Utorok 20. novembra. Meniny má Félix

Ceny nehnuteľností v Bratislave už klesajú

ceny bytov
Bývanie Peter Apolen 06.11.2018 | 00:00 1 Komentár

Priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji klesla v treťom štvrťroku o 1,6 percenta. Ide však len o medzi štvrťročný pokles, v porovnaní s vlaňajškom ceny ešte stále rastú. Podľa NBS je za týmto vývojom zhoršenie dostupnosti hypoték.

Bratislava a zvyšok „sveta“

Bratislava sa vo vývoji v treťom štvrťroku oddelila od ostatných regiónov Slovenska. Až na Banskobystrický kraj totiž ceny ešte stále rastú. Za obratom v Bratislave môže byť viacero dôvodov. Napríklad už príliš vysoké ceny nehnuteľností, zhoršená dostupnosť hypoték, či dopyt, ktorý vrcholil tesne pred koncom druhého štvrťroka, a následne, v letných mesiacoch, ochabol.

Vývoj v Bratislave sa odzrkadlil i na celoslovenských výsledkoch. Medziročný rast priemernej ceny bývania sa tak v treťom štvrťroku spomaľoval. Celoslovensky tak zostali ceny v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom takmer rovnaké. Priemerná cena bývania vzrástla na 1433 eur za meter štvorcový, čo je oproti druhému štvrťroku nárast len o 0,1 percenta. Prejavilo sa to aj na spomalení medziročného rastu cien, zo 4,5 percenta na štyri percentá.

Pod spomalenie sa podpísal už spomenutý pokles priemerných cien v Bratislave. Štatistiky uviedla vo svojej pravidelnej analýze Národná banka Slovenska.

Pri pohľade na štruktúru trhu vidíme, že spomalenie rastu priemernej ceny bývania je do veľkej miery výsledkom spomalenia rastu cien bytov – z 8,2 na 7,6 percenta. Ceny domov naopak rástli – z 2,2 na 3,8 percenta. K zrýchleniu rastu priemernej ceny domov na ročnej báze prispel do určitej miery aj bázický efekt poklesu priemernej ceny domov v treťom štvrťroku minulého štvrťroku.

Celoslovenská priemerná cena bytov dosiahla v treťom štvrťroku 1727 eur za meter štvorcový. Rastie najmä cena päťizbových bytov a to až o 5,3 percenta medzi štvrťročne. Takýto nárast ceny je dôkazom toho, že týchto bytov je v ponuke stále málo. Naopak najmenej sa zvýšila priemerná cena dvojizbových bytov – o 0,6 percenta. Dvojizbových bytov býva totiž v developerských bytoch väčšinou najviac.

Priemerná cena rodinných domov vzrástla na 1165 eur za meter štvorcový. Podobne rástli tak ceny štandardných rodinných domov, ako aj relatívne málo obchodovaných priestranných rodinných víl.

Najviac rastú ceny v Trnavskom kraji

regionálneho pohľadu je vývoj priemernej ceny bývania v jednotlivých krajoch už tradične pomerne diferencovaný. V Bratislavskom kraji ceny medzi štvrťročne klesajú – o 31 eura. Poklesla aj priemerná cena bývania aj v Banskobystrickom kraji – medzi štvrťročne o 18 eur.

Naopak v absolútnom vyjadrení najvýraznejšie vzrástla priemerná cena bývania v Trnavskom kraji – o 53 eura oproti druhému štvrťroku. Medziročne ešte stále rastú ceny takmer vo všetkých slovenských regiónoch. Len v Banskobystrickom kraji boli ceny rovnaké ako pred rokom a v Prešovskom kraji o takmer jedno percento nižšie.

Začína sa stavať čoraz menej nových bytov

V posledných rokoch sa na celom Slovensku začalo ročne stavať okolo 20 tisíc bytov a dokončovalo sa ich viac ako 15 tisíc. Relatívne najlepšia situácia z pohľadu ponuky bývania je v Bratislavskom a v Trnavskom kraji, kde sa v posledných troch rokoch najviac bytov začalo stavať aj dokončilo.

K rovnakému záveru dospejeme aj po prepočte začatých a dokončených bytov na tisíc obyvateľov. V Bratislavskom kraji sa v posledných troch rokoch začalo stavať v priemere desať bytov na tisíc obyvateľov ročne a dokončilo sa zhruba osem bytov na tisíc obyvateľov. V posledných dvoch rokoch je tu už však menej začatých bytov a vo väčšej miere sa už len dokončujú rozostavané byty.

Najslabšia ponuka nového bývania je v Banskobystrickom kraji, kde sa ročne začne s výstavbou v priemere asi dvoch bytov na tisíc obyvateľov a dokončí sa len zhruba 1,5 bytu na tisíc obyvateľov. Celoslovenský ročný priemer je necelé štyri začaté a tri dokončené byty na tisíc obyvateľov ročne. „Javí sa to málo a prispieva to k rastu cien bývania v niektorých regiónoch. Keďže dopyt po bývaní pretrváva, možným riešením aktuálnej situácie je predovšetkým zvýšenie ponuky cenovo dostupného bývania,“ uvádza NBS.

Dostupnosť bývania sa zhoršuje

NBS na základe porovnania cien bývania s príjmovými a úverovými možnosťami obyvateľstva pravidelne vyhodnocuje dostupnosť bývania. Pri výpočte indexu dostupnosti bývania sa zjednodušene porovnáva priemerný príjem záujemcov o bývanie s ich tzv. primeraným príjmom, ktorý sa odvodzuje okrem cien nehnuteľností a aj od objemu použitých vlastných a úverových prostriedkov potrebných na nákup nehnuteľnosti, času čerpania úveru na bývanie a aktuálnej úrokovej sadzby na úverové prostriedky.

Dostupné údaje umožňujú vypočítať index tak za celé Slovensko, ako aj za jednotlivé regióny. NBS zostavuje modifikovaný index dostupnosti bývania, v ktorom sa pozerá na aktuálnu dostupnosť v porovnaní s dostupnosťou v minulosti. Pomocou takto zostavených indexov sa banka snaží zjednodušene ukázať možné nadhodnotenie, či podhodnotenie cien bývania ako celku, a aj cien bytov v pomere k historickému priemeru indexu dostupnosti bývania.

Z porovnania cien nehnuteľností a príjmov ľudí vyplýva, že v polovici slovenských krajov nedokázal ani pokračujúci rast príjmov domácností dostatočne kompenzovať rastúce ceny bývania. Dostupnosť bývania domácností sa tak z dlhodobého hľadiska zhoršila. Najvýraznejšie sa táto disproporcia medzi aktuálnymi cenami bývania a príjmami z dlhodobého hľadiska prejavuje predovšetkým v Trnavskom kraji a Nitrianskom kraji.

„Naopak, pozitívne možno hodnotiť aktuálnu dostupnosť bývania vzhľadom na jej doterajšiu históriu v Banskobystrickom, Prešovskom a Bratislavskom kraji a čiastočne aj v Košickom kraji. Z uvedeného rozdelenia krajov možno dedukovať, že vývoj dostupnosti alebo nedostupnosti bývania je vo väčšej miere ovplyvňovaný vývojom cien bývania ako vývojom príjmov. Dôvodom je najmä omnoho vyššia variabilita vo vývoji priemerných cien bývania ako vo vývoji priemernej príjmovej situácie domácností,“ vysvetľuje NBS.

V prípade porovnania dostupnosti bývania v bytoch v treťom štvrťroku voči historickému priemeru sa relatívne priaznivo vyvíjala situácia len v Bratislavskom kraji a Banskobystrickom kraji, čo pravdepodobne úzko súvisí s aktuálnym poklesom priemernej ceny bytov v týchto krajoch oproti predchádzajúcemu štvrťroku o viac ako dve percentá.

V ďalších slovenských regiónoch sa dostupnosť bývania vyvíja, aj v dôsledku rastu ich priemerných cien, nepriaznivo. Aktuálne sa najprudšie zhoršila situácia v Trnavskom kraji.

Bublina vo výhľade?

V posledných rokoch sa z dlhodobého hľadiska viac zhoršuje dostupnosť bývania v bytoch ako v domoch. „Spomalený rast priemernej ceny bytov však evokuje očakávanie, že takýto rast by z pohľadu možného nafukovania realitnej bubliny nemal predstavovať výraznejšie riziko,“ mieni centrálna banka.

V analýze dodáva, že tento predpoklad pravidelne štvrťročne overuje pomocou kompozitného indexu, ktorý je zostavovaný pomocou vybraných pomerových ukazovateľov (reálna cena bývania, cena/príjem, cena/nájom, úvery na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností, objem výstavby bytových budov/HDP).

Ukazovatele sa v treťom štvrťroku zlepšili. Podľa NBS na to mal významný vplyv predovšetkým vývoj na trhu úverov na bývanie, ktorý začína markantne chladnúť

„Komplex opatrení NBS od polovice roku 2018, zameraný na obmedzenie nadmerného zadlžovania sa domácností, pravdepodobne utlmí aktivity na slovenskom trhu s bývaním aj v nasledujúcich štvrťrokoch. Medziročný rast priemernej ceny bývania by sa preto mohol v nasledujúcom štvrťroku ešte viac spomaliť,“ predpokladá vo svojej analýze národná banka.


Autormi štúdie NBS sú: Mikuláš Cár, Roman Vrbovský 

Jedna odpoveď na “Ceny nehnuteľností v Bratislave už klesajú”

  1. investor píše:

    A je to tu? Čo budú teraz hovoriť tí, čo si pokúpili investičné byty?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *