Sobota 23. júna. Meniny má Sidónia

Aj Česko sprísňuje podmienky na získanie hypotéky

hypotéky

Aj Česká národná banka pristúpila po slovenskej NBS k rozhodnutiu sprísniť podmienky na získanie hypotéky. Od októbra zavedie dve nové obmedzenia. ČNB sa nepáči rýchly rast úverového trhu ako aj cien nehnuteľností.

Dva nové ukazovatele

Aj ČNB zavedie ukazovateľ, ktorý bude od 1. júla limitovať aj slovenská NBS. Ide o tzv. DTI – pomer celkového zadlženia k výške príjmu dlžníka. Od októbra tohto roka nebude môcť výška tohto ukazovateľa prekročiť hodnotu deväť. Znamená to, že dlh bude môcť dosiahnuť najviac deväťnásobok ročného čistého príjmu dlžníka. Na Slovensku to bude len osemnásobok.

Navyše ČNB jeden ukazovateľ pridáva. Ide o pomer mesačnej splátky dlhu k čistému mesačnému príjmu dlžníka – DSTI. Splátka bude môcť v ČR predstavovať najviac 45 percent čistého mesačného príjmu.

V špecifických prípadoch bude možné nastavené hodnoty DTI a DSTI prekročiť, ale len u piatich percent úverov. Riaditeľ sekcie finančnej stability ČNB, Jan Frait, uviedol, že nové opatrenia sú zamerané len na nové úvery a nedotknú sa úverov refinancovaných.

Už pred rokom ČNB varovala, že považuje za vysoko rizikové, ak splátka dlhu prekročí 40 percent čistého mesačného príjmu dlžníka a jeho celkový  dlh presahujúce osemnásobok čistého ročného príjmu. Nové limity sú teda o niečo miernejšie, ako sa plánovalo. Podľa ČNB nemajú spôsobiť bankám ani žiadateľom šok. Banky majú na adaptáciu necelé štyri mesiace.

ČNB vysvetľuje, že najväčšie riziká pre finančnú stabilitu sa rodia v dobrých časoch, keď ich banky a klienti naopak vnímajú ako najnižšie. „Podiel úverov so zlyhaním býva v časoch najsilnejšieho rastu ekonomiky veľmi nízky. To je často mylne interpretované ako dôkaz, že nízke sú aj riziká, ktoré sú s úvermi spojené. Tie však spravidla nepozorovane – ale o to nebezpečnejšie – narastajú,“ vysvetľuje guvernér Jiří Rusnok.

„My sa ale musíme pozerať dopredu. Preto nás zaujíma hlavne to, ako to bude so splácaním vyzerať, až sa dobré časy skončia. Aj keď k tomu nemusí dôjsť skoro, raz sa to stane. Hneď ako začnú rásť úrokové sadzby alebo nezamestnanosť, mohla by sa nemalá časť domácností dostať do problémov so splácaním úverov, čo by sa následne negatívne podpísalo aj na zdraví bánk. “

Neúspešné LTV

ČNB sprísňuje hypotéky aj napriek tomu, že rast úverového trhu už spomaľuje. Po predchádzajúcom opatrení, ktoré znamenalo sprísnenie limitov LTV (výška hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti) nesmie prekročiť 90 percent a podiel úverov s LTV od 80 do 90 percent nesmie byť vyšší ako 15 percent, došlo k spomaleniu rastu nových hypotekárnych úverov.

ČNB napriek tomu namieta proti rastúcim objemom úverov na bývanie. Podľa údajov Fincentrum Hypoindex objemy aj počty hypoték prepadajú. Centrálna banka však do svojich dát pripočítava aj úvery na bývanie od stavebných sporiteľní, ktoré ľudia často využívajú na dofinancovanie hypoték. To sa centrálnej banke nepáči. Vzhľadom k tomu, že ukazovatele DTI a DSTI zohľadňujú celkové zadlženie žiadateľov, situácia by sa mala zmeniť. Podobná situácia je aj na Slovensku. Medziúvery zo stavebného sporenia a spotrebné úvery sa využívajú na dofinancovanie hypoték, no po zavedení DTI by sa to malo zmeniť.

Tvrdšie opatrenia má len Slovensko a Holandsko

Hoci centrálna banka nastavila miernejšie limity oproti pôvodne očakávaným zaradila sa k európskym krajinám s najprísnejšími pravidlami. Dva nové dlhové ukazovatele (DTI a DSTI) dnes využívajú centrálne banky v 15 krajinách Európskej únie, deväť z nich pritom v podobe právne záväznej normy. Kombináciu všetkých troch limitov LTV, DSTI a DTI uplatňuje len Holandsko a Slovensko a na ich zavedenie sa chystá aj Rakúsko.

ČNB okrem rastu úverov robia vrásky na čele aj rastúce ceny nehnuteľností. Tie v ČR rástli po väčšinu roka 2017 najrýchlejšie z celej EÚ, a to v priemere o 16 percent. Tu sú však možnosti centrálnej banky obmedzené. Problém v ČR je totiž v nedostatočnej ponuke nehnuteľností na trhu. „Nové obmedzenia ČNB majú za cieľ posilniť stabilitu finančného sektora, ale k zníženiu cien nehnuteľností nepovedú. Paradoxne môžu nafúknuť realitnú bublinu. Aj po týchto opatreniach totiž zostane silný dopyt po nehnuteľnostiach a len sa posilní záujem špekulantov. Rast cien nehnuteľností môže zastaviť len väčšia ponuka bytov na trhu. K tomu je však potrebné výrazné zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích stavebných konaní a rýchle začatie novej výstavby. S tým však ČNB nič nenarobí,“ myslí si Evžen Korec generálny riaditeľ spoločnosti Ekospol.

Najmä singles a mladé rodiny

Opatrenia ČNB môžu podľa Českej sporiteľne zasiahnuť až tretinu žiadateľov. „Sprísnenie odporúčaní ČNB pre poskytovanie hypoték môže postihnúť štvrtinu až tretinu nových žiadateľov o hypotéku v Českej sporiteľni, a to najmä z radov mladých ľudí, ktorí potrebujú financovať svoje prvé bývanie. Predpokladáme, že v dôsledku pokračujúceho sprísňovanie podmienok a zvyšovania úrokových sadzieb zo strany centrálnej banky naďalej porastie obľuba hypoték s dlhou fixáciou úrokových sadzieb, „uviedol tlačový hovorca Českej sporiteľne Filip Hrubý.

Zavedenie prísnejších pravidiel pre poskytovanie hypoték zhorší dostupnosť bývania predovšetkým slobodným ľuďom a mladým rodinám, a to nielen vlastného, ​​ale aj nájomného bývania. „Singles a mladé rodiny budú odkázaní bývať dlhšie, ak nie po celý život, v nájme. Ceny nájmov, kým sa bude ekonomike a spotrebiteľom dariť, porastú vo veľkých mestách a ich okolí ešte výrazne rýchlejšie,“ dodáva Helena Horská, hlavní ekonomka Raiffeisenbank.

Do náručia úžerníkom

Najhorším efektom nových opatrení by bolo, ak by začalo pribúdať ľudí, ktorí si pôjdu za snom o vlastnom bývaní aj napriek prísnejším pravidlám. A to formou rôznych mimobankových pôžiek. Môžu sa tak dostať v lepšom prípade do nechráneného sektora kolektívneho investovania, v horšom prípade do rúk úžerníkov. Ich pôžičky sú síce drahšie a mimo zákon, ale pre niekoho môžu byť jediné dostupné.

Článok vyšiel na partnerskom portáli hypoindex.cz.

Jedna odpoveď na “Aj Česko sprísňuje podmienky na získanie hypotéky”

  1. Zoro píše:

    Takže Česi skrtia ešte viac ako my…. Zaujímavé…. Aby nás nakoniec všetkych nepriskrtil Mário Draghi.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *