Utorok 28. január. Meniny má Alfonz

Ako sa zmenil hypotekárny trh pol roka po zavedení prísnejších pravidiel

BankyBývanie 24.10.2017 | 00:00 3 komentáre

Od zavedenia nových pravidiel NBS pri hypotékach prešlo už viac ako pol roka. Cieľom bolo utlmiť horúci hypotekárny trh. Na to, ako sa odvtedy zmenil hypotekárny trhy, sme sa pozreli v článku.

Keď NBS začala pred koncom minulého rok hovoriť o sprísnení hypotekárneho trhu, mnohí to považovali doslova za katastrofu. Svet sa však nezrútil, a čuduj sa svete, hypoúvery sa poskytujú aj naďalej. Mesačné objemy poskytnutých hypoték nezaznamenali žiadny vážny prepad. Môžeme teda hovoriť len o zastavení rastu, prípadne o zvýšení kvality portfólia.

Od marca tohto roku zaviedlo prísnejšie pravidlá v poskytovaní hypoték nové opatrenie NBS. Dvomi najdôležitejšími zmenami bolo sprísnenie posudzovania disponibilného príjmu žiadateľov a obmedzenie poskytovania úverov nad 80 percent LTV.

Prísnejšie skúmanie bonity

Banky musia uplatňovať prísnejšie pravidlá pri posudzovaní príjmu žiadateľa o úver. Ide napríklad o povinnosť odpočítať z príjmu žiadateľa rezervu, ktorá opticky znižuje výšku disponibilného zárobku. Táto povinnosť nadobúda plnú účinnosť postupne. V marci sa začalo pri piatich percentách a cieľových 20 percent z prímu dosiahne povinná výška rezervy v júli budúceho roka.

Ďalšou zmenou je povinnosť banky počítať pri hodnotení bonity klienta s budúcim zvýšením úrokovej sadzby o dva percentuálne body. Žiadatelia sa tak testujú na horšie úrokové podmienky, aké aktuálne sú. Ide teda o ďalšie pritvrdenie podmienok hodnotenia bonity úverových klientov.

Predĺžila sa aj doba, za akú sa preveruje príjem žiadateľa o úver. Kým predtým stačilo, aby človek doložil potvrdenie o príjme za posledné tri mesiace, teraz to už je šesť mesiacov.

LTV do 80 %

Asi najzásadnejšou zmenou však je sprísnenie pri tom, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môžu financovať banky a koľko musia doplatiť ich klienti. Ide o pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti – tzv. LTV. Inými slovami, ľudia si môžu požičať na nižšiu časť hodnoty bytu, či domu a musia viac využívať iné zdroje financovania. Len štyri úvery z desiatich dnes môžu byť nad 80 percentami LTV.

Tieto dva okruhy, teda zavedenie sprísnených pravidiel pri posudzovaní bonity klientov a stanovenie limitu na počet úverov nad LTV 80 percent, sú dôvodom, pre ktorý sa hypotekárne úvery dnes berú rozvážnejšie.

Klientov s nižším príjmom jednoducho zastaví úverový limit a banky si taktiež začali viac vyberať, komu poskytnú financovanie nad 80 percent. Mesačný objem novoposkytných hypotekárnych úverov sa za posledné mesiace celkom výrazne ustálil, čo značí že opatrenia NBS fungujú.

Prísnejšie pravidlá neznamenali stop pre nového obchody

Aj keď to nečakal už asi nikto, úroky dostupné na hypotekárnom trhu ešte ďalej klesali. Treba však doplniť, že za úrokový štandard, ktorý banky komunikujú navonok, si zvolili ponuky pri 80 percentách LTV. Pri vyšších percentách „odmeňujú“ klienta prirážkou k úrokovej sadzbe.

Navyše niektoré banky majú problém s dodržiavaním hore spomínaného limitu pri hypotékach s LTV nad 80 percent. Stanovené intervaly tak musia doháňať vždy koncom štvrťroka. Začalo byť preto dosť dôležité kedy sa žiadosť o úver podáva. Žiadosti podané začiatkom kvartálu majú väčšiu šancu získať vyššie LTV.

Chýbajúce peniaze získavajú klienti spotrebnými a stavebnými úvermi

Banky začali poskytovať vo väčšej miere na dofinancovanie hypoúverov spotrebné úvery so zvýhodnenou sadzbou (úrok medzi od 2,9-5,9%). Taktiež sa vo veľkej miere rozmohli stavebné úvery a medziúvery zo stavebného sporenia, u ktorých je hlavnou výhodou oproti spotrebným úverom možnosť natiahnuť dobu splácania.

Nová zbraň v arzenáli bánk

Prvýkrát v histórií sa na trhu objavila nová zbraň konkurenčného boja. Niektoré banky sú ochotné preplatiť klientovi pokutu za predčasné splatenie hypotéky v konkurenčnej banke vo výške jedného percenta. Podmienkou je samozrejme presunutie hypotéky k štedrej banke.  Nad týmto už naozaj začína rozum stáť

Realitná bublina?

Popri dostupnosti hypoték je častou témou rozhovorov situácia na realitnom trhu. Proti sebe stoja tí, ktorí si už našli na trhu tú svoju vysnívanú nehnuteľnosť a tí, ktorým sa aktuálne ceny zdajú privysoké.

Je pravdou, že ceny nehnuteľností rástli v posledných dvoch rokoch naozaj rýchlym tempom. No nemusí ísť nevyhnutne o realitnú bublinu, ale len o reakciu na aktuálne ekonomické podmienky.

Pomôžeme si grafom od NBS. Je na ňom znázornený vývoj cien nehnuteľností priradený k určitej rizikovej skupine podľa rýchlosti rastu ceny. Okrem toho netreba zabúdať, že ceny nehnuteľností treba priraďovať k aktuálnym trhovým podmienkam. Okrem realitného trhu totiž rastú i mzdy, zamestnanosť a celá ekonomika. Ani NBS si preto nemyslí, že by sme boli svedkami nafukujúcej sa bubliny.

Slavomír Molnár, finančný sprostredkovateľ a analytik portálu Finančná Hitparáda

Peter Apolen

3 odpovede na “Ako sa zmenil hypotekárny trh pol roka po zavedení prísnejších pravidiel”

  1. Michal píše:

    Ak Poštová banka pritlačí na pílu a začne masívne pretláčať jej aktuálnu ponuku 0,95 %, budú asi reagovať aj ďalšie banky.

  2. Igor píše:

    Zníženie LTV nikomu okrem bank neprospelo. Klienti sa dofinancovavaju drahšími spotrebnymi uvermi, čo zvyšuje ich zraniteľnosť. Toto asi nebolo cieľom NBS, že?

    • Pet píše:

      tak zase je tam strop v podobe Debt-to-Income (nie viac ako 9, respektive 8 rocny cisty prijem)… plus stress test na uroky… takze to tiez nie je pre kazdeho riesenie…

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *