Piatok 25. mája. Meniny má Urban

Bývať vo vlastnom, či v prenájme?

prenájom bytu

Aj keď viem, že táto téma je veľmi polarizujúca a riskujem pár negatívnych komentárov, rozhodol som sa na ňu pozrieť. Dôvodom je to, že sa často objavujú články, ktoré, dokonca vraj na základe čísiel, tvrdia, že nájom je z ekonomického hľadiska v porovnaní s kúpou absolútne nevýhodný (napr. TU). Pozrime sa teda na pár mýtov, ktorými je bývanie v prenájme a vo vlastnom opradené.

1. Kúpa nehnuteľnosti na bývanie je výbornou investíciou

Hmm, naozaj? Predstavte si, že ste skúsený investor a premýšľate nad tým, čo by sa mohlo považovať za strašidelnú investíciu. Za investíciu, do ktorej by ste za žiadnu cenu nechceli investovať. Po chvíľke uvažovania by ste asi prišli na niekoľko bodov:

◊ Táto ‚investícia‘ by vám mala od začiatku ťahať peniaze z vašej peňaženky.

◊ Mala by byť nelikvidná, to znamená, že jej predaj by mal trvať aspoň pár týždňov, alebo ešte lepšie pár mesiacov.

◊ Poplatky pri kúpe a predaji by mali byť pekne vysoké – povedzme dve tisíc eur a viac.

◊ Jej kúpa by mala byť taktiež pekne komplikovaná – komplikované zmluvy, kopec dokladov a potvrdení, na ktorých môžu právnici, banky a úrady zarobiť.

◊ Výnos z investície by mal ledva prekonať infláciu.

◊ Na jej kúpu si musíte požičať a to na riadne dlho, aby ste to utiahli! Povedzme 30-rokov. Ak teda cena tejto investície trošku stúpne, váš pákou posilnený výnos sa zväčší. To ľudí presvedčí, že je to výborná investícia. Mnohí si však neuvedomia, že páka funguje oboma smermi, teda že pri poklese ceny vymaže vlastné zdroje investora. Nehovoriac o riziku rastu úrokov úveru.

◊ Samozrejmosťou je, že počas svojho života by z tejto investície nemali plynúť žiadne výnosy, dividendy, skrátka nič!

◊ Mala by byť nemobilná teda váš okruh záujemcov pri predaji bude limitovaný konkrétnou lokalitou. Ak by sa bonita tejto lokality medzičasom z nejakého dôvodu zhoršila, tak vašu investíciu príliš ľudí chcieť nebude.

◊ Mala by byť drahá tak, že bude tvoriť obrovské percento vášho majetku. Zbohom diverzifikácia.

◊ Taktiež aj správa tejto investície by mala byť drahá – teda jej udržiavanie, opravy a podobne by mali pravidelne vyťahovať peniaze z vašej peňaženky.

◊ Výnos pri jej predaji by mal byť poriadne zdanený a možnosť oslobodenia od dane dosť komplikovaná. Samozrejme vaše mesačné výdavky by mali byť daňovo neuplatniteľné na zníženie dane.

◊ A samozrejme jej skutočným vlastníkom by mal byť štát, takže by mal mať právo každoročne si od vás vypýtať svoje nájomné, pardon dane.

Zabudol som na niečo? 😉

2. Nájom sa ekonomicky neoplatí

V tomto článku autor zhrnul porovnanie nákladov na bývanie pri kúpe nehnuteľnosti a pri jej nájme. Výpočet robili ‚odborníci‘ z portálu nehnuteľnosti.sk. Uviedli, že pri prenájme zaplatí človek na nájomnom za 20 rokov až 233 tisíc eur. Kdepak udelali soudruzi z NDR chybu?

V prvom rade nech počítam, ako počítam, nejak mi to nevychádza. Suma 233 000 / 20 (rokov)  / 12 (mesiacov) = 970 eur mesačne. Odborníci asi žijú v nejakom drahšom meste ako Bratislava. Zaplatiť za prerobený dvojizbový byt  nájomné 970 EUR mesačne je zlý žart. Takýto byt si dokážete prenajať za 580-600 eur (podobný prenajímam sám). Takže náklady nájomcu za 20 rokov môžu byť 580 x 12 x 20 = 139 tisíc. Hmmm, rozdiel 94 tisíc..

Taktiež ‚odborníci‘ asi zabudli, že pri prenájme nemusí nájomca zložiť 20 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti v hotovosti a že tieto peniaze môže investovať inde. V príklade z článku je to 23 tisíc eur. Skúsme tieto peniaze dlhodobo (15 rokov) investovať na akciovom trhu. Pri konzervatívnom odhade rastu šesť percent ročne bude mať nájomník po 15-tich rokoch 47 tisíc eur. Hmmm…

A to nehovorím o kúpe a opravách zariadení v byte, ak ste vlastník – pokazená chladnička, práčka, televízor, nábytok. A samozrejme celková rekonštrukcia po 15 rokoch – autor uvádza 10 tisíc eur. V Bratislave to je skôr 20 tisíc eur, ak počítame aj s výmenou kuchynskej linky, a rekonštrukciou kúpeľne.

Suma sumarum:

V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke ako platiť nájomné,“ zhrnul analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.

A ja hovorím, že si treba dávať veľký pozor na to, kto vám radí! Ako totiž povedal Warren Buffet: „Nikdy sa nepýtajte kaderníka, či potrebujete ostrihať.

Teda nájom, či kúpa?

Ako vo väčšine prípadov aj tu platí, že to závisí na viacerých faktoroch. Pár mojich odporúčaní:

♣ Ak ste mladý, a neviete, kde budete pracovať a žiť o tri roky, voľte podnájom. Byt si kúpte, len ak máte istotu, že v danej nehnuteľnosti ostanete aspoň desať či 15 rokov.

♣ Naopak, ak máte rodinu a deti pravdepodobne, budete chcieť mať istotu svojho bývania. Tu už nejde len o peniaze, ale o istotu, preto voľte radšej svoje vlastné bývanie.

♣ Ak chcete ostať flexibilný a mať možnosť presťahovať sa, prípadne odísť, cestovať po svete, určite voľte podnájom.

♣ Ak sa rozhodnete pre kúpu, veľmi dobre si to spočítajte – hypotéka je len jedna časť nákladov. Počítajte s rastom úrokových sadzieb! Ďalej sú to poplatky správcovi, energie, internet, TV, poistenie, opravy a rekonštrukcia, kúpa nábytku, elektroniky, dane, poplatky pri kúpe (kataster, znalec), poplatky realitnej kancelárii…

♣ A samozrejme ‚opportunity cost‘ – keďže pri nájme nemusíte vložiť do kúpy vlastné zdroje, môžete tieto prostriedky investovať a budovať si tak pasívny príjem. Taktiež všetko, čo ušetríte nájomným, môžete taktiež postupne investovať.

Zopakujem ešte raz – je treba si dať veľmi dobrý pozor na to, kto vám radí!!! Pracovník v banke, realitný maklér, vaši rodičia? To asi nebudú najlepší poradcovia. Ak máte pred sebou kvalifikovaného poradcu, dá vám na stôl aj alternatívy, teda napríklad plán, ako investovať a zhodnotiť usporené peniaze.

Ak sa rozhodnete pre kúpu pouvažujte o tom, či môžete časť nehnuteľnosti (napr. jednu izbu), ak je to možné, prenajímať niekomu ďalšiemu. Získate tak skúsenosti z prenájmom nehnuteľností a taktiež vám nájomník pomôže so splácaním úveru.

Vo knihe Ako sa stať finančne slobodným od A po Z uvádzam, že náklady na bývanie sú jednou z najväčších položiek v rozpočte bežnej domácnosti. Tento náklad rozhoduje do veľkej miery o tom, kedy, a či vôbec, sa stanete finančne slobodným. Spravte si preto analýzu toho, čo sa viac oplatí sami a nenechajte toto rozhodnutie na ‚odborníkov‘.

Riešite dilemu: svoje vlastné bývanie či prenájmom? Budem rád ak sa v diskusii pod článkom podelíte o názor.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

2 odpovede na “Bývať vo vlastnom, či v prenájme?”

  1. Peter píše:

    Moj osobny nazor je ze prenajom je lepsi. Z dovodu stahovania sa za pracou ako v zapadnych krajinach. Dnes kazdy chce vela penazi ale nie je ochotny odist zo svojej komfortnej zony. Problem je ze stat nestavua nove byty a tym ne to tazsie a niektore najmy su dost nakladne. Sam si planujem kupovat nehnutelnost ale svoje zdroje chcem dat aspon 50% a ostatok hypoteka. Tato nehnutelnost bude ako moj 3 ci 4 pilier + momentalne bocny stabilny prijem. Zaviazat sa na 30 rokov je dost nebespecne. Niesom isty ale pocul som ze predat nehnutelnost co je zatazena je dost narocne. Investicia sa mi zda rozumnejsia

  2. Maroš píše:

    Urcite je na zvazenie, ci najom alebo kupa. Zial Slovaci si vedeni k tomu, ze byt treba vlastnit. Pritom to ide na ukor slobody a mobility.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *