V cene každej nehnuteľnosti sa skrýva kus psychológie

O odhady vývoja cien bytov a ďalších nehnuteľností na Slovensku sa dnes pokúša naozaj kde-kto. Naslovovzatí "odborníci" ponúkajú zaručené prognózy argumentujúc všelijakými faktormi, ktoré to majú a môžu ovplyvniť. Ale čo na tento vývoj hovoria samotné realitné spoločnosti?

"Myslím si, že vývoj cien nehnuteľností v najbližšom období bude podobný ako sme zaznamenali od leta do konca roka, avšak s tým, že od jari sa predpokladá skôr stabilizácia cien ako výraznejší prepad. V prvom štvrťroku môžu podľa mňa výraznejšie klesnúť len ceny tých nehnuteľností, ktoré musia predávajúci z nejakých dôvodov súrne predať. Inak si ale myslím, že vyčkávacia taktika kupujúcich pri nehnuteľnostiach, ktoré sú určené na bývanie, nebude dlho trvať," uviedol Richard Stanislavský z Realitnej agentúry RICH.

Podľa Zsolta Szabóa zo spoločnosti Investconsult svetová finančná kríza, ktorej dôsledky pocitujeme už aj na Slovensku, vplýva aj na ceny nehnuteľností, ako aj na finančné možnosti a správanie sa investorov. "Banky tiež sprísnili podmienky poskytnutia úverov. Tieto objektívne skutočnosti viedli k tomu, že v posledných mesiacoch sa predali iba tie nehnuteľnosti, majitelia ktorých si uvedomili súčasný stav na trhu s nehnuteľnostami a znížili ceny o 10 až 20 percent oproti cenám v prvom polroku 2008," zdôraznil Zs. Szabó.

Ceny predbehli hospodársky rozvoj  

"Další vývoj cien nehnuteľnosti na Slovensku je podmienený množstvom faktorov, ktoré už aj doteraz na cenu vplývali a do budúcna ešte len budú vplývať. Pokles cien nehnuteľností v Bratislave, ktorý sa začal pri klasických bytoch už v druhom kvartáli tohto roka, teda ešte pred tým ako vo svete prepukla finančná a hospodárska kríza, bol spôsobený tým, že ceny nehnuteľností predbehli hospodársky rozvoj," zdôraznil Roland Bončo z realitnej kancelárie Nelly.

Ako ďalej uviedol, veľké množstvo ľudí považovalo nehnuteľnosti ( z ktorých významná časť sa predáva práve v Bratislave a okolí) za veľmi zaujímavú možnosť investovania kvôli bezpečnosti a vysokému rastu hodnoty. "Tento rast bol samozrejme spôsobený aj tým, že do nehnuteľností investovalo čím ďalej tým viac ľudí a umelo sa vytvoril rast, ktorý nebol „prirodzený. Pokles je v súčasnosti už niekoľko mesiacov badateľný najmä u klasických „secondhandových“ bytov v Bratislave, menej už pri cenách rodinných domov a pozemkov v Bratislave a okolí. Predaj novostavieb je značne spomalený. Ľudia vnímajú neistotu na svetovom aj lokálnom trhu a radšej vyčkávajú."  

Príde aj druhá vlna hypotekárnej krízy?  

Podľa R. Bonča vo vývoji cien nehnuteľností (klasické byty v Bratislave) možno naďalej očakávať pokračujúci mierny pokles, ktorý by sa mal zastaviť a následne by sa mali stabilizovať ceny v priebehu budúceho roka. "Ťažko však odhadnúť kedy nastane toto obdobie, pretože na Slovensku sa ešte neprejavila hospodárska kríza, ktorá je vo svete. Na Slovensku sa očakáva skôr dopad sekundárneho vplyvu hospodárskej krízy čiže hospodárske prepojenie Slovenska na západné krajiny, ktoré sa boria v problémoch, nám zníži naše exportné možnosti a tým pádom spomalí ekonomický rozvoj aj napriek tomu, že náš finančný trh je omnoho zdravší ako v spomínaných krajinách."  

Pozitívnym vplyvom by  malo byť zníženie základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky, ktorá by mohla pozitívne vplývať aj na bežné hypotekárne úvery.  Ako v tejto súvislosti zdôraznil R. Bončo , nemožno nerátať s tým, že: "vo svete a v menšej miere aj na Slovensku sa prejaví druhá vlna hypotekárnej krízy, keď budú banky sprostredkovane exekuovať už nie drobných majiteľov bytov a domov, ale developerov, ktorí nebudú môcť splácať úvery za výstavbu bytových, administratívnych a obchodných komplexov."

Pri stanovení ceny nehnuteľnosti musíme vychádzať z jednoduchého pravidla, že cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje výška prenájmu nehnuteľností a trend rozvoja. V súčasnosti sa ceny prenájmov veľmi nezmenili, aj napriek tomu že ceny za predaj rástli a prognóza rozvoja trhu je skôr negatívna, takže ceny nehnuteľností budú klesať (Bratislava). "Celkovo je množstvo vplyvov na cenu nehnuteľnosti veľmi veľký, takže presná odpoveď na túto otázku v súčasnom období azda ani nie je možná," poznamenal.

Možný vplyv prechodu na euro

Poniektorí radi zdôrazňujú, že na vývoj cien nehnuteľností nemôže nemať vplyv aj samotný prechod na novú menu, aj keď to môže byť skôr len psychologický vplyv. Argumentujú tu predovšetkým v určitej časti verejnosti rozšíreným názorom, že "s príchodom eura aj tak všetko zdražie". Ozaj, aký je názor zástupcov realitných kancelárií?

Podľa R. Stanislavského by prechod na novú menu nemal mať výrazný vplyv na cenu nehnuteľností. "Samozrejme určitéme zaokruhlovaniu sa asi pre lahšiu orientáciu nevyhneme, ale to sa robilo aj pri terajšej mene a nebude to v tisícoch. Myslím si, že prechod na euro ľudia výraznejšie pocítia na lacnejšom spotrebnom tovare a službách," zdôraznil.

Zs. Szabó sa k problému vyjadril slovami: "Mnohí investori s kúpou čakajú do budúceho roku v očakávaní ďalšieho zníženia cien. Niektorí majitelia si myslia, že ceny ich nehnuteľností sa po zavedení eura zvýšia, podľa nás v blízkej budúcnosti k tomu nedôjde. Otázka zvýšenia resp. zníženia bude závislá predovšetkým od kúpyschopnosti obyvateľstva, od investorov, ďalej od možnosti čerpania úverov a od pomeru ponuky a dopytu v danom regióne."

Podľa R. Bonča prechod na novú menu pravdepodobne nebude veľmi vplývať na cenu nehnuteľností, keďže "kurz slovenskej koruny a eura je už niekoľko mesiacov fixovaný a väčšina tovarov a služieb v súvislosti s prechodom na euro „pre istotu“ zdražela už vopred, aby sa obchodníci vyhli možným sankciám zo strany štátnych inštitúcií. Ceny nehnuteľností sú zobrazované dlhú dobu duálne a duálne zobrazovanie bude ešte počas ďalšieho roka. Vplyv zmeny meny môže byť skôr len psychologického rozmeru, ľudia budú vo všeobecnosti ešte dlhú dobu prepočítavať cenu na koruny."

Chamtivosť, ziskuchtivosť, vypočítavosť

A ako sa odborníci z realitiek pozerajú na rozdiel medzi ponukovými cenami bytov a rodinných domov a cenami realizačnými? Aj keď realizačné ceny prakticky už na celom Slovensku klesajú, často je v niektorých regiónoch úplne iná situácia s cenami ponukovými, kde majitelia nehnutelností zo zištných dôvodov (chamtivosť, ziskuchtivosť, vypočítavosť) ženú ceny ešte vždy príliš vysoko.

R. Stanislavský odhaduje: "Čo sa týka rozdielu medzi cenami ponukovými a realizačnými, tento problém by sa mal vyriešiť postupne, najmä vtedy, ak si predávajúci uvedomia, že pri prehnane vysokej ponukovej cene im záujemca ani nezavolá a nepríde na obhliadku, kde by sa aspoň dalo jednať o reálnej cene, ak by nehnuteľnosť kupujúceho oslovila.”

Ako dodáva to úlohou realitných kancelárií je: "Aby ľudí informovali o reálnych cenách a bezhlavo nebrali do ponuky každú nehnuteľnosť aj s vysokou cenou. Toto bude jednoduchšie vtedy, ak ľudia nebudú schopní sami si predať nadhodnotenú nehnuteľnosť a prídu do realitnej kancelárie a nechajú si poradiť. Jednoducho povedané, časy, kedy ceny nehnuteľností len stúpali, sú preč. Budeme sa musieť prispôsobiť trhu."

Zs. Szabó si myslí: "V posledných rokoch sme aj v našom regióne zaznamenali prudký rast cien nehnutelností vdaka výhodným úverovým podmienkam zo strany bánk i pomerne vysokej kúpyschopnosti obyvateľstva, častokrát prevyšujúcej dopyt nad ponukou. Žiaľ, ceny často zvýšil aj neodborný prístup niektorých realitných kancelárií pri realizácii predaja (zlý odhad ponúkanej predajnej ceny, neadekvátne navýšenie ceny kvôli provízii atď.)."

R. Bončo k tomu dodáva: "Rozdiel medzi realizačnou cenou a predajnou cenou predstavuje vlastne hrubý zisk majiteľov, ten sa samozrejme v čase, keď je možné získať od klientov viac peňazí, zvyšuje a naopak v čase krízy resp. neistoty na trhu sa znižuje, ako to môžeme sledovať už aj v prípade viacerých slovenským developerských spoločností, ktoré radšej predajú nehnuteľnosti s menším ziskom teraz ako by mali čakať a potom by ich možno už nepredali.“

Rovnako podľa neho platí: „Že celkový hospodársky vývoj, vývoj na finančných trhoch vo svete a Slovensku bude mať zásadný vplyv na možnosti získať na výstavbe a predaji nehnuteľností čo najviac financií. Určite niektorí developeri nebudú môcť znížiť tento rozdiel, aby sa nedostali do červených čísiel a budú musieť s predajom počkať čo možno bude z dlhodobého hľadiska pre nich rizikové. Záleží od pomeru vložených investícií (vlastné zdroje, bankové úvery, financie klientov). Prípadne ak je to možné, projekt zmenia, napr. z luxusných veľkometrážnych bytov urobia menšie a ľahšie predateľné byty."

Nezanedbateľný vplyv regiónov

Z viacerých dôvodov rástli ceny nehnuteľností najvýraznejším tempom v Bratislave. V posledných rokoch však výrazný medziročný nárast cien aj regióny. Ako sa bude situácia vyvíjať tam?

Podľa R. Stanislavského bude: „Ešte viac ako doteraz závislý od sociálnej situácie obyvateľov konkrétneho regiónu a samozrejme od možností využitia konkrétnej nehnuteľnosti.To čo pred časom mohlo byť vhodné na podnikanie dnes už nemusí byť pravda a naopak."

Zs. Szabó hovorí, že k zvýšeniu cien nedôjde: "Z nášho regiónu veľa ľudí chodí za prácou do Maďarska, aj kvôli tomu bola nezamestnanosť u nás minimálna. Niektoré závody v Maďarsku vsak uz nahlásili zrušenie v celkovom počte niekoľko tisíc pracovných miest. V prípade, že začiatkom budúceho roka dôjde k ďalsím prepúšťaniam, tendencia znižovania cien nehnutelností bude naďalej pokracovať.”

R. Bončo zdôrazňuje, že Bratislava už dosiahla cenový strop v cenách: „V nasledujúcom období bude skôr badateľný pokles, hlavne v prípade bežných bytov, ktoré tvoria najobchodovateľnejšiu zložku nehnuteľností v regióne. Predaj nových bytov bude pomalý, bude stagnovať a  bude podmienený  reakciami developerov, ktorí môžu predaj ovplyvniť zmenou ziskovej marže a úpravou projektov. “

Spomalený príchod investorov

Na vplyv cien nehnuteľností vplývajú aj investori. Platí, že čím viac región hospodársky rastie, tým viac to cítiť aj na cene bytov. Podľa R. Bonča vývoj pozitívnym smerom pri nehnuteľnostiach bude skôr v mestách a regiónoch, ktoré majú potenciál ekonomického rastu a zároveň tam ešte neprebehol realitno-stavebný boom: „Ten už má za sebou Bratislava, Trnava a Žilina. Naopak v mestách ako Nitra, Trenčín, Martin, Banská Bystrica a Košice môžeme očakávať ďalší pozitívny rozvoj.“

Slovensko pociťuje krízu najmä nižším záujmom investorov: „Preto nemožno predpokladať výrazný vplyv investorov na pozitívny vývin cien nehnuteľností v regiónoch ako tomu bolo doteraz. A ešte jedna vec, v prevažne severných regiónoch Slovenska sa v posledných rokoch rozvinul predaj investičných nehnuteľností - rekreačných apartmánov. Tento segment je inou kategóriou v rámci nehnuteľností a môže byť úspešný. Samozrejme len vtedy, ak je projekt postavený na skutočne využiteľnom potenciály a  nemá len reklamou nafúknutý imidž."