Streda 11. decembra. Meniny má Hilda

Aká je budúcnosť superlacných hypoték?

Slovensko má najlacnejšie hypotéky z okolitých krajín. Pred nedávnom dokonca podliezli magickú hranicu jedného percenta. Banky núkajú peniaze skoro zadarmo, avšak klienti sa už radšej pred prípadným nárastom sadzieb istia dlhšími fixáciami.

Hypotéky znižuje konkurenčný boj aj menová politika

Už niekoľko rokov sa hovorí, že úroky hypoték klesli na svoje dno. Doteraz sa však bankám vždy podarilo preraziť. Tento rok bol v znamení historických pádov. Koncom júna znížila úrokovú sadzbu Slovenská sporiteľňa pod psychologickú hranicu jedného percenta. Nezaostali ani ďalší veľkí bankoví hráči. Čo bolo kedysi nepredstaviteľné, dnes je realitou. Hoci ani ďalší pokles nie je vylúčený, už nebude taký razantný ako doteraz.

„Priestor na pokles sadzieb sa výrazne stenčil. Ako upozorňuje aj Národná banka Slovenska, najmä menšie banky sú s úrokmi už tak nízko, že ďalšie znižovanie sadzieb môže v budúcnosti viesť k ohrozeniu ich fungovania,“ hovorí Matej Bašták, analytik Slovenskej sporiteľne.

Za aktuálnymi nízkymi úrokovými sadzbami úverových ale aj vkladových produktov stojí do značnej miery politika Európskej centrálnej banky. „ECB drží hlavnú úrokovú sadzbu na nulovej úrovni už od marca 2016 a s veľkou pravdepodobnosťou aj naďalej bude,“ predpovedá Lucia Dovalová, analytička Poštovej banky.

Za lacnými hypotékami nevidí len nízke úroky ECB, ktoré dovoľujú bankám poskytovať úvery s veľmi priaznivými sadzbami. „Konkurenčný boj ich tlačí až na extrémne nízke úrovne. Nie je potom prekvapivé, že Slovensko patrí medzi krajiny s najlacnejšími hypotékami v Európe,“ dodáva.

Klienti si poisťujú úroky dlhšou fixáciou

U niekoho môžu príkro nízke úroky vzbudzovať podozrenie, že banky chcú rozdať čo najviac hypoték, aby následne potom mohli zvýšiť úroky, keďže hypotéky majú garantovanú úrokovú len počas dohodnutej fixácie.

„Aktuálna situácia však nenapovedá tomu, že by sa tak malo udiať v najbližšom období,“ upokojuje Lýdia Žáčková z Poštovej banky.

„Predpokladáme, že úrokové sadzby sa tak skoro zvyšovať nebudú, keďže aj program QE, teda program nalievania peňazí do ekonomiky, je zatiaľ spustený na dobu neurčitú a pokiaľ bude bežať, sadzby nahor nepôjdu. Nad zvyšovaním sadzieb bude ECB uvažovať až vtedy, keď sa bude inflácia dlhodobo pohybovať v okolí inflačného cieľa, v blízkosti dvoch percent. No ECB nepredpokladá návrat k inflačnému cieľu najbližšie dva roky,“ dodáva L. Dovalová.

To však neznamená, že komerčné banky dovtedy ponechajú aj sadzby úverov na súčasných nízkych úrovniach. Banky majú totiž aj vlastnú politiku a tá závisí od viacerých faktorov.

Aj prípadné dva roky nízkych úrokov sú však pri hypotékach na desiatky rokov krátka doba a preto sa klienti obzerajú po čo najdlhšej fixácii. Vedia, že čím dlhšia fixácia, tým dlhšia istota nízkych úrokov.

„Klient si samozrejme chce zafixovať nízku sadzbu a tým aj splátku na čo najdlhšie obdobie,“ hovorí Zuzana Ďuďáková z UniCredit Bank a dodáva: „Po znížení sadzieb v septembri podporenej kampaňou sme zaznamenali nárast počtu schválených hypoték z čoho 95 percent klientov využilo fixáciu výhodnej úrokovej sadzby na desať rokov.“

Opatrenia NBS zadlžovanie spomalili len kozmeticky

Hlad po hypotékach nezmiernili ani opatrenia NBS. Tie vstupovali do platnosti postupne a posledná pritvrdila podmienky na získanie hypotéky tento rok. Opatrenia priniesli len mierne pribrzdenie nárastu zadlžovania. Dá sa povedať, že ich prevalcoval efekt ďalšieho poklesu úrokov.

„Za toto obdobie tempo rastu úverov mierne spomalilo. Zmena však nastala od júla tohto roka. Rast úverov sa opäť zrýchlil a tempo zadlžovania slovenských domácností tak pokračuje aj naďalej,“ hodnotí situáciu L. Žáčková. Potvrdzuje, že hlavným dôvodom sú extrémne nízke úrokové sadzby, ktoré aktuálne banky ponúkajú.

„V auguste a septembri stav úverov na bývanie medziročne narástol už len o 9,6 percenta, pričom priemer za vlaňajšok dosiahol 12,2 percenta. V porovnaní s rastom ekonomiky v bežných cenách ide stále o slušný rast, no ten reflektuje aj zvyšovanie sa cien nehnuteľností či navyšovanie istín úverov pri refinancovaní,“ vykresľuje situáciu makroekonóm VÚB Michal Lehuta.

Opatrenia NBS priniesli zlepšenie aspoň v tom, že ľudia sa zadlžujú primeranejšie svojim príjmom, čím sa znižuje možnosť úpadku do dlhovej pasce v budúcnosti. To je koniec koncov výhodné aj pre samotné banky, ktoré sa nemusia báť vysokého nárastu nesplácaných úverov.

Aká bude budúcnosť lacných hypoték?

Kam až môžu úroky hypoték klesnúť? Môžu dosiahnuť nulu? Napríklad dánska Nordea začala v lete poskytovať hypotéky so záporným úrokom 0,5 percenta. Banka výšku záporného úroku zohľadňuje tak, že o túto sumu zníži úver. Nordea je príklad, že nulou sa pád cien hypoték končiť nemusí.

„Udržateľnosť tohto riešenia je však veľmi otázna. Podobne ako záporné sadzby ničia štátnu ekonomiku, ako vidno na príklade Japonsko, aj pri bankovom sektore sú dlhodobo zničujúce,“ komentuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

„Nevidíme už ďalší priestor na pokles úrokových sadzieb na hypotékach. Úrokové marže slovenských bánk sú podľa aktuálnej Správy o finančnej stabilite NBS jedny z najnižších v eurozóne. Dosahujú okolo jedného percentuálneho bodu, pričom medián menovej únie je takmer dvojnásobný,“ hovorí M. Lehuta.

„Naše očakávania, ako aj očakávania finančných trhov, hovoria o veľmi pomalom a miernom budúcom raste úrokových sadzieb,“ dodáva.

Dopyt neustáva

Vzhľadom na to, že dopyt po vlastnom bývaní je stále veľký a trh stále nie je nasýtený, neočakáva sa rapídny prepad záujmu o hypotéky ani pri náraste úrokov. „Predpokladáme, že dopyt po hypotékach neutíchne ani do budúcna. Na jednej strane ľudia preferujú bývanie vo vlastnom a na strane druhej je tu stále skupina ľudí, ktorí s kúpou vlastnej nehnuteľnosti ešte váhali, prípadne váhajú,“ hovorí L. Žáčková.

Namiesto nových hypoték sa môžu dostať k slovu refinančné. „Prevažná väčšina klientov už priaznivé obdobie na kúpu nehnuteľnosti využila a preto si myslíme, že prevládať budú skôr refinančné hypotéky. To by mohlo spôsobiť ešte silnejší konkurenčný boj medzi bankami, ktorý pozorujeme už dnes, keď sa banky predbiehajú, ktorá poskytne výhodnejšiu úrokovú sadzbu s cieľom získať nového klienta, alebo udržať už existujúceho,“ dopĺňa L. Žáčková.

Nie je teda vylúčené, že niektorá z bánk sa môže pokúsiť ešte o posledný pokus získať nerozhodných záujemcov o bývanie a ponúknuť hypotéky za skutočne nulové, či záporné úročenie.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *