Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Medziročný rast úverov na bývanie dosahuje každoročne dvojciferné percentá a aj v ďalších rokoch bude rásť pomerne silne. Hlavným dôvodom je demografický faktor a klesajúca miera úročenia hypoték. V porovnaní s inými krajinami Slovensko dosahuje jeden z najrýchlejších rastov v tomto segmente.

Pokles úročenia slovenských štátnych dlhopisov umožnil viditeľne znížiť sadzbu na hypotékach. Ostatné kroky a vyhlásenia ECB naznačujú, že úročenie štátnych dlhopisov môže ešte o niečo klesnúť, čo vytvára priestor na malý pokles úročenia hypoték.

Úročenie hypoték stále klesá

Vývoj úverov na bývanie je veľmi populárna téma v médiách. Jej dôležitosť je oprávnená, keďže väčšina mladých rodín má úver na bývanie a jeho splátky tvoria citeľnú časť ich rozpočtu. Na druhej strane, pre banky je tento segment veľmi zaujímavý, keďže je to jeden z mála segmentov, ktorý dynamicky rastie aj keď je ekonomický rast iba vlažný.

Poskytovanie hypotekárnych úverov sa od roku 1998 rozbiehalo len veľmi pomaly a začínalo prakticky od nuly. Preto aj medziročné tempá rastu stavu úverov boli v rokoch 2002–2008 vždy dvojciferné – okolo 30% medziročne. Tieto tempá rastu boli výrazne vyššie ako v západnej Európe, kde trh s úvermi na bývanie už bol nasýtený. S príchodom krízy v roku 2009 došlo k poklesu dynamiky rastu, no stále medziročný rast úverov dosiahoval takmer desať percent.

tempo-rastu

Treba zdôrazniť, že u nás k rastu úverov na bývanie dochádzalo aj v čase, keď nezamestnanosť narástla o štyri percentuálne body a ekonomika sa prepadla o takmer päť percent. V západnej Európe vtedy celkový stav úverov poklesol alebo stagnoval. V ďalších rokoch došlo na Slovensku k návratu tempa rastu úverov na hodnoty desať až 15 percent medziročne.

Vidíme štyri hlavné dôvody stále rýchleho rastu úverov na bývanie. Prvým je nízka začiatočná báza. S poskytovaním úverov sa začalo v podstate len „nedávno“ a tak medziročné tempá rastu dosahujú vysoké čísla. Úvery si berú len mladí ľudia a ľudia v strednom a staršom veku hypotekárne úvery nemajú, keďže byty si po roku 1989 odkúpili za zostatkovú účtovnú hodnotu.

Druhým dôvodom je demografia, ktorá hovorí, že v rokoch 1998–2009 prichádzalo do veku, keď si zaobstarávajú prvé vlastné bývanie, veľa mladých ľudí. Početľudí vo veku 30 rokov kulminoval v roku 2009 a očakávame pokračovanie znižovania počtu mladých ľudí vo veku 30 rokov. Preto aj rast objemu úverov na bývanie bude postupne klesať. Najprudší pokles ľudí vo veku 30 rokov nás čaká po roku 2020. 

Tretím dôvodom je veľmi rýchly rast cien nehnuteľností, ktorý sa prejavil aj na nominálnom raste úverov. V ďalšom období predpokladáme, že rast cien bytov bude skôr kopírovať infláciu či rast miezd a teda by sa mal pohybovať bez veľkých bublín okolo dvoch až troch percent ročne.

Štvrtým dôvodom na rýchly rast úverov na bývanie je bezpochyby pokles úročenia hypotekárnych úverov na historické minimum. Úročenie hypoték v podstate kontinuálne klesá od roku 2009. Pokles sadzieb súvisí s poklesom úročenia slovenských štátnych dlhopisov a stupňujúcou sa konkurenciou medzi bankami. Výška úroku za ktorý si požičiava slovenská vláda závisí od výnosu nemeckých vládnych dlhopisov a rizikovej prémie. 

hypoteky-a-dlhopisy

Výnosy slovenských dlhopisov klesali pred rokom 2009 v očakávaní vstupu do eurozóny. Finančná a ekonomická kríza v roku 2009 prechodne výrazne zvýšila rizikovú prémiu, za ktorú si požičiava nielen Slovensko ale aj ostatné krajiny. Naopak postupné zníženie kľúčovej sadzby ECB takmer na nulu a globálny pokles rizikových prémii doviedli úročenie slovenských vládnych dlhopisov na historické minimum.

Priemerné úročenie novoposkytnutých úverov na bývanie dosiahlo v júli 2014 podľa údajov NBS hodnotu 3,44 percenta. Po pripočítaní poplatkov dostaneme sadzbu 3,66 percenta, čo sa inak nazýva aj ako ročná percentuálna miera nákladov (RPMN).

Podľa členenia NBS, úvery na nehnuteľnosti zahrňujú štyri produkty. Prvé dva poskytujú banky a ide o „hypotekárne úvery“ podľa zákona, kde patria v súčasnosti najmä zvýhodnené úvery pre mladých a „iné úvery na nehnuteľnosti“, ktoré nie sú poskytované podľa zákona o úveroch a banky nemusia voči nim vydávať HZL, ktoré by ich predražovali. Takýchto úverov je dnes väčšina.

Potom sú tu stavebné sporiteľne, ktoré poskytujú dva produkty - medziúver a samotný stavebný úver. V súčasnej dobe je úročenie úverov na bývanie, ktoré poskytujú banky nižšie ako poskytujú stavebné sporiteľne, no ich úročenie má veľkú sezónnu závislosť. Navyše, štatistika NBS o sadzbách na novoposkytnutých úveroch nezahŕňa úplne korektne úvery pre mladých, ktoré sú poskytované za takmer nulovú sadzbu.

Banky totižto pri poskytnutí úveru vykážu štandardnú sadzbu (nezľavnenú) a v priebehu pár dní/týždňov po kompletnej finalizácii dokumentov je sadzba efektívne pre klienta znížená. Do výkazov NBS sa to však už spätne nepremietne.

Podľa odhadov Tatra banky, je tak skutočná sadzba, ktorú platia slovenské domácnosti v priemere nižšia o zhruba 0,3 percentuálneho bodu ako oficiálne vykázaná.

uroky-medzinarodne-porovnanie

Medzinárodné porovnanie

V súčasnom období dosahuje Slovensko jedno z najvyšších medziročných rastov úverov na bývanie. Medzi hlavné dôvody patria rozdiely v stave ekonomík medzi krajinami EÚ 28. V ukazovateľoch rast HDP, príjmy domácností, dôvera v ďalší vývoj, veľkosť sadzieb a pod. Ďalším rozdielom je nasýtenosť trhus úvermi na bývanie. 

jul-medzinarodne-porovanie

Pri medzinárodnom porovnaní sadzieb vidieť, že Slovensko patrí niekde do dvoch tretín pomyselného rebríčka krajín vo výške úročenia úverov na bývanie. Je zaujímavé, že slovenské hypotéky sú úročené rovnako ako vo Francúzsku. Treba však povedať, že priame porovnanie sadzieb hypoték medzi krajinami je veľmi ťažké, keďže v každej krajine je regulácia v oblasti hypoték iná, čo sa môže prejaviť na konečných sadzbách pomerne výrazne.  

hypoteky-sr-francuzsko

Autori sú analytici Tatra banky.

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

Marek Mittaš | 24.03.2017 00:00 Ako technológie menia tvár finančného biznisu

Vychádzka na pobočku finančnej inštitúcie dnes predstavuje pre mnohých ľudí nepríjemnú povinnosť a v časoch, keď všetko funguje on-line mnohým narúša pohodlie a „kradne“ drahocenný čas. Uvedomujú si to aj finančné inštitúcie a prinášajú klientom digitálne inovácie. Informačné technológie dokážu finančný svet urýchliť, ale súčasne ho urobiť aj spoľahlivejším a bezpečnejším. Výsledkom je užívateľský komfort klientov, zefektívnenie práce lepšie a lacnejšie produkty. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Miroslav Zajac | 23.03.2017 00:00 Lacnejšie nehnuteľnosti? Ani napriek sprísneniu hypotekárnych pravidiel

Ceny nehnuteľností na Slovensku v minulom roku lámali pokrízové rekordy a nielen v Bratislave rástli dvojciferným tempom. Nie je preto prekvapením, že viacerí sa na tento vývoj pozerali s obavami a varovali pred prehriatím realitného trhu. Odveď prišla aj z Národnej banky Slovenska (NBS) a už od začiatku roka je v platnosti nariadenie, ktoré pomerne výrazne komplikuje cestu Slovákov k hypotékam. Marec priniesol ďalšie prekážky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jana Glasová | 22.03.2017 00:00 Slováci očakávajú zlepšenie ich finančnej situácie

Slováci sú stále pesimisti. Napriek zlepšujúcej sa ekonomike sú ich budúce očakávania negatívne. K zlepšeniu však dochádza pri finančnom správaní. Zvyšuje sa podiel ľudí, ktorí sú schopní si sporiť, naopak klesá podiel tých, ktorí žijú od výplaty k výplate. A stále rastie aj počet tých, ktorí plánujú kúpu bytu, či domu.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Roman Gálik | 20.03.2017 00:00 Počet sprostredkovateľov by mohol po regulácii provízii klesnúť až o dve tretiny

Ministerstvo financií vyšlo von s prvou verziu návrhu novely zákona o finančnom sprostredkovaní. Podľa nej by malo dôjsť k zásadným zmenám vo výške sprostredkovateľských provízii. Výška provízie má byť zákonom obmedzená a jej výplata by mala byť rozložená do siedmych rokov. Ak by takýto návrh prešiel, bol by pre väčšinu z 29 tisíc fyzických a 500 právnických osôb pôsobiacich na trhu likvidačný. Celá správa »

Komentárov: 2 / 2 Posledný komentár: 20.03.2017 22:15

Andrej Zeman | 17.03.2017 00:00 Najmenej dostupné vlastné bývanie je v Bratislavskom kraji

V uplynulom roku klesla priemerná sadzba úverov na bývanie z 2,35 na 1,76 percenta, čo je historicky najnižšia úroveň. Pre porovnanie lacnejšie si požičiavajú ľudia iba v piatich krajinách eurozóny – v Nemecku, Rakúsku, Fínsku, Portugalsku a Francúzsku.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

23.03.2017 12:08 Zmeny plánované v novele zákona o finančnom sprostredkovaní

Činnosť finančných sprostredkovateľov, agentov i oveľa menšiu skupinu poradcov čakajú zmeny. Na stole je totiž novela zákona o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve z dielne Ministerstva financií SR. To si od zmien sľubuje prevzatie zavedených pravidiel pre sprostredkovateľov tak, ako ich poznáme z iných európskych krajín. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

23.03.2017 08:56 Nový produkt finančních zprostředkovatelů: Členství ve straně

Finančně poradenské společnosti hledají byznys i v dalších oborech. Nejčastěji v příbuzném a doplňkovém realitním makléřství. Některé se snaží prosadit v distribuci plynu a elektřiny. Ale pojišťovací makléř Total Brokers to pojal z jiné strany: Prodává členství ve straně. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.03.2017 08:51 Úrokové sazby spořicích účtů: Zázraky se nekonají

Úrokové sazby spořicích účtů dále padají. Na aktuální inflaci nedosáhne žádný a vyhlídky na nejbližší období také nejsou příliš optimistické. Jaké úročení nabízí vaše banka? A kam se dnes vyplatí přesunout úspory? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

21.03.2017 16:39 Magazín Global Finance udelil VÚB banke ocenenie Najlepšia banka na Slovensku 2017

Víťazov vyberali odborníci vo všetkých krajinách sveta podľa mnohých ekonomických parametrov i spokojnosti klientov. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

15.03.2017 09:47 Až dve tretiny úverový dlžníkov uvažujú o refinancovaní úveru

O zlúčení viacerých úverov do jedného, alebo o prevedení do inej banky uvažuje podľa prieskumu jedna tretina ľudí. Pre tromi rokmi ich bolo len 24 percent. Ďalší 29 percent dlžníkov si už refinancovanie staršieho úveru aktívne vybavuje. Je o tretinu viac ako pred tromi rokmi. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Andrej Zeman | 17.03.2017 00:00 Najmenej dostupné vlastné bývanie je v Bratislavskom kraji

V uplynulom roku klesla priemerná sadzba úverov na bývanie z 2,35 na 1,76 percenta, čo je historicky najnižšia úroveň. Pre porovnanie lacnejšie si požičiavajú ľudia iba v piatich krajinách eurozóny – v Nemecku, Rakúsku, Fínsku, Portugalsku a Francúzsku.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Miroslav Zajac | 10.03.2017 00:00 Nech sa páči: luxus nižšieho štandardu

V slovníku realitných maklérov nielen v Bratislave sa už pred pár rokmi udomácnil pojem apartmán. Na prvé počutie môže u širokej verejnosti síce evokovať dojem exkluzivity a luxusu, skutočnosť je však tejto predstave často na míle vzdialená a kúpychtivých záujemcov môže nepríjmne prekvapiť. Aké sú špecifiká apartmánov a na čo si pri ich kúpe treba dávať pozor? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Tomáš Pieruzek | 07.03.2017 00:00 Na čo sa zamerať? Na rast ceny nehnuteľnosti, či na príjem z nájmu?

Táto téma vzbudzuje medzi investormi zanietené diskusie. Jedna strana hovorí, že základom je maximálny mesačný cashflow, tj maximálny rozdiel medzi príjmom z nájomného a mesačnými nákladmi. Druhá strana tvrdí, že zbohatnúť sa dá jedine z rastu ceny nehnuteľnosti, a preto samotný mesačný cashflow nie je dôležitý. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 08.03.2017 00:00 Nové pravidlá pri hypotékach – čo sa zmenilo

Od začiatku marca platia prísnejšie pravidlá v poskytovaní hypoték. Zaviedlo ich nové opatrenie NBS. Dvomi najdôležitejšími zmenami sú sprísnenie posudzovania disponibilného príjmu žiadateľov a obmedzenie poskytovania úverov nad 80 percent LTV.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »