Streda 21. augusta. Meniny má Jana

Aký vplyv bude mať DTI na realitné investície?

dti
Tomáš Pieružek 27.09.2018 | 00:00 0 Komentárov

Ak sa hýbete v hypotékach a realitách viete, čo tým myslím. DTI je skratka pre debt to income ratio – pomer medzi veľkosťou dlhu a príjmu. Dôvodom, prečo DTI nazývam strašiakom, sú nové podmienky pri hypotékach, ktoré v júli zaviedla NBS.

Čo je to DTI?

Váš príjem v čistom je 1000 eur (cca priemerná mzda v Bratislave). Ročne teda zarobíte v čistom 12 x 1000 = 12 000 eur. Ak dostávate ročné, či polročné odmeny, môžete ich prirátať tiež. Poďme teraz k maximálnej výške ukazovateľa 8. Tá zjednodušene hovorí o tom, že výška všetkých vašich úverov nesmie prekročiť osemnásobok vašich ročných príjmov. V našom prípade vyššie teda:

12 000 x 8 = 96 000 eur

A tu sa dostávame k problému číslo jeden. Za 96 tisíc + vlastné zdroje 10 až 20 percent, teda spolu 110-115 tisíc eur, si toho v Bratislave veľa nekúpite. Práve tento ukazovateľ preto bude podľa mňa jedným z najefektívnejších nástrojov na obmedzenie dostupnosti úverov na Slovensku. Áno, hypotéku si berú častokrát dvaja, no táto základná logika platí. Hoci pravidlá NBS nechávajú zatiaľ ešte priestor na výnimky z limitu 8, tieto zadné vrátka sa budú postupne, ale isto zatvárať.

Aký vplyv má DTI na realitné investície

Menej ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť vlastný byt, ale pre vás, ako investora do nehnuteľností, nemusí nevyhnutne znamenať zlú správu. Áno tlak na rast cien nehnuteľností mierne poľaví, ale ľudia musia niekde bývať, takže ak si nebudú môcť dovoliť vlastnú nehnuteľnosť, riešením bude jedine nájom. To sú pre vlastníkov bytov k dispozícií na prenájom dobré správy.

DTI je na strane druhej práve pre investorov do nehnuteľností veľmi obmedzujúcim kritériom. Ak totiž máte svoju nehnuteľnosť, kde bývate na úver a okrem toho nejaké prečerpanie na účte, môžete už byť nad limitom DTI 8. Takže vám banka už nový úver neposkytne. Odporúčam každému spraviť si vlastný prepočet, ako na tom je.

Čo s tým?

Ak teda ste už na hrane, prípadne za hranou DTI, máte niekoľko možností, ako sa s tým vysporiadať.

V prvom rade zrušte všetky iné úvery. Spotrebné úvery, prečerpania na účte, kreditné karty, leasingy atď. Ak ale pravidelne čítate môj blog toto ste už dávno urobili. Ak náhodou prenajímate svoje nehnuteľnosti na čierno a prijímate nájomné v hotovosti, veľmi rýchlo to zmeňte. Nebudem teraz hovoriť o právnych rizikách, ale o vplyve na DTI. Ak totiž prenajímate nehnuteľnosť a príjem vám chodí na účet, banka bude akceptovať časť nájomného, akoby išlo o váš dodatočný čistý príjem.

Uvediem konkrétny príklad: investor s čistým príjmom tisíc eur má dve nehnuteľnosti, ktoré prenajíma. Každú za 550 eur mesačne. Jeho banka vie akceptovať 55 percent z hrubého nájmu, teda 0.55 x (550 + 550) = 605 eur. (V každej banke sú podmienky uznávania príjmov odlišné.) Znamená to, že v očiach banky náš investor už nemá mesačný príjem len tisíc eur, ale 1605 eur. Ako sa zmení jeho maximálna možná úverová angažovanosť? 1605 x 12 x 8 = 154 080 eur. Samozrejme, že je tu veľa „ak“, ale tento príklad nám ukázal, ako je možné zvýšiť objem úverov, ktoré dokáže banka poskytnúť.

Ďalšou možnosťou je samozrejme splatenie časti úverov z vlastných peňazí, resp. počkať, kým časť úverov „nesplatia“ nájomníci. To však nerieši náš aktuálny problém. Poslednou možnosťou sú privátne investície, nájsť niekoho, kto má voľné prostriedky a kúpiť nehnuteľnosť spoločne. Prípadne využiť tzv. mortgage host, teda niekoho, kto pôjde do hypotéky s vami.

Ďalší možný vývoj

Napriek možnostiam, o ktorých som písal vyššie, bude mať DTI najmä pre investorov do nehnuteľností veľmi negatívny dopad. Teraz som rád, že som v minulosti nečakal a zobral si maximum možných úverov (a maximum rizika, ale aj maximum rezerv a iných preventívnych opatrení).

Neznamená to však nevyhnutne, že investovanie do nehnuteľností je mŕtve. Iba to pôjde pomalšie. Existuje niekoľko stratégií, ktoré sú postavené na malom objeme úverov. O tom ale inokedy.

Na druhej strane, banky žijú z úverov. Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách, a teda aj ich nízkych maržiach, bolo ich spôsobom zárobku poskytovať najmä veľký objem úverov. S tým je pravdepodobne na istý čas koniec. Suma sumárum, ako Američania hovoria: „Something will have to give“  – niečo bude musieť povoliť.

Neviem, či to bude uvoľnenie DTI alebo nový spôsob ako financovať investície do nehnuteľností, ako je to bežné v zahraničí. No v každom prípade, ak máte prístup k zdrojom – hypotéka alebo hotovosť, môžu sa v najbližšej dobe objaviť na realitnom trhu zaujímavé príležitosti na kúpu.

Ako sa vás dotklo DTI? Budem rád ak sa podelíte vaše skúsenosti v komentároch.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *