Streda 15. júla. Meniny má Henrich

Investičné nehnuteľnosti. Kupovať, alebo čakať?

Nechcete riešiť vlastné bývanie, no možno aj tak poškuľujete po možnosti kúpiť si nehnuteľnosť. Tie totiž vždy ustáli krízy, vojny aj zmenu meny. Nikdy neboli bezcenné a aj preto sa mnohým javia, ako celkom zaujímavá možnosť ako investovať voľný kapitál. Ani nehnuteľnosti však nie sú bezrizikovou stávkou na istotu.

Ceny nespadli, čakať sa neoplatí

Mnoho investorov očakávalo, že vplyvom pandémie koronavírusu zletia ceny strmhlav nadol a bude výhodné nakupovať. Nestalo sa. Ceny nehnuteľností si podľa Národnej banky Slovenska v prvom kvartáli tohto roku držali cenovú úroveň 1 671 eur za meter štvorcový (celoslovenský priemer), čo je medziročný nárast o 8,6 percenta.

Mierne zakolísanie sa môže objaviť v druhom a treťom kvartáli, ale výrazný prepad čakať nemožno, hoci sa pokles slovenskej ekonomiky v tomto roku odhaduje na viac ako desať percent. Nehnuteľnosti ho s najväčšou pravdepodobnosťou kopírovať nebudú. Dôvodom je pokračujúci nedostatok bytov na slovenskom trhu.

„Dopyt po bývaní však výrazne neklesol a očakávané znižovanie cien nehnuteľností sa nedeje, skôr naopak,“ hovorí finančný sprostredkovateľ Patrik Kunzo. Navyše po krátkodobom zmrazení a opatrnosti pri poskytovaní nových hypoték, banky už opäť vychádzajú žiadateľom v ústrety.

„Banky už postupne prechádzajú na štandardné schvaľovacie procesy pred pandémiou a to je signál, že hypotéky budú dostupné v krátkom čase v štandardnom procese, ako sme ho poznali na začiatku roka,“ dodáva P. Kunzo. Všetky dáta z trhu preto indikujú, že plošný pokles cien nehnuteľností je nepravdepodobný. Tento scenár by nastal, len v prípade, ak by sa kríza na Slovensku dramaticky prehĺbila a  trvala by aj budúci rok. Takýto scenár je však málo pravdepodobný.

Záujem o pozemky a byty

S investičnými nehnuteľnosťami je to s akoukoľvek inou investíciou. Nedá sa s istotou povedať, že zarobia. Bolo by to ako povedať, že na akciách každý získa. Majú síce historicky najväčšie rasty, ale existuje mnoho ľudí, ktorí na akciách dokonale prerobili. Podobné je to aj s nehnuteľnosťami.

Ak teda investovať, tak rozhodne nie do starých domov. Tie majú na trhu najmenšiu hodnotu a problém je aj s likviditou. Mnoho ľudí si radšej postaví nový úsporný dom, ako bude rekonštruovať starý. To sa odráža aj na cene.

„Rodinné domy sa dlhodobo ťažšie predávajú v porovnaní s bytmi. Zvlášť to platí o príliš veľkých alebo energeticky málo úsporných nehnuteľnostiach. Tu je likvidnosť peňazí veľmi otázna,“ upozorňuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

„Na druhej strane treba povedať, že investícia do bytu vo väčšom meste s vysokou pravdepodobnosťou vždy porazí infláciu. Aj keď je inflácia na Slovensku vyššia ako priemer EÚ, rast cien bytov od poslednej krízy túto úroveň vysoko prekonáva. K tomu sa pri bytoch pridáva pravidelný výnos z nájmu, čo z bytov v posledných rokoch robilo výnosné aktívum,“ vysvetľuje.

Za dobrú investíciu považuje aj lukratívne pozemky. „Kvalitných pozemkov je vždy obmedzený počet a ak ide o stavebný pozemok vo vnútri väčších miest, jeho potenciál do budúcnosti je vysoký. Ak pozemok nemá žiadne zrejmé vady, ako napríklad umiestnenie v horšej štvrti a kupujúci má dostatočnú finančnú rezervu, nie je dôvod s investíciou čakať,“ hovorí analytik.

Nehnuteľnosti prinášajú zisk len za určitých podmienok

Doba je však neistá. Nehnuteľnosti síce predstavujú pomerne konzervatívny spôsob investovania, no aj tie sú citlivé na ekonomické krízy. „V čase ekonomického poklesu a krízy, akú máme aktuálne na Slovensku, je investícia do nehnuteľnosti rizikovejšia. V tomto sa podobajú na akcie ekonomicky úspešných firiem.  Pri presýtenom trhu však môžu hodnotu stratiť,“ vysvetľuje M. Búlik

Navyše aj dobré nehnuteľnosti môže v dlhodobom časovom horizonte postihnúť zlý osud.  Z pekného prostredia môže byť miesto pri hlavnej ceste, či diaľnici, alebo sa môžu ocitnúť v záplavovej oblasti. To ich cenu aj likviditu značne zhorší.  Prípadne, ak chcete nehnuteľnosť ponúknuť na krátkodobý prenájom, aj tu je vhodné si dať pozor.

„Je tu teoretická možnosť naštartovania masového projektu štátnych nájomných bytov, ktoré má súčasná vláda v programovom vyhlásení. V takom prípade by regulovaný nájom spôsobil odlev ľudí z komerčných nájmov a na trhu by zrazu vznikol pretlak ponuky bytov,“ domnieva sa M. Búlik. Ide o jedno z možných rizík, na ktoré treba pamätať pri výbere investičných nehnuteľností.

Radšej nie na úver

Nehnuteľnosti sú atraktívne aj možnosťou mesačných „dividend“ vo forme nájomného. Ak má človek dostatočné vlastné zdroje a vytvorenú rezervu môže investovať aj do bytu na prenájom. Treba si však dobre prepočítať očakávaný výnos voči možným rizikám. „Dnes v čase rastúcej nezamestnanosti, bude ťažšie zohnať nájomcov,“ hovorí M. Búlik. Pritom réžia prázdneho bytu niečo stojí. Nehovoriac o prípade, keď treba investičnú nehnuteľnosť splácať hypotékou.

„Ak si človek dnes zoberie úver na kúpu investičného bytu a bude mať problém ho niekoľko mesiacov prenajať, môžu mu splátka a fixné náklady spojené s bytom spôsobiť finančné problémy,“ varuje pred touto úvahou M. Búlik.

Preto je vždy vhodné investovať do overených nehnuteľností a s dostatočnou rezervou na pravidelné platby aj údržbu. Pretože v prípadne neuvážených krokov možno aj na „zaručených“ investíciách zaručene prerobiť.

Uvažujete o kúpe investičnej nehnuteľnosti?

View Results

Loading ... Loading ...

Jedna odpoveď na “Investičné nehnuteľnosti. Kupovať, alebo čakať?”

  1. Maťo píše:

    Investičné nehnuteľnosti áno. Treba ale vedieť vyberať. Vyvíjajúce sa lokality – podhodnotená nákupná cena.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *