Piatok 18. októbra. Meniny má Lukáš

Ako investovať do nehnuteľnosti mimo miesta bydliska

investícia do nehnuteľnosti

Investovanie do nehnuteľností v Bratislave je síce populárne, no prináša čoraz nižšie výnosy. Odborníci preto radia zamerať sa na menšie mestá. Ako si však vybrať nehnuteľnosť a pravidelne sa ňu starať, ak lokalitu dostatočne nepoznáte a z miesta bydliska to máte niekoľko hodín cesty?

Dve hlavné námietky proti investícii mimo miesta bydliska sú:

♦ je to riskantné, pretože lokalitu dobre nepoznám,

♦ nebudem mať čas chodiť robiť obhliadky so záujemcami o prenájom, pretože je to ďaleko.

Obe obavy sa však zakladajú na nedostatku informácií. Pozrime sa teraz na proces výberu, kúpy a prenájmu nehnuteľnosti, počas ktorého námietky vyvrátime.

„Aj keď sa to asi bude zdať na prvý pohľad trochu komplikované, kúpa v inom meste je jednoduchšia, ako si myslíte.“

1. Odporúčam začať makroanalýzou jednotlivých miest a regiónov.

Treba zohľadniť najmä:

– Počet obyvateľov a trend (rast/pokles)

– Miera nezamestnanosti

– Zamestnávatelia

– Mzdy

– Vývoj cien nehnuteľností v danom meste

– Nájomný trh

– Vývoj nájomného

– Vzdialenosť od vášho mesta

– Infraštruktúra

2. Na realitných portáloch si vyhľadajte jedno- a dvojizbové byty niekde v centre a porovnajte si ich kúpnu cenu s cenou prenájmu. Urobte si ich analýzu a porovnajte viacero nehnuteľností. Ak neviete ako na to, pomoc nájdete v tomto článku.

Osobne pri nehnuteľnostiach mimo mesta bydliska hľadám najmä novostavby. Dôvod je jednoduchý. Čím menej potenciálnych problémov s bytom (prasknuté potrubie, pokazené WC a podobne), tým menej nutnosti riešiť veci na diaľku.

„Osobne už v Bratislave neinvestujem vyše troch rokov, pretože mi tu jednoducho nevychádzajú čísla.“

3. Nájdite si niekoho, kto si v danom meste kúpil byt prinajlepšom investične, a je ochotný vám poradiť. Zdrojom informácií môže byť napríklad Facebook, kde sú skupiny špecializujúce sa na investície do nehnuteľností.

4. Nájdite si v danom meste dve najväčšie realitné kancelárie a dohodnite si telefonický rozhovor s minimálne dvoma maklérmi z nich.

Tento krok je zásadný! Maklér bude v danom meste vašou predĺženou rukou, preto mu musíte plne dôverovať. Dobrý maklér za vás vybaví kopec vecí (viac nižšie), preto kým sa vám nepodarí nájsť dobrého makléra v ďalších krokoch ani nepokračujte.

Agenta sa pýtajte na to:

– či v danom meste funguje nájomný trh,

– o aké byty na prenájom je najväčší záujem – v akej lokalite, aká veľkosť bytu. Pozrite si dané lokality prostredníctvom Google Street View,

– koľko zhruba trvá hľadanie nového nájomníka,

– aké je trhové nájomné pri daných bytoch – o type by ste mať už predstavu z vašej predchádzajúcej analýzy,

– či ponúka daná realitná kancelária aj službu Agenta kupujúceho,

– či vedia zabezpečiť aj základný servis prenajímanej nehnuteľnosti (viac nižšie),

– aké poplatky si kancelária účtuje za tieto služby.

5. Nechajte si poslať ponuky od maklérov, s ktorými s komunikovali a spravte si opäť ich analýzu.

6. Vyrazte na obhliadky.

Okrem toho, že si na obhliadkach prezriete dané nehnuteľnosti – malo by ich byť ideálne štyri až päť za deň – využite svoj čas aj na prejdenie sa po danej lokalite. Vytvoríte si predstavu o mieste a o tom, či by ste do neho chceli investovať. Pomôže vám to aj v budúcnosti, keď vám maklér pošle novú ponuku, budete si už vedieť danú lokalitu lepšie predstaviť.

7. Kúpte nehnuteľnosť 😉

Maklér by vám mal vedieť pomôcť zastrešiť väčšinu úkonov:

– podpis zmlúv (vy ich dostanete na podpis poštou),

– čerpanie úveru môžete riešiť s vašim finančným agentom, alebo môžete využiť lokálneho agenta, s kontaktami v miestnej pobočky vašej financujúcej banky,

– prebratie bytu,

– komunikácia so správcovskou spoločnosťou,

– zapojenie elektriny a plynu.

Rozsah úkonov v zastúpení závisí od vašej plnej moci.

8. Prenajmite nehnuteľnosť

Väčšinu aktivít by mal za vás opäť vybaviť maklér. Inzerát, obhliadky, podpis nájomnej zmluvy, odovzdanie bytu a pri ukončení nájmu aj prebratie bytu.

Tu sa dostávame k otázke, či vôbec budete musieť do daného mesta pravidelne chodiť na kontrolu bytu, či pri hľadaní nového nájomníka. Nie nebudete. Môžete robiť všetky úkony úplne sami, no nie je to nevyhnutné. Môžete za to zaplatiť lokálnej firme. Služba sa nazýva aj ako Property management.

Je možné si vybrať aj tretiu, strednú cestu, čo mimochodom robím aj ja. Hľadanie nájomníkov, odovzdanie bytu, pravidelné kontroly bytu a prevzatie bytu pri skončení nájmu za mňa robí maklérka. Ak je treba niečo riešiť počas nájmu, napríklad opravu, výmenu spotrebiča a podobne, to robím ja. Samozrejme, že nikam nechodím opravovať pokazené WC. Musíte mať na to systém.

„Šanca, že bývate v meste, kde sa aktuálne najviac oplatí investovať do nehnuteľností, je relatívne malá. Nenechajte sa preto zlákať tým, že vaše mesto dobre poznáte, a preto budete investovať jedine tam.“

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Jedna odpoveď na “Ako investovať do nehnuteľnosti mimo miesta bydliska”

  1. Milan píše:

    Investovať už jedine mimo Bratislavy. Menšie okresné mestá majú oveľa väčší potenciál. A to z dôvodu nižších cien, ale aj chýbajúcej novej výstavby. Na trh sa tak nedostáva nová ponuka, čo zvyšuje ceny starších bytov. Treba teda hľadať mestá s dobrou ekonomickou situáciou, zdravými firmami a investormi.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *