Utorok 19. novembra. Meniny má Alžbeta

Investícia do nehnuteľností? Neistý biznis

O nehnuteľnostiach sa hovorí, že sa vždy oplatia. Ide o fámu, ktorá pravidelne spôsobuje bubliny na realitnom trhu. Aj pri nehnuteľnostiach platí, že ak kupujú všetci, pre skutočných investorov je na čase predávať. V súčasnom období sa síce niektoré nehnuteľnosti kúpiť oplatí, no ak chcete teoretický zisk premeniť na skutočný, je čas predávať.

Ceny bytov už prekonali rok 2008

V roku 2008 bežní ľudia tvrdili, že sa oplatí kupovať nehnuteľnosti, pretože cena vždy porastie. Nárast cien nehnuteľností vyhnaný do výšok stádovitým horúčkovitým nakupovaním sa ponášal na tulipánovú horúčku. Avšak prišla rázna korekcia a od polovice roka 2008 do polovice roka 2014 klesli ceny nehnuteľností na Slovensku o viac než 20 percent. Potvrdila sa tak pravda, že ak v nejakom odvetví začínajú investovať laici, je to koniec zlatých časov.

V súčasnosti vyvolali ošiaľ nakupovania lacné hypotéky a plyn k podlahe rastu cien pritlačili opatrenia Národnej banky Slovenska, vďaka ktorým sa čo najviac ľudí snažilo zobrať čo najvyššie hypotéky. A hoci ceny nehnuteľností ešte stále v globále neprekonali výšku cien z roku 2008, o niektorých stavbách to už neplatí.

„V roku 2008 dosiahla priemerná cena bývania svoj vrchol, pričom v súčasnosti sa nachádza približne štyri percentá pod ním. Na druhej strane, priemerná cena bytov už svoj predkrízový vrchol prekonala o 13 percent,“ hovorí Katarína Muchová z oddelenia analýz trhu v Slovenskej Sporiteľni. Preto je na čase veľmi uvážlivo hodnotiť, akú nehnuteľnosť kúpiť a či vôbec ešte má kam rásť.

„Momentálne sú ceny veľmi vysoko a kupovať drahú nehnuteľnosť a predať ju s tým, že na nej chceme zarobiť, je veľmi ťažké. To skôr prerobíme alebo budeme na nule. Niektoré nehnuteľnosti ako obchodné priestory, kancelárie, administratívne priestory, priemyselné haly si však držia cenu vždy,“ radí ako sa zorientovať v možných príležitostiach Marek Kusý, z realitnej kancelárie Správne Bývanie v Leviciach.

Nekupujte, radšej predávajte

„Klientom hovorím, že ak chcú kupovať nehnuteľnosť na podnikanie, tak nech momentálne nekupujú. Dnes je dobré predávať nehnuteľnosti. Síce sú  výhodné hypotéky, ale na druhej strane sú vysoké ceny nehnuteľností. Ak chcú bývať a môžu počkať, tak nech s kúpou počkajú,“ radí M. Kusý.

Ak to teda nie je nutné, aj vlastné bývanie je vhodné odložiť. „Keďže kúpa bytu nie je chvíľkové rozhodnutie, treba si ho naplánovať vrátane dlhodobého sporenia. To je najlacnejší a najmenej rizikový spôsob, ako dofinancovať 80 percent hypotéku z banky. Aj v tomto prípade si však pred kúpou treba odpovedať na otázku, či skutočne potrebujete bývať vo vlastnom práve teraz, keď sú ceny rekordne vysoké,“ dodáva Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko.

Na druhej strane, ak človek rieši vlastné bývanie, kúpu nehnuteľnosti nemôže vnímať ako investíciu, ale ako priestor, kde možno strávi zvyšok života a v takom prípade nie je až tak dôležité, či cena stúpne alebo nie. Keď si však zoberie hypotéku môže sa stať, že bude splácať nehnuteľnosť v hodnote, ktorú o pár rokov už mať nebude.

„Ak potrebujete bývať, tak už je potom lepšie obzerať sa po novostavbách. Tie tak nepadnú na cenách ako staršie nehnuteľnosti. Myslím si, že trend bude taký, že sprísnenie hypoték stlačí cenu nehnuteľností smerom dole,“ radí záujemcom o kúpu bývania M. Kusý

Nie všetko je v život o zisku. Maroš Ďurik, generálny riaditeľ Across Private Investments aj preto tvrdí: „Vlastné bývanie nie je investícia, ale spotreba. Nekupujete si ho preto, aby ste ho neskôr predali so ziskom. Je to miesto, kde chcete bývať, vychovávať deti a cítiť sa dobre. Pri kúpe, či neskoršom zariaďovaní, majú často prednosť emócie pred rozumom.“

Preto ak chcete bývať, ale nechcete s nehnuteľnosťami obchodovať a nájdete vhodné miesto pre život, môže to byť stále dobrá “investícia”. Pretože pekný pozemok, miesto, alebo kvalitná nehnuteľnosť, by sa v budúcnosti už nemuseli naskytnúť a tak v tomto prípade nemusí byť najlepšie čakať na pokles cien.

Prenájom nehnuteľnosti nemusí byť je zlatá baňa

Ďalšia možnosť je, že môžeme kúpiť nehnuteľnosť a dlhodobo ju prenajímať. Aj toto je cesta, ale nie každý rád prenajíma nehnuteľnosti. Je to dlhodobý záväzok a nie vždy jednoduchý. M. Búlik do bytov na prenájom dnes neradí investovať: „Osobne v súčasnosti neodporúčam investovať do kúpy bytu na prenájom kvôli vysokej cene a rizikovosti celej investície.“

Ak už predsa len chcete investovať a prenajímať, vo svete biznisu všeobecne platí, že je vždy výhodnejšie investovať cudzie prostriedky. Preto ak túžite po investícii do nehnuteľnosti aj napriek rizikám, je vhodné využiť stále nízke úrokové sadzby na hypotékach.

„Ak je to možné, tak v tom prípade odporúčam kupovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru. Využitie hypotekárneho úveru pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nám dáva výhodu v tom, že napríklad za 20 percent nami vložených finančných prostriedkov z ceny nehnuteľnosti môžeme riadiť celú nehnuteľnosť a teda aj v plnej miere získavať jej benefity.

Hovoríme tomu leverage – teda páka. Zároveň nám hypotéku spláca nájomník a taktiež sa nám skokovito zvýši i ukazovateľ návratnosti investície nami vložených prostriedkov ROI,“ vysvetľuje Andrej Pavelek, diplomovaný realitný konzultant.

Každá minca však má dve strany. „Nakoľko sa nám zvýšia náklady, nájsť nehnuteľnosť s pozitívnym cash flow bude náročnejšie, nie však nemožné. Rovnako sa dostávame aj do väčšieho finančného tlaku spôsobeného neobsadenosťou nehnuteľnosti, keďže každý mesiac musíme platiť hypotéku. Preto je potrebné, aby mal investor kvalitný systém property manažmentu i finančnú rezervu, ktoré do veľkej miery stierajú tieto riziká,“ dodáva A. Pavelek.

Zároveň treba pripomenúť, že kúpa nehnuteľnosti, či splátka hypotekárneho úveru nie sú jediné výdavky, ktorými budú peniaze investora odtekať. S investovaním do nehnuteľností je totiž spojených viacero nákladov a poplatkov.

„Medzi pravidelné poplatky treba počítať aj daň z nehnuteľností, poistenie a poplatky spojené s údržbou alebo opravami nehnuteľnosti. Je dobré myslieť aj na mimoriadne náklady väčšieho rozsahu, ktoré sa pri akejkoľvek nehnuteľnosti, skôr alebo neskôr, objavia. Ak nehnuteľnosť prenajímate, počítajte aj s daňami,“ hovorí M. Ďurik.

Zároveň je nutné povedať, že nehnuteľnosti majú slabšiu likviditu a k peniazom sa nemusíte dostať hneď alebo nie v adekvátnej výške.

2 odpovede na “Investícia do nehnuteľností? Neistý biznis”

  1. investor píše:

    Ľudia na Slovensku sú zvyknutí, že ceny nehnuteľností môžu len rásť. Podobné presvedčenie bolo aj v roku 2008. Keď príde ďalšia kríza, ceny môžu klesnúť aj o 50 %, ako to pri krízach býva v USA. Až potom zistíme, čo to znamená, keď praskne realitná bublina.

  2. Maro píše:

    Najrizikovejsie je mat peniaze ulozene ladom.Sporitelia financuju frakcne bankovnictvo a stracaju na inflacii.

    Nehnutelnost kupovana v dobrych casoch a dobre manazovana moze byt najlepsia investicia, v zlych casoch a manazovana zle najhorsia. Rovnako to plati aj o akciach a fondoch.

    Ceny 1 izb.bytov priemer SK podla nbs bol 2002-2018 narast 234%, co je 3,34 nasobok alebo takmer 8% rocne. Vynos z najmu cca 3-6% p.a., co je spolu 11%-14,5% p.a. bez zapocitania paky.

    Dow Jones za rovnake obdobie 2,31 nasobok, co je iba 131%, alebo cca 5,6% p.a.

    O cene zlata nehovorim.

    Co je potom rizikove?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *