Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme partnerom:                                                                                                                                          

logo-fincentrum

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Slovenskí klienti dnes majú možnosť predčasne splatiť svoj dlhodobý úver na bývanie bezplatne. Týka sa to však len obdobia na konci dohodnutej fixácie. Bolo by pre nich prínosom umožniť  im predčasne splatiť  hypotéku s dohodnutou viacročnou fixáciou bez poplatku kedykoľvek? Aký by bol dopad takéhoto opatrenia na klienta, banky a ostatné subjekty?

Doterajšie úpravy v zákone o bankách k problematike predčasného bezodplatného splatenia  časti, resp. celého úveru na bývanie sa dotýkali len obdobia, v ktorom dochádzalo k uplynutiu fixácie. Išlo v podstate o uzákonenie existujúceho stavu, keďže väčšina bánk poskytovala túto možnosť  už pred rokom 2010 (t.j. pred účinnosťou zákona).  

Bezodplatné predčasné splatenie úvery v čase refixácie môže byť  pre spotrebiteľa prínosom a zároveň nepredstavuje významné riziko pre bankový sektor. Banky totiž v tomto období nepodstupujú tzv. reinvestičné riziko (t.j. riziko súvisiace s investovaním prostriedkov zo skôr splatených úverov za horších podmienok za akých si pôvodne požičali).   

Návrh rozšíriť  takéto splatenie na ktorékoľvek obdobie, by sa mohol negatívne podpísať na stabilite bankového sektora a zároveň by mohol zmeniť  charakter trhu s úvermi na bývanie, s negatívnym dopadom aj na klientov. Jedinou skupinou, ktorá by mala prínos z tohto opatrenia by boli finanční sprostredkovatelia.  

Banky v snahe vyhnúť  sa rizikám, kryjú dlhodobé (fixované) úvery primárne z dlhodobých zdrojov, ktoré si požičali od investorov a klientov za daných a nemenných podmienok. V prípade hypotekárnych úverov v zmysle zákona o bankách majú banky na Slovensku dokonca povinnosť  kryť  tieto úvery vydávaním hypotekárnych záložných listov. Predčasne splatiť úver mimo doby fixácie je možné v každej banke. Poplatok, ktorý je s týmto úkonom spojený (a je bežný aj v iných krajinách EÚ), predstavuje kompenzáciu minimálne za straty, ktoré má banka spojené s investovaním prostriedkov klientov z predčasne splateného úveru. Tieto straty sú vyššie práve v čase poklesu úrokových sadzieb.

Riziká predčasného splatenia mimo fixáciu

Aj po skúsenostiach v krajine, ktorá ako jediná v Európe pristúpila k obdobnému kroku (Taliansko – viď tabuľku), môžeme predpokladať, že zavedenie bezodplatného splatenia mimo doby fixácie prináša so sebou tieto riziká:

  1. Zvýšenie úrokových sadzieb úverov s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov
  2. Presun od úverov s fixovanou úrokovou sadzbou k rizikovejším úverom s variabilnou úrokovou sadzbou
Zrušenie poplatku za predčasné splatenie úveru v Taliansku
  • V apríli 2007 bol po dlhej diskusii prijatý zákon (40/2007), ktorý radikálne mení poplatky za predčasné splatenie hypoték s fixnou úrokovou sadzbou.
  • Taliansko sa stáva jedinou krajinou EÚ, kde nové úvery s fixnou úrokovou sadzbou majú poplatky za predčasné splatenie stanovené na nulu.
  • Pri už poskytnutých úveroch dochádza k radikálnemu zníženiu poplatkov.

Zvýšenie úrokových sadzieb s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov

Predčasné splatenie pred uplynutým fixácie predstavuje v ekonomickom zmysle opciu, ktorá dáva klientovi možnosť  ju využiť  a veriteľovi povinnosť  ju zrealizovať. Vzhľadom k tomu, že veriteľ nemá možnosť cez poplatok pre konkrétneho klienta si kompenzovať straty z reinvestovania, musí cenu opcie zahrnúť do úrokových sadzieb pre všetkých klientov. Podstupované riziko  je také významné, že ani priaznivý efekt prípadného zvýšenia konkurencie nevykryje tento rast úrokových sadzieb. V Taliansku v čase prijatia zákona stúpli úrokové sadzby na nové úvery s 1 až 5‐ ročnou fixáciou (oproti nemeckým hypotékam) o takmer 1 percentuálny bod.

Rozdiel sadzieb talianskych a nemeckých hypoték (1‐5‐ročná fixácia)

sba-dec-2012

Presun od úverov s fixovanou k úverom s variabilnou úrokovou sadzbou 

Vzhľadom k tomu, že fixované úvery sa stávajú pre zahrnutie opčnej prémie drahšími, klienti a banky sa orientujú na lacnejšie úvery s variabilnou úrokovou sadzbou. Podobný scenár posunu smerom k variabilným hypotékam nastáva po zmenách aj v Taliansku.

Pri úveroch s variabilnou sadzbou (na rozdiel od fixovaných úverov) riziko zo zmeny úrokovej sadzby je úplne na strane klienta. V čase poklesu úrokových sadzieb je variabilná sadzba pre klientov výhodná, naopak v čase rastu úrokových sadzieb je záťažou pre klienta a pre banku predstavuje zvyšujúce sa kreditné riziko (riziko neschopnosti splácať  záväzky). NBS v poslednej správe o finančnej stabilite (november 2012)  upozorňuje na rast kreditného rizika v súvislosti s rastom úrokových sadzieb: „…Kreditné riziko domácností pomáha zmierňovať najmä obdobie nízkych úrokových sadzieb. Banky však nesmú podceňovať  dopady prípadného náhleho rastu úrokových sadzieb na schopnosť klientov splácať svoje záväzky“

Výhody a nevýhody pri bezodplatnom predčasnom splatení hypotéky

sba-dec-2012-b

Domnievame sa, že zavedením bezodplatného splatenia fixovaných hypoték v akomkoľvek období, sa význam úverov s fixáciou dlhšou ako dva roky (dnes jeden z najbežnejších typov úverov na bývanie), v dôsledku zahrnutia opčnej prémie do úrokovej sadzby, významne zníži. Opačná situácia nastane u rizikovejších úverov s variabilnou úrokovou sadzbou. Vzhľadom k tomu, že banky budú musieť aj naďalej v prípade hypotekárnych úverov vydávať  hypotekárne záložne listy s dlhšou dobou splatnosti, je očakávaný pozitívny dopad na pokles úrokových sadzieb v súčasnosti aj pri prechode na variabilné sadzby otázny. Dôsledkom tohto opatrenia môže byť rast podstupovaného rizika, tak v prípade klienta ako aj v prípade bánk. Jedinou skupinou, ktorá bude ťažiť z takéhoto opatrenia budú finanční sprostredkovatelia.  

Autor je analytik Slovenskej bankovej asociácie, ilustračné foto: sxc.hu.

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

Marek Mittaš | 26.06.2017 00:20 Podnikáte a žiadate o hypotéku? Myslite na to už pri daňovom priznaní

Dostať hypotéku dnes nie je vôbec zložité, no nie na každého sa pri posudzovaní žiadosti o úver uplatňuje rovnaký meter. Pre banky predstavuje podnikateľ väčšie riziko ako zamestnanec, musí teda prejsť zložitejším schvaľovacím procesom a plánovať oficiálne príjmy, ktoré môže zdokladovať banke, často aj niekoľko rokov dopredu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 23.06.2017 00:00 Štátna podpora hypoték pre mladých sa zmení. K horšiemu

Ministerstvo financií SR chce zmeniť systém podpory hypoték pre mladých. Súčasný systém bonifikácie sadzby nahradí daňový bonus, ktorý sa bude dať odrátať od ročnej daňovej povinnosti. Podľa prepočtov analytikov by tým podpora jedného úveru pre “mladého človeka” mala klesnúť o zhruba polovicu. Odporúčajú preto využiť podmienky platné ešte do konca tohto roku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Jana Lacková | 22.06.2017 00:00 Ísť po čo najnižšom úroku, či si radšej sadzbu zafixovať na dlhšie obdobie?

Každý človek ktorý sa už niekedy zaoberal hypotékou, určite riešil aj otázku, akú dĺžku fixácie úrokovej sadzby si zvoliť. Na jednej strane vždy stojí nižšia cena a na druhej stabilita na dlhšie obdobie. Pokiaľ nemáte doma krištáľovú guľu, jednoznačná odpoveď na túto dilemu sa hľadá ťažko.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 13.06.2017 00:00 Podiel refinančných hypoték sa znižuje, trh ťahajú nové úvery

Výška hypotéky priemerne predstavovala v prvom kvartáli viac ako 72 000 eur. Medziročne je to viac o 2 300 eur. Okrem toho klesá podiel refinančných hypoték v prospech úverov určených na kúpu nehnuteľnosti. Svedčí to o zlepšujúcej sa ekonomickej situácii na Slovensku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Pavel Škriniar | 05.06.2017 00:00 Detské finančné produkty predstavujú zaujímavú príležitosť

Deti predstavujú pre finančné inštitúcie zaujímavú cieľovú skupinu. Jednak predstavujú pre ne potenciál ako si vychovať budúcich klientov, no cez deti sa vedia dostať i k peňaženkám ich rodičov. Ako to robia? Cez vyššie úročenie vkladov a cez doplnkové služby. Škoda by preto bola tieto výhody nevyužiť. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 18.06.2017 09:51Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

26.06.2017 12:55 Dve talianske banky pôjdu likvidácie

ECB sa po viacnásobných rokovaniach a pokusoch o záchranu dvoch talianskych bánk – Banca Popolare di Vicenza a Veneto Banca – rozhodla, že banky sú v takom stave, že zachrániť sa nedajú a budú zlikvidované.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

22.06.2017 09:19 Češi sedí na penězích v bankách

Banky nenabízejí téměř žádné zhodnocení. Přesto lidé mají nejvíce peněz uloženo právě na bankovních účtech. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

19.06.2017 14:07 SR sa môže stať testovacím trhom pre fintech firmy

Na Slovensku sú dobré podmienky na testovanie inovácií vo finančnom sektore. Dôvodom je najmä rozvinutá infraštruktúra, otvorenosť obchodníkov prijímajúcich platba a schopnosť spotrebiteľov adaptovať inovácie. Vyplýva to z analýzy poradenskej spoločnosti Deloitte. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

14.06.2017 09:08 ČNB: Banky jsou stabilní, ale… zima se blíží

„Finanční sektor v ČR […] si zachovává vysokou odolnost vůči možným nepříznivým šokům,“ uvádí Zpráva o finanční stabilitě 2016/2017 z dílny ČNB. Přesto se dohledový orgán připravuje na horší časy. Co banky a další finanční instituce ohrožuje a na co se musí připravit? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

13.06.2017 09:03 Jak ušetřit a jak vydělat s fintech

Nové technologie a sdílená ekonomika útočí na tradiční trh. Jak s fintech společnostmi ušetřit a jak na nich vydělat? Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Jana Lacková | 22.06.2017 00:00 Ísť po čo najnižšom úroku, či si radšej sadzbu zafixovať na dlhšie obdobie?

Každý človek ktorý sa už niekedy zaoberal hypotékou, určite riešil aj otázku, akú dĺžku fixácie úrokovej sadzby si zvoliť. Na jednej strane vždy stojí nižšia cena a na druhej stabilita na dlhšie obdobie. Pokiaľ nemáte doma krištáľovú guľu, jednoznačná odpoveď na túto dilemu sa hľadá ťažko.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 13.06.2017 00:00 Podiel refinančných hypoték sa znižuje, trh ťahajú nové úvery

Výška hypotéky priemerne predstavovala v prvom kvartáli viac ako 72 000 eur. Medziročne je to viac o 2 300 eur. Okrem toho klesá podiel refinančných hypoték v prospech úverov určených na kúpu nehnuteľnosti. Svedčí to o zlepšujúcej sa ekonomickej situácii na Slovensku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Peter Apolen | 23.06.2017 00:00 Štátna podpora hypoték pre mladých sa zmení. K horšiemu

Ministerstvo financií SR chce zmeniť systém podpory hypoték pre mladých. Súčasný systém bonifikácie sadzby nahradí daňový bonus, ktorý sa bude dať odrátať od ročnej daňovej povinnosti. Podľa prepočtov analytikov by tým podpora jedného úveru pre “mladého človeka” mala klesnúť o zhruba polovicu. Odporúčajú preto využiť podmienky platné ešte do konca tohto roku. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »