Streda 16. január. Meniny má Kristína

Dražba – Za koľko sa tu dajú kúpiť nehnuteľnosti?

Ľudia, ktorí majú záujem o investovanie do nehnuteľností, by mali začať rozhodovanie otázkou, kde možno nájsť nezaujímavejšie investičné nehnuteľnosti? Jednou z možností je dražba.

Existujú štandardné zdroje nehnuteľností a potom alternatívne spôsoby, ktoré si vyžadujú trochu práce navyše, avšak môžu poskytnúť  príležitosti za lepšie ceny.

Štandardné zdroje nehnuteľností:

Väčšina ľudí sa pri hľadaní investičných nehnuteľností spolieha na:

známych a blízkych – ktorí môžu z času na čas dohodiť zaujímavú nehnuteľnosť,

internetové portály – ktoré väčšinou ponúkajú nehnuteľnosti za trhové ceny, mnohokrát nadhodnotené,

realitných maklérov – ktorí dúfajú, že zoberiete všetko, čo vám ponúknu a nemajú veľmi veľkú možnosť ovplyvniť cenu ponúkanej nehnuteľnosti,

netradičnú inzerciu – čo je zriedkavá príležitosť natrafiť na majiteľa, ktorý potrebuje súrne predať svoju nehnuteľnosť.

Alternatívne zdroje nehnuteľností

Skúsenosti z exekúcií, dobrovoľných dražieb a privátnej správy nehnuteľností ma vedú k tomu, aby som upriamil vašu pozornosť aj na tieto možnosti, ktoré Vám môžu priniesť nový potenciál. Sú to:

zástupcovia vlastníkov bytov,

správcovské spoločnosti,

exekútorské úrady,

dražobné spoločnosti,

Obchodný vestník.

Začnem poslednými dvomi možnosťami. Dražobné spoločnosti majú povinnosť zverejniť v Obchodnom vestníku každú draženú nehnuteľnosť. Ak viete čo presne a v ktorej oblasti hľadáte, môžete si nastaviť kritériá vyhľadávania a každý deň dostanete výpis pripravovaných dražieb v zadanej lokalite.

Aby ste pochopili systém dobrovoľných dražieb, ponúkam zopár vecí, ktorým by ste mali venovať pozornosť. Ak dlžník prestane splácať svoj záväzok (hypotéku), banka spoplatní celý úver. Ako záložný veriteľ podá návrh na dobrovoľnú dražbu. Podpíše dražobnú zmluvu o výkone dražby. Dražobník požiada znalca o ohodnotenie predmetnej nehnuteľnosti. A práve tu začínajú podstatné záležitosti.

Dlžník väčšinou odmietne sprístupniť predmetnú nehnuteľnosť odhadcovi. Znalec je odkázaný na ohodnotenie nehnuteľnosti len na základe doložených podkladov a  odhad uskutoční porovnaním obdobných nehnuteľností v okolí. Skutočnosť, či bola nehnuteľnosť znalcovi sprístupnená, si môžete overiť v dražobnej vyhláške, ktorú má dražobník (dražobná spoločnosť) povinnosť uverejniť v Obchodnom vestníku.

Za koľko sa dajú nehnuteľnosť v dražbe kúpiť

Poďme k súvislostiam a číslam. Rozdiel medzi trhovou cenou a cenou nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku sa pohybuje v rozmedzí 15 až 30 percent. Ak nebola nehnuteľnosť znalcovi sprístupnená, určená hodnota bude nižšia o ďalších 10 až 20 percent. Takže rozdiel medzi trhovou a znalcom určenou hodnotou môže byť veľmi zaujímavý.

Vo väčšine prípadov je práve cena určená znalcom vyvolávacou cenou v dražbe. Ak má dlžník vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti, vyvolávacia cena nesmie klesnúť pod 75 percent ceny určenej znalcom. Ak dlžník nemá vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti,  môže ísť vyvolávacia cena ešte nižšie.

Tajomstvo, kedy môže klesnúť cena draženej nehnuteľnosti, je ukryté v zmluve, ktorú uzatvoria navrhovateľ dražby s dražobníkom (dražobnou spoločnosťou). Je nemožné to zistiť, ale môžete rátať s tým, čo už viete. Dražobník je povinný zverejniť zmluvu až po dražbe, nikdy nie pred ňou.

Ako sa zúčastniť dražby

Aby ste mohli dražiť a stať sa účastníkmi dražby, musíte zaplatiť dražobnú zábezpeku. Tá nesmie presiahnuť 30 percent z najnižšieho podania (vyvolávacej ceny) a nesmie byť vyššia ako 49.790,88 eur.

Navrhovateľ dražby má eminentný záujem na uspokojení pohľadávky z predaja nehnuteľnosti, preto napriek tomu, že počíta s tým, že účastníci dražby budú prihadzovať sumy, počíta aj s alternatívou, že nikto z účastníkov neurobí ani najnižšie podanie.

Preto v záujme ušetriť na nákladoch opätovnej dražby, zaradí (nie vždy) do zmluvy možnosť zníženia vyvolávacej ceny nehnuteľnosti a to väčšinou formou postupného znižovania. Z vyššie uvedeného už viete, že v niektorých prípadoch nemôže suma klesnúť pod určité percento.

Ak budete úspešný vydražiteľ, máte 15 dní  na doplatenie najvyššieho podania (vami ponúknutej ceny). Ak sa budete vzdelávať a čítať zákony dozviete sa, že po dohode s navrhovateľom dražby môže byť lehota na doplatenie dlhšia, aj o niekoľko mesiacov. Poskytuje to teda dostatočný čas na založenie nehnuteľnosť rodičov, starých rodičov, svokrovcov a použiť americkú hypotéku na financovanie sumy na doplatenie.

Doplatením najvyššieho podania sa stanete vlastníkmi nehnuteľnosti. Teraz môžete použiť vlastnú nehnuteľnosť na hypotekárny úver a vrátiť peniaze. Bude vás to stáť rôzne poplatky, ktoré však budú len zlomkom toho, čo získate. Preto bude vhodné, keď uvediem príklad:

2-izbový byt v Bratislave – Karlova Ves

– trhová hodnota = 125 tisíc eur

– znalecká hodnota = 100 tisíc eur (v prípade, že znalcovi bola sprístupnená nehnuteľnosť)

– znalecká hodnota = 90 tisíc eur (znalcovi nebola sprístupnená nehnuteľnosť)

– dražobná zábezpeka = max 30 tisíc eur

Kam až môže klesnúť cena?

– dlžník má trvalý pobyt na adrese nehnuteľnosti = limit – 75 tisíc eur

– dlžník nemá trvalý pobyt na adrese nehnuteľnosti = cena môže byť nižšia ako 75 tisíc eur

Postup pri dražbe

Pred dražbou zaplatíte dražobnú zábezpeku  v sume 30 tisíc eur. Odporúčam ju platiť v hotovosti tesne pred dražbou. Ak nebudete úspešní, vašu zábezpeku vám dražobník ihneď po dražbe vráti späť a môžete ju použiť na inej dražbe a u iného dražobníka možno ešte v ten istý deň. Nebudete tak potrebovať ďalšie peniaze.

Dražobník začne dražiť na vyvolávacej cene. Ak sa nenašiel ani po tretej výzve účastník, ktorý by spravil ponuku vo výške vyvolávacej ceny, dražobník s najväčšou pravdepodobnosťou pristúpi v zmysle zmluvy o dobrovoľnej dražbe k zníženiu vyvolávacej ceny, v súlade s dohodou s navrhovateľom.

Ak má dlžník vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti, cena môže klesnúť až na 75 percent vyvolávacej ceny (znaleckého posudku), takže až na 75 tisíc eur, prípadne nižšie, ak znalcovi nebola sprístupnená nehnuteľnosť. Rozdiel medzi trhovou cenou a cenou, za ktorú môžete získať nehnuteľnosť tak môže predstavovať až 50 tisíc eur, čo je 40 percent. Na základe vlastných skúseností si dovolím tvrdiť, že to môže byť aj viac percent.

Nadobudnutie nehnuteľnosti dražbou je z právneho hľadiska bezpečnejšie ako nadobudnutie kúpou. Namietať by mohli tí, ktorí zanedbali prieskum pred samotnou dražbou a do dnešného dňa sa fyzicky nedostali k vydraženej nehnuteľnosti, či už z dôvodu námietok alebo nevypratania nehnuteľnosti pôvodným majiteľom.

Poznámka redakcie: Je zrejmé, že dražba predstavuje zaujímavú príležitosť pre kúpu bytu z nízku cena. Uvedené informácie, ale majú hodnotu aj pre majiteľov nehnuteľností, ktorí splácajú hypotéku. Nikdy nie je treba veci zájsť tak ďaleko, aby vaša nehnuteľnosť dostala do dražby. Cena za ktorú sa tu predá, by totiž nemusela stačiť ani na uspokojenie pohľadávky banky. Dlžník tak musí pokračovať v splácaní, aj keď byt už nevlastní.


Autor sa venuje už viac ako 20 rokov exekúciám a dražbám.  Je zakladateľom spoločnosti CIRBI, s.r.o. ktorá sa venuje privátnej správe nehnuteľností a majetkovému servisu.

2 odpovede na “Dražba – Za koľko sa tu dajú kúpiť nehnuteľnosti?”

  1. Eva píše:

    Hmm, možno pre niekoho zaujímavá príležitosť ako sa dostať k bytu, ale pre iného nešťastie.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *