Piatok 19. júla. Meniny má Dušana

5 mýtov, ktoré treba brať do úvahy pri realitných investíciách

realitné investície

Ceny realít ešte stále vykazujú vysoké tempá rastu. V prvom štvrťroku tohto roku to bolo sedem percent, čo je jeden z najvyšších medziročných prírastkov za posledných desať rokov. Nehnuteľností sa preto stále javia ako zaujímavý investičný artikel.

Rozhodnutia o realitných investíciách by sa však  nemali robiť v eufórii. Pozreli sme sa preto na niekoľko mýtov, ktoré o nich pretrvávajú a ktoré by mal vziať do úvahy každý potenciálny investor.

„Investovanie do nehnuteľností dáva mnohým investorom pocit, že vlastnenie „tehly“ je zárukou výborných výnosov. Opatrnosti pri investovaní nie je nikdy nazvyš a je dobré pripomenúť si, že slovo „nehnuteľnosť“ je odvodené od slova „nehnúť“, čo nemusí byť vždy výhodou,“ upozorňuje Maroš Ďurik, generálny riaditeľ Across Private Investments a dodáva niektoré z mýtov pretrvávajúcich o realitných investíciách.

Mýtus č. 1: Kúpa nehnuteľnosti je bezpečnou investíciou

Z dlhodobého hľadiska platí, že ceny nehnuteľností rastú. Nie je to však pravidlom. Napríklad v dôsledku finančnej krízy od polovice roka 2008 do konca roka 2014 klesli ceny nehnuteľností na Slovensku o 21 percent. Aktuálne zažívame hypotekárny boom, ktorý je spôsobený extrémne lacnými úvermi a priaznivou situáciou na pracovnom trhu.

V prípade zhoršenia makroekonomických podmienok však môže v budúcnosti dôjsť opäť k poklesu cien. Skúsenosti zo zahraničných trhov, najmä z USA, hovoria, že poklesy cien aj do desiatky percent sa v určitých intervaloch opakujú.

Mýtus č. 2: Investujem predsa do vlastného bývania

V prípade kúpy vlastného bývania nejde o investíciu, ale o spotrebu. Ak by aj cena nehnuteľností rástla, človek, ktorý v nej býva, má z rastu len hypotetický úžitok. Stále totiž potrebuje bývať. Ak by aj svoju nehnuteľnosť so ziskom predal, bude nútený si za vyššie ceny zaobstarať aj ďalšie bývanie. O zisku by mohol hovoriť len vtedy, ak sa presťahoval od iného – lacnejšieho regiónu, či menšej nehnuteľnosti.

Mýtus č. 3: Prvotriedna nehnuteľnosť + skvelá lokalita = výborná investícia

Neplatí to vždy. Kúpa starších domov si často vyžaduje skryté náklady na údržbu a opravy. Je treba preto byť pri nich opatrný. Zbystrite pozornosť aj pri kúpe nehnuteľnosti v regiónoch so slabým pracovným trhom alebo v regiónoch príliš závislých na určitom sektore hospodárstva.

Platí, že realitné investície sa podobajú na akciový trh. Vzrušujúci biznis nemusí byť vždy dobrou investíciou a naopak za množstvom skvelých príležitostí býva nudný príbeh. Nablýskaný dom v prvotriednej lokalite býva často predražený. Obsahuje teda už len minimálny potenciál pre rast a môže generovať negatívny cash-flow. Platí teda to, čo pri investovaní – nenechajte svoje emócie, aby vám bránili v zhodnocovaní vašich peňazí.

Mýtus č. 4: Investovanie do nehnuteľností je bez poplatkov

Práve naopak, s investovaním do nehnuteľností je spojených viacero nákladov a poplatkov, ktoré sú výrazne vyššie ako napr. poplatky pri investovaní do akcií. Sú to jednorazové poplatky v podobe provízie realitnému maklérovi – cca tri percentá z ceny nehnuteľnosti, poplatky katastru nehnuteľností a notárovi. Medzi pravidelné poplatky treba počítať aj daň z nehnuteľností, poistenie a poplatky spojené s údržbou alebo opravami nehnuteľnosti.

Je dobré myslieť aj na mimoriadne náklady väčšieho rozsahu, ktoré sa pri akejkoľvek nehnuteľnosti, skôr alebo neskôr, objavia. Ak nehnuteľnosť prenajímate, počítajte aj s daňami – sú jednou z dvoch vecí, ktoré nás v živote zaručene neminú…

Mýtus č. 5 – Investovanie do nehnuteľností si nevyžaduje zvláštne vedomosti

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že investovať do nehnuteľností môže každý. Byty a domy sú reálne stavby, nie imaginárne finančné kontrakty. Navyše každý sa cíti dostatočne kompetentný, aby posúdil bonitu nehnuteľnosti. Nie je to však pravdou.

Aj tento druh investície si vyžaduje znalosti. Okrem neustáleho sledovania ponuky a dopytu realitného trhu a jeho segmentov, by mal investor vyhodnocovať aj súvisiace trhy. Teda pracovný trh v danej lokalite, ohlásené, či rozvíjajúce sa priemyselné investície, a rovnako tak trh s nájmami.

Keďže aj reality na investíciu sa väčšinou realizujú na úver, investor by mal byť zbehlý aj vo financiách a daniach. O investíciách do realít a ich rôznych aspektoch pravidelne informujeme.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *