Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Autor: Peter Pašek | 25.10.2012 12:00 | Kategórie: Bývanie Dane | 1 komentár
Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Najvýznamnejšia zmena, ktorú prináša návrh novely Zákona o dani z príjmov s pravdepodobnou účinnosťou od 1. januára 2013, je plánované vypustenie možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov u daňovníkov, ktorí dosahujú príjmy z prenájmu nehnuteľností. Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. 

Zmeny sa najviac dotknú prenajímateľov pozemkov

Najviac dotknutou skupinou daňovníkov budú prenajímatelia pozemkov. Táto skupina daňovníkov z veľkej časti využíva paušálne výdavky a to hlavne z dôvodu, že paušálne výdavky často presahujú výšku daňových výdavkov, ktoré sú daní daňovníci schopní vygenerovať v preukázateľnej výške.

Títo daňovníci si budú môcť naďalej uplatňovať už len preukázateľné výdavky, či už na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie v súlade s §6 ods.11 Zákona o dani z príjmov.

Pozemky sú majetkom vylúčeným z odpisovania, a preto v ich prípade nie je možné uplatniť si daňové odpisy tak ako je to v prípade budov, alebo ich častí. Okrem iného aj v súlade so Zákonom o miestnych daniach je možné ako daňovníkov k dani z pozemkov (v prípade nájomného vzťahu v dĺžke najmenej 5 rokov) považovať nájomcov pozemkov, ak sú zapísaní v katastri nehnuteľností a nie prenajímateľov.

Na možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov v prípade prenájmu pozemkov sa nazerá ako na určitú formu „bonusov“, ktoré prenajímatelia získavajú od štátu a to z dôvodu, že ich preukázateľné výdavky na príjem z prenájmu pozemkov zďaleka nedosahujú čiastku 40 % z ich zdaniteľných príjmov.

Využívanie paušálnych výdavkov sa pravdepodobne skončí

V prípade prenájmu pozemkov momentálne jednoznačne prevažuje uplatňovanie paušálnych výdavkov. V prípade prenájmu bytov, nebytových priestorov resp. celých budov je však potrebné daňovníkov rozdeliť do viacerých skupín.

Prvú skupinu tvoria daňovníci, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať. Táto skupina v prevažnej miere uplatňuje preukázateľné výdavky,  pri ktorých už samotná ročná výška daňových odpisov často presahuje príjem z daného prenájmu. Použitím preukázateľných výdavkov de-facto predmetní daňovníci nevykazujú žiaden základ dane z príjmov FO. V rámci kategórie daňovníkov, ktorí nemajú v pláne dané byty, nebytové priestory, resp. celé budovy predávať treba upozorniť na daňovníkov, ktorí predmetné nehnuteľnosti obstarali za relatívne nízke obstarávacie ceny. Títo daňovníci zväčša uplatňujú paušálne výdavky, pretože ich výška často prevyšuje sumu daňových odpisov daných nehnuteľností a súčtu ich vedľajších výdavkov.

Ďalšiu skupinu tvoria daňovníci, ktorí si obstarali nehnuteľnosti za účelom ich následného predaja s uplatnením práva na oslobodenie daného príjmu v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP. T.j. jedná sa o daňovníkov, ktorí plánujú po uplynutí 5 rokov od dňa ich nadobudnutia dané nehnuteľnosti predať,  pričom ich v danom päť ročnom období plánujú ešte dodatočne prenajímať. Táto skupina daňovníkov vo väčšej miere využíva paušálne výdavky. Dôvodom na uplatňovanie paušálnych výdavkov v prípade takejto skupiny daňovníkov je skutočnosť, že v súlade s §2 písm. m) ZDP sa obchodným majetkom rozumie majetok, ktorý má fyzická osoba vo vlastníctve, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtovala, účtuje alebo evidovala v súlade s §6 ods. 11 alebo 14 ZDP. T.j. v prípade dosahovania príjmov z prenájmu v súlade s §6 ods. 3 ZDP a pri uplatňovaní paušálnych výdavkov v súlade s §6 ods. 10 ZDP sa prenajímaná nehnuteľnosť nepovažuje za obchodný majetok, čo je práve využiteľné v prípade jej následného oslobodeného predaja po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Daňové výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatňovať

Rozsah možnosti uplatňovania daňových výdavkov v prípade ich preukazovania v skutočnej výške sa novelou Zákona o dani z príjmov (ZDP) od roku 2013 neplánuje zmeniť. Všeobecne za daňové výdavky v prípade prenájmu nehnuteľnosti možno považovať daňové odpisy budovy resp. jej časti, úroky z hypotekárnych úverov na obstaranie nehnuteľností, výdavky na energie, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, opravy nehnuteľnosti a iné.

Pozor na zákon, pridanie prenájmu ako predmet činnosti SZČO nestačí

Prenájom ako nový predmet podnikania nestačí. Iba samotný prenájom nehnuteľností zo strany fyzickej osoby nemožno považovať za príjem zo živnosti. V súlade s §4 ods. 1 Živnostenského zákona sa prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov považuje za živnosť ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom. U fyzickej osoby, ktorá skutočne len prenajíma nehnuteľnosti a neposkytuje žiadne doplnkové služby nie je možné daný príjem považovať za príjem zo živnosti, pri ktorom sa od roku 2013 zachová možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov s limitom 420 EUR za každý mesiac výkonu činnosti.

Môže si daňovník z príjmami z prenájmu uplatniť právo na nezdaniteľnú časť základ dane?

V súlade s §11 ods. 1 ZDP sa iba základ dane resp. čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa §5 ZDP (pozn. zo závislej činnosti) alebo z §6 ods. 1 a 2 ZDP (pozn. príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti) alebo z ich súčtov môže znížiť o nezdaniteľné časti základu dane.

Príjem z prenájmu ako forma pasívneho príjmu je z tejto možnosti vylúčená. Aktuálne znenie ZDP umožňuje uplatňovanie nezdaniteľnej časti základ dane len na tzv. aktívne druhy príjmov. 

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepodlieha odvodom

V súlade s aktuálnym znením Zákona o zdravotnom poistení a Zákona o sociálnom poistení ako i v súlade s ich plánovaným znením účinným od 1. januára 2013 sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti nebude považovať za zárobkovú činnosť, ktorá by podliehala odvodom na zdravotné a sociálne poistenie.

Autor je Head of Advisory spoločnosti Accace ktorá na Slovensku pôsobí v oblasti outsourcingu účtovníctva, spracovania miezd a daňového poradenstva. 

 

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej

Prenajímatelia bytov, domov a pozemkov pravdepodobne zarobia od budúceho roka menej >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Posledné pridané komentáre (celkem 1 komentár)

Byt | 23.11.2012 21:23

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Bývanie

Marek Mittaš | 26.06.2017 00:20 Podnikáte a žiadate o hypotéku? Myslite na to už pri daňovom priznaní

Dostať hypotéku dnes nie je vôbec zložité, no nie na každého sa pri posudzovaní žiadosti o úver uplatňuje rovnaký meter. Pre banky predstavuje podnikateľ väčšie riziko ako zamestnanec, musí teda prejsť zložitejším schvaľovacím procesom a plánovať oficiálne príjmy, ktoré môže zdokladovať banke, často aj niekoľko rokov dopredu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 23.06.2017 00:00 Štátna podpora hypoték pre mladých sa zmení. K horšiemu

Ministerstvo financií SR chce zmeniť systém podpory hypoték pre mladých. Súčasný systém bonifikácie sadzby nahradí daňový bonus, ktorý sa bude dať odrátať od ročnej daňovej povinnosti. Podľa prepočtov analytikov by tým podpora jedného úveru pre “mladého človeka” mala klesnúť o zhruba polovicu. Odporúčajú preto využiť podmienky platné ešte do konca tohto roku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jana Lacková | 22.06.2017 00:00 Ísť po čo najnižšom úroku, či si radšej sadzbu zafixovať na dlhšie obdobie?

Každý človek ktorý sa už niekedy zaoberal hypotékou, určite riešil aj otázku, akú dĺžku fixácie úrokovej sadzby si zvoliť. Na jednej strane vždy stojí nižšia cena a na druhej stabilita na dlhšie obdobie. Pokiaľ nemáte doma krištáľovú guľu, jednoznačná odpoveď na túto dilemu sa hľadá ťažko.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 13.06.2017 00:00 Podiel refinančných hypoték sa znižuje, trh ťahajú nové úvery

Výška hypotéky priemerne predstavovala v prvom kvartáli viac ako 72 000 eur. Medziročne je to viac o 2 300 eur. Okrem toho klesá podiel refinančných hypoték v prospech úverov určených na kúpu nehnuteľnosti. Svedčí to o zlepšujúcej sa ekonomickej situácii na Slovensku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Furmaník ml. | 06.06.2017 00:00 Príjmy a tržby v bitcoinoch: ako ich vykázať a zdaniť?

Platiť virtuálnou menou bitcoin ako akceptovanou menou je už po novom možné aj v niektorých slovenských e-shopoch. Bitcoin v súčasnosti prežíva boom a prudný rast a ako decentralizovaná a neregulovaná mena bude pravdepodobne ako platidlo používaná stále viac a viac. Pozrieme sa preto na to, ako sa pozerajú na výdavky a príjmy vo virtuálnej menej slovenské daňové a účtovné predpisy. Celá správa »

Komentárov: 2 / 2 Posledný komentár: 13.06.2017 10:14Ďalšie články »

Krátké správy z Bývanie

23.06.2017 11:40 Na zaplatenie odložených daní zostáva posledný týždeň

Daňovníci, ktorí si odložili dane na koniec júna, majú na splnenie si tejto povinnosti už len posledný týždeň. Daňové priznanie však nestačí do 30. júna 2017 len podať, ale dovtedy treba vyrubenú daň aj zaplatiť. Pri platbe je pritom rozhodujúci termín, kedy peniaze z účtu daňovníka odídu, preto si treba ustrážiť kľúčové termíny. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

05.06.2017 15:58 Príjmová hranica hypotéky pre mladých klesne od júna o 121 eur

Hypotéku pre mladých bude môcť od júna získať menej ľudí. Maximálny zárobok, pri ktorom ju bude možné získať, klesne od zo súčasných 1287 eur na 1 166 eur.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

25.05.2017 11:33 Aféra Panama papers presmerovala záujem daňových špekulantov do iných krajín

Počet slovenských firiem v daňových rajoch v prvom kvartáli tohto roka opäť narástol. Záujem o Maltu a Panamu po Panama papers klesá, naopak o Cyprus neustále rastie. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

27.04.2017 09:35 D. Trump chce rapídne znížiť korporátne dane

Nový americký minister financií Steven Mnuchin a ekonomický poradca prezidenta Gary Cohn predstavil plán na reformu daní. Súčasťou je i zníženie firemnej dane z 35 na 15 percent.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

25.04.2017 11:02 Ako dlho po založení živnosti netreba platiť odvody do Sociálnej poisťovne

Obdobie oslobodenia od platenia poistného po založení živnosti nemusí vždy trvať celý rok, ako sa viacerí mylne domnievajú. Toto obdobie, keď ešte živnostníci a iné samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) nemusia platiť poistné, závisí od toho, kedy svoju činnosť začali vykonávať. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Bývanie za posledných 14 dní

Jana Lacková | 22.06.2017 00:00 Ísť po čo najnižšom úroku, či si radšej sadzbu zafixovať na dlhšie obdobie?

Každý človek ktorý sa už niekedy zaoberal hypotékou, určite riešil aj otázku, akú dĺžku fixácie úrokovej sadzby si zvoliť. Na jednej strane vždy stojí nižšia cena a na druhej stabilita na dlhšie obdobie. Pokiaľ nemáte doma krištáľovú guľu, jednoznačná odpoveď na túto dilemu sa hľadá ťažko.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 13.06.2017 00:00 Podiel refinančných hypoték sa znižuje, trh ťahajú nové úvery

Výška hypotéky priemerne predstavovala v prvom kvartáli viac ako 72 000 eur. Medziročne je to viac o 2 300 eur. Okrem toho klesá podiel refinančných hypoték v prospech úverov určených na kúpu nehnuteľnosti. Svedčí to o zlepšujúcej sa ekonomickej situácii na Slovensku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 23.06.2017 00:00 Štátna podpora hypoték pre mladých sa zmení. K horšiemu

Ministerstvo financií SR chce zmeniť systém podpory hypoték pre mladých. Súčasný systém bonifikácie sadzby nahradí daňový bonus, ktorý sa bude dať odrátať od ročnej daňovej povinnosti. Podľa prepočtov analytikov by tým podpora jedného úveru pre “mladého človeka” mala klesnúť o zhruba polovicu. Odporúčajú preto využiť podmienky platné ešte do konca tohto roku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »