Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Realitný trh zažíva boom č.2. Dokedy?

Realitný trh zažíva boom č.2. Dokedy?

Predáva sa viac domov a bytov. Nové realitné projekty vznikajú ako huby po daždi. Úvery na bývanie sa predávajú ako teplé rožky. Áno, je tu realitný boom. Alebo návrat boomu spred siedmych rokov, ktorý náhle prerušila finančná kríza. O tom, či naozaj ide o pokračovanie alebo o úplne nový fenomén a o tom, ako sa vyzerá realitný trh z pohľadu bankára sa rozprávame s riaditeľom Odboru financovania nehnuteľností ČSOB, Jozefom Futrikaničom.

jozef-futrikanic
  • Na Slovensko sa podľa čísel vracia realitný boom. Cítite to aj Vy?

Realitný trh sa po rokoch poklesu, útlmu a stagnácie znova oživuje. Najviac optimizmu a najväčší počet nových rozostavaných projektov vidieť pri jazde autom alebo víkendovej prechádzke v hlavnom meste. Aj v mestách ako Žilina a Košice sa znova prebudil realitný a stavebný život. Žeriavy, reklamné kampane na nové bytové projekty a rozostavané stavby v hlavnom meste potvrdzujú, že trhový dopyt hlavne po bývaní, existuje. 

  • Čo stojí za týmto znova oživeným rastom? 

Jeden známy, ktorý nebýva v Bratislave, sa ma v minulých dňoch spýtal…“Odkedy som tu bol naposledy, je tu znova cítiť oživenie a čo sú to vlastne tie dve biele veže pred nami?“ Povedal som mu: „To sú nové bytovky s vyše 600 bytmi, ktoré začali stavať asi pred rokom a teraz sú už takmer celé vypredané“. Prekvapene povedal: „Keď som tu bol minule, ešte nič tu nebolo, vám v Bratislave sa dobre žije…“ Áno, kúpna sila hlavného mesta, ale aj vysoké ceny v porovnaní s regiónmi, sú zjavné.  

Bratislava je kultúrnym, spoločenským a ekonomickým centrom Slovenska. Rovnako Košice a Žilina predstavujú centrá obchodu, života pre ľudí z okolitých obcí a menších miest. Ľudia do týchto miest migrujú za prácou, štúdiom, kultúrou, chodia tam nakupovať a tráviť svoj voľný čas. Dopyt po realitách vždy rastie na miestach, kde sa kulminuje najväčšia pracovná ponuka, ekonomická sila, obchod, teda tam, kde existuje dobrá infraštruktúra a občianska vybavenosť.

Ekonomická aktivita vytvára prvý základný predpoklad pre rastúci realitný trh. Vzniká dostatočná kúpna sila podporená dostatočnými príjmami obyvateľstva. Na rozdiel od minulosti je terajší dopyt po bývaní zdravší, pretože ide hlavne o tzv. domáci dopyt ťahaný lokálnym obyvateľstvom a jeho finančnými možnosťami, teda špekulatívny dopyt zo zahraničia z trhu takmer úplne vymizol.

Druhým významným činiteľom vytvárajúcim dopyt je reálna potreba obyvateľstva po novom modernejšom bývaní podporená migráciou obyvateľstva do miest. Silné populačné ročníky 70. a 80. rokov tzv. „Husakových detí“ si zakladajú rodiny, osamostatňujú sa a vymieňajú si staršie druhy bývania za novšie, modernejšie formy. 

  • Boom, ktorý tu bol pred rokom 2008, bol špecifický presunom z centra do prímestských oblastí, alebo vysokým podielom špekulatívnych nákupov. Ako je to teraz?

Ponuka na realitnom trhu sa lepšie prispôsobila finančným možnostiam ľudí a momentálne sa ponúkajú efektívnejšie rozlohy bytov v kombinácii so zaujímavými lokalitami blízko centier resp. v širšom centre miest. Mám pocit, že ľudia znova začínajú viac preferovať mestské bývanie v bytoch pred bývaním v rodinnom dome na vidieku.

Dôvodov je viacero. Od chýbajúcej kvalitnej občianskej vybavenosti v satelitoch, cez nedostatok kvalitných škôl a zhoršujúcu sa dopravu do hlavného mesta. Každodenné presuny autom do práce, rozvážanie detí na krúžky a do škôl, potreba pravidelnej údržby rodinného domu a záhrady, to všetko vyžaduje dodatočný čas počas týždňa a víkendov a čas je v najcennejším nedostatkovým tovarom.

Rodiny vyhľadávajú projekty s kvalitnou občianskou vybavenosťou, možnosťou verejnej dopravy, projekty, ktoré ponúkajú samostatné izby pre deti, prípadne predzáhradku, terasu, majú detské ihrisko. Blízkosť parku alebo prírody je bonus, životné prostredie je dôležite a príroda ponúka možnosť voľnočasových aktivít.

  • A ako je to so spomenutým investičným dopytom? Hovorí sa, že o realitnej bubline možno hovoriť až vtedy, keď sa veľký podiel nehnuteľností kupuje špekulatívne, nie na bývanie.

Na spotrebný aj investičný dopyt vplývajú aj iné faktory ako napr. pozitívne správy v médiách, reklama, pozitívne predikcie ekonomického vývoja, či pozitívny sentiment na trhu. Sentiment ovplyvňuje hlavne veľkosť investičného dopytu. Vtedy ľudia nekupujú nehnuteľnosť, aby uspokojili svoju aktuálnu potrebu po bývaní, ale kedy ide skôr investíciu voľných finančných prostriedkov. 

Nehnuteľnosť je vo všeobecnosti považovaná za uchovávateľa hodnoty peňazí, predstavuje ochranu pred ich znehodnotením, pred infláciou. Prenájmom investori zhodnocujú svoje peniaze rýchlejším spôsobom ako uložením úspor na termínovaný vklad. Mentalita slovenského obyvateľstva je ešte stále viacej naklonená investíciám do pôdy, pozemkov a realít, než do finančných nástrojov, akcií, podielových fondov alebo dlhopisov v porovnaní napr. s USA. Samozrejme, tento investičný dopyt je relatívne malý, keďže len menšie percento obyvateľstva vlastní dostatočné voľné prostriedky na investovanie.

  • Nemalý vplyv na oživenie trhu majú určite i historicky nízke úroky úverov na bývanie. 

Áno, reality predstavujú investične veľmi náročný tovar a zriedkakedy si môžu ľudia kúpiť novú nehnuteľnosť čisto len zo svojich úspor. Preto ďalším faktorom, ovplyvňujúcim investičný ako aj reálny dopyt po bytových nehnuteľnostiach, je momentálna vysoká peňažná likvidita na hypotekárnom trhu, nízke úrokové zhodnotenie ponúkané na termínovaných vkladoch a schopnosť bánk požičiavať peniaze za nízke úrokové sadzby.

Cena peňazí, teda nízke úrokové sadzby na hypotekárne a spotrebné úvery, sú na historických minimách. Nízke úrokové sadzby v kombinácii s nahromadenými úsporami a odloženou spotrebou počas posledných rokov rozpumpovali trh. Ľudia dočasne odkladali svoj plánovaný nákup bytu v očakávaní pokračujúceho poklesu cien bytov, no ceny sa už stabilizovali a ďalej neklesajú.

  • Máme byť teda za dnešný stav realitného trhu vďačný najmä bankám?

A sme doma, pri bankách. Lacné peniaze a ochota financovať sú palivom, energiou, potravou, bez ktorého, by nebola ponuka ani dopyt. Banky sú sprostredkovateľom a momentálne hlavnou hybnou silou aktuálneho oživenia. Požičiavajú peniaze širokému obyvateľstvu ale aj developerom, teda obom stranám trhu. Všetky hore uvedené faktory vplývajú na dopyt, ale terajšie oživenie dopytu je spôsobené hlavne znížením ceny peňazí a prispôsobením sa dopytu. 

Pýtam sa: zarábajú ľudia zásadne viacej ako pred krízou? Majú väčšie úspory? Skôr nie. Rastie ekonomika rýchlejším tempom ako pred krízou? Nie. Sú zasadne lepšie ekonomické a politické predikcie pre Slovensko ako pred krízou? Skôr nie. Je makroekonomická situácia v Európe a vo svete stabilnejšia? Prichádza na Slovensko viacej priamych, zahraničných investícii ako v nedávnej minulosti? Rastie zásadne produktivita práce, alebo sa prijímajú významne ekonomické reformy? Nie. Sú byty lacné? Nie.

Tak prečo znova rastie dopyt po realitách, najmä bytoch? Odpoveďou je, že sa zvýšila dostupnosť úverov a za rovnaké mesačné splátky si človek dokáže požičať viac, alebo za nižšiu mesačnú splátku úveru si dokáže požičať rovnakú sumu ako pred krízou. To stačí k tomu, aby sa dopyt znova naštartoval. Slovensko je totiž mladým trhom, stále je tu silná, živá potreba nového bývania. Mladí ľudia potrebujú malé byty, rodiny potrebujú väčšie, viacizbové. Ľudia nemajú dosť hotovosti na kúpu, preto si musia požičať. Ceny nehnuteľností následne začali pod tlakom dopytu rásť.

  • Bude rásť cien dlhodobý a bude nárast citeľný?

To sa uvidí, ale skôr nie. Dôvodom je to, že realitný trh je cyklický. Po raste teda prichádza stagnácia a pokles. Dopyt sa nasýti. Na dlhodobý rast by bolo potrebné, aby aj ostatné faktory vplývajúce na dopyt boli dlhodobo pozitívne. Napríklad robustnejší rast platov a bohatstva obyvateľstva, rast ekonomiky, spokojnosť obyvateľstva, reformy, silnejší rozvoj miest a infraštruktúry s dôrazom na udržateľný rozvoj a životné prostredie.Navyše pravdepodobne príde časom opäť k rastu úrokových sadzieb, ktoré zastavia terajší hnací motor rastu dopytu.

  • Zmienili ste druhú stranu rovnice – vzťah banka developer. Ako vyzerá vzťah tam? 

Konkurencia nie je len medzi developermi, ktorí hľadajú kupujúcich, ale medzi bankami hľadajúcimi vhodné projekty, či už na retailovom alebo korporátnom trhu. Konkurencia a nižšie náklady bánk na obstaranie peňazí, samozrejme, zlacňujú aj projektové financovanie pre developerov, ktorí následne môžu ponúknuť lepšiu koncovú cenu svojím zákazníkom, teda nižšie ceny bytov, nižší nájom, alebo vyššiu kvalitu za rovnakú cenu.

Vzhľadom na silný dopyt po bytoch v hlavnom meste banky upravujú aj ostatné podmienky financovania v prospech developerov. Bankári majú väčšiu ochotu prevziať na seba vyššie riziko a financovať projekty i pri menšom podiele vlastných zdrojov developera a nižšom predpredaji bytov. Na trhu už možno napríklad vidieť podmienky: 25 percent vlastných zdrojov, v kombinácii so zazmluvneným 25 – 30 percentným predpredajom bytov.

  • Musia sa teda developeri menej snažiť? 

Kríza vyčistila developerský trh od malých hráčov a na trhu ostali kvalitnejší, stabilnejší a finančne silnejší, venujúci sa realitám dlhodobo. Ich aktivita sa obnovila a niektorí z nich stavajú aj niekoľko projektov naraz. Snažia sa „trafiť“ do dopytu a dokončiť projekty v čo najkratšom čase tak, aby ich nezastihol očakávaný pokles.

Banky sa z krízy tiež poučili. Projekty na financovanie si vyberajú, nefinancujú masovo, skôr selektívne, keďže rast je krehký a ťahaný skôr lacnými peniazmi. než ekonomickou realitou. Z toho vyplýva, že počet kvalitných projektov na financovanie je obmedzený. Bratislava, kde sa trh oživil, je len geograficky malé územie, ktoré generuje nadpriemerne vysoké HDP na obyvateľa. To vytvára vysoko konkurenčné bankové prostredie pre kvalitné projekty a pomáha to developerom. V prípade priemerných a horších projektov sa podmienky financovania oproti posledným štyrom rokom zásadne nezmenili. 

Limitovaná veľkosť slovenského trhu spôsobila, že slovenské banky niekedy spolufinancujú aj projekty v susedných krajinách napríklad v Českej Republike, zvyčajne v spolupráci so svojimi tamojšími sesterskými bankami. Zvyčajne takúto stratégiu uplatňujú pri významných klientov.

  • Je oživenie trhu len slovenským fenoménom, alebo k nemu dochádza i v iných krajinách?

Realitný trh je veľmi špecifickým a lokálnym trhom. Možno napríklad čím ďalej vidieť viac rozdielov len v jednotlivých lokalitách v hlavnom meste a samozrejme i medzi regiónmi Slovenska navzájom. To všetko vplýva na ceny nehnuteľností, dopyt, ponuku a finálne ochotu bánk financovať. Iná situácia je napríklad v Poľsku, než na Slovensku. Poľsko je väčším trhom, oživenie tam prišlo skôr, väčšiu časť dopytu tvorí investičný dopyt a dopyt zo zahraničia ťahaný inštitucionálnymi investormi ako napr. realitné a penzijné fondy.

V Poľsku je napríklad cítiť silnejší rozmach logistiky, priemyselných realít, ale bytový trh je slabší. U nás sme v poslednom roku tiež zaznamenali jemné oživenie v segmente priemyselných, logistických realít. Kancelársky trh je skôr stagnujúci. To znamená, že nová ponuka nahrádza starú a nájomcovia sa sťahujú do novších kvalitnejších a energeticky úspornejších priestorov za podobné ceny. 

  • Hrozí Slovensku bublina z roku 2008?

Samozrejme to, že Slovensko nezažíva prudký rast ekonomiky a je malým trhom, je na niečo dobré. Pravdepodobne vďaka tomu nepríde k nafúknutiu veľkej realitnej bubliny, ako vidíme v Čine alebo v Londýne. Slovensko je príjemnou krajinou, kde žijú múdri ľudia a ak sa budeme snažiť, aby sme boli ekonomicky bohatší, tak bude prosperovať aj realitný trh.

Realitný trh zažíva boom č.2. Dokedy?

Realitný trh zažíva boom č.2. Dokedy? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

Peter Apolen | 30.11.2016 00:00 NBS sa chystá zmeniť podmienky hypotekárneho trhu

Od nového roku začne platiť opatrenie Národnej banky Slovenska, ktoré upraví pravidlá pri poskytovania úverov na bývanie. Cieľom je pribrzdiť úverový boom. NBS však ubezpečuje, že jej nejde o dramatické priškrcovanie úverových štandardov, ale o zakonzervovanie súčasného stavu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 30.11.2016 20:59
investujeme-300-250

Redakcia | 24.11.2016 00:00 Účet zadarmo? Nech sa páči, ale bude to niečo stáť

Po oznámení o konci Zuna hľadajú klienti citliví na cenu alternatívu bežného účtu, ktorý by ich nič nestál. O účtoch zadarmo sme už nedávno informovali. Teraz sme sa pozreli spolu s partnerským portálom FinancnaHitparada.sk na to, ako je možné získať zľavu z poplatku pri účte, ktorý štandardne zadarmo nie je. Pripravili sme tak prehľad 14tich produktových balíkov ponúkaných deviatimi bankami.  Celá správa »

Komentárov: 2 / 2 Posledný komentár: 30.11.2016 21:48

Redakcia | 18.11.2016 00:00 Ukladáte voľné peniaze na termínovaný účet? Nebláznite...

Pozerali ste sa v poslednej dobe na výnosy termínovaných vkladov? Viete čo, ani to nerobte. Zdravie je predsa prvoradé. Ale ak ste predsa len zvedavý, tak vedzte, že ročná viazanosť úspor je v dvoch bankách odmenená len 0,05 percentom. Nie, nejde o preklep. Skutočne, ak si do banky vložíte desať tisíc eur, tak banka vám po roku pripíše päť eur. Po správnosti z toho ešte odvedie daň a vám nakoniec ostane 4,05 eura. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Tomáš Pieruzek | 15.11.2016 00:00 Ako rozoznať nehnuteľnosť vhodnú na investíciu

Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností musíte vedieť rozoznať dobrú investíciu od zlej. I keď zoznam kritérií uvedený nižšie nie je definitívny, ak sa ho budete držať, vyhnete sa zásadným chybám, ktoré by mohli spomaliť (až zastaviť) vaše investičné ambície. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 11.11.2016 00:00 Hypotéka pre mladých. Kde končí jej výhodnosť?

Cesta mladých ľudí, ktorý sa chcú dostať k vlastnému bývaniu, vedie väčšinou do banky. Je to pre nich najjednoduchšia a často aj jediná cesta, ako si založiť domácnosť. Štát sa im v tom snaží pomáhať a spolu s bankami dotuje časť úrokov. Hypotéka pre mladých však má viacero parametrov. V prípade refinancovania, alebo predčasného splatenie napríklad treba bonifikáciu úrokov vrátiť.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

28.11.2016 14:56 PSS končí predaj cez externých sprostredkovateľov

Prvá stavebná sporiteľňa sa rozhodla ukončiť predaj cez finančno-sprostredkovateľské siete. Klientov o tom aktuálne informovala listom. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

28.11.2016 09:05 V slovenskom bankovníctve pracuje 21 tis. ľudí

Zamestnanosť v bankovom sektore na Slovensku sa zvyšuje. Medziročne pribudlo takmer 900 nových pracovných miest.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

25.11.2016 13:03 Českou bankou roka 2016 je Komerční banka, Poisťovňou roka Allianz

Bankou roka 2016 sa stala na základe rozhodnutia odbornej poroty Komerční banka. Poisťovňou roka 2016 je Allianz, ktorý vyhral druhýkrát za sebou a opäť dominoval aj v ďalších poisťovacích kategóriách. Stavebnou sporiteľňou roka je Českomoravská stavebná sporiteľňa. Ocenenia boli udelené v rámci 15. ročníka súťaže Fincentrum Banka a Poisťovňa roka. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

25.11.2016 10:52 Monte dei Paschi di Siena emituje akcie za 5 mld. eur

Najstaršia banka na svete sa rozhodla riešiť svoje problémy s nedostatkom kapitálu emisiou akcií. Banka, ktorú ťažia zlé úvery a nedostatok vlastného kapitálu, sa tak snaží udržať nad vodou a splniť regulačné podmienky európskeho bankového dohľadu.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

24.11.2016 11:56 Čistá úroková marža bank predstavuje 1,2 %

Podľa zistení štúdie spoločnosti KMG, ktorá spracovávala dáta zo 105 najväčších bánk v EÚ z 21 európskych krajín, dosahuje čistá úroková marža naprieč európskymi bankami priemerne 1,2 percenta. Na porovnanie v USA sú to tri percentá a v Kanade dve percentá.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Anketa

Myslíte si, že nové Opatrenie pribrzdí úverový trh?

Áno. (50%)
 
Nie. (17%)
 
Neviem. (33%)
 Spolu hlasovalo 6 čitateľov

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Redakcia | 24.11.2016 00:00 Účet zadarmo? Nech sa páči, ale bude to niečo stáť

Po oznámení o konci Zuna hľadajú klienti citliví na cenu alternatívu bežného účtu, ktorý by ich nič nestál. O účtoch zadarmo sme už nedávno informovali. Teraz sme sa pozreli spolu s partnerským portálom FinancnaHitparada.sk na to, ako je možné získať zľavu z poplatku pri účte, ktorý štandardne zadarmo nie je. Pripravili sme tak prehľad 14tich produktových balíkov ponúkaných deviatimi bankami.  Celá správa »

Komentárov: 2 / 2 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00

Peter Apolen | 30.11.2016 00:00 NBS sa chystá zmeniť podmienky hypotekárneho trhu

Od nového roku začne platiť opatrenie Národnej banky Slovenska, ktoré upraví pravidlá pri poskytovania úverov na bývanie. Cieľom je pribrzdiť úverový boom. NBS však ubezpečuje, že jej nejde o dramatické priškrcovanie úverových štandardov, ale o zakonzervovanie súčasného stavu.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00Ďalšie články »