Sobota 22. septembra. Meniny má Móric

Investícia do apartmánu – áno, alebo nie?

apartmán

Mám investovať do apartmánov? Oplatí sa to? V poslednom čase dostávam práve túto otázku, preto som sa rozhodol k tomu napísať pár slov.

Predtým než sa dostanem k odpovedi, krátka úvaha o súčasnom (jún 2018) realitnom trhu a investoroch do nehnuteľností. Otázka či investovať do apartmánov mi hovorí, že investori už nenachádzajú vhodné ‚bežné‘ investičné nehnuteľnosti (rozumej klasické byty), a preto už hľadajú v oblastiach, kam by pred pár rokmi určite nezablúdili.

Už dlhšie píšem, že v Bratislave už skoro tri roky neinvestujem, pretože mi tu jednoducho čísla nevychádzajú. Čo tým chcem povedať?

Iba to, že buďte veľmi opatrní, kam až zájdete vo svojej snahe investovať svoje peniaze, len aby ste nedržali na účtoch hotovosť. Cash je niekedy jediná správna voľba. Najmä v období, keď sú ceny väčšiny aktív (nehnuteľnosti, akcie..) veľmi vysoko. Apartmány, nehnuteľnosti v zlých štvrtiach a so zlou dispozíciou sú príklady takýchto ‚vynútených‘ investícií. 

Na druhej strane, ak máte vo svojom portfóliu zlú investíciu (viď definíciu vyššie), teraz a asi ešte pár ďalších rokov bude vhodný čas na úvahu o jej predaji. Poďme ale späť k apartmánom.

Najprv si zadefinujme, čo sú vlastne apartmány. Ľudia hovoriaci o apartmánoch zvyčajne myslia dve veci.

Buď myslia nebytový priestor v bytovom dome, ktorý sa tvári ako byt, alebo myslia apartmán v dovolenkovej (napr. horskej) oblasti, kam ľudia chodia na dovolenku. Aby som nezdržoval tých, čo hľadajú len rýchlu odpoveď, poviem iba, že obidve nepovažujem za dobré investície. Prečo?

1. Apartmán v bytovom dome

Hlavným problémom takéhoto apartmánu je, že v apartmáne nemôžete mať trvalý pobyt. Znamená to, že tam môžete bývať, ale nemôžete získať výhody obyvateľa danej mestskej časti (úrady, ŠPZ na auto, zvýhodnené parkovanie…). To znamená, že takýto apartmán kupujú väčšinou len investori alebo podnikatelia ako svoju kanceláriu.

To však znamená, že v oblasti dopytu po takomto apartmáne ste práve eliminovali 80-90 percent kupujúcich. To je fajn pri kúpe (nižšia cena), no problém nastane pri jeho predaji a pri raste ceny takéhoto apartmánu počas dlhodobého vlastníctva.

Žiaľ rast ceny apartmánu bude pravdepodobne zaostávať za rastom ceny klasického bytu. A ak ste čítali moje predchádzajúce články viete, že rast ceny tvorí značnú časť výnosu investície do nehnuteľnosti. Taktiež v kríze pôjdu ceny apartmánov výrazne dole, nakoľko investori aj podnikatelia počas krízy ‚vymiznú‘ a tým pádom s nimi aj dopyt po apartmánoch.

Kedy sa dá uvažovať o kúpe apartmánu?

Najmä ak vám ide IBA o cashflow a pasívny príjem z prenájmu. Bez ohľadu na to, či jeho cena porastie alebo nie. Teda ak chcete čím skôr nahradiť svoj príjem zo zamestnania pasívnym príjmom a netrápi vás vývoj ceny takéhoto apartmánu. Výhodou je, že apartmány sa predávajú lacnejšie ako byty, preto dokážete pri nich získať lepši cashflow.

Stretol som sa aj s tým, že ľudia kúpia apartmán a potom ho chcú ‚prepísať‘ na byt. Je to dlhá a riziková cesta a ak nie ste odborník v tejto oblasti, určite sa do toho nepúšťajte. Apartmány totiž častokrát nespĺňajú zákonné požiadavky na byty, ako napríklad svetelnosť bytu, či minimálna rozloha miestností, preto je ich prepis problematický.

2. Apartmány v dovolenkových oblastiach

Toto je trošku iný prípad ako apartmány v bytovom dome. Určite ste čítali o ponuke apartmánov ako skvelej investícii na Donovaloch, či vo Vysokých Tatrách. A ak ste zažili rok 2008 aj viete, ako tieto ‚investície skončili. Ešte dnes môžete nájsť takéto rozostavané apartmánové domy spred krízy.

Investovanie do takýchto apartmánov je biznis v oblasti cestovného ruchu. Nepleťte si ho preto s prenájmom bytov na bývanie. Ak chcete podnikať v cestovnom ruch, musíte vedieť, kedy je sezóna, ako dlho naopak trvá mimo-sezóna, ktoré oblasti sú pre turistov atraktívne, aké sú ceny v sezóne, mimo sezóny, kto bude apartmán upratovať a vymieňať posteľnú bielizeň, kto bude riešiť opravy v apartmáne, kto bude riešiť rezervácie, sťažnosti/požiadavky turistov atď. 

Developeri vám častokrát krásne vypočítajú, aký výnos dosiahnete, dokonca, že sa postarajú o celý chod apartmánu vrátane rezervácií a správy. Ten, kto ale patrí medzi pravidelných čitateľov môjho blogu, už veľmi dobre vie, že pri akejkoľvek rade sa v prvom rade treba pozrieť na to, KTO vám radí, a aký je jeho prvoradý záujem.

Netvrdím, že na apartmánoch sa nedá zarobiť, ale nenechajte sa oklamať predstavou vysokého výnosu bez práce. Spravte si vlastnú, konzervatívnu analýzu obsadenosti, nákladov, cien a až potom sa rozhodnite, či do tejto investície ísť, alebo nie.

Apartmán ako investícia a zároveň ako dovolenkový raj

Ešte jedna vec – mnoho ľudí sa nechá nalákať na ponuku typu: „Bude to vaša investícia a ešte tam aj môžete kedykoľvek prísť na dovolenku. Dva v jednom, nie je to paráda?!“ Áno je, najmä pre developera. Poviem vám ako to skončí vo väčšine prípadov.

Po prvých pár mesiacoch nadšenia z nového apartmánu, kam chodíte každý týždeň, zistíte, že by ste možno radi vyskúšali aj niečo iné, no váš finančný záväzok vám to nedovolí. Dôležité je povedať, že musíte chodiť do vášho apartmánu mimo-sezónu (aj mimo víkendov), nakoľko počas sezóny sú najvyššie ceny, preto ho musíte prenajímať, aby vám tie sľubované čísla aj naozaj vychádzali.

Výnosnosť po započítaní všetkých nákladov tiež nie je nič extra, keďže v okolí je ďalších 20 rovnakých apartmánov. Rozhodnite sa, či je to pre vás biznis (investícia) alebo miesto pre vašu dovolenku. Kombinácia ako odpoveď neplatí. Investujte radšej tieto peniaze do overenej investície (nehnuteľnosti, akcie, biznis) a na dovolenku radšej choďte každý rok niekam inam cez Airbnb – overené investície vám túto dovolenku iste zaplatia.

Máte inú skúsenosť? Investovali ste do apartmánov a osvedčila sa vám táto investícia? Budem rád ak sa podelíte o svoj názor v diskusii pod článkom.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Jedna odpoveď na “Investícia do apartmánu – áno, alebo nie?”

  1. investor píše:

    V dnešnej dobe už nie je rozdiel medzi apartmanom a bytom. Bratislava už zapisuje trvalý pobyt aj v apartmanoch, takže rozdiel medzi nimi sa stiera. Apartman teda nižšou cenou ponuka vyhodnejšiu alternativu bytu.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *