Piatok 23. októbra. Meniny má Alojzia

Čo robiť, keď developer mešká s odovzdaním nehnuteľnosti

odovzdanie nehnuteľnosti

Stalo sa už takmer bežným štandardom, že developeri aj niekoľko mesiacov meškajú s odovzdaním novostavby. Poradíme, čo robiť v takom prípade.

Dôvody sa rôznia. Niekedy je to meškanie stavebných prác pre nedostatok kapacít či zlyhanie dodávateľov, inokedy chýbajúce financovanie alebo chyby developera pri kolaudácii. Tento rok máme všetci novú skúsenosť s pandémiou koronavírusu COVID-19, ktorú mnohí developeri využili na svoju obranu v súvislosti s vysvetľovaním omeškania ako prípadu tzv. vyššej moci (vis mayor).

Z mojich skúseností viem, že väčšina zmluvných vzťahov na túto možnosť nemyslela. Bez ohľadu na dôvody omeškania, je táto situácia pre kupujúcich stresujúca obzvlášť v prípadoch, keď developer s narastajúcim omeškaním komunikuje s klientami čoraz menej alebo vôbec.

Aké sú teda možnosti klientov, keď developer mešká s odovzdaním nehnuteľnosti?

V prvom rade je potrebné hľadať riešenie v podpísaných zmluvách. Nadobudnutie vlastníctva zvyčajne predpokladá uzavretie niektorej z ďalej uvedených zmlúv resp. ich vzájomnú kombináciu – rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve, samotná kúpna zmluva prípadne zmluva o dielo. Kvalitná zmluva musí obsahovať aj riešenie pre prípad, ak sa proces nadobudnutia vlastníctva z akéhokoľvek dôvodu skomplikuje.

Základ je teda podrobne preštudovať si konkrétne zmluvy a nájsť ustanovenia, na základe ktorých sa určí ďalší postup vo vzťahu k developerovi.

Zmluvná pokuta býva skôr výnimkou

V ideálnom prípade uzavreté zmluvy obsahujú ustanovenia o zmluvnej pokute. Ide v podstate o dohodu na tom, že v prípade, ak niektorá zo zmluvných strán (developer alebo klient) poruší konkrétnu povinnosť vyplývajúcu zo zmluvy (odovzdanie nehnuteľnosti včas), zaväzuje sa za takéto porušenie uhradiť druhej strane pokutu v dohodnutej výške (konkrétna suma alebo percento z kúpnej ceny) a to buď jednorazovo alebo za každý deň omeškania.

Je potrebné podotknúť, že ide o ideálny prípad, pretože návrhy zmlúv predložené developermi takmer nikdy neobsahujú zmluvnú pokutu, ktorá by ich sankcionovala za vzniknuté omeškania. V rámci pripomienkovania návrhu zmluvy je preto osobitne dôležité pokúsiť sa o zapracovanie zmluvných pokút, ktoré by developera „motivovali“ k včasnému dokončeniu nehnuteľnosti.

Náhrada škody za náklady spojené s meškaním

V prípade, ak by v dôsledku omeškania developera došlo na strane kupujúceho k vzniku škody, je ďalšou z možností, ktoré by prichádzali do úvahy, náhrada škody. Ilustračným prípadom sú náklady, ktoré vznikli kupujúcemu z dôvodu, že si musel zabezpečiť náhradné ubytovanie v období od developerom pôvodne deklarovaného termínu odovzdania do termínu skutočného odovzdania nehnuteľnosti (t. j. najmä náklady spojené so sťahovaním, platením nájomného a podobne).

Posúdenie či vo vašom prípade došlo k splneniu zákonom stanovených predpokladov na uplatnenie nároku na náhradu škody voči developerovi závisí od konkrétnych okolností a podmienok dohodnutých v zmluve.

Odstúpenie od zmluvy v krajnom prípade

V neposlednom rade je jedným z možných riešení taktiež odstúpenie od zmluvy. Dôvody odstúpenia od zmluvy sú definované v samotnej zmluve alebo vyplývajú priamo zo zákona. V procese pripomienkovania návrhu zmluvy, je vhodné venovať pozornosť vymedzeniu dôvodov, kedy je kupujúci oprávnený odstúpiť od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy však klienti zvyčajne v praxi nepreferujú, keďže ich cieľom je čo najskôr bývať a proces hľadania novej nehnuteľnosti a čakania na ňu čo najviac urýchliť, nie ním prechádzať opätovne s iným developerom.

V prípade omeškania developera s odovzdaním nehnuteľnosti je najjednoduchším riešením preskúmanie uzavretých zmlúv advokátom, identifikácia možných riešení a dohoda na ďalšom postupe smerom k developerovi. Z mojej doterajšej praxe vyplýva, že v niektorých prípadoch došlo medzi developerom a kupujúcim k urovnaniu, v rámci ktorého developer poskytol kupujúcemu zľavu (buď jednorazovú finančnú kompenzáciu) alebo zadarmo realizáciu prác v dohodnutej hodnote – oplotenie pozemku a podobne.


JUDr. Marek Kundrát, LL.M pôsobí v advokácii ako samostatný advokát. Poskytuje právne služby predovšetkým v oblasti obchodného (zmluvné právo) a občianskeho práva (právo nehnuteľností). V rámci výkonu advokátskej praxe taktiež zastupuje klientov pri mimosúdnom a súdnom riešení sporov.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial