Fincentrum a.s.
Hypoindex.cz Hypoindex.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.cz InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk

Ďakujeme našim partnerom:                                                                                                                                                                   

fincentrum-logo

hviezdne-byvanie


facebook-logo_1

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Slovenskí klienti dnes majú možnosť predčasne splatiť svoj dlhodobý úver na bývanie bezplatne. Týka sa to však len obdobia na konci dohodnutej fixácie. Bolo by pre nich prínosom umožniť  im predčasne splatiť  hypotéku s dohodnutou viacročnou fixáciou bez poplatku kedykoľvek? Aký by bol dopad takéhoto opatrenia na klienta, banky a ostatné subjekty?

Doterajšie úpravy v zákone o bankách k problematike predčasného bezodplatného splatenia  časti, resp. celého úveru na bývanie sa dotýkali len obdobia, v ktorom dochádzalo k uplynutiu fixácie. Išlo v podstate o uzákonenie existujúceho stavu, keďže väčšina bánk poskytovala túto možnosť  už pred rokom 2010 (t.j. pred účinnosťou zákona).  

Bezodplatné predčasné splatenie úvery v čase refixácie môže byť  pre spotrebiteľa prínosom a zároveň nepredstavuje významné riziko pre bankový sektor. Banky totiž v tomto období nepodstupujú tzv. reinvestičné riziko (t.j. riziko súvisiace s investovaním prostriedkov zo skôr splatených úverov za horších podmienok za akých si pôvodne požičali).   

Návrh rozšíriť  takéto splatenie na ktorékoľvek obdobie, by sa mohol negatívne podpísať na stabilite bankového sektora a zároveň by mohol zmeniť  charakter trhu s úvermi na bývanie, s negatívnym dopadom aj na klientov. Jedinou skupinou, ktorá by mala prínos z tohto opatrenia by boli finanční sprostredkovatelia.  

Banky v snahe vyhnúť  sa rizikám, kryjú dlhodobé (fixované) úvery primárne z dlhodobých zdrojov, ktoré si požičali od investorov a klientov za daných a nemenných podmienok. V prípade hypotekárnych úverov v zmysle zákona o bankách majú banky na Slovensku dokonca povinnosť  kryť  tieto úvery vydávaním hypotekárnych záložných listov. Predčasne splatiť úver mimo doby fixácie je možné v každej banke. Poplatok, ktorý je s týmto úkonom spojený (a je bežný aj v iných krajinách EÚ), predstavuje kompenzáciu minimálne za straty, ktoré má banka spojené s investovaním prostriedkov klientov z predčasne splateného úveru. Tieto straty sú vyššie práve v čase poklesu úrokových sadzieb.

Riziká predčasného splatenia mimo fixáciu

Aj po skúsenostiach v krajine, ktorá ako jediná v Európe pristúpila k obdobnému kroku (Taliansko – viď tabuľku), môžeme predpokladať, že zavedenie bezodplatného splatenia mimo doby fixácie prináša so sebou tieto riziká:

  1. Zvýšenie úrokových sadzieb úverov s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov
  2. Presun od úverov s fixovanou úrokovou sadzbou k rizikovejším úverom s variabilnou úrokovou sadzbou
Zrušenie poplatku za predčasné splatenie úveru v Taliansku
  • V apríli 2007 bol po dlhej diskusii prijatý zákon (40/2007), ktorý radikálne mení poplatky za predčasné splatenie hypoték s fixnou úrokovou sadzbou.
  • Taliansko sa stáva jedinou krajinou EÚ, kde nové úvery s fixnou úrokovou sadzbou majú poplatky za predčasné splatenie stanovené na nulu.
  • Pri už poskytnutých úveroch dochádza k radikálnemu zníženiu poplatkov.

Zvýšenie úrokových sadzieb s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov

Predčasné splatenie pred uplynutým fixácie predstavuje v ekonomickom zmysle opciu, ktorá dáva klientovi možnosť  ju využiť  a veriteľovi povinnosť  ju zrealizovať. Vzhľadom k tomu, že veriteľ nemá možnosť cez poplatok pre konkrétneho klienta si kompenzovať straty z reinvestovania, musí cenu opcie zahrnúť do úrokových sadzieb pre všetkých klientov. Podstupované riziko  je také významné, že ani priaznivý efekt prípadného zvýšenia konkurencie nevykryje tento rast úrokových sadzieb. V Taliansku v čase prijatia zákona stúpli úrokové sadzby na nové úvery s 1 až 5‐ ročnou fixáciou (oproti nemeckým hypotékam) o takmer 1 percentuálny bod.

Rozdiel sadzieb talianskych a nemeckých hypoték (1‐5‐ročná fixácia)

sba-dec-2012

Presun od úverov s fixovanou k úverom s variabilnou úrokovou sadzbou 

Vzhľadom k tomu, že fixované úvery sa stávajú pre zahrnutie opčnej prémie drahšími, klienti a banky sa orientujú na lacnejšie úvery s variabilnou úrokovou sadzbou. Podobný scenár posunu smerom k variabilným hypotékam nastáva po zmenách aj v Taliansku.

Pri úveroch s variabilnou sadzbou (na rozdiel od fixovaných úverov) riziko zo zmeny úrokovej sadzby je úplne na strane klienta. V čase poklesu úrokových sadzieb je variabilná sadzba pre klientov výhodná, naopak v čase rastu úrokových sadzieb je záťažou pre klienta a pre banku predstavuje zvyšujúce sa kreditné riziko (riziko neschopnosti splácať  záväzky). NBS v poslednej správe o finančnej stabilite (november 2012)  upozorňuje na rast kreditného rizika v súvislosti s rastom úrokových sadzieb: „…Kreditné riziko domácností pomáha zmierňovať najmä obdobie nízkych úrokových sadzieb. Banky však nesmú podceňovať  dopady prípadného náhleho rastu úrokových sadzieb na schopnosť klientov splácať svoje záväzky“

Výhody a nevýhody pri bezodplatnom predčasnom splatení hypotéky

sba-dec-2012-b

Domnievame sa, že zavedením bezodplatného splatenia fixovaných hypoték v akomkoľvek období, sa význam úverov s fixáciou dlhšou ako dva roky (dnes jeden z najbežnejších typov úverov na bývanie), v dôsledku zahrnutia opčnej prémie do úrokovej sadzby, významne zníži. Opačná situácia nastane u rizikovejších úverov s variabilnou úrokovou sadzbou. Vzhľadom k tomu, že banky budú musieť aj naďalej v prípade hypotekárnych úverov vydávať  hypotekárne záložne listy s dlhšou dobou splatnosti, je očakávaný pozitívny dopad na pokles úrokových sadzieb v súčasnosti aj pri prechode na variabilné sadzby otázny. Dôsledkom tohto opatrenia môže byť rast podstupovaného rizika, tak v prípade klienta ako aj v prípade bánk. Jedinou skupinou, ktorá bude ťažiť z takéhoto opatrenia budú finanční sprostredkovatelia.  

Autor je analytik Slovenskej bankovej asociácie, ilustračné foto: sxc.hu.

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek? >> zdieľajte na sociálnych sieťach

 
 

Komentáre


K tomuto článku ešte nebol pridaný žiadny komentár. Buďte prvý a okomentujte tento článok.

Pridajte komentár

* Pokiaľ je text nečitateľný, nový načítate kliknutím na obrázok. Veľké a malé písmená sa neodlišujú.
Pre prihlásených sa kontrolný obrázok nezobrazuje. Prihláste sa alebo sa zaregistrujte ak ešte nemáte účet.
Opíšte text z obrázku: *

* Hviezdičkou sú označené povinné informácie.


Články z Banky

| 22.02.2017 00:00 Čím sa líšia hypotéky od VÚB a od Slovenskej sporiteľne

Slovenská sporiteľňa začala nový rok zvyšovaním úrokov. Vyzeralo to preto tak, že banky otáčajú kormidlo k vyšším sadzbám. Dlho to však netrvalo. Začiatkom roka prišla s úrokom 1,39 najväčšia hypotekárna banka na trhu VÚB. O zhruba desať dní ju nasledovala aj trhová dvojka Slovenská sporiteľňa. Vyzerá to teda, že cenová vojna pokračuje. Pozrime sa teraz na to, v čom sa tieto dve ponuky líšia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 20.02.2017 00:00 Bankám sa oplatia aj pôžičky s nulovým úrokom

Požičiavanie peňazí je stále lacnejšie. Rastie tak aj počet ľudí, ktorí sa zadlžujú. Dnes je už  dokonca možné požičať si skutočne zadarmo a pre finančné domy plné likvidity je to stále výhodné, hoci zdanlivo nezarobia. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Marek Mittaš | 16.02.2017 00:00 Úspory Slovákov sú v (ne)bezpečí!!!

Slováci sa začínajú odvracať od termínovaných vkladov. Paradoxne tak však nerobia v čase najnižšieho reálneho výnosu, ale v čase opticky najnižšieho percentuálneho úroku. Slabá investičná gramotnosť a averzia k riziku je však najmä záležitosťou doterajších generácií. S novými investičnými možnosťami a otvorenou hlavou sa nová generácia budúcich investorov pravdepodobne podstatne zmení. Vzrastie tak aj jej odolnosť voči riziku. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 21.02.2017 20:06

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

Andrej Zeman | 26.01.2017 00:00 Dlhy Slovákov po prvýkrát prevýšili úspory

Bilancia slovenských domácností sa minulý rok prvý krát prehupla do mínusu. Kým doteraz boli úspory Slovákov vždy vyššie, ako ich dlhy, dnes to už neplatí. Priemerný dlh občana Slovenska predstavoval 5570 eur, úspory len 5300 eur. Za obratom v bilancii je najmä rekordný hypotekárny boom. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »

Krátké správy z Banky

16.02.2017 09:06 Bankovní daň… zaplatí klient!

Sociální demokracie (ČSSD) postupně rozkrývá svůj volební daňový program. Jedním z již zveřejněných bodů je bankovní daň. A kdo ji zaplatí? Pochopitelně klient. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

11.02.2017 18:28 Predpovede o zvyšovaní hypotekárnych sadzieb zatial nevychádzajú

Kým pred koncom roka sa začalo hovoriť o zvyšovaní hypotekárnych sadzieb a teda zmene takmer tri roky trvajúceho trendu, dnes je situácia iná. Na ponuku VÚB, ktorá pred nedávnom znížila sadzby pri najkratších fixáciách, teraz reaguje aj druhý najsilnejšia banka na trhu. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

09.02.2017 10:29 Európska investičná banka poskytla VÚB úverovú linku na 50 mil. eur

Zvýhodnené úvery sú určené na  regionálny rozvoj, financovanie malého a stredného podnikania, podporu životného prostredia a vedomostnej ekonomiky. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

07.02.2017 13:29 Bankám napriek rastu úverov klesajú príjmy z úrokov a poplatkov

Slovenské banky dosiahli ku koncu decembra zisk 750 mil. eur, čo je medziročný nárast o takmer jednu štvrtinu. Veľký vplyv na to ale mali príjmy z predaja podielov v spoločnosti VISA Europe. Príjmy z úrokov a poplatkov klesajú. Celá správa »

Komentárov: 0 / 0

06.02.2017 12:44 UniCredit začal s upisovaním nových akcií

UniCredit začal dnes navyšovať svoj kapitál emisiou nových akcií. Na poplatkoch a províziách to bude banku stáť pol miliardy eur.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie krátke správy »

Najčítanejšie články z Banky za posledných 14 dní

Marek Mittaš | 16.02.2017 00:00 Úspory Slovákov sú v (ne)bezpečí!!!

Slováci sa začínajú odvracať od termínovaných vkladov. Paradoxne tak však nerobia v čase najnižšieho reálneho výnosu, ale v čase opticky najnižšieho percentuálneho úroku. Slabá investičná gramotnosť a averzia k riziku je však najmä záležitosťou doterajších generácií. S novými investičnými možnosťami a otvorenou hlavou sa nová generácia budúcich investorov pravdepodobne podstatne zmení. Vzrastie tak aj jej odolnosť voči riziku. Celá správa »

Komentárov: 1 / 1 Posledný komentár: 01.01.1970 01:00

Peter Apolen | 15.02.2017 00:00 Čo sa zmení v hypotékach pre mladých?

Ministerstvo financií chystá zmeny v hypotekárnych pravidlách. Cieľom je spružniť a zefektívniť hypotekárny trh a vylepšiť štátnu podporu bývania mladých.  Celá správa »

Komentárov: 0 / 0Ďalšie články »