V roku 2012 budú nehnuteľnosti v USA chýbať

Americký trh s nehnuteľnosťami pôsobí, že ponuka výrazne prevyšuje dopyt. A že tento stav bude trvať, kým budú mať banky vo svojich súvahách domy, ktoré zhabali neplatičom. Myslím, že realita je ružovejšia, než sa zdá. Už v roku 2012 môžu nehnuteľnosti v USA chýbať. Ako je to možné?

Dynamika

Trh s nehnuteľnosťami ovplyvňuje niekoľko faktorov, z ktorých sú najdôležitejšie nasledujúce štyri:

1. Celková miera vlastníctva nám ukazuje, koľko domácností naozaj vlastní nehnuteľnosť.
2. Počet nehnuteľností, ktoré majú vlastníka, ale nikto v nich aktuálne nebýva. Toto číslo zahŕňa aj tie nehnuteľnosti, ktoré majú v majetku banky.
3. Úbytok dostupného počtu nehnuteľností. V Amerike je zhruba 79 miliónov domov, z čoho niektoré z nich budú počas nasledujúcich rokov zbúrané, pretože už nie sú vhodné na užívanie. To spôsobí prirodzený dopyt po nových nehnuteľnostiach.
4. Posledným faktorom je, či je výstavba nových nehnuteľností v súlade s dopytom po nich.

Vlastníctvo

Ako som spomenul vyššie, miera vlastníctva predstavuje tú časť domácností, ktorá si kúpila nehnuteľnosť. V Amerike žije približne 117 miliónov domácností v nájme. Keby si jedno percento miesto prenájmu kúpilo nehnuteľnosť, vytvorilo by to dopyt po 1,17 miliónoch nehnuteľností. Ako si môžete všimnúť, v celkovom meradle to má obrovský dopad. Čo sa stalo s touto mierou počas nedávnej realitnej bubliny? Vidíte na grafe č 1.

V období 1994 - 2005 vzrástlo percento domácností, ktoré vlastnili nehnuteľnosť zo 64 na 69. Táto zmena v správaní zvýšila dopyt o 5 - 6 mil nehnuteľností na vrchole inak normálnej trhové dynamiky. To bola tiež jedna z príčin realitného boomu v tomto období. Od vrcholu tejto bubliny potom vlastníctvo pokleslo o dva percentuálne body a podľa našich prepočtov môžeme očakávať plný prepad až na 65% (graf 1). Táto zmena vytvorí prebytok nehnuteľností vo výške približne 4 milióny, čo spôsobí významný tlak na celý trh s realitami.

Prázdne domy

Počet prázdnych nehnuteľností v čase rastie a občas sa od trendu vzdiali, viď graf 2. V súvislosti s krachom akciového trhu v 87-mom, počet opustených domov markantne vzrástol a po pár rokoch sa vrátil späť na úroveň dlhodobého trendu. Momentálne sa nachádzame v podobnej situácii. Očakávame podobný pokles smerom k trendu, aký nastal v roku 1987.

Znehodnotenie

Predpokladáme, že nehnuteľnosti ubúdajú 2% tempom za rok. Čo to znamená? Pri počte 80 miliónov nehnuteľností predstavuje 2 percentuálny úbytok približne 1,6 miliónov nehnuteľností, ktoré sú ročne potrebné na to, aby sa celkový počet nehnuteľností nemenil.

Novostavby

V súčasnej dobe sa „novobuduje“ cca 550 tisíc domov / bytov ročne. Pri tomto tempe vznikne, pri započítaní úbytku, deficit 1,1 milióna nehnuteľností, čo je pre celý trh s nehnuteľnosťami pozitívna správa. Predpokladáme, že dôjde k postupnému zotaveniu predajov počas nasledujúcich troch rokov, čo spôsobí, že novostavby dosiahnu spodnú úroveň "normálnej" zóny počas roka 2014, viď. graf č 3. Nepredpovedáme masívne zmeny, ale návrat do normálu. Ako už bolo povedané - návrat do svojho pôvodného pásma, ako je zobrazené v grafe 3, naznačuje dobré tempo rastu prevažne preto, že aktuálne pribúdajú novostavby pomalým tempom.

Záver

Na grafe č 4 je zobrazená kombinácia štyroch už spomínaných faktorov, ktoré zobrazujú dynamiku trhu s nehnuteľnosťami. Keď vzájomne započítame pokles v počte novostavieb, úbytok počtu nehnuteľností a zmeny vlastníctva, vyjde prebytok iba 500 k nehnuteľností v druhom kvartáli roku 2011 (svetlo modrá krivka). Ako je zrejmé, táto krivka pokračuje počas druhej polovice roka 2011 do záporného pásma. Všimnite si, že prebytok nehnuteľností zmizne, aj keď zahrnieme vzrast počtu novostavieb (zobrazené na grafe č 3).

S aktuálnou dynamikou trhu s nehnuteľnosťami očakávame zlepšenie v roku 2012. Aktuálny názor, že trh presýtený, rýchlo zmizne a vydláždi tak cestu k lepším dňom pre stavebné spoločnosti. Môžete namietnuť - "tí, čo chcú nakupovať, nedostanú finančné prostriedky", "nechcú nakupovať" alebo "je stále veľa nových nehnuteľností, ktoré ešte nie sú predané"....

V roku 2012 budú nehnuteľnosti v USA chýbať >> zdieľajte na sociálnych sieťach

Tweet