Pondelok 21. októbra. Meniny má Uršuľa

Kedy je čas predať investičnú nehnuteľnosť

Ak čítate zahraničné knihy o investovaní do nehnuteľností a počúvate podcasty, potom ste už určite počuli, že nehnuteľnosti sa nikdy nepredávajú. Iba sa kupujú a držia navždy.

V drvivej väčšine prípadov môžem s touto vetou súhlasiť, no ako uvádzam v mojej novej knihe: “Nikdy sa neožeňte s konkrétnou  investíciou!” Neožeňte, teda neostaňte s ňou navždy. Niekedy je lepšie riešenie predať investičnú nehnuteľnosť, ako držať ju s nízkym výnosom.

Dôvod prečo sa držím tohto pravidla je, že veci sa jednoducho menia. To, čo fungovalo pred desiatimi rokmi, nemusí fungovať dnes. Zoberte si ako príklad termínované účty. Kedysi ste na nich mohli dosiahnuť výnos päť či sedem percent. Dnes ste radi, ak dostanete jedno percento. Mohol by som pokračovať dlhopismi, investíciami do fotovoltických elektrární a tak ďalej.

K tomuto postoju ma viedla jedna z mojich nehnuteľností, ktorá už nespĺňa kritéria dobrej investície. Ukážem vám krok po kroku, čo pri rozhodovaní o predaji zvažujem.

Prečo predať investičnú nehnuteľnosť?

1. Čísla

Pri posudzovaní akejkoľvek investície vám musia v prvom rade sedieť výnosy. Pri mojich nehnuteľnostiach si každoročne prehodnocujem výnosnosť danej nehnuteľnosti. Nahodím si všetky aktuálne čísla do DEAL ANALYZER a pozerám sa, aký výnos (Return on equity) som dosiahol za posledný rok. V tomto prípade beriem do úvahy mesačný cashflow (skutočné príjmy a skutočné výdavky), splatenie istiny úveru za daný rok, skutočné zhodnotenie nehnuteľnosti (veľmi konzervatívny odhad z realitných portálov) a objem equity =vlastné zdroje v nehnuteľnosti.

Jeden dôležitý faktor: ak ste nehnuteľnosť kupovali na úver a jej cena v danom roku mierne narástla, dosiahli ste v prvom roku kúpy pravdepodobne veľmi pekný výnos – cca 40 percent. Je to vidno na tomto príklade. No v druhom roku, ak sa nič nezmení, už dosiahnete nižší výnos. Prečo?

Pretože dosiahnete rovnaký cashflow, splatenie istiny (+/-) a rast ceny, no vaša equity v nehnuteľnosti už bude vyššia. Rast equity spôsobili dva faktory – rast ceny nehnuteľnosti a splatenie časti úveru nájomníkom. Znamená to, že rovnaký výnos musíte vydeliť vyššou equity. Výsledok potom je každým rokom nižší výnos. Ak by sme sa pozreli na výnos nehnuteľnosti v tomto konkrétnom prípade no bez finančnej páky, zistíme, že výnos je veľmi “biedny” – 4,37 percenta ročne. Takýto výnos dosiahne investícia v posledných rokoch splácania úveru, pretože vtedy bude veľká časť hodnoty nehnuteľnosti splatená.

Niektorí analytici preto argumentujú, že výnos z prenajímanej nehnuteľnosti by sa mal počítať ako priemerný výnos počas 30 rokov, kedy nehnuteľnosť vlastníte a prenajímate. Ja však hovorím – ak mi prestane nehnuteľnosť dávať minimálnych 15 percent ročne (pred započítaním rastu ceny nehnuteľnosti), potom začnem veľmi rýchlo uvažovať o jej predaji!

Nehnuteľnosť, pri ktorej uvažujem o predaji, dosahuje výnos biednych 3,66 percenta ročne. Dôvody sú dva: zostatok úveru už je minimálny a hodnota nehnuteľnosti v posledných rokoch výrazne narástla. Na druhej strane, nájomné, ktoré dostávam od nájomníkov, sa zvýšilo len mierne. Preto je pre mňa táto nehnuteľnosť kandidátom na predaj. Avšak predtým, než to spravím, musím zhodnotiť aj ďalšie faktory.

2. V akej fáze cyklu sa nachádzame

Finančná páka vie tlačiť oboma smermi. V prípade, že ceny podkladového aktíva rastú, vie váš výnos katapultovať. V prípade, že ceny klesajú, s ňou môžete prerobiť aj “gate”. Finančná páka tak môže byť pri adekvátnom manažmente rizika veľmi dobrým nástrojom na rast bohatstva, no keď hodnota nehnuteľnosti dosiahne vašu cieľovú sumu, potom posledné čo chcete, je niesť so sebou riziko, že páka zatlačí do opačnej strany.

Ja som už svoju cieľovú sumu dosiahol, preto je mojim cieľom postupne znižovať úvery (=finančnú páku) na mojom portfóliu. Nehnuteľnosť, o ktorej uvažujem, je preto dobrým kandidátom na predaj. I keď na nej mám už len malú hypotéku, pri jej predaji by som mohol vyplatiť hypotéku na inom byte.

3. Cyklus nehnuteľností

Teória hovorí, že ceny nehnuteľností sa vyvíjajú v 18-ročnom cykle. V ktorej fáze sa momentálne nachádzame? To presne neviem, ale viem, že nie sme v kríze, ani na začiatku zotavovania sa  ani v bubline. Skôr sme niekde vo fáze rastu a časom sa dostaneme k bubline. Je teda dobrý čas na predaj? Pravdepodobne áno.

4. Strašiak v skrini – dane a odvody

Teraz ten najväčší strašiak – dane a odvody. Ako určite viete, pri predaji nehnuteľnosti sa platí daň zo zisku. Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 tisíc eur a predáte ju za 120 tisíc eur, zaplatíte daň a odvody z rozdielu 120 tisíc a 100 tisíc, teda z 20 tisíc eur. Daň vo výške 19 percent a odvody vo výške cca 14 percent. Výsledná daň – 6 600 eur. Aúú…

To nie je dobrý plán. Našťastie existujú možnosti, ako daň a odvody neplatiť. Stačí, ak nehnuteľnosť predáte až po piatich rokoch od jej kúpy resp. vyradenia z obchodného majetku. Keďže čítate moje články a v daniach sa vyznáte, máte všetky svoje investičné nehnuteľnosti zaradené do obchodného majetku.

To je aj môj prípad pri tejto nehnuteľnosti.  Daň určite platiť nechcem, preto som ju minulý rok vyradil z obchodného majetku. Za štyri roky ju teda budem môcť predať “beztrestne”. Štyri roky sú dlhá doba a čokoľvek sa medzičasom môže stať. V najhoršom prípade (kríza) ju nepredám a budem ju naďalej prenajímať. V najlepšom prípade budeme v bubline a predám ju veľmi výhodne.  Win-win.

5. Čo ešte treba zvážiť

Určite je treba myslieť na poplatky spojené s predajom. Ide o poplatky realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatky na katastri a pár mesiacov pred/počas predaja, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá aj ušlý zisk.

6. Čo spravíte s cashom?

Táto otázka patrí skôr na začiatok úvah o predaji ako na koniec. No mnoho ľudí nad ňou nerozmýšľa. Predtým, než svoju investíciu s biednym výnosom predáte, musíte vedieť, kam získané prostriedky vrazíte. Nechcete sa totiž pravdepodobne zbaviť biedneho výnosu a nahradiť ho žalostným výnosom napríklad na termínovanom účte.

V mojom prípade použijem časť na splatenie iných úverov, časť investujem do ďalších aktív = zníženie páky a koncentrácie môjho portfólia v nehnuteľnostiach a časť budem držať ako hotovostnú rezervu. Ale ešte mám na upresnenie tohto plánu štyri roky. 🙂

Dospeli ste niekedy k rozhodnutiu predať investičnú nehnuteľnosť? Budem rád, ak sa v diskusii podelíte o vaše skúsenosti.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Jedna odpoveď na “Kedy je čas predať investičnú nehnuteľnosť”

  1. Investor píše:

    Keby som sa rozhodoval o predaji nehnuteľnosti, teraz je asi ten správny čas.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *