Stvrtok 26. apríla. Meniny má Jaroslava

Budú nové opatrenia NBS poslednou ranou pre hypotekárny trh?

opatrenia nbs
Bývanie Peter Apolen 20.03.2018 | 00:00 2 komentáre

Národná banka Slovenska predstavila nové opatrenia s cieľom sprísniť úverový trh. Tieto budú mať v porovnaní s predchádzajúcimi opatreniami pravdepodobne oveľa tvrdšie následky. NBS potrebuje nutne zastaviť ochladiť úverový trh.

Začiatkom marca sa potvrdilo, to o čom sa šuškalo už dávnejšie. NBS zverejnila návrh nových opatrení, ktorými chce zásadne sprísniť úverový trh. Od začiatku júla by sa mali ešte viac pritiahnuť podmienky posudzovania LTV (pomer objemu úveru k hodnote nehnuteľnosti). Mal by sa zaviesť nový ukazovateľ DTI, ktorý bude sledovať celkové zadlženie domácnosti.

NBS chce zastaviť zadlžovanie slovenských domácností. Predchádzajúce opatrenia ho síce ochladili, no nestačí to. Slováci sa zadlžujú najrýchlejšie v EÚ.

Nové, tvrdšie pravidlá

Z trhu po novom úplne zmiznú hypotéky s LTV nad 90 percent. NBS tvrdí, že dnes je takých len šesť percent, takže by to nemal byť až taký zásadný zásah. No obmedzené budú aj úvery od 80 do 90 percent LTV. Dnes ich je v portfóliách 40 percent. Nábeh obmedzovania bude postupný. Cieľovým stavom by malo byť 20 percent hypoték s týmto LTV.

Čo to prinesie? Ľudia si budú musieť financovať väčšiu časť z ceny nehnuteľnosti z vlastných peňazí. Hoci by to tak mali robiť už aj dnes, v praxi sa tento rozdiel často vykrýva spotrebným úverom alebo medziúverom zo stavebného sporenia. Výsledok je potom presne opačný, ako by chcela NBS. Domácnosti sa zadlžujú rovnako, no drahšie, ako predtým, pretože doplnkové formy financovania sú nákladnejšie ako hypotéky.

Národná banka preto vytiahla novú zbraň. Bude ňou nový ukazovateľ pomeru celkového zadlženia k výške príjmu DTI (debt to income). Jeho cieľom je podchytiť všetky dlhy žiadateľa. Teda hypotéky, spotrebné úvery od bánk, ale aj pôžičky od nebankových spoločností, či stavebných sporiteľní, zároveň aj prečerpanie kreditnej karty a povolené prečerpanie k bežnému účtu. Príjem by sa mal vypočítať z posledných šiestich mesačných výplat.

Suma úverov by nemala prekročiť osem násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Ak teda niekto zarába tisíc eur v čistom mesačne, ročne to je 12 tisíc eur a celkový úverový limit takéhoto dlžníka bude 96 tisíc eur.

Je evidentné, že ani človek, ktorý dostáva vyšší ako priemerný plat, si v hlavnom meste byt na úver nekúpi. Situáciu mu síce môže uľahčiť, ak o úver požiada so životným partnerom, no i tak bude potrebné, aby sa ľudia na hypotéku a kúpu bytu pripravovali dlhodobým sporením.

Limit bude mať negatívne dôsledky najmä na mladých ľudí, ktorí len začínajú pracovať. Analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi pripomína, že tento rok sa obmedzila aj podpora hypoték pre mladých. Navyše sa chystajú zmeny v stavebnom sporení. „Mnoho ľudí tak bude odkázaných na komerčný nájom a rozhodnutie o vlastnom bývaní budú musieť odložiť. Klienti budú musieť bývanie viac plánovať dopredu a nový význam nadobudne sporenie alebo investovanie,“ naznačuje. Obeťou však budú najmä tí, ktorí už hypotéku majú, ale chceli by si úverom financovať ďalšiu nehnuteľnosť na prenájom.

Opatrenie bude nabiehať len postupne. Banky tak budú môcť limit DTI zo začiatku neuplatňovať pri pätine nových úverov, no tieto zadné dvierka sa budú postupne zatvárať.

Úverový trh už klesá

Doteraz prijaté opatrenia NBS mali len čiastočný účinok. V prvej fáze vždy fungovali opačne. Spôsobili horúčkovitý záujem o úvery, ešte pred nábehom tvrdších podmienok. Až potom došlo k ochladnutiu. Pri najnovších opatreniach preto NBS zvolila odlišný postup. S médiami komunikuje len veľmi opatrne.

Napriek všetkému je ochladenie trhu na minuloročných výsledkoch viditeľné. Objem nových hypoték bol vlani menší ako pred rokom. Kým v roku 2016 priniesol extrémne silný rok nové obchody v objeme 9,7 mld. eur, vlani banky na bývanie požičali zhruba osem miliárd eur.

Najsilnejším mesiacom vlani bol december, keď banky poskytli úvery na bývanie v hodnote 876,2 mil. eur. V roku 2016 bol najlepším mesiacom máj, keď si banky zaknihovali úvery až za 1,4 mld. eur. Tempo rastu hypotekárneho trhu sa tak minulý rok spomalilo.

opatrenia nbs

Zdroj údajov: NBS

Slovenské domácnosti sú príliš zadlžené

Napriek tomu dosahuje zadĺženosť slovenských domácností až príliš vysoké hodnoty. Podiel retailových úverov na HDP dosahuje najvyššiu hodnotu spomedzi štátov strednej a východnej Európy. Nárast tohto ukazovateľa za posledných 12 mesiacov bol zároveň najvyšší v eurozóne, a aj v rámci krajín strednej a východnej Európy. Rýchly rast zadlženosti spôsobuje najmä pokles úrokových marží, ktoré pri úveroch na bývanie klesli dokonca na najnižšiu úroveň v regióne.

NBS na to upozornila v svojej Správe o finančnej stabilite z novembra minulého roku. Uvádza v nej, že Slovensko je jedinou krajinou EÚ, v ktorej sa zadlženosť domácností  zvyšuje každým rokom nepretržite už od roku 2005. Podľa centrálnej banky to zvyšuje ich zraniteľnosť voči prípadným šokom.

„Len za posledných sedem rokov sa nám zadlženosť obyvateľstva zdvojnásobila. Tempo rastu dlhu obyvateľstva je podstatne rýchlejšie ako zlepšovanie akýchkoľvek relevantných ukazovateľov finančnej pozície domácností,“ upozorňuje Marek Ličák riaditeľ odboru dohľadu na makroúrovni, NBS.

Problém to podľa neho bude pri poklese ekonomiky. Kým počas krízy v roku 2009 bola zadlženosť slovenských domácností druhá najnižšia v strednej a východnej Európy, teraz by mohli príliš vysoké úvery vo vzťahu k príjmom dlžníkov spôsobovať vážne problémy so splácaním. „Ak takýchto prípadov bude veľa, vážne problémy sa môžu dotknúť finančného sektora a aj domácej ekonomiky,“ uvádza M. Ličák.

Ratingová agentúra Standard&Poor’s dokonca vo svojej správe z 26. januára 2018 upozornila, že môže zvážiť zhoršenie ratingu Slovenskej republiky, ak by rýchly rast retailových úverov pokračoval. S&P uvádza, že očakáva implementáciu dodatočných opatrení s cieľom zmierniť tieto riziká. Na situáciu upozorňuje aj Európske centrálna banka a Medzinárodný menový fond.

„Hoci sa riziká spojené s ďalším uvoľňovaním úverových štandardov prijatím doterajších opatrení zmiernili, z hľadiska medzinárodného porovnania a kumulácie rizík na trhu nehnuteľností sa ukazuje potreba ich ďalšieho sprísnenia,“ konštatuje centrálna banka.

„Cieľom navrhovaného opatrenia je predovšetkým zmierniť riziká spojené s rýchlym rastom zadlženosti domácností, ako aj to aby zadlženosť klientov finančných inštitúcii bola v súlade s ich finančnou pozíciou,“ dodáva.

NBS už dnes trh úverov na bývanie reguluje prostredníctvom Opatrenia č. 10/2016 a pri spotrebných úveroch ide o Opatrenie číslo č. 10/2017. Pripomienkovacie konanie k vyššie zmienených zmenám končí 26. marca.

2 odpovede na “Budú nové opatrenia NBS poslednou ranou pre hypotekárny trh?”

  1. Mio píše:

    A ani slovo o podpriemernom príjme, z ktorého mladý Slovák nemá šancu ušetriť žiadne slušné peniaze. Hlavne, že ceny nehnuteľností úplne mimo misu …

    • NJ píše:

      Ceny nehnutelnosti su bohuzial take, ake su ti podpriemerne zarabajuci Slovaci ochotni platit. Keby to ludia za tie peniaze nekupovali, tak by tie ceny take neboli.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *