Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Autor: Peter Pašek | 25.10.2012 12:00 | Kategórie: Bývanie Dane | 1 komentár
Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Najvýznamnejšia zmena, ktorú prináša návrh novely Zákona o dani z príjmov s pravdepodobnou účinnosťou od 1. januára 2013, je plánované vypustenie možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov u daňovníkov, ktorí dosahujú príjmy z prenájmu nehnuteľností. Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. 

Zmeny sa najviac dotknú prenajímateľov pozemkov

Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. Táto skupina daňovníkov z veľkej časti využíva paušálne výdavky a to hlavne z dôvodu, že paušálne výdavky často presahujú výšku daňových výdavkov, ktoré sú daní daňovníci schopní vygenerovať v preukázateľnej výške.

Títo daňovníci si budú môcť naďalej uplatňovať už len preukázateľné výdavky, či už na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie v súlade s §6 ods.11 Zákona o dani z príjmov.

Pozemky sú majetkom vylúčeným z odpisovania, a preto v ich prípade nie je možné uplatniť si daňové odpisy tak ako je to v prípade budov, alebo ich častí. Okrem iného aj v súlade so Zákonom o miestnych daniach je možné ako daňovníkov k dani z pozemkov (v prípade nájomného vzťahu v dĺžke najmenej 5 rokov) považovať nájomcov pozemkov, ak sú zapísaní v katastri nehnuteľností a nie prenajímateľov.

Na možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov v prípade prenájmu pozemkov sa nazerá ako na určitú formu „bonusov“, ktoré prenajímatelia získavajú od štátu a to z dôvodu, že ich preukázateľné výdavky na príjem z prenájmu pozemkov zďaleka nedosahujú čiastku 40 % z ich zdaniteľných príjmov.

Využívanie paušálnych výdavkov sa pravdepodobne skončí

V prípade prenájmu pozemkov momentálne jednoznačne prevažuje uplatňovanie paušálnych výdavkov. V prípade prenájmu bytov, nebytových priestorov resp. celých budov je však potrebné daňovníkov rozdeliť do viacerých skupín.

Prvú skupinu tvoria daňovníci, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať. Táto skupina v prevažnej miere uplatňuje preukázateľné výdavky,  pri ktorých už samotná ročná výška daňových odpisov často presahuje príjem z daného prenájmu. Použitím preukázateľných výdavkov de-facto predmetní daňovníci nevykazujú žiaden základ dane z príjmov FO. V rámci kategórie daňovníkov, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať treba upozorniť na daňovníkov, ktorí predmetné nehnuteľnosti obstarali za relatívne nízke obstarávacie ceny. Títo daňovníci zväčša uplatňujú paušálne výdavky, pretože ich výška často prevyšuje sumu daňových odpisov daných nehnuteľností a súčtu ich vedľajších výdavkov.

Ďalšiu skupinu tvoria daňovníci, ktorí si obstarali nehnuteľnosti za účelom ich následného predaja s uplatnením práva na oslobodenie daného príjmu v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP. T.j. jedná sa o daňovníkov, ktorí plánujú po uplynutí 5 rokov od dňa ich nadobudnutia dané nehnuteľnosti predať,  pričom ich v danom päť ročnom období plánujú ešte dodatočne prenajímať. Táto skupina daňovníkov vo väčšej miere využíva paušálne výdavky. Dôvodom na uplatňovanie paušálnych výdavkov v prípade takejto skupiny daňovníkov je skutočnosť, že v súlade s §2 písm. m) ZDP sa obchodným majetkom rozumie majetok, ktorý má fyzická osoba vo vlastníctve, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtovala, účtuje alebo evidovala v súlade s §6 ods. 11 alebo 14 ZDP. T.j. v prípade dosahovania príjmov z prenájmu v súlade s §6 ods. 3 ZDP a pri uplatňovaní paušálnych výdavkov v súlade s §6 ods. 10 ZDP sa prenajímaná nehnuteľnosť nepovažuje za obchodný majetok, čo je práve využiteľné v prípade jej následného oslobodeného predaja po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Daňové výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatňovať

Rozsah možnosti uplatňovania daňových výdavkov v prípade ich preukazovania v skutočnej výške sa novelou Zákona o dani z príjmov (ZDP) od roku 2013 neplánuje zmeniť. Všeobecne za daňové výdavky v prípade prenájmu nehnuteľnosti možno považovať daňové odpisy budovy resp. jej časti, úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľností, výdavky na energie, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, opravy nehnuteľnosti a iné.

Pozor na zákon, pridanie prenájmu ako predmet činnosti SZČO nestačí

Prenájom ako nový predmet podnikania nestačí. Iba samotný prenájom nehnuteľností zo strany fyzickej osoby nemožno považovať za príjem zo živnosti. V súlade s §4 ods. 1 Živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov považuje za živnosť ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom. U fyzickej osoby, ktorá skutočne len prenajíma nehnuteľnosti a neposkytuje žiadne doplnkové služby nie je možné daný príjem považovať za príjem zo živnosti, pri ktorom sa od roku 2013 zachová možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov s limitom 420 EUR za každý mesiac výkonu činnosti.

Môže si daňovník z príjmami z prenájmu uplatniť právo na nezdaniteľnú časť základ dane?

V súlade s §11 ods. 1 ZDP sa iba základ dane resp. čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa §5 ZDP (pozn. zo závislej činnosti) alebo z §6 ods. 1 a 2 ZDP (pozn. príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti) alebo z ich súčtov môže znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

Príjem z prenájmu ako forma pasívneho príjmu je z tejto možnosti vylúčená. Aktuálne znenie ZDP umožňuje uplatňovanie nezdaniteľnej časti základ dane len na tzv. aktívne druhy príjmov. 

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepodlieha odvodom

V súlade s aktuálnym znením Zákona o zdravotnom poistení a Zákona o sociálnom poistení ako i v súlade s ich plánovaným znením účinným od 1. januára 2013 sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti nebude považovať za zárobkovú činnosť, ktorá by podliehala odvodom na zdravotné a sociálne poistenie.

Autor je Head of Advisory spoločnosti Accace ktorá na Slovensku pôsobí v oblasti outsourcingu účtovníctva, spracovania miezd a daňového poradenstva. 

 

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 1 komentár)

Byt | 23.11.2012 21:23

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Tomáš Pieruzek | 13.01.2017 00:00 Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak? Celá správa »

Komentárov: 5 / 5 Posledný komentár: 17.01.2017 21:09

Redakcia | 10.01.2017 00:00 Začínajúce firmy majú novú možnosť ako podnikať

Od nového roka pribudla slovenským podnikateľom nová možnosť formy podnikania. Ide o takzvanú Jednoduchú spoločnosť na akcie (j.s.a.). Je určená najmä startupom, no výhodná môže byť aj pre ostatných začínajúcim podnikateľov. Takéto podnikanie by malo byť medzistupňom medzi akciovou spoločnosťou a spoločnosťou s ručením obmedzením. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 19.12.2016 00:00 Odvod z neživotného poistenia zvýši ceny poistného a zhorší jeho dostupnosť

Napriek protestom zo strany poisťovní v novembri poslanci schválili novelu zákona o poisťovníctve. Výsledkom je zavedenie osempercentného odvodu zo všetkých neživotných poistiek. Dôsledkom bude pravdepodobne rasti cien, prípadne transformácia poisťovní na pobočky, alebo dokonca ich odchod z trhu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 15.12.2016 00:00 Cena jednoizbových bytov rastie medziročne o 11 %

Cena bývania neustále rastie. Objavujú sa preto obavy z nafukovania novej realitnej bubliny. Pozreli sme sa preto na exaktné čísla o realitnom trhu, ktoré publikuje Národná banka Slovenska. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 30.11.2016 00:00 NBS sa chystá zmeniť podmienky hypotekárneho trhu

Od nového roku začne platiť opatrenie Národnej banky Slovenska, ktoré upraví pravidlá pri poskytovania úverov na bývanie. Cieľom je pribrzdiť úverový boom. NBS však ubezpečuje, že jej nejde o dramatické priškrcovanie úverových štandardov, ale o zakonzervovanie súčasného stavu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 30.11.2016 20:59Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

18.01.2017 14:00 Priemerná sadzba hypoték v ČR predstavuje 1,77 %

Priemerná úroková sadzba hypoték v Českej republike zostala v decembri na novembrovom historickom minime 1,77 percenta. Objem aj počet hypoték v tomto mesiaci klesol. Vyplýva to z údajov Hypoindexu Fincentra. Tento Index sleduje od roku 2003 priemernú úrokovú sadzbu hypoték v ČR bez ohľadu na dobu fixácie. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.01.2017 15:46 Potrebujem popri hypotéke životné poistenie?

Vybavujete si hypotéku a váš finančný sprostredkovateľ vám odporučil poistenie? Pokiaľ to nie je investičné životné poistenie, tak vám odporúčam tento návrh nezavrhovať. Váš poradca vám zrejme chce naozaj pomôcť.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.01.2017 11:03 Ranný prehľad trhov 17. januára

Prinášame pravidelný prehľad vývoja na finančných trhoch a zoznam očakávaných udalostí. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

17.01.2017 09:00 Změny v daních v roce 2017

Dne 13. ledna 2017 schválila poslanecká sněmovna vládní návrh zákona, kterým se mění některé zákony v oblasti daní. Novela potěší zejména rodiny s dvěma a více dětmi, které si budou moci uplatnit zvýšené daňové zvýhodnění. Které změny jsou nejdůležitější? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

11.01.2017 13:24 Objem hypoték v ČR vzrástol vlani o 22%

Objem nových hypoték dosiahol minulý rok rekordných 225 miliárd korún. Úrokové sadzby zároveň spadli v novembri na historicky najnižšiu úroveň 1,77 percenta. Priemerná úroková sadzba za rok 2016 predstavovala 2,12 percenta. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Bývanie za posledných 14 dní

Redakcia | 10.01.2017 00:00 Začínajúce firmy majú novú možnosť ako podnikať

Od nového roka pribudla slovenským podnikateľom nová možnosť formy podnikania. Ide o takzvanú Jednoduchú spoločnosť na akcie (j.s.a.). Je určená najmä startupom, no výhodná môže byť aj pre ostatných začínajúcim podnikateľov. Takéto podnikanie by malo byť medzistupňom medzi akciovou spoločnosťou a spoločnosťou s ručením obmedzením. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Tomáš Pieruzek | 13.01.2017 00:00 Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak? Celá správa »

Komentárov: 5 / 5 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00Ďalšie články »