Pondelok 25. septembra. Meniny má Vladislav

Lacnejšie nehnuteľnosti? Ani napriek sprísneniu hypotekárnych pravidiel

Ceny nehnuteľností na Slovensku v minulom roku lámali pokrízové rekordy a nielen v Bratislave rástli dvojciferným tempom. Nie je preto prekvapením, že viacerí sa na tento vývoj pozerali s obavami a varovali pred prehriatím realitného trhu. Odveď prišla aj z Národnej banky Slovenska (NBS) a už od začiatku roka je v platnosti nariadenie, ktoré pomerne výrazne komplikuje cestu Slovákov k hypotékam. Marec priniesol ďalšie prekážky.

Po novom tak stopercentnú hypotéku dostane štatisticky maximálne jeden žiadateľ z desiatich, viac ako osemdesiatpercentné financovanie z nich dostanú len štyria klienti. Banky si viac „posvietia” na váš príjem, refinancovanie sa stalo menej dostupné a ťažšie časy prišli aj na živnostníkov.

„S obmedzením sa môžu stretnúť klienti, ktorí nemajú našetrený dostatok finančných prostriedkov, ktorým by vykryli rozdiel medzi cenou nehnuteľnosti a získaným hypotekárnym úverom,” vysvetľuje dopad zmien v praxi hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. „Taktiež tí klienti, ktorým po odrátaní mesačnej splátky za hypotekárny úver nezostane finančná rezerva. V tom prípade musí klientovi po odrátaní splátky, životného minima na každého člena domácnosti z čistého príjmu ešte zostať pätpercentná rezerva,” dodáva.

Tento vankúš sa bude pritom naďalej zvyšovať, a to na desať percent od júla tohto roku, na pätnásť percent od januára 2018 a na výsledných dvadsať percent od júla 2018.

Logický krok

Z istého pohľadu sa zdá byť rozhodnutie NBS logické. Ceny bytov sa totiž napríklad v Bratislave koncom vlaňajška podľa údajov spoločnosti Bencont Investments medziročne zvýšili o viac ako desatinu na takmer 2 500 eur za štvorcový meter. Na celom Slovensku to bolo podľa NBS o 5,8 percenta na 1 304 eur za meter štvorcový.

Pomáhala tomu nízka úroková miera v eurozóne a z nej vyplývajúca väčšia ochota slovenských bánk požičiavať. V minulom roku skutočne poskytli rekordné objemy hypotekárnych úverov a hoci sú ceny bytov podľa údajov NBS asi päť percent pod historickým maximom z roku 2008 (pri cenách domov je to o šestnásť percent), mnohí volajú na poplach, že súčasný stav je neudržateľný.

Opatrenia NBS „majú za cieľ obmedziť prístup k úveru tým žiadateľom, ktorí nedisponujú dostatočnou finančnou rezervou a pri výpadku príjmu alebo pri vzniku turbulencií na realitnom trhu sú najrizikovejšou skupinou, čo sa týka schopnosti splácať úver,” hovorí Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARSK). „Ak je takýchto klientov veľké množstvo, môže to mať veľmi negatívne dosahy na celý bankový sektor. Z toho dôvodu predpokladám, že toto opatrenie je prevenciou pred vznikom takýchto negatívnych situácií,” dodáva. Novinky sa pritom dotknú väčšiny populácie – podľa štatistík NARSK je na úver pri kúpe bývania odkázaných sedemdesiat percent záujemcov.

Dlžíme čoraz viac

Výsledok? Rapídne sa zadlžujeme. Podľa Asociácie finančných sprostredkovateľov a finančných poradcov (AFISP) dá každý tretí Slovák na splátky úverov takmer tretinu z mesačného príjmu, pričom takmer tri štvrtiny domácností nemajú vytvorenú  finančnú rezervu, ktorá by mala byť vo výške minimálne šesťnásobku mesačného príjmu.

Dopyt po hypotékach pritom naberal na obrátkach aj na začiatku tohto roka. Podľa posledných údajov schválili banky len v januári hypotéky v objeme 617,4 milióna eur, čo predstavuje medziročný nárast o dychberúcich 60 percent.

„Súčasná situácia extrémne nízkeho dlhodobého úročenia v eurozóne, ktorá je dielom viacerých programov Európskej centrálnej banky, je abnormálna a umožňuje zobrať si hypotéku aj takým skupinám ľudí, ktorí by sa pre ňu za normálnych okolností nekvalifikovali,” upozorňuje Kamil Boros, analytik z X-Trade Brokers. „Keď to spočítate so slovenskou obsesiou bývať vo vlastnom, tak bez nových obmedzení NBS pre vyššiu spoluúčasť by bolo riziko nafúknutia realitnej bubliny podstatne väčšie, ako bez nich.”

Prísnejšie pravidlá vítajú aj ďalší. „V súčasnom systéme mi príde rozhodnutie NBS ako zmysluplné,” hovorí riaditeľ Nadácie F.A. Hayeka Matúš Pošvanc. „Vzhľadom na uvoľnenú politiku ECB, by mohli byť ľudia príliš nadšení ekonomickým výhľadom. Podľa môjho názoru sa po kríze veľa nezmenilo. Po stimuloch sa síce zdá, že nás čakajú len lepšie časy, ale problémy kľúčových krajín EU sú štrukturálne – vysoké dane, zaťaženie práce, zaťaženie podnikateľského prostredia. Pri rozhodnutiach o hypotéke treba byť opatrný a všetko dobre zvážiť.”

Nové pravidlá víta aj Kamil Bučo, z poradenskej firmy KAMAPRO. „Pozitíva vidím. Niekedy banky vedia klietov preúverovať samé a  na základe nových pravidiel snáď nebudú môcť dať hypotéku so splátkou 550 eur niekomu, kto zarába tisíc eur,” myslí si. „Ale ako sa už teraz ukazuje, nebude to také tvrdé ako to vyzeralo a banky nachádzajú riešenia cez spotrebné úvery, prípadne užšou spoluprácou so stavebnými sporiteľňami,” dodáva.

Pokles cien nečakajme

A hoci centrálna banka existenciu realitnej bubliny na Slovensku oficiálne odmieta, jej posledné opatrenia je možné interpretovať ako snahu „schladiť” slovenský trh nehnuteľností. Ak by sme však čakali, že ceny bytov tento rok klesnú, pravdepodobne by sme zostali sklamaní. „Nemyslím si, že tieto regulácie budú mať významnejší vplyv na ceny nehnuteľností,” hovorí K. Bučo. „Možno veľmi mierne prispejú ku spomaleniu rastu, ale to asi nikdy nikto presne nevypočíta,” dodáva.

Ani ostatní odborníci pokles cien realít neočakávajú. „Je otázne, či ceny klesnú. Skôr si myslím, že nebudú tak rýchlo rásť,” myslí si Matúš Pošvanc. „A čo sa týka bonitnejších lokalít, tam pokles vôbec neočakávam. Ľudia sú dnes o ich ekonomickej budúcnosti celkom optimistickí.”

Aj ďalší upozorňujú na fakt, že obavy z bubliny sú prehnané. „Je potrebné povedať, že až do roku 2015 rástli niekoľko rokov mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností,” upozorňuje Kamil Boros. „V roku 2014 bola cena metra štvorcového v pomere k priemernej mzde najnižšia od polovice minulého desaťročia. K prudkému rastu došlo až v posledných kvartáloch, ten však zatiaľ len dobieha efekty pomalšieho rastu cien nehnuteľností, ako miezd,” hovorí a dodáva, že pomer ceny nehnuteľností k mzdám je aj napriek tomuto rastu stále výrazne nižší, ako bol v rokoch 2007 až 2009.

Jedným dychom však dodáva, že čo nie je, môže byť. “Hoci to na bublinu zatiaľ nevidíme, tak trend z posledných kvartálov vyzerá byť rizikový. Ešte niekoľko kvartálov takého prudkého rastu cien nehnuteľností a riziko bubliny by už bolo podstatne vyššie.”

Asi nebude prekvapením, že ceny budú rásť najmä v Bratislave a krajských mestách. „Predovšetkým v Bratislave, Košiciach a ďalej v Trnave, Žiline, ale aj v Nitre, a to predovšetkým v súvislosti s príchodom nového zahraničného investora,” predpokladá Ján Palenčár z NARSK a dodáva, že “bestsellerom” sú dvoj- a trojizbové byty, ktoré pri novostavbách v rámci Slovenska tvoria 55 až 60 percent všetkých nákupov.

No veštcom nie je nikto z menovaných, treba byť preto obozretný. „Nemyslím, že ceny nehnuteľností budú v najbližších dvoch rokoch klesať,” predpokladá Kamil Bučo. „Ale sám som sa veľmi mýlil v roku 2008 a tipoval som ešte rok rastu…a odporúčil bratrovi kúpiť jednoizbový byt bez balkónu v pôvodnom stave za takmer dva a pol milióna korún,” spomína.

Porekadlo, že aj majster tesár sa niekedy utne, teda platí aj v realitách. Platí však aj ďalšie pravidlo – správny čas na kúpu bytu na bývanie – pozor, nie na investíciu – je vtedy, keď budete na to pripravení.

Foto: FreeDigitalPhotos.net, jimbophoto

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *