Piatok 20. júla. Meniny má Iľja, Eliáš

Koľko sa dá zarobiť prenájmom bytu cez Airbnb

Uvažovali ste o prenájme bytu cez Airbnb? Určite vám napadli protiargumenty ako: byt sa rýchlejšie opotrebuje, náklady na energie budú vyššie, človek nevie, na koho natrafí. V skutočnosti to nevyznieva pre Airbnb vôbec zle. Tu sú konkrétne skúsenosti z pohľadu investora.

Niektorí investori koketujú s myšlienkou krátkodobého prenájmu ich nehnuteľností. Zámer je len jeden a to zvýšenie príjmov z “prenájmu“. Slovo prenájom som zámerne napísal do úvodzoviek, nakoľko príjem z krátkodobého prenájmu sa považuje za príjem z podnikania.

Je pravdou, že vlastníci nehnuteľností, ktorí majú príjem z krátkodobého prenájmu ho zväčša považujú za príjem z prenájmu zdôvodňujúc svoje tvrdenie tým, že uzatvárajú zmluvu o prenájme ústne podľa občianskeho zákonníka. Som presvedčený, že nejde o cielený úmysel kategorizovať príjem inam, ako patrí.  Skôr v tomto prípade ide o nevedomosť. Mne trvalo roky, kým som sa dopracoval k tomuto zisteniu.

Vlastná skúsenosť

Keď sme sa spolu s mojou priateľkou v roku 2015 presťahovali do väčšieho bytu, mali sme dilemu, ako naložiť s bytom, v ktorom sme predtým bývali. Nevedeli sme sa stotožniť s myšlienkou, že by sme byt prenajali neznámym osobám a nechali si byt zničiť. Nepredpokladám, že sme tento pocit zažívali sami.

Je veľký rozdiel prenajímať byt cudzím osobám, keď ste ho kúpili na investíciu, alebo ste v ňom sami bývali. Každého z nás totiž ovplyvňujú, resp. priam riadia najmä emócie. Racionálne zdôvodnenia nastupujú až v druhom kole úvah. U niekoho dokáže byť táto emócia až taká silná, že aj v prípade, ak sa rozhodne byt predať, tak mu nie je ukradnuté, že komu.

Našťastie som už o Airbnb počul od kolegyne, a tak som tejto myšlienke dal šancu. Veď jediné čo som riskoval, bol fakt, že s touto činnosťou neuspejem a byt budem musieť dať na dlhodobý prenájom. Niečo ako rozdiel vo výške príjmu medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom som si vtedy absolútne neuvedomoval.

Jedinou pohnútkou bolo predísť zničeniu bytu nájomníkmi a mať pod kontrolou príjmy. Sám som v minulosti býval v prenájme, a tak poznám situácie, kedy som vďaka určitým okolnostiam v mojom živote musel žiadať prenajímateľa, aby mi počkal s úhradou nájomného.

Krátkodobému prenájmu sa teda venujem od augusta 2015. Dovoľte mi sa podeliť s vami o moje postrehy a skúsenosti za 30 mesiacov praxe. Rád by som vám napísal aj o mýtoch, ktoré často počúvam. Začnem tým, čoho som sa najviac obával.

1. Hostia mi zničia byt!

Ak by v tejto časti článku bola mini anketa pre čitateľov na ich tipy, tak som presvedčený, že drvivá väčšina z nich by tipovala, že pri krátkodobom prenájme sa byt zničí viac. Logika predsa hovorí, že bude väčší pohyb ľudí.

Moja skúsenosť je takáto. V byte sme roky bývali s priateľkou. Neboli sme v prenájme. Som typ človeka, ktorý nechce byť otrokom svojho bytu, auta… Svoj čas radšej venujem záujmom ako starostlivosti o majetok. Poznám ľudí, ktorí sú opakom, ale chcem vám napísať o mojom postoji k tejto otázke.

Po presťahovaní bolo nutné dať byt po našom odchode do poriadku. Nebol v stave, aby sa len upratal a okamžite sa na Airbnb zalistoval. Tu bola šuchnutá stena, tam opadol roh omietky po náraze tvrdého predmetu. Sem tam ostala v stene diera po hmoždinke, ktorú zakrýval obraz alebo iná dekorácia. V kúpeľni sa miestami držal vodný kameň. Proste opráv bolo treba spraviť neúrekom.

No počas viac ako ročného obdobia krátkodobého prenajímania bol náš byt v najlepšej kondícii. Upratoval sa v priemere 15 krát mesačne. Poznáte niekto nájomníka, ktorý si upratuje celý byt 15 krát mesačne? Nepatrím k poriadkumilovným ľuďom a všade, kde sa zdržiavam mám okolo seba pracovný neporiadok. Taký som bol už od malička.

Hostiteľstvo bolo pre mňa do slova a do písmena “ísť s vlastnou kožou na trh“, a tak som po každom odchode hostí sám byt poriadne poupratoval. Nikdy som ten byt takto poriadne neupratoval a neudržiaval, pokiaľ sme tam bývali. Tu som vedel, že ma hostia môžu a budú hodnotiť za čistotu a nechcel som im dať ani len tu najmenšiu príležitosť, aby mali dôvod mi ubrať na hodnotení v tejto kategórii. Proste počas celého obdobia bol byt v tip-top stave.

Hostia mi vždy písali, keď sa niečo rozbilo (pohár na víno pri pulírovaní, keramický pohár na zubné kefky, kvetináč,…) a vždy s otázkou, koľko eur mi za škodu majú nechať. Hostia cez Airbnb rovnako vedia, že budú hodnotení a snažia sa ako môžu, aby si udržali ich cestovateľský profil plný pekných hodnotení. No nie je to pekná predstava, že by existoval web s profilmi nájomníkov a s verejnými hodnoteniami od predchádzajúcich prenajímateľov?

Čerešničkou na torte bol fakt, že keď mi prišlo vyúčtovanie za elektrinu a plyn (v byte je plynový kotol), po prvý krát sme mali preplatok a ušetrili sme cca 20 percent z pôvodnej spotreby. Veď na druhej strane to má aj svoju logiku.

Každý si vieme predstaviť týždeň v byte pri dlhodobom prenájme. Varí sa, perie sa, pozerá sa TV, svieti sa, nabíja sa všetko možné…. Hostia na krátkodobý prenájom majú úplne odlišné priority. Ich cieľom je tráviť čas v meste, aby ho spoznali. Hostia si nevybrali váš byt, aby tam žili. Vybrali si ho cielene podľa 1. ceny, 2. lokality a po 3. vybavenia. Do bytu prišli preto, aby spoznali mesto. Prišli tam na 1 až 2 dni.

S kľudom v duši vyhlasujem, že hostia na krátkodobý prenájom zničia/opotrebujú váš byt MENEJ ako akýkoľvek dlhodobý nájomník a častokrát ako vy sami. Byt je v priemere 15x mesačne poriadne vyupratovaný. Pritom je jedno, či ho upratujete vy alebo upratovacia firma, poprípade kamarát. Príjemným bonusom je aj úspora na energiách. V mojom prípade som mal preplatok na plyne 413 eur a 91 eur za elektrinu.

2. Budem počúvať sťažnosti od susedov na rušenie nočného pokoja

So susedmi som nikdy žiaden problém nemal. Asi dvakrát sa stalo, že sa hostia hlasnejšie rozprávali v lete na terase. Keď ma susedia stretli, tak ma poprosili, či by som tým hosťom nemohol vysvetliť, aby dodržiavali nočný pokoj. Susedom som dal svoje číslo, aby mi zavolali kedykoľvek, keď budú mať pocit, že im moji hostia vadia. Vysvetlil som im, že mi záleží presne na tom istom, že som na ich strane a že budem presadzovať ich záujmy.

Veď kto by chcel ísť zámerne proti susedom, keď si len slušne vyžadujú dodržiavanie nočného kľudu. Za 15 mesiacov mi napísal iba jeden sused jediný krát. Že hostia sedia na terase a že sa hlasnejšie rozprávajú. Susedovi som poďakoval za upozornenie, ospravedlnil som sa, okamžite som poslal hosťom správu cez Airbnb aplikáciu a bolo po probléme.

Ľudia majú prirodzenú tendenciu obávať sa neznámeho. Viem pochopiť každého, kto má obavy z krátkodobého prenájmu. Hostiteľstvo je pre mňa každodennou súčasťou života a bojím sa momentu, keď budem musieť presedlať na dlhodobý prenájom. Asi bolo mojou výhodu, že som neprechádzal z jednej formy na druhú, ale prvým dňom som začal s niečím, čo pokračuje dodnes.

Na začiatku to bola obava, ktorá ma doviedla na cestu krátkodobého hostiteľstva, dnes som tejto skúsenosti vďačný. Postupne sa na mňa obracia viac a viac mojich známych, že zvažujú tiež skúsiť krátkodobý prenájom.

Trom mojim kamarátom som pomohol uchopiť túto myšlienku, zalistovať ich nehnuteľnosť, a teda dnes sú z nich už plnohodnotný hostitelia. A tí, ktorí proste nechcú byť v role hostiteľa, lebo majú na to svoje dôvody, mi ponúkli ich byty do prenájmu, aby som si na nich “robil Airbnb“. Takže dnes už mám 14 listingov na Airbnb a v priebehu pár týždňov to bude 16.

Koľko teda viem na Airbnb zarobiť?

Asi vás zaujíma aj otázka ekonomiky. Tu to nie je také jednoduché ako s dlhodobým prenájmom a hneď vysvetlím prečo.

Sezónnosť

Mesiace máj až september majú výrazne vyšší počet cestujúcich, čo umožňuje nastaviť si vyššie ceny. V praxi to znamená, že cena za noc môže byť napríklad v júli 49-69 EUR + poplatok za upratanie. Sezónnosť pri dlhodobých prenájom z pohľadu roka je prakticky nulová. Nájomca platí rovnaký nájom, ako v máji, tak aj v novembri.

Lokalita

Samozrejme toto platí celkovo pre nehnuteľnosti na celom svete. Ale pri krátkodobom prenájme sú tie rozdiely výraznejšie. Moja skúsenosť je taká, že mesačná tržba za malú garsónku s minimálnym vybavením (bez práčky, bez TV, rádia…) na pešej zóne Starého Mesta v Bratislave vie byť oveľa vyššia (príklad august 2017 = 1 757 €) ako tržba v rovnakom mesiaci za komplet vybavený (práčka, TV, umývačka,…) 2i byt na Palisádach, pri Mlynských Nivách alebo v okolí Kollárovho námestia (príklad august 2017: 1 210 €).

Faktory

Kým cenu dlhodobých prenájmov riadi najmä dopyt po prenájmoch a vývoj situácie na trhu s prenájmami, tak pri krátkodobých prenájmoch ovplyvňujú ceny aj úplne iné faktory.

Pár zlých hodnotení dokáže odradiť veľké množstvo záujemcov, a tak vám nezostane iné ako znižovať cenu. Naopak, dobré hodnotenia umožňujú ísť s cenou vyššie.

Samotné Airbnb používa prepracovaný a tajný systém hodnotenia ako hostiteľov tak aj ich ponúk. Môže sa stať, že ak vám trvá odpísať hosťom na nejakú požiadavku o hodinu viac ako inému hostiteľovi v rovnakej lokalite, tak jeho ponuka bude zobrazená na webe vyššie, ako tá vaša.

Osobnosť človeka

Každý sme iný a inak rozmýšľame. Niekto má ľudí rád a vyhľadáva spoločnosť aj keď úplne neznámych osôb. Niekto iný radšej preferuje v kontakt s úzkym okruhom známych. Pri dlhodobom prenájme je v podstate jedno, aký človek ste. O cene rozhodujú parametre bytu, lokality a situácie na trhu.

Pri krátkodobom prenájme viete získať vyšší príjem aj nadštandardnou starostlivosťou o hostí. Nemusí ísť len o platené doplnkové služby (raňajky, nákup, odvoz,…) ale ak sa hosťom venujete, napíšu vám prekrásne hodnotenia, ktoré fungujú ako magnet pre ďalších hostí.

Popravde ja som introvert, takže som si na svoj hostiteľský profil napísal, že nie som typ hostiteľa, ktorý rád s hosťami trávi čas a chodí im ukázať mesto alebo na večeru. Moji hostia to vedia a neočakávajú osobný kontakt. Aj keď sem-tam mi to niekto v hodnotení vytkne, ale je to skôr jeho chyba, lebo mal venovať viac času hľadaniu bytu aj s priateľským a žoviálnym hostiteľom.

Počet konkurenčných ponúk

Ku dňu písania tohto článku je v Bratislave v ponuke Airbnb 719 bytov, okrem toho ešte 229 izieb a máme tu aj 25 lôžok v zdieľaných izbách. Nie je raritou, že niekto vo svojom vlastnom (alebo prenajatom) byte vyčlení jednu izbu na krátkodobý prenájom a tak si kompenzuje náklady na bývanie. Minulý rok bolo v tomto období o 263 bytov menej. Počet aktívnych “listingov“ má tiež obrovský vplyv na cenu.

Krátkodobý prenájom je rozsiahlejší a náročnejší na prípravu ako dlhodobý prenájom. Všetko to, čo viete o dlhodobých prenájmoch vás ešte nedokáže spraviť úspešnými na poli krátkodobého prenájmu. Rozdiel je aj v časovej náročnosti. Pri dlhodobom prenájme neupratujete byt 15 krát za mesiac, neperiete bielizeň z 15-tich pobytov.

Nekomunikujete DENNE s nájomníkmi. Nemusíte im vysvetľovať, ako sa dostať z letiska verejnou dopravou do vášho bytu alebo kde zaparkovať bezpečne a bezplatne v okolí bytu.  Na druhej strane príjem z krátkodobých pobytov, ak to robíte dobre vám dokáže vygenerovať pekný príjem.

Napríklad najvýkonnejšia garsónka v pešej zóne vygenerovala za jeden rok 23 137 eur, to je takmer 1 930 eur mesačne! Toto je však extrém. Netreba mať veľké očakávania a radšej počítajme s priemerným hrubým príjmom na úrovni 1000-1100 eur mesačne. Čím ďalej od pešej zóny byt je, tým menší priemerný príjem bude generovať.

Pre objektívnosť musím pripustiť aj fakt, že pri menšej kríze, a teda pri poklese počtu cestujúcich budú mať hostitelia určite problém. Preto je nesmierne dôležité kupovať investičnú nehnuteľnosť tak, aby vám vychádzala matematika aj pri dlhodobom prenájme.

Dnes som skúsenejší ako v lete 2015. Bodkou za touto etapou života bol blog Tomáša Pieružeka, ktorý mi pomohol ujasniť si investičnú matematiku. V minulom roku som pochybil pri nákupe dvoch bytov práve v tom, že som neprepočítal matematiku ako na dlhodobý prenájom ale len na Airbnb. A tam mi dáte určite za pravdu, že sa zmestia aj s rezervou ešte vyššie ceny nehnuteľností, aké tu máme dnes.

Ak sa teda chcete zviezť na vlne Airbnb, tak máte tri možnosti

1. Sám sa stať hostiteľom – je to asi najbežnejší scenár. Mám byt blízko centra, tak zo seba ako investora – prenajímateľa s pasívnym príjmom urobím živnostníka – hostiteľa. Budem si sám upratovať, prať, žehliť a komunikovať denne s hosťami. Nie je to zlá predstava najmä v prípade, že vás nebaví zamestnanie, v ktorom trávite osem hodín denne s nechuťou.

Pri 2-3 bytoch už je teoreticky možné vyprodukovať vyšší príjem ako priemerný plat v Bratislave. Počítajte však s tým, že dovolenky a voľné dni asi nebudete mať, keď tak len vďaka náhode. V prípade mimoriadnej situácie si vždy viete zablokovať dostupnosť určitých dní v Airbnb kalendári.

2. Ak máte skúsenosti a túžite po vyššom príjme, tak si môžete prenajať nehnuteľnosť kamaráta alebo známeho, ktorý vám v nájomnej zmluve povolí byt ďalej prenajímať. Výhodou je, že týmto spôsobom nemáte na sebe ďalšie hypotéky a iné záväzky a v prípade, ak by vás táto činnosť prestala baviť, tak prenájom bytov ukončíte. Vlastníci si nájdu iných nájomníkov a vy sa môžete bezstarostne venovať čomukoľvek inému.

3. Asi najpasívnejšou formou, akou sa môžete podieľať na Airbnb vlne je možnosť prenajať vašu nehnuteľnosť niektorému hostiteľovi. V Bratislave sa hostiteľstvu momentálne venuje aktívne 540 ľudí. Z toho 410 hostiteľov má iba jednu nehnuteľnosť vo svojej ponuke a 130 ich má ponúk na Airbnb viac.

Ak vám postačuje o desať až 20 percent vyšší príjem z prenájmu, ako by ste dosiahli pri dlhodobom prenájme a netúžite si pridávať ďalšie pracovné starosti, tak táto voľba je tá pravá.

Hostiteľ prevezme na seba všetky záležitosti s bytom súvisiace. Drobné opravy, poškodenia… A určite vám nebude volať v noci, že vám niečo tečie v byte. Hostia zavolajú jemu a on to musí isť riešiť. Veď je to jeho biznis. Tieto podmienky sa dajú veľmi pekne zakomponovať do nájomnej zmluvy.

Ja sám som v prvej a druhej kategórii. Sám vlastním byty, ktoré prenajímam cez Airbnb, ale taktiež ponúkam záujemcom (vlastníkom vhodných nehnuteľností) kompletné zastrešenie prenájmu cez Airbnb. Znamená to, že s nehnuteľnosťou nemajú žiadne starosti, len vyšší príjem z nájmu.

Na jednej strane sa teda snažím vystupovať a konať ako investor a na druhej strane sa snažím vybudovať podnikanie na poli Airbnb. Trochu mi to trvalo, kým som si tieto dve veci od seba vo svojej hlave odčlenil. Príležitosť Airbnb beriem, ako mimoriadnu situáciu na trhu, vďaka ktorej si viem ‚živnostníčením‘ a neskôr podnikaním vygenerovať extra príjem, z ktorého budem môcť financovať nákup nehnuteľností na dlhodobý alebo krátkodobý prenájom.

Pokiaľ vás táto téma zaujala môže otázky k prenájmu cez Airbnb autorovi napísať na mailovú adresu info@bestlocation.sk.
Článok s povolením autora preberáme z blogu realitnyinvestor.sk

7 odpovedí na “Koľko sa dá zarobiť prenájmom bytu cez Airbnb”

  1. Jasmine píše:

    Toto všetko sedí, ale určite by som si nebrala hypotéku na nové byty len kvôli Airbnb. Za rok, dva bude možno situácia úplne iná, ale hypotéka je na 30 rokov. Takže prenajímať, keď tak, vlastný byt…

  2. Eva píše:

    Ja beriem Airbnb skôr ako životný štýl. Precestovala som tak už kus sveta a sama prenajímam malý byt v Ba. Každý návštevník prinesie so sebou kus svojho domova.

  3. Investor píše:

    Keď nebude Airbnb bude niečo iné. Ale byt človekovi zostáva… Nestráca hodnotu.

  4. Peter píše:

    Je pre Vás ako hostiteľa zaujímavá možnosť prenajať 2 izbový byt mimo Bratislavy, teda v meste s 10 000 obyvateľmi ak by som sa rozhodol pre pasívnu formu prenájmu?

  5. Sefo píše:

    No obávam sa, že v malých mestách by nebol veľký záujem o krátkodobé ubytovanie. Treba si vždy pozrieť, či sú v danom meste nejaké ponuky na airbnb a bookingu. Ak áno, tak odporúčam sa informovať u hostiteľa.

  6. Patrícia píše:

    Dobrý deň pán Sefo Raclavský,
    Váš článok ma veľmi zaujal, ak by ste si našli pár minút času rada by som sa opýtala pár otázok cez telefón, alebo stačilo by aj na mail ak by ste mi ho poskytli.
    Ďakujem 🙂

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *