Stvrtok 19. októbra. Meniny má Kristián

Investície do nehnuteľností? Hľadajte radšej mimo Bratislavy

Už je to pár týždňov odkedy som napísal svoj posledný článok. Dôvod je jednoduchý – mal som plné ruky práce s novými investíciami. V tomto článku sa pozrieme na jednu konkrétnu, ktorú som práve v týchto dňoch dokončil.

Od mojej poslednej investície, ktorú som zrealizoval v máji 2016, som nevedel nájsť v Bratislave žiadnu príležitosť, pri ktorej by mi vychádzali čísla – ROI, cap rate, pozitívny cash-flow atď. (čo presne tieto údaje znamenajú a aké minimálne hodnoty by mali dosahovať nájdete v tomto článku).

Taktiež som začal počúvať od viacerých ľudí z môjho okolia, že „idú investovať do nehnuteľností“. Navyše sa v správach začali čoraz častejšie objavovať informácie o rýchlom raste cien nehnuteľností v Bratislave. Toto boli pre mňa prvé znamenia, že nastal pomaly čas prestať investovať  v Bratislave!

Rozhodol som sa preto pozrieť na iné mestá. Ako prvú som si spravil analýzu jednotlivých krajov (údaje sú zo štatistického úradu a nbs.sk) – bližšie som sa pozrel na niektoré údaje, najmä na rast cien nehnuteľností v danom regióne za posledných 15 rokov, rast platov, dostupnosť bývania a rast/pokles počtu obyvateľov v danom kraji. Nižšie je tabuľka, ktorú som dostal. Dôležité však je povedať, že toto sú údaje za celé kraje, to znamená, že situácia v konkrétnom krajskom meste môže byť odlišná.

V ďalšom kroku som vylúčil mestá pod 80 tisíc obyvateľov, nakoľko investujem len v mestách, kde je a aj bude dostatočne veľký trh s nájmami. Klesajúci počet obyvateľov bol pre mňa KO kritériom. Z tejto analýzy  mi vyšli ako najvhodnejšie kraje: Prešovský a Žilinský. Celkom ma prekvapil Prešovský kraj no vzhľadom na jeho vzdialenosť od Bratislavy som sa rozhodol bližšie pozrieť sa na Žilinský kraj – konkrétne na mesto Žilina.

Začal som sa teda študovať mesto Žilina ako také – priemysel (najmä situácia v KIA), zamestnanosť, vývoj počtu obyvateľov, dostupnosť bývania, diaľničné pripojenie, mestská doprava atď. Posledným krokom bolo oslovenie viacerých realitných kancelárií (členov NARKS) so žiadosťou o kontakt na lokálneho makléra, ktorý sa venuje prenájmom. Asi som mal šťastie, pretože ako prvá sa mi ozvala maklérka pani Marcela Stáreková z realitnej kancelárie RED, s ktorou som neskôr aj zrealizoval svoju prvú investíciu v Žiline.

Pri rozhovore som sa pýtal najmä na nasledovné veci:

  • aká je situácia na realitnom trhu v danom meste všeobecne (ide o trh predávajúcich, či trh kupujúcich)
  • kto sú typickí nájomníci
  • o aké byty je najväčší záujem u nájomcov
  • aká je ich priemerná cena
  • ktoré lokality sú najatraktívnejšie
  • ako dlho ostávajú nájomníci priemerne v nájme
  • aké nájomné sa dá pri daných bytoch dosiahnuť
  • aké sú poplatky za sprostredkovanie nájmu/ kúpy byt

Po tomto rozhovore som mal zo Žiliny veľmi dobrý pocit. Keď som si podľa odporúčaní maklérky pozrel niektoré realitné ponuky na internete, čísla mi vychádzali veľmi dobre.

Urobil som teda rozhodnutie zrealizovať v Žiline investíciu. Maklérka mi následne začala posielať ponuky podľa mojich špecifikácii a za pár týždňov som našiel tú pravú nehnuteľnosť. Išlo o dvojizbový byt, v šesťročnej novostavbe vo vyhľadávanej lokalite.

Pozrime sa na presné čísla:

byt-zilina

Pre viac informácií ohľadne analýzy nehnuteľností odporúčam prečítať si tento článok (alebo vyskúšajte DEAL ANALYZER!). V skratke – táto nehnuteľnosť mi mesačne dáva 0 Eur v hotovosti ak započítam všetky náklady, rezervy na opravy, údržbu (cca 7% z mesačného nájomného), neobsadenosť nehnuteľnosti počas roka (1 mesiac v roku) a poplatky maklérovi za prenajatie nehnuteľnosti (1 mesačné nájomné, každý rok).

No tieto odhady sú veľmi konzervatívne – vzhľadom k tomu, že ide o novostavbu, údržba bude značne nižšia a taktiež vzhľadom k situácii na trhu nehnuteľností v Žiline (nedostatok bytov na prenájom) vydržia v priemere nájomníci dlhšie ako jeden rok. Ak teda nepočítam s rezervami ostáva mi mesačne 111 eur (po zaplatení všetkých nákladov a hypotéky).

Ak ešte navyše zoberiem do úvahy fakt, že nájomníci splácajú hypotéku, dostanem sa k výnosovosti na vložené prostriedky (Return on equity resp. Cash on cash vrátane splátky úveru) vo výške 15,6 percdenta p.a., čo je veľmi slušný výnos. Akýkoľvek rast ceny tejto nehnuteľnosti, preto bude už len pekný bonus. No pri raste cien o konzervatívne štyri percentá ročne bude moja výnosnosť na vložené prostriedky vo výške 43,73 percenta ročne.  

Čo sa týka správy nehnuteľnosti rozhodol som sa pre niečo medzi kompletným outsourcovaním na property managera a kompletnou správou v mojej réžii. S maklérkou sme sa dohodli, že nájomníkov bude hľadať ona, taktiež byt odovzdá a pri ukončení nájmu byt prevezme. Počas nájmu budem akékoľvek požiadavky nájomníkov na opravy, údržbu a podobne riešiť ja. Samozrejme, že nebudem pri každej oprave utekať do Žiliny, ale využijem služby miestnych ‘hodinových manželov’. Presný popis ako na to nájdete v tomto článku

Na základe mojej analýza som teda dospel k názoru, že v Žiline sa ešte dajú nájsť nehnuteľnosti vhodné na investovanie. Pozerám sa preto na ďalšie príležitosti v tomto meste, aj keď už i tu začína byť trh horúci.

Našli ste už aj vy svoju lokalitu? Máte otázky k tomuto článku? – rád vám na ne odpoviem.

Prajem veľa úspechov pri investovaní.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *