Sobota 24. augusta. Meniny má Bartolomej

Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti

prenájom nehnuteľnosti
Dane 15.03.2018 | 00:00 10 komentárov

Termín na podanie daňové priznania sa blíži. Keďže časť investorov do realít svoje nehnuteľnosti prenajíma, prinášame niekoľko prehľadných rád, ako si vypočítať daň z prenájmu nehnuteľnosti a podať daňové priznanie.

Poradíme vám v piatich prehľadných krokoch:

1. KTO podáva daňové priznanie

Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy a nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem, ktorý dosiahnete z takéhoto prenájmu sa považuje za príjem podliehajúci dani. Tento príjem je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov.

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v tom prípade, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (teda aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2017 presiahne sumu 1 901,67 eur.

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, takže daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, presahujúci sumu 500 eur.

Čo platí v prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť spolu s manželom/manželkou?

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastníte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom pomere, ktorý si vzájomne dohodnú a je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Pre ilustráciu uvádzame príklad: Manželia prenajímali v roku 2017 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2017 dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2017 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli rozdeliť príjmy  nasledovne:

  • na manželku príjmy vo výške 2 300 eur
  • na manžela príjmy vo výške 500 eur

Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane.

Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení, vo výške 2 300 eur, zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2017 boli vo výške 1 800 eur (2 300 – 500). Nakoľko v roku 2017 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,67 eur.

2. DOKEDY a KDE podať daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2017 máte povinnosť podať do 31. marca 2018.  V tejto lehote ste povinní daň aj uhradiť.

Vzhľadom na skutočnosť, že 31. marec 2018 pripadá na deň pracovného voľna, daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2017 je potrebné podať najneskôr v utorok 3. apríla 2018.

Daňové priznanie sa podáva na daňovom úrade. Daňové priznanie možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.

3. NA AKOM FORMULÁRI daňovník podáva daňové priznanie

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddieli v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

4. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Najlepšie je to vysvetliť na nasledujúcom príklade: Daňovník dosiahol v roku 2017 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa  § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľné vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, sú vo výške 3 850 eur.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500). Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

– výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)

– výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti)

– výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti)

– iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie)

–  výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti

– ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárii za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.)

Ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

– elektrickej energie

– tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody

– pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť

– plynu

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

– odvádzanie odpadovej vody z domácností

– osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome

– používanie výťahu

– kontrola a čistenie komínov

– odvoz popola, smetí a splaškov

– čistenie žúmp

– vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou

– internet

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.

5. VÝŠKA A VÝPOČET DANE

Postup pri výpočte dane z príjmu za prenájom nehnuteľnosti:

– od vášho príjmu sa odpočítajú výdavky, ktoré musia byť preukázateľné a musia slúžiť len na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu

– výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť podľa príkladu uvedeného v bode 4

– vznikne vám základ dane a z neho sa platí daň z príjmu

UPOZORNENIE

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania, prípadne príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

JUDr. Martin Bečár, právnik realitnej kancelárie HERRYS

10 odpovedí na “Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti”

  1. Karol píše:

    Nekompletna informacia
    Do konca mesiaca nasledujuceho po vzniku prenajmu je v zmysle zakona potrebne sa ako prenajimatel registrovat na Danocom urade, inak prenajimatelovi hrozi POKUTA.

  2. Martin píše:

    ak prenajímam byt a nemám nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžem si do výdavkov započítať práčku a ladničku ?

    • Jana píše:

      Ja keď som sa na to informovala na daňovom úrade tak mi bolo povedané, že spotrebiče a vybavenie bytu si môžem zaradiť do výdavkov len keď mám byt zaradený do obchodného majetku + v zmluve o prenájme by malo byť uvedené, že byt sa prenajíma spolu s vybavením bytu (práčka,chladnička,TV…), aby nevznikali pochybnosti.

      • Lukáš píše:

        Spotrebiče (pračka, chladnička, sporák, atď ) je možné započítať do výdavkov FO, ak tieto nie sú vstavané do kuch linky alebo steny. Vstavané spotrebiče je možné uplatniť len z obchodnej činnosti.

  3. Marta Machalová píše:

    Som invalidná dôchodca mesačná dávka 125eur Iný prijem nemám. Dala som byt do prenájmu mes.470eur.energia,plyn,voda ,kúrenie,internet 120eur. Ako vypočítať daň ?Dakujem

    • Lukáš píše:

      Príjmy
      470 € * 12 mes = 5640 €
      5640 – 500 =5140 (ide o zníženie o 8,865248 %)
      Ročné príjmy po odrátaní oslobodenia dane : 5140€

      Výdavky
      120 € * 12 mes = 1440
      Nutno znížiť o rovnaký pomer ako príjmy, teda: 1440 – 8,865248 % (tj 127,66€) =1312,34
      Ročné uplatnitelne výdavky sú = 1312 €

      Príjmy mínus výdavky sa rovná základu dane, pričom dať z prenájmu je 19%. Takže :
      5140-1312= 3827
      Základ dane je 3827 € : 1,19 (tj. daň 19%) =
      Daň 611,0 € !

      Ale neviem, či nie je nejaký rozdiel v zdaňovaní ZTP osôb, do výdavkov je ešte možné za rátať napr poplatok za smeti.

  4. Marcela píše:

    Ak dam byt do prenájmu za 400 € na mesiac reálne ma vyjde plyn elektrina kurenie vodne a stočne ,fond oprav ,odvoz smeti na 200€ ,ta druha cast ide na hypoteku ako si to vsetko vypočítam ci budem na nule alebo kolko budem platit dane ? Vopred dakujem

    • Peter Apolen píše:

      Hypotéku sa do nákladov dať nemôžete. Môžete byt odpisovať podľa účtovných odpisov, ale len keď máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku. V takom prípade môžete odpisovať aj úroky z hypotéky.

  5. Dasa píše:

    Priatel dava byt do prenajmu za 400€ aj s energiami. Celkovo naklady na byt su s energiami 160€…. Ako mu to vijde pri podani dan. Priznania…bude doplacat ci ako??? Dakujeme vopred za odpoved.

  6. Zuzana píše:

    Prosim vas, ked sa to vsetko pocita a ked zoberiem priklad tuna vyssie pani, ze 470 je prenajom bytu a 120 energie. Pocita sa tam s tym, ze tych 120 energie su zvlast platene (najomcom), alebo je to v tych 470 zahrnute? Dakujem.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *