Piatok 20. októbra. Meniny má Vendelín

Cena nehnuteľností rýchlo rastie, NBS však zatiaľ o bubline nehovorí

Bývanie Marek Mittaš 21.07.2017 | 00:00 0 Komentárov

Nízke ceny úverov urobili bývanie dostupné takmer pre každého. Ceny v treťom bratislavskom obvode stúpli napríklad v druhom štvrťroku o šesť percent. Nami oslovený realitný maklér hovorí: “Mnoho nehnuteľností kúpených dnes, za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty”.

Ceny nehnuteľností rastú, výhodnosť kúpy klesá

Predaj domov a bytov v súčasnosti zažíva Klondike. Splátky hypoték dokázali podliezť ceny nájmov a na to Slováci, známi obľubou bývať vo vlastnom, dobre počujú. Trh do vytrženia priviedli historicky nízke úrokové sadzby, ktoré sprístupnili bývanie prakticky pre každého dlhodobo zamestnaného a priemerne zarábajúceho. „Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že realitný makléri v tomto období musia byť veľmi spokojní. No po kríze z roku 2008 už vidíme aj za roh. Už teraz je veľmi, a myslím naozaj veľmi, vysoký dopyt v porovnaní s ponukou,“ hovorí Gabriel Šille, konateľ realitnej kancelárie EUROPA. Dodáva, že táto situácia je charakteristická najmä pre oblasť Bratislavy a blízkeho okolia.

„Dané je to určite aj skutočnosťou, že v Bratislave je veľmi veľa investičných bytov, ktoré sa prenajímajú zväčša mladým ľuďom, ktorí prišli za prácou. Predstavte si, že ste mladý úspešný človek s pravidelným slušným príjmom. Za prenájom svojho „dvojizbáčika“ platíte mesačne 500 Eur. A zrazu príde situácia, že by ste za 450 mesačne mohli mať svoj vlastný. Zaváhali by ste?“ opisuje situáciu na trhu G. Šille.

Druhou stranou mince je to, že ceny išli strmhlav hore. Ako hovorí, cena menšieho bytu narástla v priebehu pol roka aj o 15 tisíc eur. Hypotéky to síce preplatia, otázkou však ostáva, či už dnes nekupujeme menej výhodne, ako budeme môcť v budúcnosti predať. Podľa štatistík NBS rastú ceny nehnuteľnosti permanentne od roka 2015. V prvom kvartáli tohto roka zaznamenali nárast o 7,6 percenta a v druhom šesť percent.

Taký nárast cien už nemôže kompenzovať ani pokles úrokových sadzieb. Realitný maklér preto upozorňuje: „Možno očakávať, že mnoho nehnuteľností kúpených dnes za ceny vyhnané do extrémnych výšok, bude o pár rokov problém predať bez straty“.

Poskočenie cien nehnuteľností v úvode roka súvisí aj s predzvesťami, že úroky na hypotékach môžu začať pomaly rásť, no do veľkej miery aj s tým, že dopyt masívne povzbudila centrálna banka svojim rozhodnutím postupne sťažiť dostupnosť úverov na bývanie. Tým, ako nabiehajú jednotlivé opatrenia, ľudia chcú na poslednú chvíľu získať bývanie „výhodnejšie“. Peter Világi, senior analytik spoločnosti Fincentrum, však hovorí: „Už rok a pol sme v raste úverov na čele Európskej únie, pričom podľa štatistík Národnej banky Slovenska, až tri štvrtiny týchto úverov tvoria práve úvery na bývanie.

Zároveň klesá počet inzerovaných nehnuteľností, pretože ľudia očakávajú, že ceny ešte porastú. Máme najväčší počet rozostavaných bytov v histórii samostatného Slovenska. A vo väčšine prípadov sa novostavby opäť predávajú z papiera, keď sa s výstavbou ešte ani nezačalo. To všetko vedie k rastu cien dvojciferným tempom. Ešte stále síce nehovoríme o bubline, no trh sa už dostáva na úroveň, kedy riziko jej vzniku začína narastať.“

Očakáva sa spomalenie rastu cien

Na trhu s nehnuteľnosťami sa však začínajú objavovať všetky varovné signály prehrievania. „Teoreticky možno prehrievanie realitného trhu charakterizovať zásadne výraznejšou dynamikou cien bývania, ako tempom vývoja základných ekonomických fundamentov (HDP, príjmová situácia a podobne). Národná banka Slovenska hodnotí vývoj na trhu s bývaním okrem úverového zaťažovania domácností tiež z aspektu dostupnosti bývania. Podľa dostupných údajov má hodnota sledovaného kompozitného indexu, ktorý hodnotí vývoj cien bývania, rastúci trend. Zatiaľ je ale relatívne vzdialená od pásma realitnej bubliny,“ hovorí Jana Kováčová z odboru kancelárie guvernéra Národnej banky Slovenska.

Stav trhu však rozhodne nie je v rovnováhe. Po zohľadnení Kompozitného indexu na hodnotenie vývoja ceny bývania na meter štvorcový možno získať orientačnú informáciu o aktuálnom riziku spojeného s aktuálnym vývojom cien nehnuteľností na bývanie. Hodnoty kompozitného indexu sa na začiatku tohto roka posunuli až do rizikového pásma.

Zdroj: NBS

Analytici NBS Mikuláš Cár a Roman Vrbovský odhadujú, že postupné dokončovanie rozpracovaných projektov a tvrdšie kritériá na získanie hypoték, sa môžu prejaviť v postupnom zmierňovaní dynamiky cien nehnuteľností. K zmierneniu medziročného rastu priemernej ceny by mal okrem toho prispieť aj bázický efekt vyššej priemernej ceny bývania v druhom štvrťroku 2016.

Aj P. Világi z Fincentra súhlasí, že o hypotekárnej bubline v našich končinách nateraz hovoriť nemusíme. „Národná banka Slovenska je v sledovaní finančnej stability veľmi obozretná. Už opatrenie z decembra minulého roku malo dopyt po úveroch obmedziť a zároveň zabezpečiť zníženie rizika z očakávaného zvyšovania úrokových sadzieb v budúcnosti tak pre bankový sektor, ako aj pre klientov. Zabrániť nadmernému úverovému rastu je jedným zo základných cieľov regulátora. Preto môžeme očakávať, že vzniku hypotekárnej bubliny kroky NBS v budúcnosti zabráni.“

Na nehnuteľnostiach je ešte stále možné zarobiť

Ukazovatele naznačujú, že na realitnom trhu príde v budúcnosti k zmenám, no to neznamená, že reality už nebudú predstavovať zaujímavý segment zhodnotenia peňazí. Priestor na špekulatívnej investovanie sa však obmedzí.  „Treba rozlišovať, či klienti kupujú nehnuteľnosť na to, aby v nej bývali, alebo ide o čisto investičnú záležitosť. Ak si potrebujú vyriešiť bývanie, tak teraz je ten správny čas na úver na bývanie, pretože môžeme očakávať, že už v pomerne krátkom čase budú najmä dlhšie fixácie a vyššie LTV, drahšie. Ak hovoríme o čistej investícii do nehnuteľnosti, tak klientom odporúčam skôr zvážiť realitný podielový fond. Ten má totiž zvyčajne v portfóliu nielen rezidenčné, ale aj komerčné nehnuteľnosti. Klienti sa tak vystavujú oveľa nižšiemu riziku, ako keď si kúpia jeden byt, ktorého cena môže rapídne klesnúť. Investícia do realitného podielového fondu je v porovnaní s kúpou rezidenčnej nehnuteľnosti aj podstatne likvidnejšia,“ uzatvára P. Világi.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *