Sobota 21. októbra. Meniny má Uršuľa

Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach

Často sa stretávam s názorom, či už od realitných maklérov alebo od finančných poradcov) že investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa neoplatí. Typický je najmä komentár: „V nehnuteľnostiach viete zarobiť tak tri, štyri percentá ročne, a pri tých všetkých starostiach s nájomníkmi to nestojí za to.” Je to ale naozaj tak?

Príklad konkrétnej investície do nehnuteľnosti

Ako príklad si zoberieme nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili začiatkom roka 2016. Ide o garzónku v Bratislave v centre mesta. Pozrime sa na danú investíciu pohľadom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto nehnuteľnosť v hotovosti a spravil by si nasledovný výpočet:

  • Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92 000 eur
  • Platba kúpnej ceny: v hotovosti
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 eur
  • Mesačné náklady: 90 eur (platby správcovi, energie, internet)

Aká je výnosnosť tejto investície?

Nájomné (425) mínus náklady (90), vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem), vydelené cenou nehnuteľnosti (92 000), vychádza v percentách 4,37 % p.a.

Tento ukazovateľ sa volá „Net yield” alebo „Cap rate,“ teda čistý výnos. 4,37 percenta vyzerá v porovnaní s tým, čo môžete momentálne získať v banke (0,2–0,5% p.a.) celkom zaujímavo a to aj napriek „starostiam” s nájomníkmi. Na otázku, či by som išiel do takejto investície, by som však odpovedal: Ani náhodou! Od svojich investícií očakávam oveľa vyšší výnos!

Páka, kúpa za výhodnú cenu a všetky náklady

Tejto investícii chýbajú tri základné body – tzv. leverage (pákový efekt), kúpa za výhodnú cenu a posúdenie všetkých nákladov a výnosov. Pozrime sa na jednotlivé zložky postupne.

Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach má investor jednu veľkú výhodu: sám určuje, aká je hodnota konkrétnej investície, teda koľko je za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A pripravte sa na to, že pokiaľ to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľa krát. Tomu, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu, sa budem venovať v ďalších častiach. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81 000 eur.

Leverage (Pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že Vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a najmä výnosy) z celej investície!

Pozrime sa teda na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny a páky:

  • Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81 000 eur
  • Platba: 20% hotovosť (16 200 €) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 1,69% (5-ročný fix)
  • Predpokladaný mesačný nájom: 425 €
  • Mesačné náklady: 90 € (platby správcovi, energie, internet)
  • Mesačná splátka úveru: 230 €

Podľa vzorca vyššie si môžeme opäť vypočítať Net yield: (425–90–230) x 12 / 81 000 = 1,56% p.a.

Počkať, veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos, a 1,56% je predsa menej ako 4,37%!

Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, keďže banka nám požičala 80% z ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte. 

Return On Investment (ROI) alebo výnos na nami vložený kapitál.

Výpočet je podobný ako vyššie, pričom namiesto 81 000 použijeme len nami vložených 20%, teda 16 200 eur. Dôvod je jednoduchý! Chceme vedieť, ako tvrdo budú nami vložené peniaze pracovať!

Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz: (425–90–230) x 12 /16 200 =7,78% p.a.

Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem vás, tento výnos je stále príliš nízky! Môže to byť ešte lepšie? Ešte stále sme nezohľadnili dva dôležité faktory: splácanie istiny úveru nájomníkom a rast hodnoty nehnuteľnosti.

Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje!

Pozrime sa opäť na príklad vyššie: pri úvere 64 800 eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 1,69% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 1678 €. To predstavuje náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti I keď sa tento výnos okamžite neprejaví na našom cashflow

Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru: {(425–90–230) x 12+1.678} /16 200 =18,2 % p.a.

Wau, to je už investícia, na ktorú sa oplatí pozrieť! Stále nám ešte chýbajú posledné dieliky mozaiky.

Zhodnotenie nehnuteľnosti – nehnuteľnosti rástli od roku 2002 v priemere ročne o 5,77% (zdroj – nbs.sk vývoj cien nehnuteľností). Preto ak by sme aj zobrali konzervatívny odhad rastu len o dve percentná ročne, naša nehnuteľnosť by narástla počas roka na cene o 81 000×2% = 1620 eur.

Ale ako sme spomenuli v predchádzajúcom článku, rozumný investor pozerá na zhodnotenie len ako na čerešničku na torte! Špekulovať na nárast cien nehnuteľností je vždy riziko, preto musí byť investícia výhodná aj v prípade, že by nehnuteľnosti nerástli na cene!

Ako vidíte, už pri konzervatívnom odhade rastu nehnuteľnosti o 2%, je dopad na ziskovosť obrovský: (425–90–230) x 12+1688+1620 /16 200 = 28,2 % p.a.

Pri raste o 5% (nárast ceny o 4050 eur) je to až 43% p.a.!!!

Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Chcem ale ešte raz zdôrazniť, že na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období, a už vôbec nie v období niekoľkých rokov. Ako identifikovať nehnuteľnosti, ktoré majú vysokú pravdepodobnosť rastu ceny, si povieme v ďalších článkoch.

Aby sme dokončili analýzu tejto investície, je potrebné si uvedomiť aj všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou. Veľa začínajúcich investorov si myslí, že stačí vziať do úvahy mesačnú splátku hypotéky, platby za energie, platby správcovi, platby za internet/káblovú televíziu, výsledok odpočítať od mesačného nájomného, a hop! Máme čistý mesačný zisk. Rozumný investor vie, že musí započítať všetky náklady vrátane rezerv na MOŽNÉ NÁKLADY V BUDÚCNOSTI! Okrem toho je tu daň z príjmu.

Nezabúdajme na budúce náklady

Vymenujme si tie najdôležitejšie:

Náklady na opravy/ výmenu zariadenia – v bytoch sa niečo pokazí, napr. splachovanie na WC, práčka, atď. Osobne počítam s mesačným nákladom vo výške 5–6% z nájomného (cca 30–40 € mesačne).

Obdobie, kedy byt nie je prenajatý – štandardne počítam s obdobím 2 týždňov až 1 mesiaca počas roka, kedy byt nebude prenajatý (náklad 17 € mesačne).

Poistenie bytu – v Bratislave je to približne 10–15 € za mesiac.

Daň z nehnuteľnosti – cca 1–2 eurá mesačne.

Po zohľadnení všetkých nákladov sa teda výnosnosť pohybuje okolo 15 percent pred započítaním výnosu z rastu ceny nehnuteľnosti, a to sme ešte nevyužili žiadne daňové výhody, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú. O daniach si povieme neskôr.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

7 odpovedí na “Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach”

  1. Martin píše:

    Autor nejak zabudol spomenúť 20%nú daň zo zisku… Pri nájme 425eur vrátane energií je to cca 800 eur ročne…

    • Tomas P píše:

      Nezabudol;) len zjednodusil. Dva dovody:

      • dan sa lisi pri kazdom investorovi podla ostatnych prijmov a podla toho do akeho danoveho pasma spada
      • osobne mam zaradene nehnutelnosti do obchodneho majetku tj rocne si mozem odpisat 81000/40= 2.000eur, uroky z uveru , mesacne naklady (spravca, energie atd)

      Toto znizi moju danovu povinnost skoro na nulu. Viac o tom pisem na blogu prip. v knihe.

  2. Milan píše:

    Konecne zrozumitelne napisany clanok. Jeho uroven ale na ucelovy reklamny clanok zrazaju cisla, ktore boli pouzite vo vypoctoch! Autor nezavadza, len podla mojho nazoru vybera take kombinacie a cisla, aby vysledok sokoval. Pri analyze trhu si ale predstavujem, ze budu pouzite priemerne data a nie extremy.

    Nebudem hlbsie rozoberat, ci povodna cena 92.000€ za garsonku v centre mesta je priemerna cena v danej oblasti alebo nie. Priemerne mesacne naklady by som si na zaklade skusenosti mozno vedel tiez predstavit par eur vyssie, ale to uz su detaily…

    Predpokladam, ze v garsonke budu byvat 2 osoby, nakolko predstava, ze mlady clovek zarabajuci 600–700€ si plati 425€ najom je zvlastna, ked ho vyjde lacnejsie si tu garsonku kupit (podla uvadzanych 230€ uver +90€ najom). Skor si najde sam podnajom izbu a nie celu garsonku ak by nemal na uver.

    Za zasadnu chybu v clanku povazujem, ze kalkulacia splatky uveru je robena podla aktualnych extremne nizkych urokovych sadzieb, a nie podla priemeru za dlhsie obdobie. Taketo sadzby nebudu po celu dobu a prave na vyske mesacnej splatky je postavena cela analyza vynosnosti! Preto treba pre citatelov uvadzat priemernu urokovu sadzbu, tak ako uvadzate priemer pri ukazke rastu cien nehnutelnosti. Pouzitim extremne nizkej urokovej sadzby uvadzate citatelov do omylu, a moze vyvolat pocit, ze to tak bude dlhodobo, co ale nie je pravda. Na zaklade vasho nespravneho odporucania si niekto moze kupit investicnu nehnutelnost a namiesto vynosu desiatok percent, moze prist hlboke sklamanie!

    Podla statistik NBS bola priemerna urokova sadzba za obdobie 2004–2016 pri uveroch s fixom 1–5 rokov 4,98%! To by pri vyske uveru 64.800€ znamenalo splatku 347€ namiesto 230€. Ak sa k tomu prirata uvadzanych 90€ za najom, celkove naklady boli 437€, cize viac ako by bol prijem za prenajom! Takisto ani istina, ktoru by najomca splacal, by nebola 1678€ ale iba 959€.

    Kedze ale urokove sadzby v minulosti boli vyssie ako na zapade kvoli „rizikovej“ prirazke nasho regionu, mozeme do buducnosti ocakavat nizsiu priemernu urokovu sadzbu ako 4,98! Inflacny ciel ECB sa pohybuje okolo 2%, velmi zjednodusene sa da povedat, ze urokova sadzba dlhodobo by sa tiez mohla pohybovat okolo 2%, marze bank niekde na urovni 1,5% co dava priemernu hodnotu urokovych sadzieb bankovych uverov okolo 3,5%. Z toho potom vychadza priemerna mesacna splatka 291€ a splatka istiny v prvom roku 1243€. Potom vypocet bude ((425–90–291)x12+1243)/16200 = uz nie 18,2% ale iba 7,67%, kde ako sam uvadzate: “Hmm, to už vyzerá lepšie! Išli by sme teda do takejto investície? Žiaľ, sklamem vás, tento výnos je stále príliš nízky!“

    Spravne uvadzate, ze kalkulovat s rastom cien nehnutelnosti je riziko. Uvadzate rast cien nehnutelnosti od roku 2002 podla NBS. Ak by sa mali pouzit udaje, ktore obstoja aj v buducnosti, tak potom by sa udaj z roku 2002 do statistiky nemal zaratavat, nakolko ide o velmi velku odchylku od priemeru. Navyse islo este o posledny rok formovania skutocneho realitneho prostredia (dozvuk deformacie v podobe odkupnych cien druzstevnych bytov a zrealnenia ich cien na trhove). Priemerna cena bytu podla NBS bola v roku 2002 v Bratislave len 592€/m2, v roku 2003 827€/m2 (rocny narast o 39%) a nasledne roky sa uz nezvysovala tak extremne ako roky predtym. Aj priemerny vynos 2003–2016 na urovni 3,7% je slusny, nebolo nutne kalkulovat s extremom, ktory sa uz asi nikdy nevrati v podobe dlhorocneho priemeru 5,77%. Preto ak beriete do uvahy 5,77% pri raste cien, mal by sa ratat priemer aj pri urokoch uveru.

    V buducich nakladoch je uvedene vsetko, aj ked pocitate len s nakladmi na vymenu/opravu a nie s celkovou rekonstrukciou, ktora bude za obdobie 20–30 urcite potrebna. Preto suma na buduce naklady by mohla byt v kalkulacii o par desiatok eur vyssia, kedze existuje aj inflacia… Samozrejme, ze mozno si odlozene peniaze odkladat, ale celkova nasporena suma z 30–40€ by kompletnu rekonstrukciu asi nepokryla.

    Zaujimave by bolo este porovnanie vynosu aj pri 2i bytoch. Tiez vobec nie je v zhrnuti spomenute, ze najdolezitejsi je vyber lokality. Ucelom clanku predpokladam nebolo analyzovat len garsonku v centre Bratislavy, ale ponuknut pohlad na porovnanie investicie do nehnutelnosti voci pravidelnemu sporeniu. Citatel moze tymto nadobudnut pocit, ze treba hned kupovat cokolvek, lebo aj tak to bude zarabat desiatky percent…

    Tu tak isto je len skreslene uvedene, ze bankove produkty zhodnocuju prostriedky 0,2–0,5%. Podla financnych portalov je to 0,2–1%, co je samozrejme stale malo. Potencialny investor ma ale stale moznost zhodnocovat prostriedky aj mimo bank s vynosom 3–5% aj mimo akciovych fondov… Celkove porovnanie oboch moznosti investovania v clanku chyba uplne…

    A taky dobry clanok to mohol byt…

  3. Milan píše:

    Ospravedlnujem sa, vo vypocte je uvedena hodnota z ineho vypoctu z dalsieho riadku, ktory pri uploade komentara zmizol… Malo to byt: ciastkovy vynos je 10,9% a nie 7,67%. Hodnota 7,67% je z vypoctu pri zaratani dlhodobych nakladov vratane prostriedkov na rekonstrukciu ako porovnanie voci Vasmu vynosu 15% na konci clanku.

  4. Zuzka píše:

    Investície do nehnuteľností vyzerajú lákavo, ale kto si môže dovoliť predpovedať vývoj cien? Navyše pri prenájme vyskakuje toľko nákladových položiek, alebo rizík, že sa to ako podnikateľská aktivita už neopláca. 🙁

  5. Otrch píše:

    je to podstatne aj v nehnutelnostiach. Akokolvek budeme carovat s ilustracnymi cislami, v realite a dlhodobo zarobi ten, kto prenajima nie jeden, nie dva, ale vela bytov. Kto chce zacat s jednym, musi mat stastie.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *