Pondelok 16. septembra. Meniny má Ľudmila

Hypotekárny trh rastie aj napriek prísnejším pravidlám NBS

hypotéky

Spomalenie hypotekárneho trhu sa nateraz nekoná. Počas prvých dvoch mesiacov roka rástli obchody celého trhu medziročne o viac ako tretinu. Rast hlásia aj jednotlivé banky.

Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska poskytli banky vo februári hypotéky v objeme 626 mil. eur, čo je o 37 percent viac ako minulý rok. Podobné tempo dosahoval rast aj v januári. Trh sa mal pritom spomaľovať. Aspoň takto by si to priala NBS.

Rýchlosť rastu úverového trhu dosahuje už niekoľko rokov dvojciferné hodnoty. NBS by ho rada dostala aspoň pod desať percent. Vlani sa jej tento cieľ naplniť nepodarilo. Obchody boli medziročne vyššie počas každého mesiaca od apríla do novembra a celoročný rast dosiahol 12,6 percenta.

Pokračujúci nárast obchodov

Prima banka hlási, za prvé tri mesiace tohto roka nárast objemu poskytnutých hypoték až o 90 percent. „Prvý štvrťrok potvrdil, že záujem Slovákov o hypotéky je aj naďalej obrovský a hypotekárny ošiaľ neustúpil ani v súvislosti so sprísnením podmienok pri poskytovaní úverov na bývanie,“ uvádza banka vo vyhlásení.

Dôvodom je nízka sadzba, ktorú banka poskytuje – jedno percento pri fixácii na štyri roky. Sadzba je rovnaká pre všetkých záujemcov, ktorí sa kvalifikujú na získanie hypotéky.

Ani priemerná sadzba za celý trh však nie je oveľa vyššia. Vo februári dosiahla 1,37 percenta, čo je síce už o niečo vyššie ako novembrové minimum 1,34 percenta, je však stále veľmi nízko. Slovenské hypotéky tak patria medzi najlacnejšie v celej Európskej únii. V susednom Česku napríklad dosahujú dvojnásobok – 2,9 percenta. Viac platia aj Nemeci – 1,9 pecenta. „Pre takmer 80 percent ľudí je najdôležitejším argumentom pri výbere hypotéky stále výška úrokovej sadzby,“ konštatuje Prima banka.

 

„Oficiálne úrokové sadzby ECB ostanú aj tento rok na historických minimám a ani v úrokových sadzbách na hypotékach nepríde zrejme k významnejším posunom. Dostupnosť bývania cez hypotéku je tak stále pomerne priaznivá,“ hodnotí PR manažér VÚB banky Dominik Miša.

Bývanie je dostupné aj napriek vyšším cenám

Spolu s hypotekárnym trhom však rastú ceny nehnuteľností. Silný dopyt domácností po nich spôsobil, že na realitnom trhu bolo v treťom kvartáli vlaňajšia na trhu k dispozícií najmenej novostavieb za niekoľko uplynulý rokov. Ceny nehnuteľností aj preto rástli vo štvrtom štvrťroku o 7,6 percenta, čo je najvyššie tempo za posledné takmer dva roky. Priemerná cena za meter štvorcový dosiahla 1 431 eur, čím takmer dorovnala doterajší vrchol z roku 2008 (1511 eur).

Rastúce ceny bytov sú však len jednou stránkou mince. Druhou sú mzdy a zamestnanosť Slovákov. Tie dosahujú rekordné hodnoty. Slováci si preto môžu drahšie byty dovoliť. Dostupnosť bývania je najvyššia v histórii. „Ekonomika stále napreduje, trh práce generuje stále zaujímavé prírastky miest aj miezd, finančná situácia domácností sa ďalej zlepšuje,“ konštatuje D. Miša.

Keďže stúpla životná úroveň a disponibilné príjmy Slovákov, „rast cien nehnuteľností je viac v súlade s fundamentmi ekonomiky,“ vysvetľuje Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne. Pre našincov sú tak nehnuteľnosti stále zaujímavé, či už na bývanie, alebo investíciu.

Vysoké zadĺženie domácností

Ďalším faktom, ktorý treba brať do úvahy, je nezdravé zadlžovanie domácností. Extrémne lacné úvery spôsobili rýchly rast dlhu Slovákov. Jeho tempo bolo šesť rokov po sebe dokonca najrýchlejšie v únii. Dlhy rastú takmer dvakrát rýchlejšie ako objem úspor. Slovensko sa tak vlani stalo jedinou krajinou regiónu s vyšším objemom úverov domácnosti ako veľkosťou ich úspor. „Dlh domácností rastie v súčasnosti príliš rýchlo, dokonca rýchlejšie ako príjem domácností a preto toto tempo možno považovať za nadmerné,” konštatovala vlani vo svojej správe aj Národná banka Slovenska.

Aj preto NBS prišla vlani s opatreniami na pribrzdenie hypotekárneho trhu. Vstupujú do platnosti postupne, počnúc júlom 2018. Naplno sa prejavia v júli tohto roku. Obmedzuje sa napríklad to, koľko novoposkytnutých úverov môže prefinancovať viac ako 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. (Úvery financujúce viac ako 90 percent hodnoty nehnuteľnosti už neexistujú).

NBS stanovuje aj to, koľko úverov môže byť poskytnutých klientom s celkovým zadlžením presahujúcim osemnásobok ich ročného príjmu. Hoci tieto zásahy do trhu boli sprevádzané veľkými obavami a horúčkovitým nákupom nehnuteľností „na poslednú chvíľu“, banky teraz hlásia, že klientom v realite veľké problémy nespôsobujú.

LTV je zatiaľ v norme

„Banky koncom roka poskytli 27 percent hypoték s LTV (Loan to value ) vyšším ako 80 percent. Limit NBS žiadal 30 percent,“ uvádza Slovenská sporiteľňa. Dodáva, že Slováci hromadne nevyužívajú ani možnosť založiť druhú nehnuteľnosť, aby sa s LTV dostali pod hranicu 80 percent. Slovenská sporiteľňa koncom vlaňajška poskytla len 7,5 percenta hypoték založených viac ako jednou nehnuteľnosťou.

No hoci banky doteraz stíhali stláčať podiel úverov s LTV nad 80 percent pod limity, ktoré nastavila NBS, od júla povolený paremeter klesne už len na 20 percent. „Limity mali vlani len minimálny vplyv. Výraznejšie sa však môžu prejaviť v tomto roku,“ naznačuje produktový riaditeľ Slovenskej sporiteľne Slávek Mynář. „Regulácia NBS sa postupne sprísňuje, v tomto roku preto očakávame jej výraznejší vplyv,“ dodáva.

Pritvrdzovať sa bude aj ukazovateľ celkového zadlženia DTI (debt to income). Kým koncom minulého roka mohlo mať dlhy vyššie ako osemnásobok ročného príjmu 15 percent úverových klientov, v súčasnosti ich môže byť desať percent, a od júla už len päť percent. (ďalších 5 percent bude rezervovaných pre mladých uchádzačov). „Výnimky dávame najmä mladým uchádzačom, ktorí nemajú čas nasporiť si dosť vlastných zdrojov,“ uvádza S. Mynář.

Obavy z nových pravidiel mali vlani najmä jednotlivci. Ich by sa mali tvrdšie limity dotknúť najviac, pretože prísnejšie podmienky musia splniť sami, kým pri pároch sa posudzujú príjmy oboch žiadateľov spolu. Sporiteľňa konštatuje, že ani tu sa katastrofické scenáre nenaplnili. Pred začiatkom platnosti regulácie, teda 1. júlom 2018, bol podiel jednotlivcov na poskytnutých úveroch 46 percent, koncom roka sa znížil na 44 percent. V budúcnosti však bude pravdepodobne ďalej klesať.

Pred posledným sprísnením podmienok

„Predpokladáme, že tento rok už bude vplyv regulácie výraznejší, čo je prirodzené, keďže sa postupne sprísňuje,“ hovorí S. Mynář. Okrem toho treba rátať aj s prirodzeným oslabením dopytu. Záujem o nehnuteľnosti vybičovaný minulý rok bude postupne opadať. „K určitému spomaleniu trhu príde, pretože časť ľudí, ktorí zamýšľali kúpiť nehnuteľnosť a požičať si na ňu, tak urobila ešte v minulom roku. Ich dopyt sa tak realizoval skôr a bude v tomto roku chýbať,“ hovorí D. Miša, „Aktuálne na trhu vidíme mierne spomalenie rastu zadlžovania. Okrem novej regulácie má na to však vplyv aj nasýtenie dopytu. Ľudia si brali úvery ešte predtým, ako regulácia začala platiť,“ súhlasí aj S. Myňář

Aj bez ohľadu na krátkodobý efekt regulácie by hypotekárny trh mal pokračovať v raste. Jeho tempo bude ale pravdepodobne pomalšie ako doteraz. Experti očakávajú spomalenie na päť až desať percent. Na trhu totiž stále existuje prirodzený dopyt.

ECB najnovšie posunula plánované prvé zvýšenie sadzieb pôvodne z jesene tohto roka na jar budúceho roka. Aj tento termín je otázny. Ak dovtedy nepríde k neočakávanej udalosti v svetovej ekonomike, úvery na bývanie by zdražovať nemali.

Jedna odpoveď na “Hypotekárny trh rastie aj napriek prísnejším pravidlám NBS”

  1. Milan píše:

    Hypotéky fungujú, pretože funguje konkurencia medzi slovenskými bankami… Kým budú na trhy ponuky za jedno percento p.a., udrží to najväčšie banky pri zemi…

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *