Pondelok 23. júla. Meniny má Oľga

Hypotekárny trh sa vracia do normálu

Banky Peter Apolen 05.01.2018 | 00:00 0 Komentárov

Objem nových úverov na kúpu nehnuteľnosti medziročne klesá. Kým v roku 2016 poskytli banky za jedenásť mesiacov nové úvery v objeme 8,9 mld. eur, vlani ich za rovnaké obdobie bolo už len 7,1 mld. eur, teda o 21 percent menej. K obratu trendu dlhodobého medziročné nárastu došlo ešte v apríli minulého roku. Dôvodom sú najmä opatrenia NBS, ale aj nižší záujem o refinancovanie.

K najväčšiemu medziročnému poklesu hypotekárnych obchodov došlo vlani v lete. Záujem totiž kulminoval v máji roku 2015 na hodnote takmer 1,5 mld. eur, a vlaňajšie leto bolo už len poslabšie. Koncom vlaňajška sa potom medziročný rozdiel dostal na hodnotu rádovo desiatich percent.

Banky ešte záverom roka ťažili z obáv klientov z nových pravidiel u hypoték pre mladých, ktoré vstúpili do platnosti tento rok v januári. Koncom roka tak došlo k miernemu zrýchleniu, ktoré sa najviac pravdepodobne prejavilo v decembri, za ktorý ešte výsledky nie sú k dispozícií.

hypotéky

Klesá záujem o refinacovanie

Ochladnutie záujmu o hypotéky nemá nič spoločné s hypotekárnymi sadzbami. Tie totiž ešte stále klesajú. V novembri minulého roku priemerný úrok pri nových úveroch klesol na 1,74 percenta, čo je menej ako v rovnakom období roku 2016, kedy sadzba predstavovala 1,88 percenta. Ani nižší úrok teda nedokázal pritiahnuť aspoň taký istý záujem klientov ako pred rokom.

Jedným z dôvodov je však klesajúci záujem o refinancovanie starších úverov. Všetci s vysokými úrokmi z minulosti si totiž už svoje pôžičky refinancovali. Tým, ktorí ich majú ešte stále o niečo drahšie ako aktuálna sadzba, sa pritom už refinancovanie veľmi nevypláca. A to najmä kvôli poplatkom, napríklad jednému percentu z hodnoty predčasné splácaného úveru.

Rozdiel medzi úročením nových a starých úverov totiž klesá. Priemerný úrok všetkých úverov predstavoval v novembri už len 2,2 percenta, čo robí v porovnaní s aktuálnou sadzbou 1,74 percenta, už refinancovanie málo atraktívnym. Ešte v roku 2016 bola priemerná sadzba starých úverov 2,6 percenta, a rok predtým až 3,6 percenta, čo bolo dostatočným dôvodom k tomu, obzrieť sa za lacnejšou ponukou.

Ďalším dôvodom ochladenie záujmu o hypotéky môže byť postupné ochladzovanie realitného trhu. V treťom kvartáli vlaňajška sa totiž zastavil medzimesačný rast cien nehnuteľností a priemerná cena za meter štvorcový z pohľadu celého Slovenska stagnovala na hodnote 1378 eur za meter štvorcový. V Bratislavskom kraji došlo dokonca k prvému medzikvartálnemu zníženiu cien nehnuteľnosti po dvoch rokoch. Medziročne však ceny realít vykazujú ešte stále slušný nárast – rádovo o zhruba päť percent. Trh s bývaním teda stále rastie, aj keď pomalšie ako v minulosti.

Opatrenia NBS fungujú

Pravdepodobne najviac sa teda pod tohtoročný pokles záujmu o hypotéky podpísali opatrenia NBS. Ich cieľom je sprísniť trh, začali do platnosti vstupovať ešte v roku 2014 a výsledky hovoria, že sa im to darí.  Jednotlivé kroky nabiehali do účinnosti len postupne. Klienti sa stále väčší problém ako získať od banky financovanie na viac ako 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho majú banky nové povinnosti pri posudzovaní žiadostí o úvery. Musia pri hodnotení príjmu klienta počítať s rezervou slúžiacou ako vankúš pri neočakávaných udalostiach. A žiadateľa musia finančné ústavy testovať pri sadzbe navýšenej o dva percentuálne body, čo je rovnako opatrením v smere pesimistického vývoja v budúcnosti.

Ďalšie pravidlá vstúpili do platnosti od Nového roku. Okrem hypoték sa reštrikcia rozšírila aj na spotrebné úvery, ktoré často slúžia na dofinancovanie časti ceny bytu, na ktorú nestačí hypotéka. Je teda možné očakávať, že úverový apetít slovenských domácností bude ďalej klesať.

Návrat k triezvym číslam

To však neznamená, že hypotekárny trh je mŕtvy. Objem nových obchodov dosahuje stále slušné hodnoty. Medziročný vývoj sa len dostal do zdravého normálu. V Bratislave je aktuálne rozostavaný rekordný počet nových bytov a dobrá situácia na trhu práce, spojená s rastom miezd a dobrou perspektívou udržateľnosti pracovných miest do budúcnosti, budú tvoriť prirodzený dopyt po novom bývaní v budúcnosti.

I keď početnosť ročníkov dostávajúcich sa do veku zakladania si rodín bude postupne klesať, slovenské domácnosti patria stále medzi „najpreľudnenejšie“ v Európe. Dopyt po bývaní preto má i naďalej silné základy.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *