Pondelok 25. septembra. Meniny má Vladislav

Kedy praskne realitná bublina na Slovensku?

Cyklus realitného trhu môžeme rozdeliť do štyroch fáz. Ten slovenský trh sa aktuálne nachádza v časti pomalého rastu. Na ako by sa mohol trh vyvíjať v najbližšej budúcnosti, a čo by to mohlo znamenať pre investora do realít sa pokúsime odpovedať v nasledujúcom článku.  

Osobne dnes vidím na slovenskom realitnom trhu pre ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností, viac dôvodov na optimizmus ako na pesimizmus. A to aj v tomto období rýchlo rastúcich cien.

18-ročný cyklus nehnuteľností

Všeobecne platí, že začínajúci investori majú tendenciu byť príliš optimistickí v čase, keď sú ceny vysoko, a naopak byť príliš pesimistickí, keď sú ceny, najmä po kríze, na dne.

Tí skúsenejší investori však vedia, že história sa opakuje. Ak teda niečo ide dole, skôr či neskôr to pôjde hore. Teória 18 ročného cyklu, vytvorená Fredom Harrisonom, nám ponúka skutočné dáta za posledných tri sto rokov, ktoré potvrdzujú, že táto skúsenosť platí aj v oblasti nehnuteľností. Áno, tri sto rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka.

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriám, obzvlášť tým ktoré predpovedajú budúcnosť, mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť. Tu je jeho predpoveď z roku 2005.

F. Harrison hovorí, že tento cyklus sa skladá zo 14 rokov rastu cien nehnuteľností, nasledovaný štyrmi rokmi poklesu.

Prečo sa tento cyklus opakuje? Tvrdí, že aj keď si politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je vzťah opačný. Je to trh nehnuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné. Presnejšie povedané cena pôdy.

Jej ponuka pôdy je totiž obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa postupne stáva nedostatkovým tovarom. Biznis na podnikanie a domácnosti na bývanie potrebujú stále viac a viac pôdy a preto jej cena začne rásť.

Do hry vstupujú špekulanti, ktorí pôdu kupujú s úmyslom zarobiť na raste jej ceny. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek takmer bez ohľadu na jeho schopnosť splácať. V dôsledku silného rastu cien sa pôda, a tým aj nehnuteľnosti, stávajú väčšinu ľudí a firiem nedostupné. Vtedy prichádza krach.

Tento graf nám pomôže pochopiť jednotlivé fázy cyklu nehnuteľností:

cyklus-nehnutelnosti

Fázy cyklu nehnuteľností:

  1. Stealth phase – sedem rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori – Awarness phase.
  2. Bear trap – mini recesia v strede tohto cyklu.
  3. Mania phase – sedem rokov rýchleho rastu. V tomto období skúsení investori už vystupujú z vlaku, no investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naopak naskakujú. Táto fáza má aj svoj vrchol. Predstavuje posledné dva roky tejto fázy. Rast je vtedy najrýchlejší. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je však vtedy veľmi zlý nápad.
  4. Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich štyroch rokov.

Prečo je to dôležité?

Poznanie tohto vývoja je dôležité preto, že nám to umožňuje robiť odhady budúceho vývoja, a umožňuje nám to prispôsobiť naše správanie. Táto teóriu môžeme využiť, najmä ak sa rozhodujeme, kedy vstúpiť na trh, kedy agresívne nakupovať investičné nehnuteľnosti a kedy sa naopak  stiahnuť a čakať na najbližší krach, ktorý prinesie nové investičné príležitosti. Najviac milionárov totiž vzniká v časoch krízy, nie v časoch prosperity. A teraz otázka za milión:)

Kde v cykle sa nachádzame na Slovensku v roku 2016?

Pozrime sa najprv na graf vývoja cien nehnuteľností na Slovensku:

ceny-nehnutelnosti-sk

Zdroj: nbs.sk

Pripomína Vám tento vývoj niečo, čo sme si povedali v predchádzajúcich častiach?

Áno, v roku 2005 prišla mini recesia v strede cyklu. Nasledovalo obdobie rýchleho rastu až do roku 2008.  V roku 2008 prišiel krach a nasledovali štyri roky recesie, kedy ceny klesali.  Ako je vidieť z grafu, v roku 2014 začala fáza pomalého rastu, ktorá sa pomaly končí, keďže v roku 2016 sa už začína rast cien zrýchľovať. Ešte stále neveríte tejto teórii?

Dovoľte mi zahrať sa na veštca. Podľa teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to možno Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine. To sa dá len ťažko predpovedať. Nechám sa prekvapiť. Ale na príčine veľmi nezáleží. Dôležité je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu. 

Ak budeme vidieť, že ľudia kupujú všetko, na čo môžu siahnuť, že ponúkajú za nehnuteľnosti ceny vyššie, ako sú uvedené v inzerátoch, že kupujúci navyšujú cenu, aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď vám taxikár porozpráva, ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie. O chvíľu sa vám totiž naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny, aké môžeme vidieť len raz za 18 rokov.

Záverečné varovanie

I keď sa táto teória volá 18 ročný cyklus, nemusí tento cyklus trvať vždy presne toľko. Najkratší cyklus trval napríklad len šesť rokov a najdlhší až 48 rokov!

cykly-nehnutelnosti-historia

Taktiež je dôležité uvedomiť si, že situácia v rôznych mestách môže byť odlišná. Bratislava je v súčasnosti pravdepodobne najďalej vo fáze pomalého rastu, pričom iné mestá sú ešte len v strede tejto fázy. 

Pre investorov je však dôležité vedieť rozoznať jednotlivé fázy, bez ohľadu na to, či trvali jeden, či desať rokov a prispôsobiť tomu svoje investičné rozhodnutia.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *