Sobota 23. septembra. Meniny má Zdenka

Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti

Dane Accace 20.08.2013 | 00:00 3 komentáre

Poradenská spoločnosť Accace prináša prehľad najčastejšie kladených otázok ohľadne predaja a prenájmu nehnuteľností a z toho vyplývajúcich daňových a odvodových povinností.

Daň z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľnosti je v súlade s §9 ods. 1 písm. a) ZDP v aktuálnom znení oslobodený od dane v prípade, ak uplynulo najmenej 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či sa daňovník stal vlastníkom predávanej nehnuteľnosti do 31.12.2010 alebo až po tomto dátume. V prípade, že túto nehnuteľnosť nadobudol do konca roka 2010, môže ešte stále pri jej predaji uplatniť oslobodenie aj v prípade, že mal v danej nehnuteľnosti trvalý pobyt počas najmenej 2 rokov bezprostredne predchádzajúcich predaju tejto nehnuteľnosti. Toto oslobodenie bolo síce zo zákona, resp. jeho všeobecných ustanovení vypustené, avšak v zmysle prechodných ustanovení § 52j ods. 2 Zákona č. 595/2003 Z.z, o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“), naďalej platí pre nehnuteľnosti obstarané do 31.12.2010.  

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený taktiež v prípade, ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Aj v tomto prípade je potrebné, aby táto nehnuteľnosť nebola zahrnutá v obchodnom majetku najmenej 5 rokov predchádzajúcich predaju.

Vo všeobecnosti sa dňom nadobudnutia nehnuteľnosti rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností. Výnimky z tohto pravidla stanovujú osobitné predpisy, napr. katastrálny zákon.

Prehľad najčastejšie kladených otázok: Príklady z praxe

Prinášame Vám prehľad otázok, s ktorými sa naši odborníci najčastejšie stretávajú. Na vybrané príklady z praxe odpovedal Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant Accace k.s. .

Príklad 1: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darom

Darovaním som nadobudol dom od rodičov, pričom zmluva bola podpísaná dňa 30.12.2010 a návrh do katastra podaný 30.12.2010. Kataster urobil vklad a uviedol ma ako vlastníka až 1.3.2011. V zmluve nemám uvedený znalecky posudok, akú mala nehnuteľnosť hodnotu v čase darovania. V dome mám trvalý pobyt viac ako 5 rokov a teraz ho chcem predať. Dom nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázky:

  1. Musím zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti?
  2. Musím zaplatiť daň z celej sumy predaja?
  3. Je možné urobiť spätne posudok do darovacej zmluvy za rok 2011?

Riešenie:

Dňom nadobudnutia darovanej nehnuteľnosti sa v danom prípade rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností, takže v tomto prípade nastal vklad do katastra nehnuteľností až v roku 2011. Z dôvodu nadobudnutia nehnuteľnosti po 31.12.2010 nie je možné použiť prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP, t.j. nie je možné aplikovať oslobodenie na príjem predaja nehnuteľností z dôvodu prípadného trvalého pobytu v tejto nehnuteľnosti.

Rovnako nie je splnená podmienka na uplatnenie oslobodenia od dane, a to podmienka uplynutia piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti. Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem bude zdaniteľným príjmom.

Keďže vychádzame z predpokladu, že príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu by bol v čase darovania od dane oslobodený podľa §9 ZDP, máme zato, že sa za výdavok môže použiť reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti v čase darovania. Za týmto účelom je vhodné si nechať spracovať znalecký posudok.

Príklad 2: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade po častiach

V roku 2011 som po otcovi zdedil byt, ktorého 1/4 vlastnil dlhšie ako 20 rokov a zvyšné 3/4 zdedil až v roku 2008, t.j. celú nehnuteľnosť vlastnil menej ako 4 roky. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázka:

Budem platiť daň z predaja tohto bytu?

Riešenie:

Vychádzajúc z predpokladu, že v prípade 3/4 domu ešte neuplynula doba 5 rokov od jeho nadobudnutia poručiteľom práve príjem z predaja predmetného bytu vo výške 3/4 bude predmetom zdanenia.´

Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti zdedenej v nepriamom rade a uplatnenie preukázateľných výdavkov

V roku 2012 som zdedil 1/2 bytu po zosnulej sestre. Jediným dedičom bola mama, ktorá sa v rámci dedičského konania zriekla dedičstva v prospech svojich zvyšných dvoch detí – mňa a môjho brata.  My s bratom sme byt predali. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku.

Otázky:

  1. Budem platiť daň z predaja tohto bytu?
  2. Ak áno, dajú sa do zníženia základu dane započítať preukázateľné náklady ako napríklad  poplatky za byt od doby úmrtia sestry, poplatok realitnej kancelárii, dedičské poplatky a iné?

Riešenie:

Predmetný príjem z predaja danej nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom. Keďže sa v danom prípade nejedná o dedenie v priamom rade, nie je možné uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP.

Ako výdavok je v prípade získania nehnuteľnosti dedením možné v súlade s §8 ods. 5 písm. b) a §25 ods. 1 písm. c) ZDP použiť reprodukčnú obstarávaciu cenu zistenú v súlade so Zákonom o účtovníctve.

Reprodukčnou obstarávacou cenou sa pritom rozumie cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.

Zákon o účtovníctve presne nešpecifikuje, akým spôsobom sa určí reprodukčná obstarávacia cena, za najlepší spôsob pre účely uplatnenia §8 ods. 5 písm. b) ZDP považujeme stanovenie ceny znaleckým posudkom alebo použitie ceny uvedenej v rozhodnutí o dedičstve. Ako daňový výdavok je okrem vyššie uvedeného v súlade s §8 ods. 5 možné považovať aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku ako i výdavky súvisiace s predajom okrem výdavkov na osobné účely.

Príklad 4: Predaj nehnuteľnosti s pozemkom

Vlastním pozemok, ktorý som nadobudol v roku 2003, a dom na tomto pozemku, ktorý bol skolaudovaný až v roku 2009. Predmetný dom nemám zaradený v obchodnom majetku. Plánujem predať túto nehnuteľnosť.

Otázky:

  1. Je potrebné posudzovať zvlášť predaj domu a zvlášť predaj pozemku?
  2. Z čoho sa vyráta daň a odvod do zdravotnej poisťovne?

Riešenie:

Ak daňovník predáva dom spolu s pozemkom, pričom v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou a nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, je potrebné aj v takomto prípade posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností, t.j. samostatne za pozemok a samostatne za dom. 

Ak je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane a príjem z predaja domu je zdaniteľným príjmom, potom musí daňovník, kúpnu cenu rozčleniť a určiť, aký príjem z celkového dosiahnutého príjmu dosiahol z predaja rodinného domu (zdaniteľný príjem) a aký príjem za predaj pozemku (príjem oslobodený od dane).

Vzhľadom k tomu, že v danom prípade od obstarania pozemku uplynulo viac než 5 rokov, je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane. Pri dome nadobudnutom vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom je potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Nakoľko zo zadania vyplýva, že k predaju domu došlo, resp. dôjde v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia (kolaudácie), príjem z jeho predaja sa považuje za zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľností.

Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Výdavkami pritom môže byť kúpna cena nehnuteľnosti, ako aj výdavky spojené s výstavbou nehnuteľnosti. Za výdavok však nie je možné považovať hodnotu vlastnej práce na nehnuteľnosti.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti budú podliehať taktiež odvodom na zdravotné poistenie, pričom vymeriavací základ pre platenie odvodov bude zhodný so základom dane pre účely dane z príjmov (§ 13 ods. 7 zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení).

Príklad 5: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti pri manželoch v bezpodielovom spoluvlastníctve

S manželom prenajímame nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve, ktorá patrí do BSM. Ja som bola zamestnaná celý rok 2012, manžel len 4 mesiace. Manžel je zároveň celý rok konateľom spoločnosti s ručením obmedzeným, kde nepoberá žiadny príjem.

Otázka:

Môže si zahrnúť celý príjem z prenájmu do daňového priznania B len jeden z manželov?

Riešenie:

Príjmy z prenájmu, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak; v tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov. To znamená, že je možné zahrnúť všetky príjmy z prenájmu v danom období do daňového priznania iba u jedného z manželov, ak sa manželia tak dohodnú.

V súlade s §9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu do 500 eur od dane oslobodené, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmov zahrnovaných do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. V prípade aplikácie paušálnych výdavkov pri príjmoch z prenájmu nad 500 eur sa výdavky vo výške 40% vypočítajú zo sumy zdaniteľného príjmu, t.j. zo sumy príjmu nad sumu 500 eur. Upozorňujeme, že paušálne výdavky v súvislosti s príjmami z prenájmu bolo možné naposledy uplatniť v daňovom priznaní za rok 2012.

Príklad 6: Prevod nehnuteľností a zdravotné poistenie

Základ dane z prevodu nehnuteľností mám vo výške 25 000 EUR. Z tohto zisku odvediem daň z príjmu 19%, čo je 4750 EUR a do zdravotnej poisťovne odvediem 14 % ale zo sumy 25 000–4750, čiže zo sumy 20 250 EUR. Druhá možnosť je, že sa do zdravotnej poisťovne odvádza 14% zo zisku, t.j. odvod do zdravotnej poisťovne by mal byť 14% zo sumy 25 000 EUR

Otázky:

  1. Ktorý postup je správny?
  2. Z čoho sa rátajú odvody do zdravotnej poisťovne zo zisku z prevodu nehnuteľnosti?

Riešenie:

V súlade s §10b ods. 1 písm. d) Zákona o zdravotnom poistení (ďalej len „Zákon“) sa za zárobkovú činnosť na účely zdravotného poistenia rozumie aj dosahovanie tzv. ostatných príjmov podľa §8 Zákona o dani z príjmov, t.j. aj príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

V súlade s §13 ods. 7 Zákona sa vymeriavacím základom pre odvod zdravotného poistenia z príjmov z prevodu nehnuteľností považuje výška základu dane z príjmov fyzických osôb dosiahnutá v rozhodujúcom období. Vyššie uvedené znamená, že vymeriavacím základom na účely výpočtu zdravotného poistenia je suma 25 000 EUR, t.j. suma, ktorá nie je ponížená o sumu dane z príjmov fyzických osôb.

3 odpovede na “Dane a odvody pri predaji a prenájme nehnuteľnosti”

  1. Alan píše:

    Aky je odvod do zp ak predam nehnutelnost,ktoru som mal zahrnutu v majetku na zivnost a predam ju za 250 000eur

  2. Juraj Socha píše:

    Som dôchodca, zedil som byt, z ktorého základ dane je 5 000 €. Mám podať daňové priznanie za rok 2O16 a potom odviesť príspevky do ZP a SP a koľko percient.

  3. Roman píše:

    Ake poplatky/dane a zdrav.poisť./treba zaplatiť keď predam darovanu nehnuteľnosť/dar z roku 2015/nie je zahrnuta v majetku firmy ,cena predaja 80000Eur

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *