtu? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 22.09.2016 00:00 Nižšie dane sú fajn, ale čo zato...

Slovenská vláda včera prekvapila. V balíku oznámila viacero daňových zmien priaznivých pre podnikanie. Prilepšia si živnostníci, ale i právnické osoby. No všetko je jednoznačné. Pohoršia si komerčné poisťovne a finanční sprostredkovatelia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Dane

01.12.2016 12:39 Strop na zdravotné odvody od budúceho roka zanikne

Ľudia s príjmom nad 4 290 eur budú od nového roka na zdravotných odvodoch platiť viac. Dôjde totiž k zrušeniu maximálneho vymeriavacieho základ pre výpočet tejto dávky. Štát očakáva príjem vo výške 82 mil. eur. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

29.11.2016 12:03 Daňové licencie zaniknú od roku 2018

Podľa novely zákona o dani z príjmov, ktorú minulý týždeň schválila Národná rada SR, dôjde od roku 2018 k zrušeniu daňových licencií, alebo inak povedané dane zo straty.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

11.11.2016 16:22 Poisťovne vyzývajú na stiahnutie novely o poisťovníctve

Slovenská asociácia poisťovní vyzýva vládu, aby stiahla návrh novely zákona o poisťovníctve v tejto podobe stiahla z rokovania parlamentu. Dôvodom má byť jej protiústavnosť. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

07.11.2016 15:11 Príjmy Sociálnej poisťovne stúpli medziročne o 6,74 %

Sociálna poisťovňa vybrala od januára do októbra od ekonomicky aktívneho obyvateľstva poistné a príspevky na starobné dôchodkové sporenie vo výške 5,7 miliardy eur.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

03.11.2016 10:34 Solidární daň v roce 2017

Lidé s vyššími příjmy platí i solidární daň. Limit pro placení solidární daně se pro rok 2017 zvyšuje, při stejném příjmu se tedy zaplatí na solidární dani méně. Které příjmy podléhají solidární dani a které nikoliv?  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Anketa

Myslíte si, že nové Opatrenie pribrzdí úverový trh?

Áno. (50%)
 
Nie. (17%)
 
Neviem. (33%)
 Spolu hlasovalo 6 čitateľov

Najčítanejšie články z Dane za posledných 14 dní

Peter Furmaník ml. | 22.11.2016 00:00 Čo sa zmení v daniach v roku 2017

Šokujúce zvýšenie paušálnych výdavkov, zvýšenie odvodových stropov pre lepšie zarábajúcich a nahradenie zdravotných odvodov z dividend daňou z príjmu. To sú asi najviditeľnejšie daňové novinky pre budúci rok. Jeden štedrý plus, jeden nesystémový mínus a jeden krok z kaluže do blata.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »