Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Medziročný rast úverov na bývanie dosahuje každoročne dvojciferné percentá a aj v ďalších rokoch bude rásť pomerne silne. Hlavným dôvodom je demografický faktor a klesajúca miera úročenia hypoték. V porovnaní s inými krajinami Slovensko dosahuje jeden z najrýchlejších rastov v tomto segmente.

Pokles úročenia slovenských štátnych dlhopisov umožnil viditeľne znížiť sadzbu na hypotékach. Ostatné kroky a vyhlásenia ECB naznačujú, že úročenie štátnych dlhopisov môže ešte o niečo klesnúť, čo vytvára priestor na malý pokles úročenia hypoték.

Úročenie hypoték stále klesá

Vývoj úverov na bývanie je veľmi populárna téma v médiách. Jej dôležitosť je oprávnená, keďže väčšina mladých rodín má úver na bývanie a jeho splátky tvoria citeľnú časť ich rozpočtu. Na druhej strane, pre banky je tento segment veľmi zaujímavý, keďže je to jeden z mála segmentov, ktorý dynamicky rastie aj keď je ekonomický rast iba vlažný.

Poskytovanie hypotekárnych úverov sa od roku 1998 rozbiehalo len veľmi pomaly a začínalo prakticky od nuly. Preto aj medziročné tempá rastu stavu úverov boli v rokoch 2002–2008 vždy dvojciferné – okolo 30% medziročne. Tieto tempá rastu boli výrazne vyššie ako v západnej Európe, kde trh s úvermi na bývanie už bol nasýtený. S príchodom krízy v roku 2009 došlo k poklesu dynamiky rastu, no stále medziročný rast úverov dosiahoval takmer desať percent.

tempo-rastu

Treba zdôrazniť, že u nás k rastu úverov na bývanie dochádzalo aj v čase, keď nezamestnanosť narástla o štyri percentuálne body a ekonomika sa prepadla o takmer päť percent. V západnej Európe vtedy celkový stav úverov poklesol alebo stagnoval. V ďalších rokoch došlo na Slovensku k návratu tempa rastu úverov na hodnoty desať až 15 percent medziročne.

Vidíme štyri hlavné dôvody stále rýchleho rastu úverov na bývanie. Prvým je nízka začiatočná báza. S poskytovaním úverov sa začalo v podstate len „nedávno“ a tak medziročné tempá rastu dosahujú vysoké čísla. Úvery si berú len mladí ľudia a ľudia v strednom a staršom veku hypotekárne úvery nemajú, keďže byty si po roku 1989 odkúpili za zostatkovú účtovnú hodnotu.

Druhým dôvodom je demografia, ktorá hovorí, že v rokoch 1998–2009 prichádzalo do veku, keď si zaobstarávajú prvé vlastné bývanie, veľa mladých ľudí. Početľudí vo veku 30 rokov kulminoval v roku 2009 a očakávame pokračovanie znižovania počtu mladých ľudí vo veku 30 rokov. Preto aj rast objemu úverov na bývanie bude postupne klesať. Najprudší pokles ľudí vo veku 30 rokov nás čaká po roku 2020. 

Tretím dôvodom je veľmi rýchly rast cien nehnuteľností, ktorý sa prejavil aj na nominálnom raste úverov. V ďalšom období predpokladáme, že rast cien bytov bude skôr kopírovať infláciu či rast miezd a teda by sa mal pohybovať bez veľkých bublín okolo dvoch až troch percent ročne.

Štvrtým dôvodom na rýchly rast úverov na bývanie je bezpochyby pokles úročenia hypotekárnych úverov na historické minimum. Úročenie hypoték v podstate kontinuálne klesá od roku 2009. Pokles sadzieb súvisí s poklesom úročenia slovenských štátnych dlhopisov a stupňujúcou sa konkurenciou medzi bankami. Výška úroku za ktorý si požičiava slovenská vláda závisí od výnosu nemeckých vládnych dlhopisov a rizikovej prémie. 

hypoteky-a-dlhopisy

Výnosy slovenských dlhopisov klesali pred rokom 2009 v očakávaní vstupu do eurozóny. Finančná a ekonomická kríza v roku 2009 prechodne výrazne zvýšila rizikovú prémiu, za ktorú si požičiava nielen Slovensko ale aj ostatné krajiny. Naopak postupné zníženie kľúčovej sadzby ECB takmer na nulu a globálny pokles rizikových prémii doviedli úročenie slovenských vládnych dlhopisov na historické minimum.

Priemerné úročenie novoposkytnutých úverov na bývanie dosiahlo v júli 2014 podľa údajov NBS hodnotu 3,44 percenta. Po pripočítaní poplatkov dostaneme sadzbu 3,66 percenta, čo sa inak nazýva aj ako ročná percentuálna miera nákladov (RPMN).

Podľa členenia NBS, úvery na nehnuteľnosti zahrňujú štyri produkty. Prvé dva poskytujú banky a ide o „hypotekárne úvery“ podľa zákona, kde patria v súčasnosti najmä zvýhodnené úvery pre mladých a „iné úvery na nehnuteľnosti“, ktoré nie sú poskytované podľa zákona o úveroch a banky nemusia voči nim vydávať HZL, ktoré by ich predražovali. Takýchto úverov je dnes väčšina.

Potom sú tu stavebné sporiteľne, ktoré poskytujú dva produkty - medziúver a samotný stavebný úver. V súčasnej dobe je úročenie úverov na bývanie, ktoré poskytujú banky nižšie ako poskytujú stavebné sporiteľne, no ich úročenie má veľkú sezónnu závislosť. Navyše, štatistika NBS o sadzbách na novoposkytnutých úveroch nezahŕňa úplne korektne úvery pre mladých, ktoré sú poskytované za takmer nulovú sadzbu.

Banky totižto pri poskytnutí úveru vykážu štandardnú sadzbu (nezľavnenú) a v priebehu pár dní/týždňov po kompletnej finalizácii dokumentov je sadzba efektívne pre klienta znížená. Do výkazov NBS sa to však už spätne nepremietne.

Podľa odhadov Tatra banky, je tak skutočná sadzba, ktorú platia slovenské domácnosti v priemere nižšia o zhruba 0,3 percentuálneho bodu ako oficiálne vykázaná.

uroky-medzinarodne-porovnanie

Medzinárodné porovnanie

V súčasnom období dosahuje Slovensko jedno z najvyšších medziročných rastov úverov na bývanie. Medzi hlavné dôvody patria rozdiely v stave ekonomík medzi krajinami EÚ 28. V ukazovateľoch rast HDP, príjmy domácností, dôvera v ďalší vývoj, veľkosť sadzieb a pod. Ďalším rozdielom je nasýtenosť trhus úvermi na bývanie. 

jul-medzinarodne-porovanie

Pri medzinárodnom porovnaní sadzieb vidieť, že Slovensko patrí niekde do dvoch tretín pomyselného rebríčka krajín vo výške úročenia úverov na bývanie. Je zaujímavé, že slovenské hypotéky sú úročené rovnako ako vo Francúzsku. Treba však povedať, že priame porovnanie sadzieb hypoték medzi krajinami je veľmi ťažké, keďže v každej krajine je regulácia v oblasti hypoték iná, čo sa môže prejaviť na konečných sadzbách pomerne výrazne.  

hypoteky-sr-francuzsko

Autori sú analytici Tatra banky.

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
Reklama

 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

Peter Apolen | 23.09.2016 00:00 Takmer pätina hypotekárnych klientov ľutuje, že si nezobrala nižší úver

Až 55 percent slovenských domácností dá viac ako polovicu svojho rozpočtu na bývanie. Okrem neustáleho stresu to znemožňuje tvorbu úspor. Viac ako rok by pri výpadku príjmov dokázalo naďalej fungovať len šesť percent domácností.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 22.09.2016 00:00 Nižšie dane sú fajn, ale čo zato...

Slovenská vláda včera prekvapila. V balíku oznámila viacero daňových zmien priaznivých pre podnikanie. Prilepšia si živnostníci, ale i právnické osoby. No všetko je jednoznačné. Pohoršia si komerčné poisťovne a finanční sprostredkovatelia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 16.09.2016 00:00 Rozhodnúť sa pre pobočku, alebo pre finančného sprostredkovateľa?

Radikálna odpoveď v prospech jednej alebo druhej strany, by znamenala, že existencia druhej strany nemá význam. Tak tomu však nie je. Pobočky, ako aj sprostredkovatelia majú svoje výhody. Pri ich výbere záleží od typu produktu, spôsobu uvažovania klienta, ale i schopnosti predajcu vybudovať si s klientom dlhodobý vzťah.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 19.09.2016 09:29

Redakcia | 09.09.2016 00:00 Mali by sa banky začať báť konkurencie brokerských spoločností?

Banky môžu byť ďalšou obeťou technologického pokroku. Tak, ako sa taxikári cítia ohrození mobilnými aplikáciami typu Uber, cítia dych na krku i tradičné skostnatené bankové domy. Rôzne fintech spoločnosti im odkrajujú z koláča, či už v oblasti peňažných prevodov, pôžičiek, ale aj investícií. Ak banky nespružnia a nezlacnia svoj biznis, čaká ich pravdepodobne podobný osud, ako iné odvetvia, ktoré technológie vytlačili do histórie.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 08.09.2016 00:00 Banky vlani podporili 1200 neziskových projektov

Upozornenie: Tento článok môže nahlodať tradičný pohľad na banky ako na zmotnenú predstavu kapitalizmu. Je o tom, že finančné ústavy sú ochotné niečo zo svojho úspechu vrátiť späť spoločnosti. Bez podpory bankového sektora by niektoré projekty, ako napríklad bratislavský maratón, nefungovali, alebo niektoré divadlá by nehrali. Ak si chcete zachovať v bankách triedneho nepriateľa, ďalej nečítajte. Ak sa chcete dozvedieť, ktoré najvýznamnejšie projekty banky vlani podporili, k dispozícií je tabuľka. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

23.09.2016 12:20 Od októbra bude môcť získať hypotéku pre mladých viac ľudí

Zvýhodnenú hypotéku pre mladých môže od budúceho mesiaca získať viac mladých ľudí. Príjmový strop pre jednotlivca sa totiž od 1. októbra zvýši na 1171,3 eura.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.09.2016 09:37 Slovenská banková asociácia má novú riaditeľku

Prezídium SBA na svojom septembrovom zasadnutí vymenovalo do funkcie výkonnej riaditeľky asociácie Milenu Koreňovú, ktorá od 1. októbra 2016 na tejto pozícií nahradí Ladislava Unčovského. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.09.2016 16:22 Lízingový trh rástol o 15 %

Lízinové spoločnosti financovali v prvom polroku nových majetok v hodnote 1,1 mld. eur, čo je o 15 percent viac ako pre rokom. Lízing osobných áut poskočil až o tretinu.   Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

19.09.2016 13:20 Člen predstavenstva ECB neočakáva exodus bánk z Británie

Člen predstavenstva Európskej centrálnej banky (ECB) Jens Weidmann pripustil, že Frankfurt nad Mohanom, v ktorom sídlia dôležité regulačné úrady aj ECB, môže prilákať niektoré zahraničné banky z Londýna. No zároveň dodal, že masový exodus neočakáva. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

19.09.2016 12:20 Banková ombudsmanka vlani radila 2358 klientom

Služby kancelárie bankového ombudsmana využilo vlani 2358 klientov bánk. Prostredníctvom telefonických, emailových a osobných konzultácií ich smerovalo svoje otázky 1985. Ďalších 319 podnetov prijala ombudsmanka Eva Černá formou oficiálnych sťažností. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Peter Apolen | 23.09.2016 00:00 Takmer pätina hypotekárnych klientov ľutuje, že si nezobrala nižší úver

Až 55 percent slovenských domácností dá viac ako polovicu svojho rozpočtu na bývanie. Okrem neustáleho stresu to znemožňuje tvorbu úspor. Viac ako rok by pri výpadku príjmov dokázalo naďalej fungovať len šesť percent domácností.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 22.09.2016 00:00 Nižšie dane sú fajn, ale čo zato...

Slovenská vláda včera prekvapila. V balíku oznámila viacero daňových zmien priaznivých pre podnikanie. Prilepšia si živnostníci, ale i právnické osoby. No všetko je jednoznačné. Pohoršia si komerčné poisťovne a finanční sprostredkovatelia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 16.09.2016 00:00 Rozhodnúť sa pre pobočku, alebo pre finančného sprostredkovateľa?

Radikálna odpoveď v prospech jednej alebo druhej strany, by znamenala, že existencia druhej strany nemá význam. Tak tomu však nie je. Pobočky, ako aj sprostredkovatelia majú svoje výhody. Pri ich výbere záleží od typu produktu, spôsobu uvažovania klienta, ale i schopnosti predajcu vybudovať si s klientom dlhodobý vzťah.  Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00Ďalšie články »