Streda 22. mája. Meniny má Júlia, Juliána

Ako rozoznať nehnuteľnosť vhodnú na investíciu

Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností musíte vedieť rozoznať dobrú investíciu od zlej. I keď zoznam kritérií uvedený nižšie nie je definitívny, ak sa ho budete držať, vyhnete sa zásadným chybám, ktoré by mohli spomaliť (až zastaviť) vaše investičné ambície.

Pozrime sa teda najprv na to aké nehnuteľnosti sú vhodné ako investície:

Občianska vybavenosť (lokalita) 

dostatok pracovných miest v okolí nehnuteľnosti, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy atď. sú nevyhnutné pre spokojné bývanie vašich nájomníkov, preto by im ich vaša nehnuteľnosť mala ponúkať v prvom rade.

Cashflow 

investícia Vám musí prinášať zisk od prvého dňa t.j. nájomné musí pokryť VŠETKY Vaše náklady spojené s prenájmom. Základné nákladové položky sú – splátka hypotéky (ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru), správcovské poplatky, platby za energie, platby za internet a TV, poistenie nehnuteľnosti.

K týmto platbám však musíte pripočítať aj jednorázové náklady tj náklady, ktoré neplatíte mesačne, ale skôr či neskôr sa vyskytnú pri každom prenájme – rezerva na obdobie kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá (napr. ak sa menia nájomníci) a rezerva na opravy a výmeny zariadenia/ spotrebičov. 

Nájomníci 

v danej lokalite musí fungovať trh s prenájmami t.j. musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme. Tento faktor si najlepšie overíte u vášho realitného makléra, ktorý vám povie, ktoré lokality sú žiadané nájomníkmi a ktorým sa radšej vyhnúť.

Miestna nehnuteľnosť 

osobne vám odporúčam zamerať sa na nehnuteľnosti v meste, ktoré je vo vašej blízkosti (do 20 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete musieť (ale najmä chcieť) mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.

Existujúca nehnuteľnosť 

začínajúcim investorom odporúčam len existujúce (t.j. nie nehnuteľnosti tzv na papieri – vo výstavbe). Dôvodom je, že existujúce nehnuteľnosti majú už svoju históriu a viete relatívne presne odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. Posledným dôvodom je, že novostavby bývajú väčšinou značne predražené, a preto dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.

Nemali by ste teda nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy a to platí aj v tejto situácii, no mali by ste sa poradiť s odborníkom, ktorý sa v novostavbách a najmä ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny atď) vyzná.

Kúpa pod trhovú cenu 

najlepšou ochranou pred poklesom ceny vašej nehnuteľnosti, zárukou dobrých výnosov a dostatočnou rezervou v prípade, že by ste potrebovali nehnuteľnosť rýchlo predať, je kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Technikám, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu a prečo by vôbec niekto predával svoju nehnuteľnosť ‘pod cenu’ sa budem venovať v ďalších článkoch.

Typ nehnuteľnosti 

byt či dom; jedno, dvoj či trojizbový? Výborné otázky avšak odpoveď na ne závisí od vašej lokality. Všeobecne však platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom a aj výnosy sú vyššie pri byte ako pri dome. Dvojgarsónky, jedno až dvoj-izbové byty sú opäť vo všeobecnosti najžiadanejšie a prinášajú najlepší pomer cena/nájom. 

Znamená to že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá. V každom prípade vám však musia ‘sedieť čísla’ tj. ak je výnos aj po zohľadnení vyššie uvedených rizík zaujímavý – choďte do toho!

 

Ak už viete čo kupovať je dôležité vedieť aj to, čo určite nekupovať!

 

Nehnuteľnosť so štrukturálnymi problémami 

narušená statika nehnuteľnosti, zatekajúce steny, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti (napr. veľká chodba/predsieň, malé izby, priechodné izby), problémy s bytovým domom, v ktorom sa byt nachádza (problémy so strechou, zatekajúce základy atď). Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.

Sú byty v pôvodnom stave teda zlou investíciou? Práve naopak. Nehnuteľnosti v pôvodnom stave sú jedným zo spôsobov, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak nemá takáto nehnuteľnosť štrukturálne problémy, môže z nej byť výborná investícia. O výpočte výhodnosti kúpy nehnuteľnosti v pôvodnom stave si povieme v ďalšom článku.

Predražená nehnuteľnosť 

toto je jedna zo základných chýb investorov, ktorá sa žiaľ už nedá opraviť. Tematike finančnej analýzy výnosnosti nehnuteľnosti sa budeme venovať v ďalšom článku, preto sa obmedzím na konštatovanie, že pri investovaní sa riadite v prvom rade číslami a čísla vám povedia najpresnejšie či kupujete predraženú nehnuteľnosť alebo nie.

Nehnuteľnosť v zahraničí/ dovolenková nehnuteľnosť 

pri investovaní musíte mať jasno v tom, či nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, alebo pre zábavu. A nesnažte sa ich kombinovať. Apartmány v Chorvátsku, či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze. Vidina apartmánu, o ktorý sa vám niekto stará a vy si môžete kedykoľvek prísť a spraviť si dovolenku je lákavá, avšak väčšinou nefunguje. 

Hlavným dôvodom je, že nepoznáte dosť dobre daný trh – čo hľadajú turisti, ktorí danú oblasť navštívia, kedy je hlavná sezóna, kde sú top lokality, koľko dní z roka bude nehnuteľnosť obsadená a za akú cenu? Toto sú všetko otázky, ktoré musíte mať zodpovedané predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu!

Nehnuteľnosti ‘rozhádzané’ po rôznych lokalitách

existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste, alebo tam, kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa ich základné investičné kritériá a začať investovať v tejto lokalite – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je, najmä pre začínajúcich investorov, vhodná. Nájdite to, čo funguje vo vašej oblasti a robte to znova a znova. A až keď nazbierate skúsenosti začnite sa pozerať po nových možnostiach. 

Verím, že Vám tieto rady pomôžu pri vašom rozhodovaní a vyhnete sa investíciám, ktoré by ste neskôr oľutovali. Dôležité je však povedať, že najväčšie riziko je neinvestovať! Nikdy nebudete mať 100% istotu, že kupujete správnu nehnuteľnosť, ale postupne budú vaše rozhodnutia lepšie a lepšie a budete presne vedieť čo chcete kúpiť a čo nie

Využite skúsenosti iných ľudí (realitných maklérov, mentorov, odborníkov), aby Vám pomohli v oblastiach v ktorých sa nevyznáte, ale najmä sa neprestaňte vzdelávať, pretože investícia do vzdelania prináša najlepšie výnosy.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *