Utorok 15. októbra. Meniny má Terézia

Hypotéka pre mladých. Kde končí jej výhodnosť?

Cesta mladých ľudí, ktorý sa chcú dostať k vlastnému bývaniu, vedie väčšinou do banky. Je to pre nich najjednoduchšia a často aj jediná cesta, ako si založiť domácnosť. Štát sa im v tom snaží pomáhať a spolu s bankami dotuje časť úrokov. Hypotéka pre mladých však má viacero parametrov. V prípade refinancovania, alebo predčasného splatenie napríklad treba bonifikáciu úrokov vrátiť. 

Pohyblivá výška príjmového stropu

Hypotéka pre mladých sa od klasických úverov na bývanie líši hlavne úrokovou sadzbou, ktorá sa oproti klasickej hypotéke znižuje o tri percentuálne byky. Z toho dva body dotuje štát a jeden banka. V princípe teda mladý človek žiada o klasickú hypotéku, no po splnení podmienok získa lepší úver. Tých podmienok je značné množstvo.

Žiadateľ musí mať vek do 35 rokov a nemohol v predchádzajúcom kalendárnom roku zarobiť priemerne mesačne viac, ako 1,3 násobok priemerného hrubého príjmu v národnom hospodárstve za kvartál predchádzajúci kvartálu, v ktorom si žiadosť podáva. Tu je často aj prvý základný bod, kedy ja dobré byť obozretný. Hrubý príjem sa totiž štyrikrát do roka mení.

„Keďže v 2. štvrťroku sa priemerná mzda na Slovensku zvýšila z 867 eur na 901 eur, zvyšuje sa aj horná hranica na získanie zvýhodnenej hypotéky, a to o niečo vyše 44 eur na 1171,3 eura,“ uvádza Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB. Hranica sa postupne zvyšuje nahor. Nárazovo ju koncom roka zvyšujú odmeny a trináste platy. Pre toho, koho príjem prevyšuje limit o pár desiatok eur, to môže byť užitočná informácia. 

Jednou z možností, ako získať zvýhodnenie, aj keď príjem presahuje stanovenú hranicu, je vziať si hypotéku vo dvojici. „V prípade ak o hypotéku žiada dvojica, posudzuje sa príjem spoločne, bez ohľadu na to, či sú, alebo nie sú manželmi. Maximálna povolená výška ich spoločného zárobku je tak dvojnásobná, aktuálne na úrovni 2 342,6 eura. Keďže kľúčový je ich spoločný príjem, môže jeden zo žiadateľov zarábať aj viac, ako je maximálna výška stanovená pre jednotlivca,“ spresňuje A. Jamborová. Dodáva, že mladí ľudia by mali pamätať na to, že práve medzi 30. a 40. rokom života dosahujú väčšinou ľudia najvyššie platové ohodnotenie.

Jozef Beständig , top finančný sprostredkovateľ Fincentra, hovorí, že podpora bývania zo strany vlády formou štátneho príspevku je nesystémový krok. „Príspevok často pomáha tým, ktorí na danú podporu vôbec nie sú odkázaní a naopak, tí, ktorým by najviac pomohla, sa z hľadiska príjmu u bánk nekvalifikujú. Tie totiž posudzujú schopnosť splácať úver pred odpočítaním štátneho príspevku.“

Maximálne do 50-tisíc

Príspevok na hypotéku je možné získať najviac na sumu úveru 50 tisíc eur a maximálne počas prvých piatich rokov splácania. Zároveň musí byť suma predstavovať najviac 70 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Hypotéku pre mladých je však možné vziať si aj na vyššiu sumu ako 50-tisíc. Úver prekračujúci čiastku, je však úročený štandardnou úrokovou sadzbou.

Zákon umožňuje splatiť hypotéku bez poplatku, no pri štátnom príspevku to nie je tak jednoduché a lacné. Vysvetľuje Jozef Beständig: „Bez poplatku možno splatiť aj hypotéku so štátnym príspevkom, avšak do štyroch rokov od jej poskytnutia to znamená povinnosť vrátiť všetky príspevky. Teda ako štátny, tak aj bankový.“ Pritom nemusí ísť nutne iba o refinacovanie, ale napríklad aj o predaj, alebo predčasne splatenie z akéhokoľvek iného dôvodu.

Podľa Marty Cesnakovej, hovorkyne Slovenskej sporiteľne, si treba zvážiť aj to, či nová banka nepotrebuje nový znalecký posudok alebo nemá spojený s novým úverom nejaký poplatok – tieto náklady môžu prenesenie úveru predražiť. Dá sa povedať, že do štyroch rokov je prenos, hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých prakticky vždy nevýhodný.

Navyše pri prípadnom refinacovaní už nie je možné získať hypotéku so štátnym zvýhodnením. Okrem veku a príjmu je totiž nutné splniť aj účel financovania a ním môže byť iba nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavba rodinného domu, alebo bytu, rekonštrukcia, ti vysporiadanie majetkových podielov, nie refinancovanie, upozorňuje J. Beständig 

O úver so štátnou podporou sa neoplatí žiadať ani, ak plánujete nehnuteľnosť do štyroch rokov od jej získania predať . Aj v tomto prípade je nutné vrátiť všetky príspevky.

Pozor na fixáciu

Dôležité je, aby si klienti nastavili dobu fixácie úrokovej sadzby, tak aby mohli klienti v plnej miere využiť výhodu bonifikácie úrokov. Je preto potrebné vybrať si päť a viac ročnú fixáciu úrokovej sadzby.

Veľa ľudí už doplatilo na chybu, keď si zvolili napríklad len trojročnú fixáciu úrokovej sadzby. Nielenže nevyčerpajú celú možnosť podpory, ale môžu následne zaplatiť omnoho viac. 

Po troch rokoch môže banka napríklad neúmerne zvýšiť úrokovú mieru. Prípadný prenos do inej banky však bude, kvôli vyššie spomínanému vráteniu všetkých príspevkov nevýhodný.

Spýtajte sa na amortizáciu istiny a úrokov

Podľa J. Beständiga je pri hypotéke so štátnym príspevkom potrebné venovať pozornosť aj ďalšej dôležitej veci. „Ide o rozdiely, ktoré banky pri tomto type úveru používajú pri amortizovaní istiny. Zákon totiž interpretujú rôzne a preto vznikajú rozdiely aj v tisícoch eur pri zostatku istiny po uplynutí doby poskytovania štátneho príspevku.

Určite by som si nenechal poradiť niektorým z internetových portálov. Často, či už zámerne, alebo z nevedomosti, vypočítavajú preplatenosť nesprávne, keďže ignorujú spôsob amortizácie istiny pri hypotéke so štátnym príspevkom,“ hovorí.

Vždy je preto dobré obrátiť sa na hypotekárneho špecialitu a poradcu, ktorý pozná, metódy výpočtu úrokov a dokáže zohľadniť aj rôznorodosť úrokových mier pri splácaní istiny a úrokov v tej ktorej banke. Pre laika je takýto výpočet komplikovaný a bez znalosti detailov praxe, prakticky nemožný.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *