Streda 11. decembra. Meniny má Hilda

Hypotekárny trh v ČR sa prudko prepadá. Môže sa Slovensko v niečom poučiť?

Po sprísnení pravidiel zo strany ČNB, raste cien nehnuteľností, ale najmä nedostatku nehnuteľností vhodných na kúpu si zaknihuje český hypotekárny trh za tento rok prepad pravdepodobne až o 25 percent.

Úroky klesajú. Ani to neláka nových klientov

Tendencia vývoja sadzieb na českom trhu sa po januárovom vrchole (3 %) otočila smerom nadol. Sadzby postupne klesajú. V októbri dosiahli 2,36 percenta. Za poklesom sadzieb je najmä konkurenčný boj medzi bankami a najmä snaha prilákať aspoň nejakých nových záujemcov o úvery.

„Aj napriek tomu, že ČNB necháva úrokové sadzby na súčasnej úrovni, banky v októbri pokračovali v boji o klienta, vďaka čomu sa úrokové sadzby posunuli na úroveň februára 2018,“ komentoval trh pre portál hypoindex.cz špecialista oddelenia produktového manažmentu Fincentrum & Swiss Life Select, Jiří Sýkora.

Ani to však nestačilo a české banky poskytli v desiatom mesiaci hypotéky v objeme len 17 mld. Kč (680 mil. eur), čo je o rovných 30 percent menej ako pred rokom. Sadzba pritom bola o takmer tri desatiny vyššia ako rovnakom období vlaňajška. Ani pokles cien úverov teda nedokázal vygenerovať dostatočný záujem. Čísla vychádzajú z porovnania Hypoindex, ktoré v ČR zostavuje spoločnosť Fincentrum & Swiss Life Select.

Októbrová sadzba je zatiaľ najnižšia v tomto roku. Počet poskytnutých hypoték dosiahol 7 027, čo z tohto mesiaca robí druhý najsilnejší mesiac v tomto roku. Negatívna tendencia je však nezvratná. Za desať mesiacov poskytli české banky hypotéky v hodnote 145 mld. korún (5,8 mld. eur). Je to o 21 percent menej ako za rovnaké obdobie vlaňajška. Spolu s rastúcimi cenami nehnuteľností sa tak dostupnosť bývania pre obyvateľov zásadne zhoršuje.

„Nastane prepad objemu hypoték o jednu pätinu a počet poskytnutých hypoték klesne o štvrtinu,“ predpovedá Luboš Svačina z maklérskej hypotekárne firmy Golem Finance. „Predpokladáme podobný medziročný vývoj ako za prvých desať tohtoročných mesiacov,“ prognózuje Michal Teubner z Komerční banky.

Príčiny pádu českého hypotekárneho trhu

Český hypotekárny trh ťahá nadol viacero faktorov súčasne. Prvým je nedostatok nehnuteľností za rozumnú cenu na trhu, druhým regulácia Českej národnej banky a ďalším sú vysoké ceny nehnuteľností.

Pražanov už chronicky trápi nedostupnosť bývania. Nie len že sú byty drahé, ale oni ani nie sú v ponuke. Ohlásené developerské projekty sa vypredajú krátko o spustení predaja. Do reálnej ponuky sa ako hotové dostanú len byty, ktoré majú nejakú vadu v očiach kupujúcich.

Problém s ponukou spôsobujú najmä dlhé stavebné konania. Začať stavať v Prahe je tortúra. Často trvá aj roky, kým sa projekt posunie od investičného zámeru k reálnej výstavbe. „Situácia na trhu je stále rovnaká už niekoľko kvartálov. Dopyt výrazne prevyšuje ponuku, developeri nestačia dopĺňať cenníky. Väčšina projektov sa vypredá veľmi rýchlo, v podstate v priebehu pár mesiacov po začatí predaja, “ komentoval Evžen Korec, generálny riaditeľ spoločnosti Ekospol.

Proces povoľovania stavieb by mala urýchliť rekodifikácia stavebného zákona,  na ktorú sa však stále len čaká. Mala by skrátiť a urýchliť výstavbu.

Prísnejšie pravidlá ČNB

Ďalším dôvodovom upadajúceho trhu je tvrdšia regulácia. ČNB, podobne ako NBS, sprísnila nedávno podmienky na získanie hypotéky. Zaviedla parameter LTV – pomer úveru k cene bytu a na jeseň minulého roku prišlo ďalšie pritvrdenie prostredníctvom DTIDSTI, ktoré obmedzilo veľkosť dlhu a úverovej splátky k výške príjmu. Analytici odhadujú, že po zavedení nových pravidiel odstrihla Česká národná banka z trhu zhruba pätinu potenciálnych žiadateľov o úvery.

Klienti, ktorí mohli, si preto dojednávali úvery ešte pred vstupom nových pravidiel do platnosti. K niečomu podobné mimochodom v minulosti došlo aj na Slovensku. Pritvrdzovanie pravidiel tu bolo rozfázované do niekoľkých etáp a každá z nich pritiahla do bánk novú vlnu klientov. Zatiaľ posledný krát sa tak stalo v júni minulého roku, keď boli počas jedného mesiaca poskytnuté nové hypotéky v hodnote 1,1 mld. eur. V ČR došlo k podobnému vrcholu v októbri 2018, keď nové úvery vzrástli na 24,3 mld. Kč (972 mil. eur).

Ceny rastú do nebies

Ďalším dôvodom poklesu záujmu o financovanie je prudký rast cien realít. Týka sa to najmä Prahy. Ceny nehnuteľností tu prudko rastú už štyri roky po sebe Priemerná cena za meter štvorcový bytu v novostavbe v Prahe dosiahla v druhom kvartáli tohto roku 108 tisíc korún (4320 eur). Hoci aj v Bratislave ceny novostavieb rýchlo rastú, v treťom kvartáli predstavovali priemerne 3095 eur za meter štvorcový.

Nedávna štúdia Českej bankovej asociácie porovnávala cenu metra štvorcového v novostavbách v okolitých mestách s lokálnou čistou mzdou. Vyšlo jej, že v Prahe je cena za meter viac ako štvornásobne väčšia (419%) ako priemerná čistá mzda. Je to oveľa viac ako v iných mestách. V Mníchove to bolo 378 percenta, vo Viedni 327 percenta, v Bratislave 292 percenta, v Berlíne 272 percenta a v Brne 258 percenta.

Podobnosť čisto náhodná?

Český hypotekárny trh teda neprežíva svoje najlepšie časy. Obdobie boomu má už dávno za sebou. Na Slovensku je situácia odlišná. V treťom kvartáli tohto roka vzrástol objem novo poskytnutých hypoték o 35 percent. Priemerná sadzba klesla na 1,22 percenta a najlacnejšia ponuka na trhu začína už pri 0,6 percente. Úverovaniu sa tu teda extrémne darí.

Banky a ich klienti plánujúci kúpiť si nehnuteľnosť by teda nemali mať dôvod na obavy, mohlo by sa zdať. V skutočnosti je však medzi slovenským a českým trhom niekoľko paralel.

NBS minulý týždeň ohlásila ďalšie sprísnenie hypotekárnych pravidiel. Majú podobne ako v ČR zasiahnuť zhruba jednu pätinu žiadateľov o úvery. Ďalšou podobnosťou je nedostatok novostavieb na trhu. Ku koncu septembra bolo na realitnom trhu v Bratislave v ponuke len 1732 nových bytov, čo je oproti minulému roku prepad až o 46 percent. Ponuka voľných bytov je tak najnižšia od obdobia po finančnej kríze.

Aj vďaka tomu cena novostavieb rýchlo rastie. Medziročne až o 12,3 percenta, čím sa dostala na nový rekord 3 095 percenta.

Napriek podobným tendenciám na slovenskom a českom trhu sú zatiaľ výsledky odlišné. Dôvodom je aj to, že na Slovensku ešte nedosiahol rast cien a nedostatok bytov kritickú úroveň ako v ČR. A ďalším rozdielom je odlišná monetárna jurisdikcia. Kým ČR má vlastnú menovú politiku pod taktovkou ČNB, ktorá už dávnejšie začala so zvyšovaním sadzieb, ECB ešte stále tlačí sadzby nižšie a nižšie. To dovoľuje Slovákom financovať sa rekordne lacno.

Nájomné bývanie na obzore

Podobnosť trhov pripomína aj ďalší fakt, a to, že tak Bratislava ako aj Praha sa čoraz viac obzerajú po nájomnom bývaní. Tento segment je zatiaľ na oboch trhoch v plienkach, no situácia sa začína meniť.

„Najmä mladšia časť populácie bude pred hypotekárnymi úvermi uprednostňovať flexibilnejšie nájomné bývanie a to aj za cenu toho, že pri porovnateľných, či dokonca vyšších mesačných nákladoch prídu o možnosť budúceho vlastníctva nehnuteľnosti,“ naznačuje externý analytik Českej bankovej asociácie, Tomáš Somogyi. Primátor Bratislavy Matúš Vallo nedávno avizoval, že chce v hlavnom meste vystavať 1243 nájomných bytov.

Ak sa teda NBS podarí schladiť trh, tak ako plánuje, a na trh sa dostanú dostupné nájomné byty, môže sa aj na Slovensku situácia na hypotekárnom trhu čoskoro vydať opačným smerom nasledujúc svoj západného suseda.

2 odpovede na “Hypotekárny trh v ČR sa prudko prepadá. Môže sa Slovensko v niečom poučiť?”

  1. Postrach píše:

    Ako povedal Tramp, najskor prilis rychly narast urokov, potom prilis pomaly pokles..Banky si hraju svoju hru. Neverim , ze menej hypotek, menej ponuky bytov su izolovane javy. O oboch rozhoduju rovnake banky.
    Mozme si hodit mincu, co bude skor, ci stupnu uroky, alebo klesnu ceny. Ak budu banky davat z nejakeho dovodu zaporny urok( zdanie ze vsetko je v poriadku), ceny budu dalej stupat a ludia sa budu zadlzovat, lebo si budu mysliet, ze vsetko je OK.
    Co pride potom, ked sa zaseje a bude sa žať?

    • investor píše:

      Banky su skor zufale. Potrebuju zarobit, kde sa da a riesenie je momentalne davat tolko hypotek, kolko ide. Ked najdu inu zdroj prijmov, hypoteky zdrazia a reality prestanu rast.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *