Piatok 14. augusta. Meniny má Mojmír

Koronakríza realitným trhom nezamávala. Drží ho nedostatok bytov v ponuke

realitný trh
Bývanie Redakcia 29.07.2020 | 00:00 0 Komentárov

Hoci záujem o kúpu bytu v apríli a začiatkom mája opadol, trh sa rýchlo spamätal. Stále totiž panuje nedostatok bytov na predaj. Novostavby aj preto v druhom štvrťroku zdraželi o 17 percent.

Ekonomika bola v druhom štvrťroku poznačená bojom s pandémiou Covid-19. Bolo nutné zastaviť výrobu a poskytovanie služieb. Spotreba dramaticky klesla a strach a neistota znížili objem výdavkov domácností. Čakalo sa, že dopad tvrdo zasiahne aj realitný trh. Rýchly rast cien nehnuteľností pred krízou vytváral dojem nafukujúcej sa bubliny, ktorá mala pri prvej príležitosti spľasnúť. Nestalo sa…

„Realitný trh v Bratislave pocítil dopady vírusu najmä v apríli, keď sa dopyt po nehnuteľnostiach výrazne spomalil. V príbehu mája a júna sa však do veľkej miery obnovil a vzhľadom na pretrvávajúcu nízku ponuku nedošlo k žiadnym výpredajom a ceny novostavieb ostali nezmenené,“ konštatuje v analýze spoločnosť Bencont Investments.

Predaj klesol na polovicu

Ponuku voľných novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu druhého štvrťroka, podľa analýzy tejto spoločnosti 2430 bytov, čo je najvyššie číslo od začiatku roka 2019. Navýšenie ponuky malo dve príčiny: nižší dopyt po bytoch v priebehu apríla a mája a veľký počet nových projektov.

Koronakríza sa na realitnom trhu prejavila poklesom predaja. V Bratislave sa v priebehu druhého štvrťroka predalo v novostavbách len 451 bytov. Je to zhruba polovica z toho, čo v rovnakom období vlaňajška (824 bytov) a o jednu štvrtinu menej ako v prvom štvrťroku tohto roka (607 bytov). Znížený predaj bytov bol primárne dôsledkom reštriktívnych opatrení kedy bol, najmä v apríli, obmedzený pohyb ľudí.

„Ekonomický život sa na mesiac a pol takpovediac zastavil a väčšina obyvateľstva čakala, ako sa všeobecná situácia vyvinie. Kúpa bytu je pre mnoho ľudí najväčšou investíciou v ich živote, preto je pochopiteľné, že sa k nej v časoch najväčšej ekonomickej neistoty posledných rokov správajú opatrne,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Ceny stúpli na nový rekord

Čo sa týka novej ponuky, v priebehu druhého štvrťroka pribudlo, resp. rozšírilo svoju ponuku až 14  projektov, ktoré na trh priniesli ponuku takmer tisíc nových bytov. „Až 50 percent z týchto novopridaných bytov predstavovali projekty v okrajových lokalitách ako Jarovce, Záhorská Bystrica, Vrakuňa a vzdialená časť Lamača. Z vyššieho segmentu bývania bol najvýznamnejším prírastkom projekt ZWIRN, ktorý na trh priniesol zhruba 170 voľných bytov v rámci prvej etapy,“ konštatuje R. Bruchánik.

Nová ponuka prišla na trh s vyššími cenami. Priemerná cena ponúkaných bytov za meter štvorcový sa dostala až na 3528 eur s DPH. Medziročne je to nárast o 17  percent. Oproti prvému štvrťroku bol nárast len mierny – 1,47 percenta. Výkyv smerom nahor spôsobil nový prírastok bytov, ktorý bol tvorený na jednej strane lacnejšími projektami s cenou okolo 2700-2800 eur za meter štvorcový a drahšími projektami v prémiových lokalitách s cenou presahujúcou päťtisíc eur na strane druhej.

Priemerná rozloha voľných bytov sa držala na úrovni 67 m², zatiaľ čo priemerná absolútna cena dosiahla nový rekord na úrovni 232 tisíc eur s DPH.

Trh vyššie ceny akceptoval

Rástla aj predajná cena bytov. V priebehu druhého štvrťroka sa zvýšila na 3297 eur s DPH za meter štvorcový. Trh tak akceptoval medziročný nárast cien o 15,2 percent, a nárast oproti prvému štvrťroku predstavoval o 7,4 percenta.

Medzi najpredávanejšie projekty patrili posledné etapy úspešných projektov Slnečnice zóna Mesto, Nuppu, Galvaniho dvory a Nový Ružinov, ktoré spolu tvorili až 30 percent celkového predaja novostavieb v Bratislave.

Priemerná jednotková cena predaných bytov v rámci týchto štyroch projektov dosiahla úroveň 3100 eur za meter štvorcový.

Realitný trh v Bratislave tak prvotnou vlnou pandémie zasiahnutý nebol. Dopyt po bytoch sa síce v priebehu apríla a prvej polovici mája výrazne spomalil, no následne sa opäť naštartoval takmer až na predkrízovú úroveň. Základnou charakteristikou bratislavského trhu ostáva nedostatok bytov v ponuke, čo je hlavným faktorom zabraňujúcim prepadu cien.

„V priebehu druhého štvrťroka sme síce zaznamenali nadpriemerný prírastok nových bytov, no takéto čísla by sa museli opakovať niekoľko štvrťrokov po sebe, aby na trhu vyvolali konkurenčný boj medzi predávajúcimi, ktorý by mohol zraziť ceny bytov nadol,“  analyzuje R.  Bruchánik. Okrem toho pripomína až 50 percent z novej ponuky bytov sa predávalo v okrajových častiach Bratislavy, čo nerieši dopyt po bývaní v širšom centre mesta.

Kam smeruje realitný trh?

Dopad koronakrízy na slovenskú ekonomiku je zatiaľ ešte stále otázny. Nezamestnanosť zatiaľ stúpla len mierne z marcových 5,19 na 7,4 percenta v júni. Prepúšťanie sa doteraz týkalo najmä odvetví s nižšími mzdami ako cestovný ruch a reštauračne služby. Väčšina priemyselných prevádzok po aprílových odstávkach obnovila svoju výrobu.

„Neznamená to, že sme sa ocitli na dne recesie. Vzpruženie slovenskej ekonomiky bude závisieť najmä od našich zahraničných obchodných partnerov,“ pripomína R. Bruchánik. Európska komisia prognózuje eurozóne tento rok pokles o 8,7 percenta. Situácia však môže byť ešte horšia, ak prepukne druhá vlna nákazy. Vo viacerých krajinách už vznikajú nové lokálne ohniská. Ak sa nebude dariť Európe, pocíti to aj Slovensko. Realitný trh teda ešte stále nie je mimo ohrozenia.

Nedostatok bytov bude aj naďalej brániť poklesu cien

V najbližších mesiacoch nemožno očakávať výrazné zmeny na trhu s novostavbami v Bratislave. Kúpna sila aj napriek zhoršenému ekonomickému sentimentu ostáva silná a poskytovanie hypoték zo strany bánk sa po krátkej odstávke opäť obnovilo. Aj napriek neistote vyvolanej koronavírusom trh naďalej akceptoval zvyšovanie cien bytov, čo sa prejavilo na historicky najvyššej cene predaných bytov v Bratislave.

„Nízka ponuka bude pretrvávať aj naďalej a preto predávajúci nebudú mať dôvod znižovať ceny bytov pod aktuálnu cenovú úroveň. K poklesu cien by malo dôjsť len za predpokladu výrazného zvýšenia ponuky bytov na trhu a poklesu kúpnej sily obyvateľstva spôsobenej vysokou mierou prepúšťania v odvetviach s vyššou pridanou hodnotou,“ hovorí hlavný analytik Bencont Group.

V Bratislave sa v blízkej dobe podľa neho nejaví ani jedno ako pravdepodobné, keďže novú ponuku obmedzuje extrémne nízky počet vydaných stavebných povolení a miera nezamestnanosti v Bratislave sa stále drží pod úrovňou piatich percent. „Na trhu s novostavbami preto v najbližších mesiacoch pokles cien nečakáme,“ prognózuje analytik.

Naopak, dodáva, že z dlhodobého hľadiska očakáva kvôli zdĺhavým a náročným povoľovacím procesom a nedostatku stavebných povolení prehĺbenie problému nedostatku bytov, čo bude vyháňať obyvateľov do okrajových lokalít mesta a satelitov. „Z tohto dôvodu tu v horizonte dvoch, troch rokov skôr vidíme priestor na ďalší rast cien, ktorý sa môže pohybovať na úrovni okolo piatich percent ročne,“ uzatvára analytik spoločnosti Bencont Investments.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial