Pondelok 26. augusta. Meniny má Samuel

Kúpa domu: Developerov straší kríza, pánom je opäť zákazník

Bazén, auto, kuchyňa – to všetko ponúkajú developeri kupujúcim ako bonus pri kúpe niektorého domu z ich projektu. Už nie je problém upraviť splátkový kalendár, urobiť dispozičné zmeny a hlavne vymôcť si slušné jednanie. Developeri pociťujú krízu a pánom je opäť klient.

V Bratislave a okolí sa v súčasnosti stavia niekoľko stoviek domov v developerských projektoch. Väčšina sa začala stavať ešte v čase najväčšieho stavebného boomu, keď sa kupovalo všetko a za ceny, ktoré boli viac ako nadhodnotené. V súčasnej situácii, keď je solventných klientov, ktorí chcú kúpiť domy ako šafránu, sa rétorika mnohých firiem zmenila.

Podľa štatistík Národnej banky Slovenska sa koniec roka 2008 niesol v znamení poklesu cien domov. Priemerné ceny domov v druhom kvartáli roka 2008 sa vyšplhali na maximálnu úroveň 1.292,07 eur/m2. Zahraničný vývoj nám už vtedy naznačoval, že je to posledné zvýšenie, ktoré môžeme očakávať.  Cena 1.247,20 eur/m2 z tretieho kvartálu roka 2008 nám ukázala, že kríza na trhu s nehnuteľnosťami sa nevyhne ani Slovensku.

Dobré meno developera je základ

Dôležitú úlohu pri rozhodovaní klienta, v ktorom projekte si kúpi dom, zohrávajú referencie na develepera (projekty, na ktorých sa podieľal, kvalita ich výstavby, včasnosť ukončenia, riešenie záručných závad a podobne). Ako sa hovorí „Dobrý chýr sa šíri rýchlo, ale zlý ešte rýchlejšie.“ V tomto biznise to platí dvojnásobne. Mnohé veľké developerské projekty majú problémy s dodávateľmi, kvalitou práce a hlavne sú vo veľkom omeškaní s kolaudáciou a odovzdaním domov kupujúcim.

Domy v radovej zástavbe za cenu bytov

Pokiaľ chcete mať aspoň kúsok vlastnej zelene a bývať v dome, vhodným riešením je kúpa domu v radovej zástavbe. Ceny radových domov v okolí Bratislavy sa pohybujú od 150.000 eur (domy sú v štádiu holodomu, cena je vrátane pozemku a DPH).

Kupujúci musí počítať s tým, že pozemok bude mať maximálne 300 m2 (aj so zastavanou plochou) a susedia mu budú vidieť do záhrady. Ale takýto dom poskytne svojim majiteľom aj dostatok súkromia a bezpečia pre ich deti pri hre na vlastnej záhrade. Kúpa takéhoto domu je pre  mladú rodinu určite lepšia alternatíva ako kúpa novostavby 1-2 izbového bytu za rovnakú cenu v lepšej lokalite Bratislavy.

Luxusnejšie domy v lepších lokalitách  

Pokiaľ chcete niečo výnimočné, aj v tomto prípade si prídete na svoje. Developeri ponúkajú skoro v každom projekte niekoľko väčších pozemkov s možnosťou výstavby  nadštandardného domu. Krb, podlahové kúrenie, teplovzdušné vykurovania, bezpečnostné okná – to je len zlomok z toho, čo si môže kupujúci doobjednať k bežnému štandardu. Za pomoci architekta a interiérového dizajnéra je možné zmeniť váš domov na hotové kráľovstvo.

V najvyhľadávanejších lokalitách Bratislavy sa cena úmerne navyšuje s lukratívnosťou lokality. Len cena samotného pozemku sa pohybuje od 150 eur/m2 v menej vyhľadávaných lokalitách Bratislavy po 700 eur/m2 v tých najlukratívnejších častiach Starého Mesta. Hrubá stavba väčšej vilky sa dá kúpiť v jednotlivých projektoch už od 330.000 eur a je len na každom, v akom štandarde si ju dokončí.

Za príplatok zmeníte skoro všetko

Štandard, ktorý je v cene domu, býva lacnejší a v nižšej kvalite. Za príplatky si možno zmeniť skoro všetko. Jednotliví zazmluvnení subdodávatelia ponúkajú alternatívne riešenia a svojich interiérových dizajnérov, ktorí nám pomôžu zorientovať sa v širokej škále obkladov, dlaždíc, podláh a dverí.  Po dohodne s dodávateľskou firmou a architektom je možné posúvať priečky, meniť veľkosti izieb, rozvody, typ kúrenia, atď. Pokiaľ máme svoje vlastné predstavy a myslíme si, že sami by sme to zvládli lepšie, ani tu nie je problém. Dom si môžeme kúpiť v štádiu hrubej stavby, v štádiu holodomu alebo ako dom na kľúč.

Každému vyhovuje iná lokalita

Každý, kto sa sťahuje do domu, má pre to iné pohnútky. Niekto hľadá pokoj pre seba a svoju rodinu, iný chce chovať domáce zviera a nechce ho týrať v panelákovom byte. Nemenej dôležité pre každého je rozvinutá infraštruktúra, školy, škôlky, základné služby (potraviny, reštaurácie, kaderníctvo…atď.) Častým problémov v expandujúcich obciach v okolí Bratislavy je to, že noví obyvatelia sa tu neprihlasujú k trvalému pobytu, a tým ochudobňujú obecnú pokladňu o príjmy, ktoré by mohli slúžiť k rozvoju obcí (cesty, verejná zeleň a osvetlenia, posilňovanie kapacít v škôlkach, kvalitnejšie školy).

Doprava je dôležitým kritériom

Okrem ceny a kvality vyhotovenia domu  berú kupujúci do úvahy aj ďalšie kritéria. Medzi najdôležitejšie patrí dobrý prístup do Bratislavy, kde väčšina obyvateľov prímestských oblastí pracuje. Ako hlavná téma už niekoľko rokov rezonuje sťažená dopravná situácia v smere na Dunajskú Stredu. Niekoľkoročný  expanzívny rast prímestských obcí (Rovinka, Dunajská Lužná, Miloslavov) zapríčinil zhustenie dopravy v tomto smere a vytváranie klasických ranných a popoludňajších kolón. Pomohla by výstavba toľko riešeného nultého okruhu, ktorý by odľahčil aj túto lokalitu.

Obciam na západ od Bratislavy pomohlo otvorenie tunela Sitina, ktorý urýchlil dopravu a pomohol tradične upchatej Patrónke. Senec a okolie očakávajú rozšírenie diaľnice na 3 jazdné pruhy a obce v okolí Pezinka zase vyriešenie dopravnej situácie v centre mesta Pezinok (rozšírenie ciest)  a plynulejší prejazd cez Gaštanový Hájik v Bratislave.

Zmluvu si pozorne preštudujte

Štandardne pripravené zmluvy firemným právnikom developera nedávajú veľký priestor na zmeny. Zmluvy bývajú koncipované jednostranne a nie v prospech klienta.  Preto je dobré prizvať si na stretnutie s developerom aj vlastného právnika. Je dobré všímať si platobné podmienky, termíny dokončenia jednotlivých etáp, prístupovú cestu (váš podiel na nej, jej dokončenie), štandard, v ktorom vám dom bude odovzdaný, záručný servis a sankčné pokuty (nielen pre vás, ale aj pre developera za nesplnenie dohodnutých termínov)  a v neposlednom rade aj možnosť odstúpenia od zmluvy a vrátenie uhradených platieb v prípade neplnenia záväzkov developera.

Ako ďalej?

Súčasná situácia núti developerské firmy prehodnotiť svoje firemné stratégie a určiť nové realistickejšie ciele. Silná konkurencia a slabý dopyt podmienili to, že developeri prehodnotili ceny a znížili svoje marže. Takže pokiaľ chcete kúpiť dom v niektorom projekte, ktorý sa práve realizuje, možno sa oplatí trošku počkať, kým si aj ostatní developeri uvedomia, že silný rok 2008 je za nami a marže vo výške 50% sa už „nenosia“.  Ale zase na druhej strane musíme počítať s tým, že v najbližšom čase sa už veľa nových projektov stavať nezačne, a tak nové domy začnú byť o 3-4 roky nedostatkovým tovarom.

Projekty rodinných domov v Bratislavskom kraji 

Lokalita

Názov projektu

Počet domov

Bratislava II

Podunajské Biskupice

7

Ružinov – Slnečné kondomínium

7

Ružinov – Na piesku

14

Bratislava III

Rača – Pri peknej ceste

122

Bratislava IV

Záhorská Bystrica – Pod vŕškami

24

Záhorská Bystrica – Atria Vlkovka

42

Karlova Ves – Líščie údolie

7

Devínska Nová Ves – Blížne Zamajerské

12

 Bratislava V

Rusovce – Gaštanová alej

80

Senec

Kalinkovo

14

Rovinka – Dúhová

20

Bernolákovo – Pri starom orechu

7

Rovinka – Zelený dvor

9

Rovinka – Nové centrum

40

Rovinka – Park

26

Ivanka pri Dunaji – Vinice Biely potok

89

Most pri Bratislave – Pod Pšeno – západ

7

Chorvátsky Grob – Triangel

223

Chorvátsky Grob – Panónsky Háj

188

Dunajská Lužná

15

Dunajská Lužná

10

Dunajská Lužná

8

Senec – Family park

31

Senec – Senec Gardens

90

Bernolákovo – Vlnka

51

Malý Biel

83

Veľký Biel

18

Pezinok

Slovenský Grob – Monari

174

Pezinok

10

Pezinok – Za panskou záhradou

33

Pezinok – Dubový vŕšok

21

Pezinok – Martech

10

Viničné – Brezová

36

Modra – Vŕšky

45

Svätý Jur – Jurský park

10

Slovenský Grob – Dolné Lúky

26

Malacky

Stupava – Slnečné Haciendy

40

Mariánka – Lúky

20

Mariánka – Panský Les

61

Stupava – Kremenica

16

Malacky – Pri Zámockom parku

20

Stupava – Dúbravy

49

Spolu

1815

 

Zdroj: vlastný výskum autorky

Budú podľa Vás ešte klesať ceny nehnuteľností?

View Results

Loading ... Loading ...

6 odpovedí na “Kúpa domu: Developerov straší kríza, pánom je opäť zákazník”

  1. Díro píše:

    článok je zaujímavý, mám ale k nemu dve doplnenia, po prve, situácia s tým, že noví obyvatelia prímestských obcí Bratislavy, ktorí si tam kúpia alebo postavia dom, sa neprihlasujú v obci na trvalý pobyt. To však platí nielen pre Blavu, ale napr. aj pre Košice, resp. lepšie povedané – pre niektoré lukratívne obce v okolí Košíc. Obciam týmto unikajú peniaze, myslím si, že starostovia by mali v tomto smere začať niečo robiť. Po druhé, v článku sa píše, citujem, že „Mnohé veľké developerské projekty majú problémy s dodávateľmi, kvalitou práce…“ Môj názor je ten, že to platí nielen pre veľké stavby a veľké developerské projekty, ale aj pre drobné stavby a drobné stavebné úpravy. Ako príklad uvediem, že napr. v Košiciach je možno sto firiem ktoré dodávajú a montujú plastové okná. Susedovi sa stal takýto prípad: v októbri 2008 mu jedna firma robila plastové okno, nebol spokojný s prácou, tak si o mesiac objednal okno do druhej izby už v inej firme. Veril, že to bude lepšie. V deň Dé skoro z nôh spadol: prišla presne tá istá pijácka lajdácka partia, čo bola bola uňho pred mesiacom. Stalo sa to tak, že ich medzitým vyhodili z jednej firmy a hneď po nich siahla iná firma. Na Slovensku je to totiž tak, že každý chce byť developer, riaditeľ, majiteľ firmy, manažér, len fyzicky nemá kto robiť… Ale myslím si, že to by bolo na jeden samostatný článok.

    • Michal píše:

      Je to o zmluve. Treba si dohodnut prisne pravidla a hlavne sankcie.

      • arpi píše:

        No to už ťa vidím , ako podpisuješ zmluvu na jedno okno a ako si v nej zakotvuješ sankcie za to , že prijdú lajdáci a neurobia ti to tak ako chceš. Jednoduch donedávna ( a možno ešte stále ) bol problém si nájsť dobrého a kvalitného remeselníka. Je ich málo, boli vyťažení, drahí. Snáď kríza ich naučí vážiť si klienta s peniazmi a ochotou si kúpiť ich služby.

  2. haha píše:

    Som sa pobavil, preco tu este strasi skrachovany projekt Vinice Biely potok? Este nesedia ty podvodnici z icebergu v base? cela ta podvodbnicka cvarga s dobruckym ,kettnerom, horvatom a ich pravnikmi.

  3. afto píše:

    dobruckemu mali uz vdacni klienti davno prinajmensom nakopat zadnu cast tela a uz mal davno sedietnakopat

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *