Sobota 24. októbra. Meniny má Kvetoslava

Koronakríza ohlodala ceny nájmov. Bývať v prenájme je teraz výhodnejšie, ako kúpiť si byt na úver

Bývanie Peter Apolen | Redakcia 12.10.2020 | 00:00 1 Komentár

Ceny prenájmov klesli v Bratislave až do desať percent. Môže za to korankríza. Zmení to vzťah výhodnosti bývania vo vlastnom a v prenájme? Pretaví sa pokles nájmov aj do nižšieho záujmu o investičné byty?

Kým predajné ceny bytov na Slovensku kontinuálne rastú, pokles dopytu po nájmoch za posledný polrok sa viditeľne podpísal pod pokles nájomného.

Ceny nájmov klesli

Najvýraznejšie to možno pozorovať v Bratislave, kde v Starom meste poklesli od marca prenájmy 2-izbových bytov o 13 percent a v druhom okrese, kde je hlavným realitným ťahúňom Ružinov, zlacneli prenájmy 3-izbových bytov o viac ako 17 percent.Vo všetkých častiach Bratislavy došlo priemerne k poklesu 7,4 percenta, v celom portfóliu nájomných rezidenčných nehnuteľností.

Dôvodov je hneď niekoľko. Je to jednak odchod študentov z hlavného mesta, no aj pokles zahraničných pracovníkov, najmä však prepad počtu prichádzajúcich turistov, pre ktorých sú byty na krátkodobý prenájom určené.

„Už teraz vidíme, že na našom portáli sa objavilo viacero nehnuteľností na prenájom, ktoré slúžili na AirBnb a ich majitelia sa ich v súčasnej situácii rozhodli prenajať na klasický dlhodobejší prenájom. Preto byty, ktoré nie sú dobre vybavené, príliš veľké, alebo v zle dostupnej lokalite, môžu na trhu ostať aj niekoľko týždňov či mesiacov,“ konštatujú analytici z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Ako ďalej dodávajú, prechod univerzít na dištančné vzdelávanie v zimnom semestri a nepriaznivá pandemická situácia v celej Európe pravdepodobne pokles nájmov v Bratislave ešte zvýši.

prenájmy

Situáciu v prenájmoch v ostatných krajských mestách koronakríza ovplyvnila tiež. K výraznejším poklesom došlo najmä v silnejších priemyselných regiónoch, akými sú Košice, Žilina a Nitra. Najväčší pokles od marca zaznamenali nájmy 3-izbových bytov v Žilinskom kraji, ktorých cena klesla o viac ako 20 percent a v štvrtom košickom okrese – o 18,2 percenta. Zásluhu na tom majú prevažne rekreačné lokality. Krajské mestá, v ktorých sa realitný trh vyvíja špecificky (Banská Bystrica, Prešov), tento trend takmer nezasiahol.

 

Bratislavský trh reaguje na zmeny dopytu a ponuky oveľa citlivejšie. Konkurencia medzi jednotlivými prenajímateľmi tu je totiž najsilnejšia. Nachádza sa tu najväčšia “zásoba” bytov ponúkaných na prenájom. Podľa portálu Nehnuteľnosti.sk sa v Bratislavskom kraji nachádza až 85 percent z celoslovenského počtu bytov na prenájom. V Košickom kraji ich len 5,2 a Žilinskom kraji tri percentá.

Súvisí to s množstvom investičných bytov, ktoré sú vhodné na prenájom. „Tento trh tvorí hlavne Bratislava, kde podiel investičných bytov dosahuje 30 až 40 percent. V ostatných krajských mestách je to podstatne menej, blízko k desiatim percentám. Ide najmä o novostavby, kde financovanie kúpy takéhoto bytu umožňuje investovanie širšiemu spektru investorov,“ vysvetľujú analytici portálu Nehnuteľnosti.sk.

Pokles záujmu o nájom by sa mohol pretaviť aj do dopytu po investičných bytoch. Pre investorov klesá atraktivita investície do nehnuteľnosti určenej na prenájom. Správanie realitných investorov môže ovplyvniť aj nástup druhej vlny pandémie. Analytici sa nazdávajú, že investícia vo forme bytu sa môže pre časť kupujúcich zdať v súčasnosti rizikovejšia ako pred pol rokom a časť investorov môže mať sama finančné problémy. To by mohlo dopyt po bytoch v Bratislave utlmiť.

Realitný odborník Tomáš Pieružek však nepredpokladá, že by ceny nehnuteľností prestať rásť. “V Bratislave a väčších mestách na Slovensku je stále chronický nedostatok bytov. Toto sa nezmení v ani v najbližšej dobe a preto dopyt bude naďalej tlačiť ceny hore,” predpokladá.

Bývať vo vlastnom alebo v prenájme

Čo sa však mení, je vzťah medzi tým, či sa viac oplatí bývať vo vlastnom, no s hypotékou, alebo v prenájme. Úroky hypoték sú síce stále na minime, no ceny bytov vo všetkých regiónoch rýchlo rastú. Prekročili už splátky hypoték prenájmy hranicu, kedy začnú byť výhodnejšie nájmy? Pri porovnaní vychádzame zo situácie, keď kupujúci dostane hypotéku na najviac 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok dofinancuje spotrebným úverom.

Medzi splátkami za prenájom a za úver na byt v Bratislave je je tak výrazný rozdiel v prospech prenájmov. Kým prenájom bytu 2-izbového bytu v Ružinove stojí v priemer 560 eur mesačne, splátka hypotéky a spotrebného úveru vyjde až na 760 eur. Ešte väčšiu sumu, až 240 eur, predstavuje rozdiel splátok úverov a nájomného v Starom meste. Ročne tak môžu nájomcovia podľa prepočtu portálu Nehnutelnosti.sk ušetriť 2 400 až 2 900 eur za rok. Analytici však upozorňujú, že tento stav môže platiť len pár mesiacov.

Dlhodobo sa vzťah nájmu a vlastného bývania nemení

Naďalej platí, že nájom je dlhodobo vhodnejšia forma bývania len pre určitú skupinu ľudí. Patria do nej tí, ktorí sa neplánujú dlhodobo usadiť, študujú alebo často menia zamestnanie, prípadne nemajú v pláne vlastniť nehnuteľnosť viac ako sedem rokov. “Nájom je vhodný najmä pre ľudí, ktorí ešte nie sú napevno rozhodnutí, kde budú bývať, akú veľkú rodinu chcú mať a pre ľudí, ktorí majú radi flexibilitu. Chcú mať možnosť kedykoľvek zdvihnúť kotvy a skúsiť bývanie niekde inde. či už v inej mestskej časti, inom meste či dokonca inom štáte. Preto je väčšina nájomníkov v mladom veku, po škole, alebo ide o mladý pár, ktorý chce skúsiť prvé bývanie v jednej domácnosti,” hovorí T. Pieružek.

Naopak v prospech vlastného bývania naďalej hovorí, že pri splácaní hypotéky vlastník bytu platí za svoj súkromný priestor, ktorý bude ďalšie desaťročia využívať, môže si ho prerábať podľa svojich predstáv a po splatení bude jeho majetkom. „Nehnuteľnosť je často jediný významnejší majetok, ktorým ľudia disponujú a podmienky na získanie hypotéky sa síce sprísňujú, ale stále sú veľmi priaznivé. V dlhodobom kontexte ostáva bývanie s hypotékou na Slovensku stále najvýhodnejšou voľbou,“ hovorí analytici portálu nehnuteľnosti.sk. “Na druhej strane si ale stále menej ľudí môže dovoliť vlastné bývanie, najmä kvôli obmedzeniam NBS, takže budú nútení riešiť bývanie formou nájmu,” konštatuje T. Pieružek.

Jedna odpoveď na “Koronakríza ohlodala ceny nájmov. Bývať v prenájme je teraz výhodnejšie, ako kúpiť si byt na úver”

  1. ivo.nek píše:

    Pokles nájomného je dočasný. Keď sa vrátia študenti a turisti, nájomné sa vráti späť. Investície do nehnuteľností sú najbezpečnejšie a najvýnosnejšie. Kam inam dať peniaze? Na termínovaných účet, či do zmeniek Arca Capital? :-)))

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial