Piatok 25. mája. Meniny má Urban

Hypotekárne opatrenia: NBS vyhovela časti požiadaviek bánk

opatrenia nbs
Bývanie Peter Apolen 04.05.2018 | 00:00 1 Komentár

NBS vyhovela v diskusii o nových hypotekárnych opatreniach niektorým požiadavkám bánk. Parameter DTI (debt to income) tak bude nabiehať pomalšie, ako sa pôvodne navrhovalo, miernejšie bude aj znižovanie podielu hypoték s LTV nad 80 percentami. Hoci banky žiadali najprv väčšie ústupky, s finálnym kompromisom sú spokojné.

Národná banka urobila ústupok napríklad pri hypotékach pre mladých. Ich zadlženie bude môcť byť pri žiadosti o úver vyššie, ako pri zvyšku populácie.

Vyššie DTI pre mladých

NBS začne od júla limitovať úvery na bývanie novým ukazovateľom (DTI). Ten hovorí o pomere celkového zadlženia žiadateľa k výške jeho ročného príjmu. DTI by nemalo byť vyššie ako osem. Ak teda niekto zarobí mesačne, povedzme, tisíc eur v čistom, suma jeho úverov, teda vrátane spotrebných úverov, kreditných kariet, povoleného prečerpania a aj úveru, o ktorý žiada, by nemala byť vyššia ako 96 tisíc eur (8 x 12 x 1000 eur).

Nábeh tohto pravidla bude postupný. Od júla bude môcť stanovenú hodnotu osem ešte prekračovať 20 percent novoposkytnutých úverov. Tento podiel sa bude postupne znižovať. Od októbra ich bude môcť byť 15 percent a od januára budúceho roku len desať percent.

Pôvodne sa rátalo s ďalším sprísňovaním už od apríla 2019. V pripomienkovacom konaní sa však Slovenskej bankovej asociácii podarilo vyrokovať mierne zjemenie. Hypoték s DTI nad osem tak bude môcť byť do desať percent až do júla budúceho roku. Potom zostane ich podiel zachovaný na piatich percentách.

Navyše ďalšou zmenou oproti návrhu je to, že DTI osem nebude musieť spĺňať ďalších päť percent hypoték. Tie však budú rezervované len pre mladých žiadateľov. Presnejšie pre tých, ktorí spĺňajú podmienky na hypotéku pre mladých. NBS tak vyhovela námietkam, že nové hypotekárne pravidlá odstavia od úverov práve mladých ľudí s nízkym príjmom. Napriek tomu sa aj na nich budú vzťahovať limity. DTI bude pri nich zvýšené na hodnotu deväť.

Popri piatich percentách s DTI nad osem, tak bude vyčlenených ďalších päť percent pre „mladých“.

Slovenská banková asociácia pôvodne žiadala, aby sa za limit ukazovateľa DTI považovala hodnota desať, nie osem. „Sme toho názoru, že dopady zavedenia ukazovateľa na navrhovanej úrovni osem budú mať oveľa výraznejší dopad, než predpokladá NBS,“ uviedla asociácia. No presadiť sa jej to nepodarilo.

NBS argumentuje tým, že úroveň osemnásobku ročného príjmu je z hľadiska medzinárodného porovnania nízka. „V Nórsku nesmie zadlženosť klienta k jeho ročnému čistému príjmu presiahnuť hodnotu medzi šesť až sedem, v závislosti od typu rodiny. Podobné limity sú stanovené aj v Spojenom kráľovstve a v Írsku, a to na úrovni zodpovedajúcej približne 4,5 až päťnásobku čistého ročného príjmu,“ argumentuje centrálna banka.

NBS neočakáva od 1. júla relevantný dopad nových opatrení na trh. Parametre budú totiž podľa nej nastavené „prakticky na rovnakej úrovni, na akej banky poskytujú úvery v súčasnosti“. Reálny dopad na trh tak očakáva až v budúcom roku „v čase plnej účinnosti opatrení, kedy by malo dôjsť k miernemu spomaleniu rastu úverov, ktorý je momentálne nadmerný.“

 

* Dodatočné podmienky: úvery na bývanie poskytované klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy a DTI pri týchto úveroch neprevyšuje hodnotu 9.

 

Koniec 90 percentných hypoték

Ku kompromisu dospeli banky zastúpené bankovou asociáciou a NBS aj pri sprísňovaní úverov s LTV nad 80 percent. V súčasnosti môžu úvery, ktoré presahujú 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, tvoriť najviac 40 percent nových úverov. Od 1. júla sa tento podiel zníži na 35 percent. Postupne sa bude ďalej znižovať na 20 percent.

 

V rámci medzirezortného pripomienkového konania sa prechodné obdobie predĺžilo o jeden štvrťrok. Plná implementácia sa teda posunula z 1. apríla na 1. júl budúceho roku. Banková asociácia i pri tomto parametri žiadala dlhší nástup cieľových hodnôt.

„Uvedené opatrenia, vzhľadom na ich navrhované rýchle nasadenie, môžu na trhu s úvermi spôsobiť enormný dopyt po úveroch na bývanie, ktorý bude mať za dôsledok zvýšenie predaja úverov a rast cien nehnuteľností ešte pred účinnosťou navrhovaných opatrení,“ uvádza asociácia. Obáva sa, že na klientov bude vyvíjaný mediálny a marketingový tlak, aby nepremeškali „poslednú šancu na získanie úveru za dostupných podmienok“.

Od 1. júla tohto roku celkom zaniknú úvery nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, teda aj vrátane tzv. 100 percentných hypoték. V súčasnosti tvoria zhruba šesť percent všetkých úverov na bývanie. Od júla bude tak musieť mať žiadateľ o úver minimálne desať percent hodnoty nehnuteľnosti z iných zdrojov, ideálne z úspor.

Kompromis

NBS a banková asociácia sa dohodli, že po dvoch rokoch centrálna banka prehodnotí reálny dopad zavádzaných opatrení. „Dôjde ku kumulácii dopadov viacerých regulačných opatrení na trhu úverov na bývanie a spotrebiteľských úverov. V súčasnosti nie je jednoznačne možné vyhodnotiť celkový synergický efekt uvedených zásahov, ktoré podľa nášho názoru budú mať vážny dopad na sektor úverov na bývanie a spotrebiteľských úverov,“ tvrdí asociácia.

Napriek niektorých neuspokojeným nárokom bankovej asociácie zo strany NBS, sa rokovania skončili kompromisom. Centrálna banka v pripomienkovaní úplne a sčasti akceptovala väčšinu námietok. Zástupcovia bánk ocenili konštruktívny a odborný prístup centrálnej banky.

Riziká nových opatrení:

♣ Mladí a menej zarábajúci stratia prístup k hypotékam

♣ Na dofinancovanie sa budú používať zdroje z mimobankových pôžičiek (peer-to-peer, šedá ekonomika)

♣ Mladí budú bývať v podnájmoch dlhšie ako doteraz, v dôsledku čoho si nebudú môcť dostatočne sporiť na vlastné bývanie

♣ Skráti sa čas splatnosti hypoték, pretože sporenie na dofinancovanie úveru bude trvať dlhšie (hypotéky sa poskytujú do 65 rokov veku dlžníka)

♣ Opatrenia vyvolajú opačný efekt a ľudia sa budú do ich plného nábehu neuvážene zadlžovať s cieľom nepremeškať poslednú príležitosť

Možné prínosy nových opatrení:

♠ Zastaví sa rýchly rast zadlženia slovenských domácností

♠ Dlžníci budú menej zraniteľní voči výpadku príjmu, či ekonomickej kríze

♠ Klesnú ceny nehnuteľností

Jedna odpoveď na “Hypotekárne opatrenia: NBS vyhovela časti požiadaviek bánk”

  1. Mirka píše:

    Zdá, že NBS sa naučila používať metódy Ministerstva financií – najprv urobiť bu-bu-bu prísnym návrhom a potom ho postupne zjemňovať.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *