Stvrtok 15. novembra. Meniny má Leopold

Čo robiť, ak prenajímate byt a neviete nájsť nájomníka

prenájom nehnuteľnosti

Možno sa vám to už stalo a ak nie, tak je to len otázka času. Dali ste realitnej kancelárii do ponuky byt, no nič. Nemôžete nájsť vhodného nájomníka.

Prípadne si prenájom zastrešujete sami a inzerát je vonku už pár týždňov, no vám sa byt nedarí obsadiť nehnuteľnosť želaným typom nájomcu.

Nie že by nebol záujem, no ide len o samých nevhodných kandidátov. Ak čítate moje články pravidelne viete, že si myslím – radšej nemať žiadneho nájomníka, ako zlého. Čo teda robiť v prípade, že neviete nájsť niekoho do podnájmu a kedy by ste mali začať niečo zmeniť?

Kedy začať niečo meniť?

Ideálne by ste mali mať inzerát vonku (teda na inzertnom portáli) dva mesiace pred koncom súčasného nájmu. Prvý mesiac z týchto dvoch by som nazval testovací. Mali by ste získať prehľad o tom, či je po vašom byte dopyt, a aký je. Samozrejme túto testovaciu fázu môžete urýchliť a to tak, že sa spýtate vášho makléra na aktuálnu situáciu na trhu s nájmami. Na druhej strane najviac záujemcov sa ozýva tesne, dva-tri týždne, pred tým, než sa byt uvoľní.

Ak však počas prvého mesiaca nemáte dostatočný počet dopytov, je načase uvažovať o zmene. Čo všetko môžete zmeniť?

Najprv lacné zmeny

V prvom rade si uvedomte, či potenciálni nájomníci nereagujú na inzerát vôbec, nevolajú a nepíšu, alebo či volajú a po obhliadke sa už neozvú. V prvom prípade je pravdepodobne problém s cenou alebo s fotkami bytu. V druhom je problém so zariadením alebo dispozíciou bytu. V každom prípade si pýtajte od záujemcov spätnú väzbu, nech vám povedia, čo ich odrádza.

Taktiež sa spýtajte svojho makléra, čo vášmu bytu oproti podobným bytom na prenájom chýba. Pračka, mikrovlnka, sieťky proti hmyzu na oknách, nová maľovka… To všetko sú relatívne lacné zmeny, ktoré však môžu vašich záujemcov odrádzať.

Potom drahšie zmeny

Ak vyššie uvedené nepomôže, musíte prejsť k o niečo nákladnejším úpravám. Zatiaľ však nie potrebné ísť výrazne s cenou dole – to je posledný variant.

Vo väčšine inzerátov nájdete poznámku v zmysle „Študenti, rodiny s deťmi a záujemcovia s domácimi zvieratami, prosím nevolať“. Tieto skupiny ľudí si preto veľmi ťažko hľadajú nájom. Ak ponúknete svoju nehnuteľnosť takýmto záujemcom, váš okruh možných nájomcov sa značne rozšíri a naopak okruh konkurenčných nehnuteľností sa zmenší.

Samozrejme, že vám neradím akceptovať hocikoho, napr. 18 ročného študenta s dogou 😉.  Menší psík či mačka sú však ok.

Študenti – zahraniční, skôr áno, najmä ak bude bývať v nehnuteľnosti len jeden. Ak je to slovenský študent, môžete ho požiadať, aby za neho ručili jeho rodičia formou ručiteľskej zmluvy. Pri zahraničných je to zbytočné, nakoľko hľadať jeho rodičov v Grécku a vymáhať od nich peniaze je nereálne. Viacerí študenti v byte – asi skôr nie, ak to však nie je vaša cieľová skupina.

Rodiny s deťmi – toto je ťažšie. Ak máte, najmä malé, deti predpokladám, že viete, čo všetko dokážu. Pomaľovať steny, rozbiť väčšinu rozbitných vecí a podobne. Pre mňa je to teda skôr nie. Ak však máte troj- a viac izbový byt, pravdepodobne bude vašou cieľovou skupinou práve rodina s deťmi.

Ako si môžete tieto riziká ošetriť? Jednoducho vyšším depozitom, vo výške napríklad dvoj, či trojnásobku mesačného nájomného.

A nakoniec tie najnákladnejšie úpravy

V Bratislave sa v súčasnosti predáva väčšie množstvo novostavieb a časť z týchto bytov ide do prenájmov. Preto sú obdobia, kedy je na trhu pretlak ponuky. Ideálne je sa tomuto obdobiu vyhnúť, čo však v praxi nie je veľmi dobre realizovateľné. Ak je vaša nehnuteľnosť zrazu v druhej kategórii, budete musieť pouvažovať nad zmenou ceny.

Ak ste s vašim realitným maklérom dohodnutí, že nájomca platí celú províziu, môžete sa ponúknuť, že polovicu provízie zaplatíte vy. Ak ani to nepomôže, ostáva vám už len znížiť nájomné.

Matematika tu je veľmi jednoduchá. Ak vám nehnuteľnosť stojí neobsadená jeden mesiac, vaše ušlé nájomné je napr. 500 eur. Ak po mesiaci nájdete nájomníka, ktorý vám zaplatí o 20 eur viac, pretože ste počkali, za aký čas sa vám ten ušlý mesačný nájom vráti? Pre tých, ktorý v škole na matematike nedávali pozor, je to 500 / 20 = 25 mesiacov, teda dva roky!!! Ostane vo vašej nehnuteľnosti tento nájomník vôbec dva roky? Záver je teda jednoduchý – dobre si to spočítajte! Viac o hľadaní správnej výšky nájomného píšem aj v mojej knihe.

Aké máte vy skúsenosti a spôsoby ako nájsť nájomníkov? Budem rád ak sa podelíte o svoj názor v komentároch.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

2 odpovede na “Čo robiť, ak prenajímate byt a neviete nájsť nájomníka”

  1. Milan píše:

    Ja tuto dilemu riesim nizsou cenou. Radsej dam o par eur nizsie najomne, ako porovnatelne byty, ale za to si mozem vyberat medzi zaujemcami a zostavaju v podnajme dlhsie…

  2. Realityinvestor.sk píše:

    Suhlasim Milan, ta matematika je jednoznacna – cakat na najomnika mesiac aby som ziskal o 10-20eur mesacne viac sa jednoducho neoplaca.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *