Streda 17. január. Meniny má Bohdana

Hrozí nám opäť realitná bublina?

V médiách sa opäť objavujú správy o vznikajúcej realitnej bubline. Úvery na bývanie totiž rastú medziročne dvojciferným tempom. Objavujú sa opäť i investičné nákupy nehnuteľností. Developerské projekty vznikajú ako huby po daždi. Je teda dôvod na obavu? Zakladáme si na prepad cien realít, ako tomu bolo v rokoch 2008 a 2009? Analytik hľadá odpovede.

Cieľom politiky ECB je udržiavať infláciu blízko ale tesne pod dvomi percentami. Naplniť tento záväzok je v súčasnej dobe naozaj extrémne zložité. Ceny ropy sa vďaka slabšiemu dopytu a výrazne vyššej ponuke dostali v posledných dňoch takmer na krízové minimum. Pri poklese ceny ropy zo 110 na 40 dolárov, čo je pokles o viac ako 60 percent, to je pri veľkom vplyve ropy na infláciu, priam nadľudská úloha. Návrat k rýchlejšiemu rastu cien na európskej úrovni príde podľa nás preto až s rastom cien ropy. Za ten čas však bude ECB minimálne udržiavať nastolený kurz historicky najviac uvoľnenej menovej politiky s jej rôznymi dôsledkami.

ECB pred dvomi týždňami podľa očakávaní ďalej uvoľnila monetárnu politiku. Aké môžu byť dôsledky prebytočných peňazí, ktoré takto ECB chrlí na trh? Tradičnými destináciami takýchto prebytkov sú nehnuteľnosti alebo akcie. A preto, že v eurozóne je akciový trh v porovnaní napríklad s USA menej rozvinutý, by mohol byť o to viac vystavený prípadným prebytkom peňazí trh s nehnuteľnosťami. Čo by prípadné nafúknutie bubliny s pomocou úverovej expanzie a jej následky mohli spôsobiť, si určite väčšina z nás pamätá ešte z nedávnej minulosti.

Zvyšujúca sa pozornosť ohľadom vývoja cien nehnuteľností je preto na mieste. Na celoeurópskej úrovni nás však hneď na úvod môže upokojiť pohľad na vývoj úverov na bývanie. Za celú eurozónu ich objem v minulom roku nerástol a situácia sa začala meniť až tento rok. Počas prvých deviatich mesiacov tohto roka sme v eurozóne zaznamenali postupný nárast objemu úverov na bývanie a v septembri sa ich hodnota ocitla na úrovni 2.1 % medziročne.

Lacné úvery, prípadne ich vyššia dostupnosť však nie sú jediným dopadom politiky ECB. Menová politika lacných peňazí tlačí úrokový výnos na minimá a peniaze hľadajú čo najvyšší výnos a presúvajú sa do nehnuteľností. To môže ceny nehnuteľností tlačiť nahor.

Najlepším príkladom je Nemecko, ktoré bolo aj počas najhorších momentov krízy ekonomicky stabilné. V období zvýšenej neistoty bolo preto pokojným prístavom nielen pre dlhopisových investorov, ale aj pre investorov do nehnuteľností, ktoré na rozdiel od dlhopisov prinášajú aj výnos.

V jednotlivých krajinách eurozóny je však situácia diametrálne odlišná. V Írsku, Lotyšku alebo Španielsku došlo počas prvých deväť mesiacov k poklesu objemu poskytnutých úverov o priemerne päť percent. Zároveň v týchto krajinách vidieť rast cien nehnuteľností. Pravdepodobne ako dôsledok príliš prudkého poklesu v minulosti, ktorý sa teraz koriguje. Na druhej strane spektra sú krajiny ako Belgicko, Malta a Slovensko, kde ani vysoký rast úverov s cenami nehnuteľností až tak výrazne nehýbal.

To nás iba utvrdzuje v tom, že na vývoj cien nehnuteľností vplýva vždy viacero faktorov. Okrem vývoja úverov na bývanie je to napríklad i ekonomický cyklus vývoja daných ekonomík.

uverovy-trhy-versus-ceny-nehnutelnosti

Slovensko by malo byť prípadom, kde práve úverová expanzia, vďaka nízkym úrokom a priaznivému makroekonomickému prostrediu, umožňuje výrazne zvyšovať aktivitu na realitnom trhu. Realitné kancelárie hlásia, že nie je núdza o záujemcov o kúpu nehnuteľnosti. To by malo znamenať rast cien realít. Nedochádza k tomu však. Podľa štatistiky NBS je ceny, i napriek dlhodobo dvojcifernému rastu úverov, rastú len veľmi mierne. Priemerný meter štvorcový za celé Slovensko sa v tretom kvartáli ponúkal iba o 1,2 percenta drahšie, ako tomu bolo rok predtým. Najvyšší, aj to len 3,2 percentný nárast, bol v treťom kvartáli v Bratislave.

Zaujímavejší pohľad sa nám však naskytne keď sa pozrieme na nehnuteľnosti podľa ich typu. Keď z priemernej ceny vylúčime vplyv domov, tak vidíme zrazu nárast o 5,6 percent medziročne. Priemerná cena za meter štvorcový domu klesla v 3. kvartáli o 1,6 percenta.

uvery-na-byvanie

V tieni mediálne najsledovanejších cien nehnuteľností zverejňovaných NBS sú čísla Štatistického úradu SR. Vo viacerých aspektoch aj oprávnene. Tieto „ceny nehnuteľností“ začali byť zverejňované len relatívne nedávno. Sú síce uverejňované kvartálne no s odstupom až dvoch štvrťrokov, čiže o tri mesiace neskôr ako uverejní výsledky NBS.

A snáď najväčšou nevýhodou je, že vidíme iba index cien a nie cenu za m2 v eurách. Navyše index cien nehnuteľností ŠÚ SR (zverejňovaný Eurostatom) v minulosti takmer celkom kopíroval index cien NBS, čiže nebol dôvod sa oň výraznejšie zaujímať. Avšak vývoj zo začiatku tohto roka pritiahol našu pozornosť.

ceny-nehnutelnosti

Index ŠÚ SR sa pomerne významne odchýlil od indexu NBS. Kým relatívne stabilné, resp. len veľmi málo rastúce ceny nehnuteľností na základe hodnôt z NBS sa len ťažko v súčasných podmienkach vysvetľovali, viac ako päť percentnýný medziročný rast indexu cien nehnuteľností podľa ŠÚ SR pôsobí aspoň intuitívnejšie.

Táto štatistika nám ponúka aj pohľad na vývoj cien podľa veku nehnuteľností. V prvých dvoch kvartáloch tohto roka rástol celý index o 5,3 percenta resp. 5,6 percenta medziročne a ceny ťahali nahor skôr nehnuteľnosti staršie ako tri roky. Tie zaznamenali v rovnakom období rast v priemere o 6,5 percenta medziročne.

Rýchlejší rast cien starších nehnuteľností ako nových môže prameniť z viacerých dôvodov. Častokrát lepšia poloha nehnuteľností, väčší predchádzajúci pokles cien takýchto nehnuteľností, nižšia absolútna cena za meter štvorcový a z toho plynúci rýchlejší relatívny rast, rýchlejšia dostupnosť (novostavby sa vo veľa prípadoch predávajú vo fáze projektu „predaj na papieri“).

Štatistika ŠÚ SR nám okrem iného hovorí o tom, aké percento z kupovaných nehnuteľností sú nehnuteľnosti nové (do troch rokov) a nehnuteľnosti staršie (3 a viac rokov). Môžeme vidieť, že takmer tretina nehnuteľností, ktoré sa v minulom roku na Slovensku predali boli byty mladšie ako tri roky. Týmto výsledkom zapadáme do priemeru európskych krajín.

Aj napriek nie až tak dramatickému nárastu cien sa už objavili v médiách prvé nadpisy o nafukovaní realitnej bubliny. Pripomeňme si preto čo sú typické sprievodné znaky rastúcej bubliny na trhu s nehnuteľnosťami.

Prudké zvýšenie rastu cien nezriedka aj dvojciferné. Dopyt, ktorý je poháňaný aj iným ako reálnym dopytom po bývaní (špekulatívny, investičný dopyt). A v neposlednom rade pomôže nafúknutiu bubliny nedostatok nových nehnuteľností resp. oneskorená reakcia developerov na zvýšený dopyt.

dostupnost-byvania_1

A výsledkom kombinácie spomínaných faktorov je nakoniec extrémne nízka dostupnosť bývania. Od tejto situácie sme však vďaka vývoju za posledných šesť rokov zatiaľ na míle vzdialení. Kumulatívny pokles cien nehnuteľností je od ich vrcholu v roku 2008 ešte stále zhruba 15 percent, nárast nominálnej mzdy o viac ako 20 percent za toto obdobie a najmä výrazný pokles úrokových sadzieb o 4 p.b.

Čo by sa muselo udiať, aby sa dostupnosť bývania opäť dostala na povedzme priemernú hodnotu indexu dostupnosti bývania? Pri zachovaní všetkých ostatných premenných nezmenených by ceny nehnuteľností museli skokovo vzrásť o 60 percent, čo by pri súčasnom tempe rastu cien trvalo viac ako deväť rokov.

Alebo by sa sadzby museli zvýšiť na predkrízovú úroveň, čiže zhruba na sedem percent. Oba tieto scenáre sú viac ako nepravdepodobné a preto nám z pohľadu dostupnosti bývania realitná bublina momentálne nehrozí. Ďalším pozitívom je, že zvýšený dopyt má do istej miery odozvu aj v ponukePočet vydaných stavebných povolení už preskočil svoj dlhodobý priemer a mierne sa v prvom polroku zvýšil aj počet dokončených bytov.

dokoncene-byty

Predpokladáme, že rast cien je v súčasnosti výsledkom jednak dobiehania ekonomickej reality, ale aj zvýšenou dôverou v ekonomiku a rastom pracovných príležitostí. A rast úverov je dobrým katalyzátorom rastu cien v takýchto podmienkach. Spomaľovanie rastu úverov spolu so zvýšenou ponukou by však mali pôsobiť tlmiaco na rast cien nehnuteľností v ďalšom období.

V súčasnom prostredí nízkych úrokových sadzieb môže mať vyšší rizikový apetít potenciál zvýšiť ceny nehnuteľností na úrovne, ktoré nie sú z fundamentálneho pohľadu oprávnené. Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami bol pri začiatkoch viacerých finančných turbulencií, a to najmä v prípade, keď bol rast cien nehnuteľností sprevádzaný silným rastom úverov.

Oživenie rastu cien nehnuteľností na úrovni eurozóny, ktoré je dnes vidieť, vykazuje len minimum znakov nárastu nerovnováhy alebo rapídneho rastu úverov na nehnuteľnosti. Aj keď je na Slovensku výrazne odlišná situácia ako v ostatnej časti eurozóny, rozhodne nie je priestor na paniku. Jedným dychom však treba dodať, že čím dlhšie bude podobný vývoj pokračovať, prípadne akcelerovať, tým viac treba mať na pamäti, že ceny môžu aj klesať (a niekedy aj výrazne).

Autori sú analytici Tatra banky.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *