Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Autor: Peter Pašek | 25.10.2012 12:00 | Kategórie: Bývanie Dane | 1 komentár
Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Najvýznamnejšia zmena, ktorú prináša návrh novely Zákona o dani z príjmov s pravdepodobnou účinnosťou od 1. januára 2013, je plánované vypustenie možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov u daňovníkov, ktorí dosahujú príjmy z prenájmu nehnuteľností. Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. 

Zmeny sa najviac dotknú prenajímateľov pozemkov

Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. Táto skupina daňovníkov z veľkej časti využíva paušálne výdavky a to hlavne z dôvodu, že paušálne výdavky často presahujú výšku daňových výdavkov, ktoré sú daní daňovníci schopní vygenerovať v preukázateľnej výške.

Títo daňovníci si budú môcť naďalej uplatňovať už len preukázateľné výdavky, či už na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie v súlade s §6 ods.11 Zákona o dani z príjmov.

Pozemky sú majetkom vylúčeným z odpisovania, a preto v ich prípade nie je možné uplatniť si daňové odpisy tak ako je to v prípade budov, alebo ich častí. Okrem iného aj v súlade so Zákonom o miestnych daniach je možné ako daňovníkov k dani z pozemkov (v prípade nájomného vzťahu v dĺžke najmenej 5 rokov) považovať nájomcov pozemkov, ak sú zapísaní v katastri nehnuteľností a nie prenajímateľov.

Na možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov v prípade prenájmu pozemkov sa nazerá ako na určitú formu „bonusov“, ktoré prenajímatelia získavajú od štátu a to z dôvodu, že ich preukázateľné výdavky na príjem z prenájmu pozemkov zďaleka nedosahujú čiastku 40 % z ich zdaniteľných príjmov.

Využívanie paušálnych výdavkov sa pravdepodobne skončí

V prípade prenájmu pozemkov momentálne jednoznačne prevažuje uplatňovanie paušálnych výdavkov. V prípade prenájmu bytov, nebytových priestorov resp. celých budov je však potrebné daňovníkov rozdeliť do viacerých skupín.

Prvú skupinu tvoria daňovníci, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať. Táto skupina v prevažnej miere uplatňuje preukázateľné výdavky,  pri ktorých už samotná ročná výška daňových odpisov často presahuje príjem z daného prenájmu. Použitím preukázateľných výdavkov de-facto predmetní daňovníci nevykazujú žiaden základ dane z príjmov FO. V rámci kategórie daňovníkov, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať treba upozorniť na daňovníkov, ktorí predmetné nehnuteľnosti obstarali za relatívne nízke obstarávacie ceny. Títo daňovníci zväčša uplatňujú paušálne výdavky, pretože ich výška často prevyšuje sumu daňových odpisov daných nehnuteľností a súčtu ich vedľajších výdavkov.

Ďalšiu skupinu tvoria daňovníci, ktorí si obstarali nehnuteľnosti za účelom ich následného predaja s uplatnením práva na oslobodenie daného príjmu v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP. T.j. jedná sa o daňovníkov, ktorí plánujú po uplynutí 5 rokov od dňa ich nadobudnutia dané nehnuteľnosti predať,  pričom ich v danom päť ročnom období plánujú ešte dodatočne prenajímať. Táto skupina daňovníkov vo väčšej miere využíva paušálne výdavky. Dôvodom na uplatňovanie paušálnych výdavkov v prípade takejto skupiny daňovníkov je skutočnosť, že v súlade s §2 písm. m) ZDP sa obchodným majetkom rozumie majetok, ktorý má fyzická osoba vo vlastníctve, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtovala, účtuje alebo evidovala v súlade s §6 ods. 11 alebo 14 ZDP. T.j. v prípade dosahovania príjmov z prenájmu v súlade s §6 ods. 3 ZDP a pri uplatňovaní paušálnych výdavkov v súlade s §6 ods. 10 ZDP sa prenajímaná nehnuteľnosť nepovažuje za obchodný majetok, čo je práve využiteľné v prípade jej následného oslobodeného predaja po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Daňové výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatňovať

Rozsah možnosti uplatňovania daňových výdavkov v prípade ich preukazovania v skutočnej výške sa novelou Zákona o dani z príjmov (ZDP) od roku 2013 neplánuje zmeniť. Všeobecne za daňové výdavky v prípade prenájmu nehnuteľnosti možno považovať daňové odpisy budovy resp. jej časti, úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľností, výdavky na energie, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, opravy nehnuteľnosti a iné.

Pozor na zákon, pridanie prenájmu ako predmet činnosti SZČO nestačí

Prenájom ako nový predmet podnikania nestačí. Iba samotný prenájom nehnuteľností zo strany fyzickej osoby nemožno považovať za príjem zo živnosti. V súlade s §4 ods. 1 Živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov považuje za živnosť ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom. U fyzickej osoby, ktorá skutočne len prenajíma nehnuteľnosti a neposkytuje žiadne doplnkové služby nie je možné daný príjem považovať za príjem zo živnosti, pri ktorom sa od roku 2013 zachová možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov s limitom 420 EUR za každý mesiac výkonu činnosti.

Môže si daňovník z príjmami z prenájmu uplatniť právo na nezdaniteľnú časť základ dane?

V súlade s §11 ods. 1 ZDP sa iba základ dane resp. čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa §5 ZDP (pozn. zo závislej činnosti) alebo z §6 ods. 1 a 2 ZDP (pozn. príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti) alebo z ich súčtov môže znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

Príjem z prenájmu ako forma pasívneho príjmu je z tejto možnosti vylúčená. Aktuálne znenie ZDP umožňuje uplatňovanie nezdaniteľnej časti základ dane len na tzv. aktívne druhy príjmov. 

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepodlieha odvodom

V súlade s aktuálnym znením Zákona o zdravotnom poistení a Zákona o sociálnom poistení ako i v súlade s ich plánovaným znením účinným od 1. januára 2013 sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti nebude považovať za zárobkovú činnosť, ktorá by podliehala odvodom na zdravotné a sociálne poistenie.

Autor je Head of Advisory spoločnosti Accace ktorá na Slovensku pôsobí v oblasti outsourcingu účtovníctva, spracovania miezd a daňového poradenstva. 

 

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 1 komentár)

Byt | 23.11.2012 21:23

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Peter Apolen | 18.08.2017 00:00 Hypotéky pre mladých dostanú nové pravidlá. Podpora štátu klesne

Vláda SR tento týždeň schválila novelu zákona o dani z príjmov, ktorá má zmeniť systém štátnej podpory hypoték pre mladých. Cieľom je nahradiť systém bonifikácie vyplácanej bankám na daňový bonus, ktorý si každý klient odpočíta sám zo svojej daňovej povinnosti. To by malo systém zjednodušiť a sprehľadniť. Problémom však je limit bonusu 400 eur ročne. Navyše podpora môže kryť najviac polovicu z úrokovej sadzby, čo je oproti dnešným podmienkam zásadné zhoršenie. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Matúš Jančura | 16.08.2017 00:00 Z realitnej ponuky sa vypredávajú najmä lacnejšie a menšie byty

Eufória na realitnom trhu v Bratislave sa podľa očakávaní mierne utíšila, no predaj naďalej zostáva na silných úrovniach. V druhom štvrťroku sa predalo 1245 nových bytov. Priemerná cena novostavieb v ponuke naďalej vysoko rastie. Dôvodom je aj to, že menšie a lacnejšie byty sa vypredajú, kým v ponuke ostávajú tie drahšie.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 03.08.2017 00:00 Realitný trh sa ochladzuje. Ceny 1-izbových bytov klesli o 1%

Priemerná cena všetkých typov bytov síce vzrástla v druhom štvrťroku o 1,1 percenta, no v predchádzajúcom štvrťroku to bolo o 2,4 percenta. Realitný trh sa tak postupne ochladzuje. Príčin je niekoľko Jednak je to nová ponuka viacerých developerských projektov v rovnakom čase, no badať aj isté ochladzovanie dopytu. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 10.08.2017 10:23

Marek Mittaš | 21.07.2017 00:00 Cena nehnuteľností rýchlo rastie, NBS však zatiaľ o bubline nehovorí

Nízke ceny úverov urobili bývanie dostupné takmer pre každého. Ceny v treťom bratislavskom obvode stúpli napríklad v druhom štvrťroku o šesť percent. Nami oslovený realitný maklér hovorí: “Mnoho nehnuteľností kúpených dnes, za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty”. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 14.07.2017 00:00 Exekúcia neznamená automatický stop na ceste k hypotéke

Počet aktívnych exekúcií na Slovensku sa pohybuje okolo hrozivého čísla troch miliónov. Hoci Slovenská komora exekútorov uviedla, že počet nových exekúcií klesá, aj v minulom roku pribudlo takmer 454 tisíc nových prípadov. Ide o odvrátenú stránku života na dlh, v ktorom Slováci nestrácajú dych. Ani napriek exekučnému konaniu pritom nie sú dlžníci navždy vyradení z hry na získanie nového úveru. Cesta k nemu však je komplikovanejšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

17.08.2017 09:46 Ekonomike sa darí. Za 1. polrok vzniklo 11-tisíc firiem

Nové firmy na Slovensku pribúdajú veľmi rýchlo. Za prvý polrok 2017 u nás vzniklo 11 015 kapitálových firiem, čo je takmer toľko, koľko za celý rok 2015 (12 677 firiem). Najviac, až tretina z celkového počtu nových akciových spoločností a eseročiek, vzniklo v Bratislavskom kraji (3 512 firiem), na druhej strane, najmenej ich vzniklo v Trenčianskom kraji (753 firiem). Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

07.08.2017 16:43 Ako zareagovali české banky na zvýšenie sadzieb v ČR?

Česká národná banka (ČNB) zvýšila minulý týždeň úrokové sadzby. Obdobie lacných peňazí pomaly končí. Ako sa podľa hypotekárnych bánk rast základných sadzieb premietne do hypotekárnych úverov? Zachráni vyššie sadzby realitný trh? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

27.07.2017 15:27 Ceny nových bytov v Prahe vzrástli medziročne o 15 %

Priemerná cena nových bytov v Prahe predaných v júni vzrástla o 15 percent na zhruba 2900 eur za meter štvorcový. V porovnaní s koncom prvého štvrťroka sa zvýšila o päť percent.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.07.2017 12:05 Sociálna poisťovňa posiela nové výmery odvodov na ďalší rok

Samostatne zárobkovo činné osoby v týchto dňoch dostávajú od Sociálnej poisťovne listom výmeru výšky odvodov na nasledujúcich 12 mesiacov. Časti SZČO vzniká alebo zaniká odvodová povinnosť ako taká. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

20.07.2017 11:36 Ceny nehnuteľností rástli aj v 2. štvrťroku, no už pomalšie

Ceny bytov na Slovensku pokračovali vo vysokom raste aj v 2. štvrťroku, no oproti prvým trom mesiacom roka sa tempo spomalilo.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Bývanie za posledných 14 dní

Matúš Jančura | 16.08.2017 00:00 Z realitnej ponuky sa vypredávajú najmä lacnejšie a menšie byty

Eufória na realitnom trhu v Bratislave sa podľa očakávaní mierne utíšila, no predaj naďalej zostáva na silných úrovniach. V druhom štvrťroku sa predalo 1245 nových bytov. Priemerná cena novostavieb v ponuke naďalej vysoko rastie. Dôvodom je aj to, že menšie a lacnejšie byty sa vypredajú, kým v ponuke ostávajú tie drahšie.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 18.08.2017 00:00 Hypotéky pre mladých dostanú nové pravidlá. Podpora štátu klesne

Vláda SR tento týždeň schválila novelu zákona o dani z príjmov, ktorá má zmeniť systém štátnej podpory hypoték pre mladých. Cieľom je nahradiť systém bonifikácie vyplácanej bankám na daňový bonus, ktorý si každý klient odpočíta sám zo svojej daňovej povinnosti. To by malo systém zjednodušiť a sprehľadniť. Problémom však je limit bonusu 400 eur ročne. Navyše podpora môže kryť najviac polovicu z úrokovej sadzby, čo je oproti dnešným podmienkam zásadné zhoršenie. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »